【正文】 內(nèi)容，協(xié)助經(jīng)理做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務各項工作 大專學歷，土建或工民建專業(yè)，具有 2年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合管理協(xié)調(diào)能力和技術專業(yè)能力均較強 管理員、會計、出納、大廈文化員、機電工程技術人員，保安隊長、綠化隊長由公司從其它管理處調(diào)配 出納 負責管理大廈財務收支工作，前期水電表抄送，統(tǒng)計工作 財務專業(yè)，大專文化，懂物業(yè)管理財務規(guī)定， 3 年物業(yè)管理財務工作經(jīng)驗 倉管員 專職負責倉庫管理工作，負責進行物品分類，擬定物品采購計劃 正派、廉潔、具多年倉庫管理 經(jīng)驗 大廈 文化員 負責配合、開展、落實民寧園商業(yè)物業(yè)文化生活。 G、 負責擬定大廈月工作計劃。 1） 管理處實行垂直領導，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 信息反饋系統(tǒng) 信息反饋圖 4 顧 客 監(jiān)控 2 5 員工 1 上級 接收 客戶服務中心 反饋 有關部門 3 傳媒 其他 命令 反饋 6 激勵系統(tǒng) 工資福利機制 獎 懲 機 制 激勵機制 培養(yǎng)提升機制 文化活動機制 思想工作機制 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 15 示意圖說明： a. 激勵是民寧園商業(yè)物業(yè)人性化管理的主要方式。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。由于積分制強 調(diào)業(yè)務部門的培訓內(nèi)容必須通過試講確認后，方能給以相應的積分，這將有利于提高業(yè)務部門的培訓質(zhì)量和效果，培養(yǎng) 及發(fā)掘培訓人力資源。 實用溝通技能 內(nèi)、外部顧客溝通 品質(zhì)管理知識 全年 與品質(zhì)部 QC工作計劃結合 提高全員品質(zhì)意識 物業(yè)管理系列知識 全年 物業(yè)管理專業(yè)知識 熟悉業(yè)務、了解相關知識、滿足崗位要求、提高工作質(zhì)量 物業(yè)管理相關知識 房地產(chǎn)知識等 安全管理類 兩個月 管理人員體能訓練 提高應急能力和治安防范能力，增強體質(zhì)、掌握安全消防常識 安全、治安專業(yè)技能 設備管理系列知識 三個月 組織給排水、供配電、空調(diào)、電梯、泳池等類別系列研討及培訓 提高設備保養(yǎng)、維護能力 綠化類知識 兩個月 綠化常識 提 高綠化操作技能和大廈綠化質(zhì)量 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 19 民寧園商業(yè)物業(yè)管理人員的培訓 企業(yè)的競爭是人才的競爭。 4. 最后根據(jù)評估考核，及時調(diào)整培訓思路，確定今后培訓工作重點。 物業(yè)交付使用之日起 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 25 四 智能化設施管理 1． 日常使用操作； 2． 維護； 3． 系統(tǒng)完善。驗收小組應在接管驗收前 15 天 制定出接管驗收手續(xù)書。 物業(yè)的驗收 1. 在預驗收的物業(yè)遺留問題統(tǒng)計表之遺留問題落實實施后，物業(yè)驗收技術小組進行驗證并在房屋遺留問題中記錄結果。 1. 驗收后的工作 1) 各專業(yè)工種根據(jù)驗收 后的情況，填寫《工程驗收交接記錄》和《房屋設備交接表》。 2） 車輛保管費、車輛場地使用費。工資超過 2021 元的員工，計算繳費工資定為 1532 元 （深圳市上年平均工資標準）；工資不足 2021元的員工，計算繳費工資定為 1000元。 12=4167 元 /月 4167 元 /月 1% (4) 書報費 管理處訂閱報刊雜志費用 1800 元 /年 年費247。（ 25 12 ）40%=5600 元 /月 19600 元 /月 7% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 37 五 清潔衛(wèi)生費 （ 1） +?? +（ 5） 3790 元 /月 2% (1) 工具費 1） 垃圾站鐵桶， 330 元 /個，共 5 個，每年更換一次 2）不銹鋼吐痰桶， 200 元 /個，每層樓二個，二年更換 一次 3）塑料桶，每層 2 個， 40 元 /個，一年更換一次 4）日常塑料袋，每層 2 個 /天， 元 /個 材料費用247。月水單價 /噸綠地面積 300=315 元 /月 315 元 /月 2% (4) 大堂、辦公擺花 按年支出租費 5000 元 /年計 金額 /年247。 12=16667 元 /月 16667 元 /月 14% 十三 公用水電費 含電梯、公共地方、線、變損、供排表、消防等用電用水 , 按行業(yè)寫字樓單位面積公用水電費平均值預計 建筑面積單位面積費用平均值 6000 =4800 元 /月 4800 元 /月 6% 合 計 一 +?? +十三 158042 元 /月 100% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 39 第五部分 物業(yè)檔案建立與管理 科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為民寧園商業(yè)物業(yè)公共設施的使用、維修、改建和各項管理 工作提供指引和服務。當文件狀況有所變動時，應及時調(diào)整目錄的有關數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時找到有效的文件。我們將通過推行各級目標責任管理，實現(xiàn)量化考核，實現(xiàn)人人身上有指標，個個肩頭擔責任，爭取在接管民寧園商業(yè) 物業(yè)二年內(nèi)達到省市或國家優(yōu)秀示范小區(qū)水平，各項管理指標達到“國優(yōu)”標準，我們對新保輝大廈各類指標做以下承諾，請考評和監(jiān)督實施。 6 停車場完好率 95% 99% 7 大廈內(nèi)治安案 件發(fā)生率 1?以下 0 建立閉路監(jiān)控、報警，巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng)，實行 24 小時保安巡查制度，明確保安職責，層層防衛(wèi)，以人防和技防相結合。 完善的質(zhì)量體系 三九物業(yè)管理有限公司具有 ISO9002 物業(yè)管理質(zhì)量體系認證。 綠化管理集中為對大廈的環(huán)境綠化實行規(guī)劃設計及日常護理，保證物業(yè)的自然環(huán)境優(yōu)美與完好。 “ 一種現(xiàn)代化管理手段” 是：“無紙化辦公、信息資源共享”。 代理、代辦服務：代購飛機、車船票，代租車輛，代訂報刊、雜志、鮮花、禮品，代辦電話、互聯(lián)網(wǎng)、等服務 五、對民寧園商業(yè)物業(yè)管理 的整體設想和策劃 提高民寧園商業(yè)物業(yè)服務水平的管理手段。在物業(yè)管理上開創(chuàng)和積累了管理現(xiàn)代化智能大廈的充足經(jīng)驗，配合網(wǎng)絡的管理與維護，采取自己獨特的方式和專業(yè)技術，擁有行業(yè)的科技含量和本公司的技術實力，與此同時也帶出了一大批專家型的技術和管理人才。 16 綠化完好率 95% 99% 劃定責任區(qū)域，片區(qū)負責與巡查制度相結合，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復。零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。 7） 檔案保管必須有專人負責，以達到文件管理要求，必須做到檔案標識清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關責任；檔案入民寧園商業(yè)物業(yè)管理處 檔案管理室 借閱文件 復印文件 張貼文件 作廢文件 室時必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應立即修補，損壞嚴重需追究借閱人員的責任。 檔案資料管理要求 1） 采用各種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、光盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應的保管、儲存方法。 12=500 元 /月 500 元 /月 4? 十二 折舊費 按 10 年折舊計 原值247。 12+5 2 10 30=390 元 /月 640 元 /月 2? (2) 消殺費 每月消殺 3 次 ,每次為 500 元 消殺次數(shù)單價 3 500=1500 元 /月 1500 元 /月 1% (3) 清理化糞池 每月估計 100 元， 100 元 /月 100 元 /月 (4) 清潔用料 按目前各物業(yè)管理公司實際支出平衡 800 元 /月 800 元 /月 800 元 /月 3? (5) 垃圾清運費 設 5 個垃圾桶，每月每桶 150 元清運費計算 垃圾桶數(shù)每桶清費單價 5 150=750 元 /月 750 元 /月 3? 六 綠化養(yǎng)護費 綠化面積 10575 平方米，大堂花卉擺設 (1)+?? +（ 4） 971 元 /月 4% (1) 工具費 常備易損小件工具，按每百平米綠化面積 5 元估算 綠化面積247。（ 5 12） =1000 元 /月 其它設備總值247。作訓服 200 元 /套 清潔及綠化人員制服 :150 元 /套 400 2 4=3200 200 2 6=2400 (350 2+200 1) 7=6300 150 2 7=2100 小計 :14000 元 /年 每月攤制服費 : 14000247。 根據(jù)“精干高效”的原則，在保證推進公司物業(yè)管理質(zhì)量體系所需人力、物力、財力資源的同時，選撥一專多能型管理人才，精簡人員、提高工作效率。 5)將經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報告存檔。 3. 在實物驗收過程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書面《遺留問題整改報告》限期整改，并在《驗收交接記錄》中記錄。 鑒 定 移 交 書 面 手 續(xù)， 做 好 遺 留 工 程 備 案 簽 訂 物 業(yè) 保 修 合 同 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 27 2. 驗收技術小組依據(jù)國家標準《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》、《房屋接管驗收標準》對物業(yè)的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。 物業(yè)交付使用之日起 八 服務及完善配套 物業(yè)交付使用之日起 驗收與接管程序 接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位 、承建單位（或個人托管）的新建房屋（或原有房屋）時，在竣工驗收的基礎上以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。 2． 培訓中考核：技術（能）方面的培訓，根據(jù)實際情況，邊培訓邊考察，理論與實踐相 結合，便于了解員工是否按培訓要求和標準指導對沒有按要求做的員工進行督導和指正。 ⑴ 培訓系統(tǒng)構成圖 A 目標計劃 D B 崗位應用 組織安排 C 考核評估 1． 為了使培訓有實效，確定目標并擬定計劃。 1） 培訓對象： 入職培訓：新入職員工 強化培訓：擬轉正員工 在職（含升職）培訓： 1） 部門經(jīng)理：各部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）及擬升為部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）人員； 2） 主管人員：各部門主管及擬升為主管人員； 3） 各 專業(yè)人員：培訓負責人 /入職引導人 /文員 /采購員 /倉管員 /設備責任人等； 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 17 4） 員工班長：保安班長、保結班長等。 培訓方式： 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 16 為適應公司專業(yè)化 發(fā)展需要，年度培訓方式為設定培訓模塊，突出重點、注重實效，點、線、面相結合。工作方式有談心 、 座談 、 家訪等等。 運作程序系統(tǒng) B、 整體運作流程圖 超前介入 機構組建 驗收接管 裝修管理 擬定方案 崗位培訓 辦理入住 日常管理 B、內(nèi)部運作流程圖 反 饋 客戶服務中心 監(jiān) 督 操作層各部員工 指 揮 在內(nèi)部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮 、 監(jiān)督的封