【正文】 區(qū)，龜山、鳳凰山西部以及南部、北部主要為傳統(tǒng)村民居住區(qū)。 近年來(lái)新建的黨政機(jī)關(guān)居住區(qū)多分布于核心區(qū)域的鳳凰山東麓、水泊西路兩側(cè)、梁山東麓以及水泊中路兩側(cè)，這在一定程度上也反映了梁山居民對(duì)居住區(qū)域的價(jià)值取向。 主要機(jī)能設(shè)施： 1）主要道路： 水泊中路：南北貫穿城區(qū)的交通主干道，路面寬闊平坦。 以上兩條道路是主要交通干道是梁山縣城內(nèi)交通以及對(duì)外聯(lián)絡(luò)的主要通道。 人民中路、人民南路、文化路：東西向功能性次級(jí)干道。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2）公共交通： 梁山縣城內(nèi)有四條公交線路通達(dá)主要區(qū)域，站牌區(qū)間較近，車(chē)型大，車(chē)輛新，設(shè)施較先進(jìn)，半數(shù)以上車(chē)輛配有車(chē)載電視，這在縣城公交中是不多的。因此相對(duì)于一個(gè)縣城來(lái)講，梁山縣的公共交通設(shè)施比較發(fā)達(dá)，居民出行十分方便。 京九線火車(chē)站：位于縣城 西，距縣城 14 公里。 商業(yè)步行街：位于人民中路與人民北路中段，水泊中路路西，主營(yíng)大眾服飾。 第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)：位于人民中路與水泊西路交匯處西南。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 梁山一中：位于水泊中路與水泊西路中段，文化路北側(cè)。 5）主要醫(yī)療機(jī)構(gòu)： 縣醫(yī)院：位于縣城南關(guān)，水 泊南路東側(cè)。 骨科醫(yī)院：位于人民北路東端路北。 體育場(chǎng)：位于人民中路與人民北路中段，水泊西路路西。 城區(qū)發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1）城市規(guī)模： 到 2020 年全縣總?cè)丝跒?77 萬(wàn)人，其中城區(qū)人口為 萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為 平方公里。 3）城市總體布局 —— “一門(mén)、兩軸、三心、四口”： “一門(mén)”即鳳、龜二山做為梁山的門(mén)戶。 “三心”即鳳、龜二山以西與西環(huán)路之間規(guī)劃為城市的行政文化中心，以現(xiàn)在的水泊西路、水泊東路所轄范圍形成城市的商業(yè)金融中心，以現(xiàn)在的杏園小區(qū)為中心在東部形成城市副中心。 4）城市建設(shè)方針 —— “優(yōu)化老城、完善東部、向西推進(jìn)”： “優(yōu)化老城”即老城區(qū)要按照“退二進(jìn)三”的原則，逐步遷出第二產(chǎn)業(yè)，大 力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，使之盡快形成城市的商業(yè)金融中心； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “完善東部”即在杏園小區(qū)的雛形上抓緊建設(shè)配套設(shè)施，使之形成有吸引力的住宅區(qū)域。 城市建設(shè)需要一個(gè)漫長(zhǎng)而漸進(jìn)的過(guò)程，更需要強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力做為基礎(chǔ)，從梁山縣的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，就目前的城區(qū)現(xiàn)狀和、地形限制尤其是經(jīng)濟(jì)狀況等各方面的制約下，在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，梁山縣城的城市建設(shè)仍將是以“優(yōu)化老城”為主的舊城改造。 6）其他相關(guān)規(guī)劃： 目前梁山縣集中供暖范圍較小，尚無(wú)管道燃?xì)猓猿鞘邪l(fā)展規(guī)劃中在熱力燃?xì)夥矫孀龀隽嗽诔菂^(qū)要逐步拆除小鍋爐，充分實(shí)現(xiàn)集中供熱和結(jié)合西氣東輸工程集中解決氣源問(wèn)題的規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀： 概況： 另梁山縣統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息， 2020 年梁山縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房建設(shè)投資額為 1486 萬(wàn)元，全部為住宅投資，房屋施工面積 36620 ㎡，其中新開(kāi)工面積 25100 ㎡，竣工面積 19420 ㎡，商品房銷(xiāo)售建筑面積 18820 ㎡。 住宅市場(chǎng)： 梁山房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)特征總體可以概括為：供應(yīng)量小，開(kāi)發(fā)運(yùn)作水平低，總體需求旺盛但購(gòu)買(mǎi)能力普遍較低。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，總體銷(xiāo)售率在 90%左右，供求表現(xiàn)較為樂(lè)觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。結(jié)合我司市場(chǎng)部對(duì)部分客戶及普通居民的抽樣訪問(wèn)，造成這一現(xiàn)象的主要原因?yàn)椋毫荷絺鹘y(tǒng)的住宅樓包括部 分新建住宅樓為平頂設(shè)計(jì)，所以除了高樓層上樓累的固有抗性外，頂層的主要銷(xiāo)售抗性來(lái)自于對(duì)隔熱及防水的顧慮。 從供應(yīng)模式來(lái)看，除了正規(guī)商品房外主要有單位集資建房剩余房源的出售以及集體土地合作建房對(duì)外出售兩種形式。 2)項(xiàng)目共性： 從產(chǎn)品本身來(lái)看，目前供應(yīng)產(chǎn)品大多普通平庸，開(kāi)發(fā)運(yùn)作水平和產(chǎn)品整體品質(zhì)較低，缺乏提升產(chǎn)品附加值的項(xiàng)目元素。除水泊花園外，多為一、兩棟樓的小規(guī)模項(xiàng)目，無(wú)社區(qū)感，缺乏相應(yīng)配套和物業(yè)管理。從營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)看，多為坐等客戶上門(mén)的被動(dòng)銷(xiāo)售，業(yè)務(wù)執(zhí)行生硬簡(jiǎn)單，無(wú)明確的產(chǎn)品定位和推廣定位，營(yíng)銷(xiāo)水平低劣。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 通過(guò)我司市場(chǎng)部對(duì)對(duì)政府機(jī)關(guān)干部、事業(yè)單位員工、企業(yè)單位員工、私營(yíng)業(yè)主和普通居民各 20 人的分組隨機(jī)抽樣訪調(diào)查結(jié)果表明： 目前市場(chǎng)總體需求較為旺盛，其中大部分的受訪者表示會(huì)選擇商品房，這一比例在效益較好的機(jī)關(guān)單位、企業(yè)以及近郊村鎮(zhèn)居民當(dāng)中相對(duì)較低，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)居民和私營(yíng)業(yè)主中的比例較高。 居民購(gòu)房模式選擇8%55%14%23%自建 商品房 二手房 集資建房居民購(gòu)房需求17%24%43%16%一年之內(nèi) 一至二年 較長(zhǎng)期 無(wú) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從區(qū)域選擇來(lái)看，受訪者對(duì)中心城區(qū)內(nèi)的方位選擇無(wú)較大傾向性但對(duì)中心城區(qū)內(nèi)外的認(rèn)知差異較大。 從配套設(shè)施的角度，受現(xiàn)有開(kāi)發(fā)水平的制約，受訪者對(duì)物業(yè)管理及提升產(chǎn)品附加值的配套設(shè)施的認(rèn)知程度較低，多停留在現(xiàn)有水平以及保安保居民面積認(rèn)知11%24%31%19%15%80以 下 80至 100 100 至1 20120 至1 40 140 以上居民心理價(jià)格認(rèn)知9%16%36%22%17%8萬(wàn) 以下 8至 10萬(wàn) 10至 12萬(wàn)12至 15萬(wàn) 15萬(wàn) 以上居民戶型認(rèn)知6%29%47%18%一室戶 二室戶 三室戶 四室及以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 潔上。 項(xiàng)目簡(jiǎn)況：位于中心城區(qū) 北部，臨近水泊中路和人民北路兩條主干道。 是目前梁山規(guī)劃規(guī)模最大、設(shè)施最齊全、最正規(guī)的在售住宅小區(qū)。目前開(kāi)工建設(shè)并銷(xiāo)售五棟共計(jì) 252 戶，面積規(guī)劃 ～ ㎡，目前進(jìn)度主體封頂。 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià) 1～ 6F1336 元 /㎡，儲(chǔ)藏室 660 元 /㎡，車(chē)庫(kù) 1200 元 /㎡ 1F1320 元 /㎡， 2F1400 元 /㎡， 3F1460 元 /㎡， 4F1380 元 /㎡， 5F 1280 元 /㎡， 6F1180 元 /㎡； 銷(xiāo)售率：約 85%左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)