【正文】 項目有 4 個，具體情況見下表： 項目規(guī)模比率圖1 0 萬㎡以下45%1 0 2 0 萬㎡24%2 0 萬㎡以上31% 4 廣外地區(qū)建筑規(guī)模細(xì)分表 建筑規(guī)模及數(shù)量 項目名稱 20 萬平方米以上（ 5 個） 榮豐 20蝶翠華庭、依蓮軒、朗琴園、鵬潤家園 10－ 20 萬平方米（ 4 個） 信德新時代、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園 10 萬平方米以下（ 4 個） 立恒名苑、嘉蓮苑、廣華軒、康寧居 ②建筑形式 廣外地區(qū) 項目 的 建筑形式 主要以塔樓 居多 。 為爭奪客戶資源 ， 各案主要在銷售價格、戶型設(shè)計、建筑密度 方面 進(jìn)行競爭 。所以社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)就顯得尤為重要。佳境、泰然居、開陽欣居、康寧居均無配套設(shè)施。以下為有會所的項目：清芷園、東華金座、恬心家園、立恒名苑、鵬潤家園、廣華軒、榮豐 20蝶翠華庭、朗琴園（雙會所）、北歐印象。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 與廣內(nèi)地區(qū)相比，廣外地區(qū)的市政配套設(shè)施 條件 差 一些 ， 大型 項目更 注重社區(qū) 內(nèi)部 配套 設(shè)施 的完善性 ， 各項目的社區(qū)配套 設(shè)施 條件 要好于廣內(nèi)地區(qū)和右外地區(qū)。 在 17 個有底商的項目中，廣外地區(qū)也占了 7 個， 所占比例達(dá) 41％。 從以上調(diào)查情況 中 可以 得知 ， 廣外 地區(qū) 因 市政生活 設(shè)施 落后 ， 生活 在 此區(qū)域的 人口 對社區(qū)配套設(shè)施 的 依賴性 很強 ， 說明 在 建設(shè) 住宅 項目 的 同時 應(yīng) 依據(jù) 該社區(qū)規(guī)劃居住人口數(shù)量 建設(shè) 同規(guī)模 的 服務(wù) 設(shè)施 ， 這 也是 各案 銷售競爭 的 因素之一 。 6 大規(guī)模項目通常設(shè)有集中主體綠化，多建有大型中心花園、中庭廣場、前庭廣場和老年活動廣場，如朗琴園利用 3 萬平方米的占地來進(jìn)行園林景觀設(shè)計，清芷園設(shè)有 萬平方米的前庭廣場和三個中心花園，這些都顯示出了開發(fā)商對社區(qū)園林景觀重要性的關(guān)注。其主要措施有兩種：一是利用小區(qū)內(nèi)部的非常規(guī)綠化空間進(jìn)行點狀分散綠化，來提高社區(qū)整體的綠化率；二是利用市政道路綠化隔離帶來提高自己社區(qū)的綠化率。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 從廣外地區(qū)來看，各項目均非常注重綠化 問題 。在園林景觀 的設(shè)計上，建筑規(guī)模較大的項目更有獨到之處，如朗琴園特聘美國泛亞易道 園林 設(shè)計 公司 為其進(jìn)行專業(yè)園林設(shè)計，在3 萬平方米的綠地上，建造了落差 7 米，連綿起伏的地型，園內(nèi)溪水流淌，連接眾多的水景，像噴霧泉、疊水山石、野趣小溪、親水曲廊等，而動人的飛瀑則更有野趣。正是這山水園林，朗琴園被評為2001 年北京市十大明星樓盤之一。 4. 戶型及面積分析 （ 1） 廣 外地區(qū)分析 廣外地區(qū)的項目多以 普通住宅為主，在戶型上以二居室、三居室為主力戶型，占房屋總數(shù)的 80%，很多項目都配有一居室，但所占比例不大，占房屋總數(shù)的15%，四居室以上的戶型極少（僅有立恒名苑的錯層設(shè)計，最大的有四居室和六居室），只占房屋總數(shù)的 5%，房屋的面積比較適中、實用，一居室的面積主要集中在 60 平方米左右，二居室的戶型主要在 90110 平方米之間，三居室的面積以120150 平方米為主。從市場反應(yīng)來看，以中小戶型（一居室、二居室）為主的產(chǎn)品比較容易被市場吸收。此區(qū)域各項目的戶型面積比廣外地區(qū)有所增大，一居室的面積集中在 70 平方米左右，二居室的面積 90130 平方米之間，三居室的面積大多在 130 平方米以上，最大的三居室達(dá)到 211 平方米左右，部分項目還推出了豪華的平層四居、復(fù)式四居室，面積在 220400 平方米之間。 5. 價格分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 區(qū)域項目的價格情況按其均價大體上可以分為高（ 7000 元／ ㎡ 以上）、中（ 6000－ 7000 元／ ㎡ ）、低（ 6000 元／ ㎡ 以下）三個價位， 項目價格細(xì)分表 價位及數(shù)量 項目名稱 7000 元／ ㎡ 以上 （ 8 個） 榮豐 20清芷園、萬博苑、鵬潤家園、 相來家園、東華金座、楓華豪景、似海怡家 6000－ 7000 元／ ㎡ （ 11 個） 蝶翠華庭、廣華軒、朗琴園、立恒名苑、信德新時代、陶然居、泰然居、榮寧園、恬心家園、天緣公寓、廣信嘉園 6000 元／ ㎡ 以下 （ 10 個） 依蓮軒、嘉蓮苑、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園、 康寧居、開陽據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣外地區(qū)價位在 5400－ 6100 之間 的項目可以被市場接納。近一年來該區(qū)域內(nèi)新開盤項目多達(dá) 12 個：朗琴園（ 40 萬㎡）、榮豐 2020（ 34 萬㎡）、蝶翠華庭（ 35 萬㎡）、立恒名苑（ 8 萬㎡）、紅蓮晴園（ 13 萬㎡）、嘉蓮苑（ 萬㎡）、楓華豪景（ 11 萬㎡）、廣信嘉園（ 7 萬㎡）、泰然居（ 2 萬㎡）開陽欣居（ 萬㎡）、晟豐閣（ 萬㎡）、宏泰家園（ 萬㎡），共計總建筑面積 萬平方米，使得這一地區(qū)的市場 供應(yīng)量大大增加，市場競爭極為激烈。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 上述的 12 個新開盤項目中，廣外地區(qū)就占了 6 個，共計總建筑面積 萬平方米 ， 占新開發(fā)面積 的 ％ 。 如 朗琴園、榮豐 20蝶翠華庭等大型生活社區(qū)的推出，打破了該地區(qū)無標(biāo)志性大型住宅社區(qū)的記錄。 7. 銷售情況分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 按銷售周期分， 1997 年開盤的萬博苑已基本售罄，目前僅剩下 50 余套尾房；1998 年開盤的鵬潤家園銷售率也達(dá)到 70％； 1999 年開盤的廣華軒、清芷園（一期）、陶然居的銷售率分別為 98％、 100％和 85％； 2000 年開盤的項目如清芷園（二期）、天緣公寓、榮寧園、似海怡家的銷售率則分別為 95％、 95％、 70％和60％； 2001 年開盤 的項目中除朗琴園銷售比較火爆之外，其他項目都很一般，市場表現(xiàn)平淡無奇； 2002 年新開盤的南國花城（清芷園三期）以及經(jīng)濟適用房開陽 從以上數(shù)據(jù)可以看出，開盤三年以及三年以上的項目，其銷售率均在 70％以上，大部分在 85％ 95％左右。 2001年開盤的項目整體銷售率也達(dá)到了 30％以上。例如 2000 年開盤的廣華軒目前僅剩余 5 套尾房， 2001 年初開盤的康寧居銷售率也超過 80％，而獲得 2001 年北京市十大明星樓盤的朗琴園僅用一年的時間就使其銷售率達(dá)到 90％以上 ， 但是 與朗琴園同期推出的榮豐 2020 由于市場定位過高等原因而導(dǎo)致其銷售情況不盡如人意。 8. 暢銷樓盤分析 清芷園 清芷園坐落在南二環(huán)內(nèi)，右安門和陶然橋之間，隔著菜市口大街與陶然亭公園遙遙相望。分四期開發(fā)，預(yù)計 2020 年全面建成。時至今日，清芷園三期已用三個月的時間使自己的效率達(dá)到 40％，同樣是南城房地產(chǎn)市場的佼佼者。每層一梯一戶設(shè)計，減少了公用面積分?jǐn)偅箚挝粚嵱寐蔬_(dá)到 84％以上，業(yè)主花 同樣的錢在清芷園能買到比別處更大的實際面積。而 40 萬平米大型社區(qū)的規(guī)劃使得各項設(shè)施一應(yīng)俱全，給住戶以更多的方便。 朗琴園 朗琴園位于廣安門外手帕口橋南側(cè)，占地 公頃，總建筑面積 40 萬平方米，建筑形式為塔板結(jié)合，分為三期開發(fā)。 與廣安門內(nèi)的 項目相比，朗琴園的位置與交通無絕對優(yōu)勢，項目周邊的環(huán)境也正處在整治階段，但朗琴園的超大規(guī)模社區(qū)是廣安門地區(qū)所絕無僅有的。 5000 平方米的“陽光會所”讓業(yè)主充分享受高品位的現(xiàn)代休閑空間； 5000 平方米的“運動會所”建造了室內(nèi)多功能體育運動場； 1000平方米的