【正文】 發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 shoppingmall 項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。 五 .氣氛策略 店內(nèi) /店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛 /季節(jié)節(jié)日氣氛 /促銷等活動(dòng)氣氛。 非常代理 根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。待該客戶開張營業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以 B1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同 意向我們支付差額部分傭金。對(duì)于 規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn) ，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于 規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn) 而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如 shoppingmall 項(xiàng)目，可 以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以 B1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。 B6 所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或 合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。 四 .公開策略 借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。國外用的比較多的詞匯是 零售地產(chǎn)的概念。 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個(gè)模式，這是第一類。 (3)加班費(fèi)：按人均月加班 2 天，再乘以日平均工資計(jì)算。 4．清潔衛(wèi)生費(fèi)：包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費(fèi)用。 9．法定稅費(fèi)：法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。如果小區(qū)還有其他收入來源，并且補(bǔ)貼到物業(yè)管理費(fèi)大概為 1． 2 元／平方米，則住戶每月實(shí)際交納物業(yè)管理費(fèi)為 ()= 元／建筑平方米。 2．商業(yè)與地產(chǎn)融合成為商貿(mào)流通行業(yè)自身價(jià)值鏈延伸的趨勢 近幾年商貿(mào)流通企業(yè)逐漸沿著其自身價(jià)值鏈向上延伸，轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè) 的開發(fā)，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以享受地段成熟后所帶來的附加值收益。因此，有必要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行系統(tǒng)分析，以期尋找提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的 策略，這樣有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重新審視自己，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。如 2020 年新加坡嘉德置地正式以 17． 46 億元收購華聯(lián)集團(tuán)旗下兩大重要百貨商場安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。大連萬達(dá)的成功案例已成為國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展借鑒的模式之一。由于地產(chǎn)開發(fā)商并不一定熟悉商業(yè)，使得 Mall 雖然建好，但缺少統(tǒng)一管理，部分超大型購物中心變成了小商品市場。 3．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型專業(yè)人才 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人才需求主要是三種：一是工程技術(shù)人員；二是經(jīng)營人員；三是物業(yè)管理人員。戰(zhàn)略思考要敢于冒風(fēng)險(xiǎn)，要考慮企業(yè)能承受的風(fēng)險(xiǎn)， 但它永遠(yuǎn)不能消除風(fēng)險(xiǎn)，只有敢冒風(fēng)險(xiǎn)才能成為贏者。 3．建立吸引商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才激勵(lì)機(jī)制 商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才指的是具有 5 年以上操盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)土地運(yùn)營、商業(yè)開發(fā)、零售運(yùn)營、市場營銷、建筑規(guī)劃等多個(gè)崗位均有 涉及，并融合了多種邊緣學(xué)科知識(shí)的 “通才 ”。 4．跨區(qū)域發(fā)展是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的成功經(jīng)驗(yàn) 跨區(qū)域發(fā)展是中國房地產(chǎn)大型企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，也是境外大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史道路。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國 80％的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依托銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展多元化的融資渠道，在一定風(fēng)險(xiǎn)能力范圍內(nèi)，增強(qiáng)權(quán)益和負(fù)債融資。 商業(yè)形象 住宅類物業(yè)設(shè)計(jì)形象的主要目的在于美化居住環(huán)境，除在一定程度上促進(jìn)物 業(yè)銷售外，在日常物業(yè)管理上并無其他商業(yè)考慮，而商業(yè)物業(yè)的形象設(shè)計(jì)則肩負(fù)著極強(qiáng)的商業(yè)使命，恰如其分的商業(yè)形象設(shè)計(jì)能夠誘發(fā)顧客的潛在購買欲望，使之形成現(xiàn)實(shí)的消費(fèi) 。如果停車場、人行入口處過于擁擠，將會(huì)嚴(yán)重影響購物環(huán)境，并且影響顧客情緒。商業(yè)樓宇的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶居住在物業(yè)內(nèi)部 (如 某些專業(yè)批發(fā)商場 )，存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對(duì)難以控制。 ④ 、商業(yè)物業(yè)對(duì)保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應(yīng)注意事項(xiàng)的能力，在人員管理方面還涉及到防自盜等情況， 物業(yè)管理 單位應(yīng)合理安排保潔人員的工作時(shí)間、工作區(qū)域及作業(yè)方式，做到既要保證物業(yè)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，同時(shí)也盡量避免因 保潔作業(yè)對(duì)物業(yè)內(nèi)部正常的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)造成不良影響。在養(yǎng)護(hù)中應(yīng)及時(shí)清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時(shí)可噴施少量光亮劑。 ⑥ 、搬運(yùn)花草植物時(shí)，保護(hù)花卉枝葉不受損傷，同時(shí)注意花木放置場地的衛(wèi)生保潔。若商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方將防損工作交予物管機(jī)構(gòu)管理，物管機(jī)構(gòu)應(yīng)在自身安全管理部門內(nèi)部明確各安全崗位的具體設(shè)置及崗位職責(zé)，通過有效分工，采取各項(xiàng)有效措施，在做好物業(yè)社區(qū)治安工作的同時(shí)，積極重視商業(yè)防損工作，將商品的損失 程度限制在最小范圍內(nèi)?，F(xiàn)代 物業(yè)管理 中的安全管理概念正變得越來越復(fù)雜化、嚴(yán)格化，已不僅 僅局限于物業(yè)方面的安全保衛(wèi)，還包括犯罪、意外事故、自然災(zāi)害及危險(xiǎn)物等緊急事故造成的安全保護(hù)問題。在租戶中提倡使用不易燃、防火性家具及材料 。商業(yè)樓宇的一些地方是 較易發(fā)生犯罪活動(dòng)，如商業(yè)中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經(jīng)?；顒?dòng)的主要地方。因此在養(yǎng)護(hù)維修方面，必須有一支專業(yè)化隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)的各種設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，如空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)施等。樓宇內(nèi)各類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識(shí)必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。 ② 、商業(yè)推廣、促銷活動(dòng) 加強(qiáng)同商業(yè)物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營單位 (商戶 )的聯(lián)絡(luò)，有組織、全方位的促銷活動(dòng)不可或缺。同樣，酒店的主要群體是住客，閑雜人員極少，由于酒店的管理方法和環(huán)境、氛圍使得每一位顧客都必須自覺保持形態(tài)，注重形象，行業(yè)上也已形成了公認(rèn)的規(guī)范，所以管理會(huì)比較流暢。 二、購物中心的三類主流群體的基本需求特征： 1. 業(yè)主 期望物業(yè)的知名度不斷提升， 物業(yè)管理 有較高的專業(yè)能力和水準(zhǔn)，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)精良。消費(fèi)者則都希望享有最理想、完善的服務(wù)配套，舒適的環(huán)境和氛圍，價(jià)廉物美、實(shí)惠得體的品牌商譽(yù)，而付出的經(jīng)濟(jì)代價(jià)最少?？梢哉f，沒有專業(yè)的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設(shè)、經(jīng)營成功，取得理想的投資回報(bào)。由此引發(fā)的種種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問題將是極難以解決的。摩爾 (購物中心 )特指規(guī)模巨大 ,集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體 ,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。此外還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際 游客 ,能滿足全客層的一站式購物消費(fèi)和一站式享受 (文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光 )的特大型綜合購物娛樂中心。 四是新 :它是一種新的現(xiàn)代化經(jīng)營場所 ,集聚新品、新店、新娛樂、新體育的休閑生活方式于一身 ,領(lǐng)導(dǎo)著生活消費(fèi)的新潮流。其具體管理分 為租賃管理、營銷管理、 財(cái)務(wù) 管理和物業(yè)管理 ,這里只談個(gè)人對(duì)其中物業(yè)管理的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。 而 MALL 的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)恰好是這多方利益共同體的協(xié)調(diào)者 ,這些各方利益共同體都將是 MALL 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的客戶 ,因此 MALL 物業(yè)管理最大特點(diǎn)是客戶群體綜合 ,既要服務(wù)好商家客戶、又要服務(wù)好消費(fèi)客戶 ,同時(shí)又要服務(wù)好其他利益共同體 ,這給物業(yè)管理人的溝通能力和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求。 因此 MALL 的設(shè)施設(shè)備的管理、維修、保養(yǎng)等養(yǎng)護(hù)工作非常重要 ,MALL 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該制訂嚴(yán)格的設(shè)施設(shè)備的巡視管理 制度 、定期養(yǎng)護(hù)制度 ,和大、中、小的維修計(jì)劃 ,并嚴(yán)格按計(jì)劃實(shí)施 ,而且 MALL 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的最高管理者應(yīng)建立檢查監(jiān)督機(jī)制 ,監(jiān)督設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況 ,從而確保設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)到位 ,運(yùn)轉(zhuǎn)正常 ,不影響 MALL的經(jīng)營環(huán)境和影響顧客。整體管理效果要達(dá)到一個(gè)整潔性、美觀性、明亮性和舒適性 ,以創(chuàng)造和維護(hù)環(huán)境的優(yōu)美 ,使顧客在幽雅、輕松的環(huán)境中流量忘返。而且 MALL 一般是將物業(yè)出租給商戶 ,因?yàn)?MALL 物業(yè)管理面對(duì)服務(wù)對(duì)象的將有幾百個(gè)甚至更多的商家客戶群體。 與大型百貨公司、超級(jí)市場不同 ,MALL 的管理本質(zhì)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營。由此 ,將 MALL 的概念概括為 :指以零售商業(yè)為主體眾多生活服務(wù)業(yè)群體組成、由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃、統(tǒng)一商業(yè)招租、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營銷推廣的大型現(xiàn)代化購物、消費(fèi)的服務(wù)場所。商品組合的寬度極寬 ,由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實(shí)現(xiàn)。這樣，投資商就會(huì)將重點(diǎn)放到長期的購物中心經(jīng)營上來，現(xiàn)存的種種問題將不會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。但歸根結(jié)底還是觀念 的偏差和缺乏管理。由此可見，購物中心 物業(yè)管理的責(zé)任重大，工作要求十分細(xì)微，商業(yè)意識(shí)要遠(yuǎn)瞻超前，操作水平、經(jīng)營策劃等 更可見一斑。 物業(yè)管理 企業(yè)的服務(wù)優(yōu)良，收費(fèi)低廉、管理有序。該三類群體的心理需求、物質(zhì)需求是多層次、多方面、不確定的。 六、 商業(yè)物業(yè)管理特點(diǎn)及發(fā)展趨勢 核心提示： “商業(yè)物業(yè) ”在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店 ( 服務(wù)式公寓 ) 、展覽館、運(yùn)動(dòng)場等直接用于商業(yè)用途的建筑。其次，通過開展多種形式的商業(yè)社區(qū)文化活動(dòng)，有利于加強(qiáng)業(yè)主、租戶與 物業(yè)管理 單位的溝通，增進(jìn)相互間的了解，及時(shí)化解矛盾，使物管工作得以順利開展。一座較為成熟的商業(yè)樓宇，其建筑面積與停車場面積的合理比例大致為 4： 1。消防工作的目的就是為了預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主、租戶和顧客提供安全環(huán)境，保障其生命財(cái)產(chǎn)安全。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。 一旦緊急事故發(fā)生，人身安全就處于第一位。 任何一項(xiàng)安全計(jì)劃都應(yīng)有 四個(gè)目標(biāo)：預(yù)防措施、問題的檢測和報(bào)警、損壞遏制及防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時(shí)是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識(shí)與技能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。 對(duì)于商業(yè)樓宇的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ① 、將 物業(yè)管理 中的安全管理與商業(yè)經(jīng)營中的防損要求結(jié)合起來。 ④ 、因室內(nèi)光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環(huán)境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點(diǎn)部位人為加上背景以烘托氣氛。具體的綠化方案設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合客觀環(huán)境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠化起到美化環(huán)境、改善環(huán)境小氣候的 作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長期的日常養(yǎng)護(hù)。大堂、大門是出入人群的必經(jīng)之地，且位置最接近物業(yè)外部環(huán)境，只要注意大堂和大門出入口的衛(wèi)生保持，并及時(shí)進(jìn)行保潔作業(yè)，即可在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經(jīng)過出入口防塵墊之后，仍會(huì)有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應(yīng)組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內(nèi)。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)常是通過抵押等方式來籌集資金的，所以物業(yè)本身可能存在著所有權(quán)或債務(wù)形式多重性的特征，對(duì)于物業(yè)管理者來說，了解物業(yè)債權(quán)的實(shí)質(zhì)性關(guān)系和所有權(quán)類型是相當(dāng)必要的，若物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清，從物管市場的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導(dǎo)致物管作業(yè)因服務(wù)對(duì)象的不明確而陷入混亂無序的狀態(tài)。同時(shí)，舒適、幽雅的購物環(huán)境與和 諧有序的消費(fèi)氛圍，不僅可以樹立商業(yè)物業(yè)良好的自身形象，促進(jìn)自身商業(yè)發(fā)展，還可起到形象示范作用，影響、帶動(dòng)周邊商業(yè)物業(yè)形成區(qū)域發(fā)展，達(dá)到整體提升周邊商業(yè)環(huán)境的效果。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務(wù)對(duì)象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主、租戶和顧客三個(gè)方面，其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動(dòng)的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此 物業(yè)管理 服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。 10 個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均跨區(qū)域發(fā)展個(gè)數(shù)為 8 個(gè)，其中世茂房地產(chǎn)、新世界中國和和記黃埔均是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。在增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)活力的同時(shí)，建立科學(xué)有效的激勵(lì)機(jī)制和培訓(xùn)體系。企業(yè)品牌能力包含對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)能力、建設(shè)能力、管理能力等，晶牌能力關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及其開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目能否為市場所認(rèn)同，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。 4．企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位在執(zhí)行中常出現(xiàn)游離和偏差 對(duì)于我國的一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，他們在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位時(shí)缺乏敏銳的戰(zhàn)略眼光，對(duì)于投資發(fā)展的高壓線和金融風(fēng)險(xiǎn)的安全系數(shù)估計(jì)不足，企業(yè)投 資規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債法定比例不明確，一旦投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，企業(yè)往往手足無措。