【正文】 1500 元 高空作業(yè)工具 1 套 1000 元 鋁合金梯 3 部 1500 元 電焊機 1 臺 2500 元 常用材料備件 1 批 5000 元 D、清潔綠化工具 吸塵吸水機 1 臺 7000 元 打蠟機 18000 元 垃圾箱 80 個 4000 元 手拉車 2 輛 1000 元 清潔工具 3 套 3000 元 剪草機 2 臺 24000 元 綠籬修剪機 1 臺 2021 元 鋤、鏟、鎬各 10 把 750 元 刀、剪各 10 把 300 元 膠管 400 米 2021 元 垃圾周轉車 4 臺 3200 元 噴霧器 2 臺 400 元 鐵鏟 10 把 200 元 掃帚 10 把 100 元 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 24 E、治安 、 交通 、 消防管理裝備 無線對講機 10 部 20210 元 警示牌 30 個 300 元 消防斧頭 5 把 500 元 專用消防扳手 5 把 150 元 防毒面具 10 套 2021 元 消防靴 10 套 800 元 手提式 1211 滅火器 20 支 3000 元 推車式 1211 滅火器 6 套 6000 元 消防云梯 1 把 1200 元 訓練器材 1 套 5000 元 五、民寧園商業(yè)物業(yè)工作計劃 正常期的管理工作計劃 序號 項 目 內 容 時 間 備 注 一 房屋及公共設施的維修保養(yǎng) 1． 制定房屋及公共設施的維修保養(yǎng)計劃； 2． 養(yǎng)護和維修計劃方案； 3． 維修基金的管理； 4． 房屋的維修管理； 5． 房屋的養(yǎng)護服務 物業(yè)交付使用之日起 二 機電設備的維修保養(yǎng) 1． 設備的基礎資料管理； 2． 設備的運行管理； 3． 設備的維修管理； 4． 設備能源和安全管理。 物業(yè)交付使用之日起 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 25 四 智能化設施管理 1． 日常使用操作； 2． 維護； 3． 系統(tǒng)完善。 物業(yè)交付使用之日 起 六 財務管理 1． 財務帳務 2． 費用收取。 物業(yè)交付使用之日起 八 服務及完善配套 物業(yè)交付使用之日起 驗收與接管程序 接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位 、承建單位（或個人托管）的新建房屋（或原有房屋）時，在竣工驗收的基礎上以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。我們三九物業(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設，而且要充分利 用其在接管驗收中的地位嚴格把關，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。驗收小組應在接管驗收前 15 天 制定出接管驗收手續(xù)書。驗收技術小組 會同民寧園商業(yè)物業(yè)管理處按驗收計劃進行資料的接管驗收，認真審查驗收、移交方提供的產(chǎn)權資料和技術資料，并記錄在《驗收交接記錄》中，對于個別一時難以備齊的資料，在不影響整個接管驗收工作的進度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。 鑒 定 移 交 書 面 手 續(xù)， 做 好 遺 留 工 程 備 案 簽 訂 物 業(yè) 保 修 合 同 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 27 2. 驗收技術小組依據(jù)國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》、《房屋接管驗收標準》對物業(yè)的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。 4. 對預驗收的單種設備進行試運轉驗收，主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標。 物業(yè)的驗收 1. 在預驗收的物業(yè)遺留問題統(tǒng)計表之遺留問題落實實施后，物業(yè)驗收技術小組進行驗證并在房屋遺留問題中記錄結果。 2. 樓宇的實物驗收，按驗收計劃進行，做到三符合。 3. 在實物驗收過程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書面《遺留問題整改報告》限期整改，并在《驗收交接記錄》中記錄。 各崗位移交最高時限 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 28 電 梯 2 周 消 防 1 周 配 電 1 周 給 排 水 1 周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場，全部管理責任由物業(yè)管理處負責。 1. 驗收后的工作 1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗收 后的情況，填寫《工程驗收交接記錄》和《房屋設備交接表》。 3)公司總經(jīng)理代表物業(yè)驗收單位，同物業(yè)移交單位辦理相關手續(xù)。 5)將經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報告存檔。 1） 管理服務費 民寧園商業(yè)物業(yè)管理服務費收費標準按深圳市政府頒布的《物業(yè)管理服務收費指導標準（寫字樓）》二級收費標準收取，即辦公、寫字樓按人民幣 元 /平方米 2） 車輛保管費、車輛場地使用費。 4） 其它政策規(guī)定應收取的費用。 根據(jù)“精干高效”的原則，在保證推進公司物業(yè)管理質量體系所需人力、物力、財力資源的同時，選撥一專多能型管理人才，精簡人員、提高工作效率。 三、 經(jīng)費收支測算 依據(jù) 1） 根據(jù)開發(fā)商提供的有關數(shù)據(jù)資料進行測算； 2） 管理服務費的收費依據(jù)深圳市物業(yè)管理收費指導標準執(zhí)行； 3） 人工費：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂； 4） 水、電、煤氣費用按深圳供電公司和自來水公 司、煤氣公司公布的價格支出。工資超過 2021 元的員工，計算繳費工資定為 1532 元 （深圳市上年平均工資標準）；工資不足 2021元的員工，計算繳費工資定為 1000元。 養(yǎng)老： 6 1532 12% = 1103 19 1000 7% =1330 醫(yī)療 : 6 1532 7% = 643 19 1532 2% =582 工傷 : 25 1532 % = 306 待業(yè) : 51300 1% =51 小計 : 4015 元 /月 4015 元 /月 2% (3) 福利基金 工資總額的 14% 51300 14%=7182 元 /月 7182 元 /月 4% (4) 工會經(jīng)費 工資總額的 2% 51300 2%=1026 元 /月 1026 元 /月 6? (5) 教育經(jīng)費 工資總額的 % 51300 %=770 元 /月 770 元 /月 4? (6) 辦勞動用工手 續(xù)及暫住證 按人均 500 元 /年計 25 500247。作訓服 200 元 /套 清潔及綠化人員制服 :150 元 /套 400 2 4=3200 200 2 6=2400 (350 2+200 1) 7=6300 150 2 7=2100 小計 :14000 元 /年 每月攤制服費 : 14000247。月 5 人 3650 元 /月 2% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 35 2) 通訊：傳真機 500 元 /臺，電話 300 元 /臺 5 臺 30 5=150 500+300 5+300 5=3500 小計： 3650 元 /月 (2) 低值易耗品 人均 80 元 /月計 人均金額人數(shù) 80 44=3520 元 /月 3520 元 /月 1% (3) 大廈文化活動費 為大廈客戶免費提供書刊、雜志、背景音樂用品及集體活動 經(jīng)費，預估 5 萬元一年 年費247。 12=4167 元 /月 4167 元 /月 1% (4) 書報費 管理處訂閱報刊雜志費用 1800 元 /年 年費247。 12=150 元 /月 150 元 /月 1? (5) 業(yè)務費 用于各項往來業(yè)務開支，預計 2021 元 /月 2021 元 /月 2021 元 /月 7? (6) 固定資產(chǎn)折舊費、低值易耗品攤銷、籌建費攤銷 ★空調機 3 部 10000 元 ★復印機 1 部 5000 元 ★電腦 2 部 15000 元，★物業(yè)管理軟件 1 套 6000 元 打印機 2 部 6200 元，傳真機 1 部 2500 元 照相機 1 部 2500 元，辦公桌椅 5 張 3000 萬元 沙發(fā)、茶幾 4 套 2400 元，保險柜 1 個 500 元 資料柜 6 個 3000 元，電話 3 部 2021 元 辦公用資料一批 5000 元，廚房用具 1 套 6000 元 75 型疏通機 1 部 2021 元，沖擊鉆 1 部 1200 元 切割機 1 部 800 元，電工工具 2500 元 水工工具 1500 元，高空作業(yè)工具 1 套 1000 元 鋁合金梯 3 部 1500 元，電焊機 1 臺 2500 元 固定資產(chǎn)總值247。（ 5 12） =1000 元 /月 其它設備總值247。（ 2 12） =5500 元 /月 小計： 6500 元 /月 6500 元 /月 3% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 36 常用材料備件 1 批 5000 元 吸塵吸水機 1 臺 7000 元，打蠟機 1 臺 18000 元 垃圾箱 80 個 4000 元，手拉車 2 輛 1000 元 清潔工具 3 套 3000 元， ★剪草機 2 臺 24000 元，綠籬修剪機 1 臺 2021 元 鋤、鏟、鎬各 10 把 750 元，刀、剪各 10 把 300 元 膠管 400 米 2021 元，垃圾周轉車 4 臺 3200 元 噴霧器 2 臺 400 元，鐵鏟 10 把 200 元 掃帚 10 把 100 元 無線對講機 10 部 20210 元， 警示牌 30 個 300 元 消防斧頭 5 把 500 元，專用消防扳手 5 把 150 元 防毒面具 10 套 2021 元，消防靴 10 套 800 元 手提式 1211 滅火器 20 支 3000 元 推車式 1211 滅火器 6 套 6000 元（地下車庫用） 消防云梯 1 把 1200 元，訓練器材 1 套 5000 元 帶★的設備按 5 年計提折舊，其余設備按 2 年攤入成本 四 公共設備設施維修養(yǎng)護費 按簡易測算法計算本項費用：公共設備建造成本以建筑成本的 25%計取，折舊按 25 年計算，每平方米建筑面積每月應分攤的公共設備、設施維修保養(yǎng)費按月折舊費的 40%提?。▎挝幻娣e建筑成本按 3500 元 /平方米估算） 建筑面積每平方建筑成本單價公共設備建造成本占建筑成本的比例247。（ 25 12 ）40%=5600 元 /月 19600 元 /月 7% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 37 五 清潔衛(wèi)生費 （ 1） +?? +（ 5） 3790 元 /月 2% (1) 工具費 1） 垃圾站鐵桶， 330 元 /個，共 5 個，每年更換一次 2）不銹鋼吐痰桶， 200 元 /個，每層樓二個，二年更換 一次 3）塑料桶，每層 2 個， 40 元 /個，一年更換一次 4）日常塑料袋，每層 2 個 /天， 元 /個 材料費用247。 12+5 10 200247。 12+