【正文】 要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個(gè) “美國模式 ”，它這種主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場進(jìn)行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。其 服 裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。包括：保安器材裝備費(fèi) (保安系統(tǒng)、保安器材等 )；保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi) (如每年投保 2 萬元人身意外傷害險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率為 4‰) ；保安用房及保安人員住房租金 (如保安用房按每人 8 平方米計(jì)算，住房月租金為 8 元／平方米 )。 以上 9 項(xiàng)費(fèi)用即為費(fèi)用構(gòu)成，測算出來后全部相加就是公共性服務(wù)費(fèi)用。 1．商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將取代住宅開發(fā)成為市場上利潤最高的行業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)的收益來源有四個(gè)渠道，即一次性收益、持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益。購置和自建店面，不僅能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營周期和經(jīng)營場所，而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃。 商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式?jīng)Q定了租金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最主要收入來源，只租不售或者以租為主是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的 主要模式。 2020 年 7 月，凱德置地與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就萬科 開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分展開合作。商用物業(yè)的建設(shè)能夠活躍一方經(jīng)濟(jì)，容易得到政府首肯，因此在用地審批等環(huán)節(jié)將體現(xiàn)高效率，這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 對(duì)外擴(kuò)張的一條便捷之路。其根源是房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理三者沒有很好地統(tǒng)籌規(guī)劃、嚴(yán)重脫節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家隊(duì)伍的選拔應(yīng)該具有國際視野，而目前的選拔機(jī)制是大多在本地區(qū)少數(shù)人中選拔， “武大郎開店 ”現(xiàn)象十分普遍，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才難以充實(shí)到企業(yè)家隊(duì)伍中來。 2．企業(yè)美譽(yù)度是決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的主要因素 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)美譽(yù)度是企業(yè)文化、企業(yè)誠信、品牌知名度、品牌忠誠度等的集合體。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立吸引這方面人才的機(jī)制，在人才結(jié)構(gòu)方面，形成領(lǐng)班、領(lǐng)隊(duì)、領(lǐng)軍、領(lǐng)袖四個(gè)層級(jí)的人員結(jié)構(gòu)，注重引入和培育領(lǐng)隊(duì)和領(lǐng)軍人物，注重引入和培育商業(yè)地產(chǎn)策劃和運(yùn)營人才。也有的企業(yè)通過收購兼并具有優(yōu)質(zhì)土地資源且執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的辦法與外地具有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作開發(fā)的辦法；或者收購?fù)獾貎?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 (如凱德置地 )，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。 管理目標(biāo) 商業(yè)物業(yè) (樓宇 )具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重。舉凡成功的商業(yè)物業(yè)無不具備獨(dú)樹一幟的成功商業(yè)形象，如深圳銅鑼灣商業(yè)廣場獨(dú)特的中庭設(shè)計(jì)、深圳山姆會(huì)員店科學(xué)合理的功能分區(qū)等等。 產(chǎn)權(quán)、債權(quán)關(guān)系 商業(yè)物業(yè) (樓宇 )的所有權(quán)人可能是個(gè)人、一間或數(shù)間公司。 ② 、商業(yè)樓宇的保潔重點(diǎn)在大堂及大門入口處。 商業(yè)物業(yè)的綠化管理以經(jīng)濟(jì)適用、美觀大方為原則，為與建筑環(huán)境氣氛取得協(xié)調(diào)一致的效果，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。花木擺放 講究藝術(shù)，品種配置與擺放位置要適當(dāng)，風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構(gòu)圖合理美觀。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財(cái)物 (產(chǎn) )匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失無法估量。所有安保人員必須與物業(yè)電氣、機(jī)械、交通和控制設(shè)備相關(guān)人員及物業(yè)業(yè)主、租戶緊密配合。儲(chǔ)備少量緊急物資等。為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場重要位置等等。 消防管理 現(xiàn)代商業(yè)物業(yè) (樓宇 )大多是立體性建筑，且機(jī)電設(shè)備較復(fù)雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。據(jù)典型調(diào)查 (北京零點(diǎn)市場調(diào)查公司數(shù)據(jù) )，在商業(yè)樓宇 (商場、商城、商廈等 )的實(shí)際消費(fèi)購買人數(shù) (約占總客流量的 40%)中， 70%為乘車或駕車人士。首先，文化活動(dòng)的開展有利于在物業(yè)社區(qū)內(nèi)形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內(nèi)部各商業(yè)單位間的往來，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說，和氣才能生財(cái)。 總之，商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)處理公共關(guān)系的核心內(nèi)容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強(qiáng)、密切同物業(yè)經(jīng)營方、業(yè)主、租戶的聯(lián)系，并在經(jīng)營合作上明確與物業(yè)經(jīng)營方的專業(yè)分工，物業(yè)經(jīng)營方負(fù)責(zé)物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營，物管機(jī)構(gòu)則專責(zé) 物業(yè)管理 ，雙方合理分工、協(xié)力合作，致力達(dá)到共同經(jīng)營、整體發(fā)展的目標(biāo)。 相比之下，購物中心的管理要復(fù)雜得多，他們面對(duì)的是三類具有不同性質(zhì)、目的和要求的群體：業(yè)主、租戶、顧客。 2. 租戶 希望具備優(yōu)越的營商環(huán)境，設(shè)備設(shè)施配套先進(jìn)、齊全，物業(yè)的社會(huì)知名度高。不僅于此，難度更大的還在于物業(yè)管理公司必須精準(zhǔn)地掌握市場動(dòng)態(tài)，隨時(shí)根據(jù)不斷變化的市場信息調(diào)整管理方針、策略，及時(shí)配合租戶商家開展各種推廣宣傳工作，從而形成了管理難度和管理技術(shù)的極高要求，對(duì)管理者的專業(yè)素質(zhì)，心理修養(yǎng)等指標(biāo)也大大提高。同時(shí)， 由于相關(guān)政府部門、行業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)法規(guī)等在購物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、委托管理、管理費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)資質(zhì)評(píng)定、培訓(xùn)和上崗資質(zhì)考核等方面，管理、指導(dǎo)和規(guī)范作用還不夠強(qiáng)，國內(nèi)購物中心的規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)營管理已經(jīng)出現(xiàn)了比較混亂的局面，出現(xiàn)了多種多樣的問題。除此之外，筆者認(rèn)為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產(chǎn) 權(quán)的物業(yè)進(jìn)行抵押融資或其他形式的債權(quán)、股權(quán)融資。商品組合的寬度極寬、深度極深 (商品高中低檔必須齊備 ,以保證商品品種齊全。(3)由統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃 、統(tǒng)一商業(yè)招租、統(tǒng)一 物業(yè)管理 、統(tǒng)一營銷 推廣 的市場。由此我們可以看出 ,Mall 不是一個(gè)簡單的分散式的經(jīng)營模式 ,而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。比如北京金源新燕莎 MALL 就有九個(gè)主營業(yè)態(tài) ,一 個(gè)建材市場、一個(gè)汽車城、兩個(gè)百貨主力店、三個(gè)娛樂場所、幾十個(gè)餐廳、 500 多個(gè)專賣店。 因此 MALL 對(duì)物業(yè)管理過程中的環(huán)境清潔、 綠化 養(yǎng)護(hù)、空間管理、 廣告 管理、形象維護(hù)、設(shè)施設(shè)置、人流分離、建筑物維護(hù)的要求非常高 ,而且對(duì)物業(yè)管理人的審美觀、視覺能力提高到一個(gè)高度層面。 同時(shí) MALL物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還要制訂精密的應(yīng)急預(yù)案 ,并定期進(jìn)行操練演習(xí) ,讓每一個(gè)員工和商家客戶都熟悉掌握 ,從而確保萬一出現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障 ,能夠在最段時(shí)間消除故障 ,同時(shí)把影響降到最低。 內(nèi)部環(huán)境舒適性 MALL 是集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體的大型商業(yè)綜合體 ,消費(fèi)顧客對(duì)環(huán)境要求非 常高 ,特別追求步行的舒適性 ,讓消費(fèi)顧客在 MALL 里面 ,感覺到整體的整潔、美觀、寬闊、明亮、舒適。 三、 MALL 大型商業(yè)廣場的物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn) 客戶群體綜合性強(qiáng) MALL 是多業(yè)態(tài)的組合綜合體 ,是直接業(yè)態(tài)組合來吸引顧客。 五是廣 :業(yè)態(tài)廣、品種廣、品牌廣、消費(fèi)群體廣、消費(fèi)內(nèi)容廣 。 Mall 的概念至今包括三個(gè)內(nèi)容 :(1)它是社會(huì)上最大最前衛(wèi)的提供家庭服務(wù)的現(xiàn)代經(jīng)營場所 。與 Center、 Mall 相似 ,其他常見的英文名詞還有 :Plaza、Galleria,指出了摩爾的特點(diǎn) ,具有長廊、廣場、庭院的特點(diǎn) ,就是在 建筑 物的遮蔽下 ,不論天氣如何 ,都可以進(jìn)行休閑、購物或聚會(huì)。購物中心管理企業(yè)在尋求行業(yè)歸屬的過程中，出現(xiàn)了類似于酒店管理行業(yè)發(fā)展路徑的趨勢(shì)，即在基本物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，向綜合商業(yè)管理公司方向發(fā)展并尋求行業(yè)歸屬。正因如此，專業(yè)的購物中心管理公司已經(jīng)向全程參與直至主導(dǎo)購物中心的規(guī)劃、建設(shè)、招商和運(yùn)營方向發(fā)展。由此可見，購物中心這三類主流群體的要求是多么矛盾又統(tǒng)一 。環(huán)境和業(yè)態(tài)布局 合理，能緊跟市場潮流，入主的品牌有號(hào)召力并能受到消費(fèi) 者接受和追捧。對(duì)于展覽館，只要布展前期工作完成后，其主要的服務(wù)對(duì)象只有參觀者，參觀者的目的是再明確不過了，他們不會(huì)有過多這樣那樣的需求問題。物管機(jī)構(gòu)可精心策劃、積極配合商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方組織、宣傳和開展各類促營銷活動(dòng)，如示范表演、展示會(huì)、聯(lián)合促銷、季節(jié)性社會(huì)活動(dòng)等，努力為吸引顧客提供各種周到細(xì)致的服務(wù)。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費(fèi)，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶 (使用人 )之間的聯(lián)合管理，組成以 物業(yè)管理 公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié) 合，才能真正把各項(xiàng)消防管理措施落到實(shí)處。由于商業(yè)物業(yè) (樓宇 )使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。對(duì)此， 物業(yè)管理 機(jī)構(gòu)有許多需要改進(jìn)的地方，例如：增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感 。組織業(yè)主、租戶定期舉行各種應(yīng) 急反應(yīng)訓(xùn)練和活動(dòng) 。安全人員所承擔(dān)的責(zé)任隨著社會(huì)的發(fā)展和業(yè)主需求的變化而不斷增加。 ② 、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。經(jīng)常對(duì)植株進(jìn)行檢查，適當(dāng)進(jìn)行綠化補(bǔ)缺與品種調(diào)劑 ，確保植物生長成型，成活率達(dá)95%以上，保持植物常盛態(tài)勢(shì)，可使室內(nèi)環(huán)境充滿生機(jī)與活力。 ③ 、室內(nèi)花卉的選擇應(yīng)注意避免選用姿態(tài)臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。 環(huán)境綠化管理 營造良好的購物環(huán)境是商業(yè)物業(yè) (樓宇 )成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業(yè)物業(yè)區(qū)域環(huán)境的 “含金量 ”。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保持室內(nèi)外衛(wèi)生之外，同時(shí)應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要。另外對(duì)于物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營單位 (商戶 )的招牌 (廣告牌 )應(yīng)妥善管理，保持物業(yè)外觀整潔。良好的外觀設(shè)計(jì)、優(yōu)美的內(nèi)景布置能夠使顧客為這種具有藝術(shù)美的商業(yè)氛圍而實(shí)施自己的購買行為。 五、 商業(yè)物業(yè)管理重要控制點(diǎn)分析 核心提示： 商業(yè)物業(yè) (樓宇 )具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重，管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大 區(qū)域中心城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市和經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、市場開放程度比較高的沿海城市。這類人才在中國屬于稀缺人才。而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略：如陸家嘴集團(tuán)提出主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型增加持有型物業(yè) ?，F(xiàn)在工程技術(shù)人員較多，而經(jīng)營人員較少，同時(shí)物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高，這主要是由于我國 的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)、既懂企業(yè)又懂市場的復(fù)合型人才。這種以賣為主、分割經(jīng)營的方式，造成了物價(jià)偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進(jìn)而限制了消費(fèi)和企業(yè)的擴(kuò) 張。再如陸家嘴公司會(huì)展中心與德國漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商的合作等。根據(jù)合作協(xié)議，嘉德置地會(huì)同北京華聯(lián)集團(tuán)聯(lián)合成立合資零售管理公司，為安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈提供管理與零售管理服務(wù)，雙方在合資公司各持 50％股權(quán)。 二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的界定與發(fā)展現(xiàn)狀 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的企業(yè)，它通過優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營和管理能力獲取收益，其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長期持有，且租金收入占總營業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè)。有些商家涉足房地產(chǎn)業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè)，避免租金年年上漲的風(fēng)險(xiǎn)，又值得花成本對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修，把物業(yè)改造成標(biāo)準(zhǔn)化的旗艦店。 四、 2020 年商業(yè) 地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析 馬太福星（北京）商業(yè)管理有限公司 一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段及現(xiàn)狀分析 我國商業(yè)地產(chǎn)初步經(jīng)歷了三種形態(tài)的發(fā)展：初級(jí)階段是線性商鋪，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線型布局，功能單一，較低端；中級(jí)階段是商辦綜合樓，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體，如上?；春Ｂ返南愀蹚V場；高級(jí)階段是城市綜合體，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環(huán)球金融中心、日本東京的六本木等。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)(代收代繳部分不計(jì)征 )。 5．保安費(fèi)：對(duì)封閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用。日平均工資按每月 22 個(gè)工作日計(jì)算。 第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國內(nèi)游代表性的就是華潤置地，即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn) 品也多樣化，就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個(gè)城建系統(tǒng)，每個(gè)城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開