【正文】 停車管理服務(wù)：大廈建有停車場，保證 24 小時為住戶開放，并實行智能化監(jiān)控管理。 10 違章發(fā)生率 1?以下 ?以下 建立以交叉巡視制度 ,跟蹤管理 ,及時發(fā)現(xiàn) ,及時處理加強(qiáng)宣傳 ,杜絕違章發(fā)生 ,并建立相應(yīng)的回訪記錄 11 違章處理率 90%以上 100% 12 業(yè)戶 有效投訴率 2?以下 1?以下 采取措施，加強(qiáng)與顧客溝通，定期走訪，設(shè)立接待日，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。 6） 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號，登記造冊，編輯目錄，最好按不同業(yè)務(wù)部門分柜保存。 12=416 元 /月 2084 元 /月 7? 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 38 七 不可預(yù)見費 一至六項之和的 5%計提 110849 5%=5542 元 /月 5542 元 /月 3% 八 企業(yè)管理費 一至七項之和的 10%的計提 116391 10%=11639 元 /月 11639 元 /月 6% 九 稅前利潤 一至八項之和的 10%計提 128030 10%=12803 元 /月 12803 元 /月 7% 十 稅收 一至九項之和的 5%計提 140833 5%=11325 元 /月 7042 元 /月 4% 十一 設(shè)備保險 按設(shè)施設(shè)備原值 500 萬元計，保費 % 設(shè)備原值之和 %247。 12=150 元 /月 150 元 /月 1? (5) 業(yè)務(wù)費 用于各項往來業(yè)務(wù)開支，預(yù)計 2021 元 /月 2021 元 /月 2021 元 /月 7? (6) 固定資產(chǎn)折舊費、低值易耗品攤銷、籌建費攤銷 ★空調(diào)機(jī) 3 部 10000 元 ★復(fù)印機(jī) 1 部 5000 元 ★電腦 2 部 15000 元，★物業(yè)管理軟件 1 套 6000 元 打印機(jī) 2 部 6200 元，傳真機(jī) 1 部 2500 元 照相機(jī) 1 部 2500 元，辦公桌椅 5 張 3000 萬元 沙發(fā)、茶幾 4 套 2400 元，保險柜 1 個 500 元 資料柜 6 個 3000 元，電話 3 部 2021 元 辦公用資料一批 5000 元，廚房用具 1 套 6000 元 75 型疏通機(jī) 1 部 2021 元，沖擊鉆 1 部 1200 元 切割機(jī) 1 部 800 元，電工工具 2500 元 水工工具 1500 元，高空作業(yè)工具 1 套 1000 元 鋁合金梯 3 部 1500 元，電焊機(jī) 1 臺 2500 元 固定資產(chǎn)總值247。 4） 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費用。 2. 樓宇的實物驗收，按驗收計劃進(jìn)行，做到三符合。 物業(yè)交付使用之日 起 六 財務(wù)管理 1． 財務(wù)帳務(wù) 2． 費用收取。要實現(xiàn)管理人員現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。 f. 文化活動機(jī)制是民寧園商業(yè)物業(yè)的發(fā)展之源，通過文化活動的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。 市政府 區(qū)政府 三九物業(yè)管理有限公司 市住宅局 居委、公安、工商、稅務(wù)等到等到等 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)有限公司 民寧園商業(yè)物業(yè)管理處 區(qū)住宅局 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 13 3） 安全事務(wù)負(fù)責(zé)大廈治安 、 交通 、 消防管理，工程技術(shù)負(fù)責(zé)設(shè)備維修 、 養(yǎng)護(hù)及便于服務(wù)，環(huán)境管理負(fù)責(zé)環(huán)保管理及大廈衛(wèi)生和綠化服務(wù)，大廈文化負(fù)責(zé)大廈文化活動，綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)后勤 、 人事 、 房管等工作。 具多年組織經(jīng)驗 機(jī) 電 部 水電、空調(diào)、土建、電梯 負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)供配電，中央空調(diào)、電梯、消防等設(shè)備設(shè)施的正常運行和養(yǎng)護(hù) 助理工程師以上職稱，熟悉物業(yè)的各種配電、消防、空調(diào)、電梯、電腦網(wǎng)絡(luò)等的管理運作 普通操作層員工，部分保安、技工、清潔、綠化人員通過招聘，中控員 負(fù)責(zé)報警、監(jiān)控中心的值班和處理各類信息，讓監(jiān)控中心起到管理“樞紐”的作用 初級以上技術(shù)職稱、工程、電 子類專業(yè)，懂消防知識 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 11 安全事務(wù)部 隊長 全面負(fù)責(zé)大廈的治安和車輛管理工作 高中文化，退伍軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具多年大廈治安管理經(jīng)驗 經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)，合格者予以錄用 車輛 管理員 負(fù)責(zé)大廈車輛、車場管理工作 熟悉治安防盜報警系統(tǒng)運用 綠 化 隊 綠化 組長 負(fù)責(zé)大廈綠化養(yǎng)護(hù)、整治工作 技工、園藝專業(yè)，從事多年小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)和管理工作經(jīng)驗 清潔 組長 負(fù)責(zé)大廈公共場地，用地清潔衛(wèi)生 責(zé)任心強(qiáng)，具多年物業(yè)管理清潔工作經(jīng)驗 管理處職責(zé) A、 負(fù)責(zé)對民寧園商業(yè)物業(yè)實施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。 管理方式 深圳民寧園商業(yè)物業(yè)投資有限公司根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則以及雙方?jīng)Q定的其他事項，全權(quán)委托深圳市三九物業(yè)管理有限公司對民寧園商業(yè)物業(yè)，三九物業(yè)管理公司 在管理合同期內(nèi)對民寧園商業(yè)物業(yè)負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上獨立核算自負(fù)盈虧，實現(xiàn)大廈社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。 三九物業(yè)公司的運行機(jī)制 三九物業(yè)公司能在短短的幾年內(nèi)，依托三九集團(tuán)依靠艱苦創(chuàng)業(yè)，自力更生的精神，成為物業(yè)界的一匹黑馬，在近千家物業(yè)公司中脫穎而出，與三九物業(yè)公司的運行機(jī)制是分不開的。 4） “ ISO9002 質(zhì)量體系是企業(yè)的生命線”， 企業(yè)要發(fā)展，就必須走規(guī)范化道路，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，靠什么保持規(guī)范化呢？又靠什么保持服務(wù)水準(zhǔn)不會參差不齊呢？三九物業(yè)人認(rèn)為，企業(yè)要講規(guī)模，行為就要規(guī)范，不能搞個人英雄主義，麥當(dāng)勞遍地開花就是靠 ISO9002 質(zhì)量體系保持團(tuán)隊的服務(wù)水準(zhǔn)不降低。 大廈的安全、保衛(wèi)工作。 F、 負(fù)責(zé)開展豐富多彩的大廈文化活動。同時， 提倡 JIT 管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性。 建立培訓(xùn)積分制并設(shè)立授權(quán)講師，使培訓(xùn)與考核進(jìn)一步相結(jié)合，業(yè)務(wù)部門內(nèi)部培訓(xùn)與公司組織的培訓(xùn)相結(jié)合。 3． 培訓(xùn)的考核評估是培訓(xùn)工作的一個極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了 解培訓(xùn) 功效，掌握員工的接受效果。 成立民寧園商業(yè)物業(yè)驗接小組 制 訂 驗 收 標(biāo) 準(zhǔn) 接 管 移 交 手 續(xù) 書 審 查 資 料 、 圖 紙， 親 臨 現(xiàn) 場 逐 項 檢 查， 發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 26 制定物業(yè)驗收計劃及接管手續(xù)書 物業(yè)驗收技術(shù)小組會同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應(yīng)《物業(yè)驗收計劃》，在驗收計劃中明確驗收的步驟、驗收的項目、驗收項目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)、驗收的責(zé)任人員，驗收計劃應(yīng)由驗收技術(shù)小組組長審核，并報總經(jīng)理審批。至此，物業(yè)接收過程完成，物業(yè)管理處出具驗收總結(jié)，物業(yè)進(jìn)入日常管理階段。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 31 經(jīng)費收支測算表 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 33 管 理 費 用 測 算 表 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結(jié)果 占總費用比例(%) 備注 一 人工費 本項目定崗定編配置人員 25 人，管理處 5 人（正、副經(jīng)理各 1 人、管理員 1 人、財務(wù) 2 人），工程部 7 人，保安部 6人，清潔綠化部 7 人 （ 1） +?? +（ 6） 65334 元 /月 38% (1) 員工工資 管理處經(jīng)理（港職） 1 人 5000 元 /月 助理經(jīng)理 1 人 3500 元 /月 管理員 1 人 3000 元 /月 會計 1 人 3000 元 /月 出納 1 人 2021 元 /月 工程技術(shù)人員 3 人 2500 元 /月 /人 監(jiān)控、消防中心技術(shù)人員 4 人 2500 元 /月 /人 保安員 6 人 1600 元 /月 /人 清潔、綠化人員 7 人 1100 元 /月 /人 1 5000=5000 1 3500=3500 1 3000=3000 1 3000=3000 1 2021=2021 3 2500=7500 4 2500=10000 6 1600=9600 7 1100=7700 51300 元 /月 30% 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 34 小計 : 51300 元 /月 (2) 社會保險費 按深圳市社會保險局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計算。（ 25 年 12 個月）維修養(yǎng)護(hù)費率 6000 3500 20%247。 10247。 二、管理指標(biāo)承諾 對民寧園商業(yè)物業(yè)各項管理指標(biāo)的承諾，不僅是我們對客戶的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時也是我們在企業(yè)內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。 （注：支持性程序文件或作業(yè)指導(dǎo)書符后） 三、三九物業(yè)管理民寧園商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢 雄厚的實力 三九物業(yè)管理有限公司是國家經(jīng)貿(mào)委直屬三九集團(tuán)下屬公司，注冊資金 6000萬元，是一家具有獨立法人資格，以發(fā)展物業(yè)管理及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的股份制有限公司，公司經(jīng)過多年的發(fā)展，管理面積以達(dá) 130 萬平方米、八個管理處，擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員，其中大、中專畢業(yè)生占 80%以上，有專業(yè)技術(shù)職稱的占 60% 以上，是深圳市物業(yè)管理甲級資質(zhì)的企業(yè)。 “四種理念 ”分別為：“人才理念”、“顧客理念”、“管理理念”、“經(jīng)營理念”。 四、物業(yè)管理服務(wù)項目 安全保衛(wèi)服務(wù)：提供 24 小時安全保衛(wèi)服務(wù)，對重點防范區(qū)域采用 24 小時錄象和安全人員巡察服務(wù)，對來訪人員實現(xiàn)核實登記制度。 3 保潔率 99% 100% 保潔員十二小時保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保潔工作落實到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核，實行 10%淘汰率。 2） 盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和利用。 100 5 300247。 12=1167 元 /月 1167 元 /月 9? 三 辦公費 （ 1） +?? +（ 6） 19987 元 /月 8% (1) 交通通訊費 1) 市內(nèi)交通、其他交通 30 元 /人 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 29 第四部分 一、管理經(jīng)費來源 民寧園商業(yè)物業(yè)管理處收費遵循三個原則： A、 按深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收取； B、 按照管理費“收支平衡，略有節(jié)余”的原則收取； C、 定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 3. 在預(yù)驗中查出不合格項目，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改，并商定時間復(fù)核。 3． 培訓(xùn)后考核：分為實操考評筆書面考評兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評結(jié)果作為評核員工綜合培訓(xùn)成績的主要依據(jù)。 5） 外送培訓(xùn)：內(nèi)審員 /救生員 /物業(yè)管理上崗證；各類專業(yè)管理知識培訓(xùn)等。 c. 獎罰機(jī)制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎罰分明。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方式分 組織系統(tǒng) 、 運作程序系統(tǒng) 、 信息反饋系統(tǒng) 和 激勵系統(tǒng) 四部分。 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 7 第三部分 實現(xiàn)目標(biāo)的保證措施 一、 管理體制和人員配備 管理架構(gòu) 我們擬設(shè)民寧園商業(yè)物業(yè)管理處為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)的日常管理運作，統(tǒng)管整個大廈內(nèi)外事務(wù)。通過加強(qiáng)對民寧園商業(yè)物業(yè)整體物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)和為使用人提供一流的管理和服務(wù)。民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 1 民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案 第一部分 前 言 三九物業(yè)管理有限公司為三九企業(yè)集團(tuán)直屬企業(yè)，注冊資金 6000 萬元