【正文】 “三種模式” 分別是：“業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管模式”、“寓管理服務(wù)之中的模式”、“無人化管理模式”。安全管理人員必須熟悉大廈情況，規(guī)范安全保衛(wèi)程序，文明服務(wù)、禮貌執(zhí)勤。 18 管理費(fèi)收繳率 90% 95% 按規(guī)定定期公布管理費(fèi)收支帳目，接受業(yè)戶查詢，公布及查詢帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的項(xiàng)目及費(fèi)用為準(zhǔn)， 19 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 98% 100% 人員培訓(xùn)有計(jì)劃，有考核、有記錄，制度落實(shí)，各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制，考核標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)意識(shí)和態(tài)度好，敬業(yè)精神強(qiáng)。 4 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 維修工程師全程控制，部長監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時(shí)回訪。檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材，潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。 3） 電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期清除過期失效文件。 12 2021000247。 100 5=150 元 /月 150 元 /月 2? (2) 農(nóng)藥、化肥、補(bǔ) 苗費(fèi) 按每平米綠化面積 元計(jì) 綠化面積 300 =90 元 /月 90/月 1% (3) 綠化用水 按 噸 /平方米（ 2 12） =5500 元 /月 小計(jì)： 6500 元 /月 6500 元 /月 3% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 36 常用材料備件 1 批 5000 元 吸塵吸水機(jī) 1 臺(tái) 7000 元，打蠟機(jī) 1 臺(tái) 18000 元 垃圾箱 80 個(gè) 4000 元，手拉車 2 輛 1000 元 清潔工具 3 套 3000 元， ★剪草機(jī) 2 臺(tái) 24000 元，綠籬修剪機(jī) 1 臺(tái) 2021 元 鋤、鏟、鎬各 10 把 750 元，刀、剪各 10 把 300 元 膠管 400 米 2021 元，垃圾周轉(zhuǎn)車 4 臺(tái) 3200 元 噴霧器 2 臺(tái) 400 元，鐵鏟 10 把 200 元 掃帚 10 把 100 元 無線對(duì)講機(jī) 10 部 20210 元， 警示牌 30 個(gè) 300 元 消防斧頭 5 把 500 元，專用消防扳手 5 把 150 元 防毒面具 10 套 2021 元，消防靴 10 套 800 元 手提式 1211 滅火器 20 支 3000 元 推車式 1211 滅火器 6 套 6000 元（地下車庫用） 消防云梯 1 把 1200 元，訓(xùn)練器材 1 套 5000 元 帶★的設(shè)備按 5 年計(jì)提折舊，其余設(shè)備按 2 年攤?cè)氤杀? 四 公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 按簡易測算法計(jì)算本項(xiàng)費(fèi)用：公共設(shè)備建造成本以建筑成本的 25%計(jì)取，折舊按 25 年計(jì)算，每平方米建筑面積每月應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的 40%提?。▎挝幻娣e建筑成本按 3500 元 /平方米估算） 建筑面積每平方建筑成本單價(jià)公共設(shè)備建造成本占建筑成本的比例247。月 5 人 3650 元 /月 2% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 35 2) 通訊：傳真機(jī) 500 元 /臺(tái)，電話 300 元 /臺(tái) 5 臺(tái) 30 5=150 500+300 5+300 5=3500 小計(jì)： 3650 元 /月 (2) 低值易耗品 人均 80 元 /月計(jì) 人均金額人數(shù) 80 44=3520 元 /月 3520 元 /月 1% (3) 大廈文化活動(dòng)費(fèi) 為大廈客戶免費(fèi)提供書刊、雜志、背景音樂用品及集體活動(dòng) 經(jīng)費(fèi)，預(yù)估 5 萬元一年 年費(fèi)247。 三、 經(jīng)費(fèi)收支測算 依據(jù) 1） 根據(jù)開發(fā)商提供的有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行測算； 2） 管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)深圳市物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 3） 人工費(fèi)：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂； 4） 水、電、煤氣費(fèi)用按深圳供電公司和自來水公 司、煤氣公司公布的價(jià)格支出。 1） 管理服務(wù)費(fèi) 民寧園商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按深圳市政府頒布的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（寫字樓）》二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，即辦公、寫字樓按人民幣 元 /平方米 各崗位移交最高時(shí)限 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 28 電 梯 2 周 消 防 1 周 配 電 1 周 給 排 水 1 周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場，全部管理責(zé)任由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)。 4. 對(duì)預(yù)驗(yàn)收的單種設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)。我們?nèi)盼飿I(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設(shè)，而且要充分利 用其在接管驗(yàn)收中的地位嚴(yán)格把關(guān)，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 22 四、物質(zhì)裝備計(jì)劃 為了確保的民寧園商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化，我們本著高起點(diǎn)一步到位 、 高水平科學(xué)先進(jìn) 、 高效益合理實(shí)用的原則，擬定物資裝備計(jì)劃如下： 管理用房（共計(jì) 120 平方米） 客戶服務(wù)中心 30 平方米 A、電腦化管理配置 物業(yè)管理軟件 1 套 6000 元 B、行政：辦公用品 項(xiàng) 目 數(shù)量 合計(jì)價(jià)格（元） 用途 備注 辦公桌椅 25 張 20210 復(fù)印機(jī) 1 部 25000 打印機(jī) 2 部 6200 空調(diào)機(jī) 4 部 18000 電腦 3 部 18000 保險(xiǎn)柜 1 個(gè) 500 電話 3 部 2021 傳真機(jī) 1 部 2500 照像機(jī) 1 部 2500 社區(qū)文化 公司統(tǒng)一購置 廚房裝備用具 1 套 6000 員工服裝 94 套 20210 冬裝、夏裝各 2套 辦公用資料 1 批 5000 資料柜 6 個(gè) 3000 沙發(fā) 、 茶幾 4 套 2400 C、維 修工具 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 部 2021 元 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 23 沖擊鉆 1 部 1200 元 切割機(jī) 1 部 800 元 電工工具 2500 元 水工工具 1500 元 高空作業(yè)工具 1 套 1000 元 鋁合金梯 3 部 1500 元 電焊機(jī) 1 臺(tái) 2500 元 常用材料備件 1 批 5000 元 D、清潔綠化工具 吸塵吸水機(jī) 1 臺(tái) 7000 元 打蠟機(jī) 18000 元 垃圾箱 80 個(gè) 4000 元 手拉車 2 輛 1000 元 清潔工具 3 套 3000 元 剪草機(jī) 2 臺(tái) 24000 元 綠籬修剪機(jī) 1 臺(tái) 2021 元 鋤、鏟、鎬各 10 把 750 元 刀、剪各 10 把 300 元 膠管 400 米 2021 元 垃圾周轉(zhuǎn)車 4 臺(tái) 3200 元 噴霧器 2 臺(tái) 400 元 鐵鏟 10 把 200 元 掃帚 10 把 100 元 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 24 E、治安 、 交通 、 消防管理裝備 無線對(duì)講機(jī) 10 部 20210 元 警示牌 30 個(gè) 300 元 消防斧頭 5 把 500 元 專用消防扳手 5 把 150 元 防毒面具 10 套 2021 元 消防靴 10 套 800 元 手提式 1211 滅火器 20 支 3000 元 推車式 1211 滅火器 6 套 6000 元 消防云梯 1 把 1200 元 訓(xùn)練器材 1 套 5000 元 五、民寧園商業(yè)物業(yè)工作計(jì)劃 正常期的管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 備 注 一 房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng) 1． 制定房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃； 2． 養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案； 3． 維修基金的管理； 4． 房屋的維修管理； 5． 房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù) 物業(yè)交付使用之日起 二 機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng) 1． 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理； 2． 設(shè)備的運(yùn)行管理； 3． 設(shè)備的維修管理； 4． 設(shè)備能源和安全管理。 2． 計(jì)劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)，靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 18 年度培訓(xùn)內(nèi)容安排： 培訓(xùn)模塊 時(shí)間 培訓(xùn)內(nèi)容 預(yù)期達(dá)到效果 溝通與禮儀 兩個(gè)月 白領(lǐng)人士形象禮儀 提高一線員工溝通能力，基本達(dá)到對(duì)內(nèi)對(duì)外的良好溝通，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力。每個(gè)模塊培訓(xùn)的方式和內(nèi)容，將邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人士召開專題會(huì)確定。 d. 培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。操作層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。 組織系統(tǒng) 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精于高效 、 一專多能。 E、 定期對(duì)房屋，公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。公司與管理處每年簽訂《管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同》，管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)即：房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、大廈文化，設(shè)管理部、機(jī)電部、護(hù)衛(wèi)隊(duì)、清潔、綠化隊(duì)，管理設(shè)監(jiān)控中心，實(shí)行二十四小時(shí)值班，管理機(jī)構(gòu)見圖示： 管 理 處 組 織 架 構(gòu) 管理處經(jīng)理 助理經(jīng)理 中控室 安全組 財(cái)務(wù) 維修組 人事行政組 保潔綠化組 主管 主管 出納 主管 主管（助理） 主管 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 8 人員配備 根據(jù)公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和民寧園商業(yè)物業(yè)綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效、以崗定人”的原則確定人員編制。 交通、車輛行駛和停泊管理。 統(tǒng)籌安排民寧園商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施的管理、養(yǎng)護(hù)。 3） “激勵(lì)是企業(yè)的潤滑劑” ，一個(gè)企業(yè)，剛開始發(fā)展時(shí)，是靠生存的原動(dòng)力及創(chuàng)業(yè)者的雄心，當(dāng)發(fā)展到一定階段時(shí)，就容易染上官僚主義，效率低下，人浮于事等大企業(yè)病，為讓企業(yè)高速運(yùn) 轉(zhuǎn)，就必須有一套完善的激勵(lì)機(jī)制，使公司能做到：“工資能高能低，人員能上能下”，永遠(yuǎn)保持創(chuàng)業(yè)時(shí)高速發(fā)展的雄心與動(dòng)力。 在針對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)的特色而編制物業(yè)管理方案中，本公司從上到下都非常重視，為此專門成立了以總經(jīng)理任組長的編制小組，組織本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的骨干，