【正文】 (2） 道路、廣場、供排水、綠化等配套設(shè)施 。 項(xiàng)目投資預(yù)算及資金籌措： （ 1）項(xiàng)目總投資： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額 30000萬元 。 項(xiàng)目建設(shè)周期： 36 個月 。 XX 承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分。市、縣連為一體的城市建設(shè)格局，熱、電、氣一體化的能源供應(yīng)，以及更 加優(yōu)惠的投資政策，為國內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。一個以開發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開放平臺已經(jīng)構(gòu)建。 符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線、西入大京九。距徐州觀音機(jī)場僅有50 公里。 XX 物華天寶，資源富饒。國家級特大 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 9 型企業(yè) XX 礦業(yè)集團(tuán)公司、皖北煤電集團(tuán)公司 18 對礦井座落在XX 境內(nèi)，年產(chǎn)原煤 3000 多萬噸；縣屬煤礦年產(chǎn)原煤 200 萬噸以上。 城市化水平不斷提高。2021年全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，低于全省平均水平。加快城鎮(zhèn)建設(shè)勢在必行。 XX 縣可耕地面積220萬畝，待開發(fā)的采煤塌陷地 萬畝，種養(yǎng)業(yè)種類多、產(chǎn)量大，小麥、玉米、大豆等主要農(nóng)作物常年產(chǎn)量穩(wěn)定在 90 萬噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養(yǎng)量 300 萬頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養(yǎng)量 2200萬只以上。 XX 厚積薄發(fā)，活力四射。 安徽省“ 861”行動計(jì)劃重點(diǎn)工程，投資總額近 300 億元的臨渙煤焦化電項(xiàng)目，一期工程已經(jīng)投產(chǎn)。投資額100多億元的 XX 煤電基地建設(shè)如火如荼， 11 對新建煤、鐵礦井正拔地而起。 XX，這顆鑲嵌在淮海大地上熠熠生輝的明珠，正以豐富的資源，巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景，受到國內(nèi)外有識人士的青睞。 （ 3）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 一年多來，國家通過抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，控制房地產(chǎn)增長的舉措及態(tài)度較強(qiáng)，房地產(chǎn)交易市場低迷，消費(fèi)者持幣觀望心態(tài)較為普遍。 為此， XX 市 XX 投資有限公司 為適應(yīng) XX 市區(qū)域市場商貿(mào)流通的需求，適時(shí)抓住機(jī)遇，擬投資建設(shè)以產(chǎn)、供、銷為資源，集大型、綜合、商貿(mào)物流一體化的交易平臺 —— 瑤海家居廣場項(xiàng)目 。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 12 XX 作為 XX 地區(qū)唯一縣城，人口超百萬以上。而 XX 目前的家居建材零售市場已具相當(dāng)規(guī)模，年銷售收入也相當(dāng)可觀。本項(xiàng)目成功引進(jìn)國內(nèi)行業(yè)十強(qiáng)品牌“合肥瑤海家居”，以積極進(jìn)取的崇高創(chuàng)意，追求產(chǎn)品一流、服務(wù)一流、風(fēng)格獨(dú)創(chuàng)和客戶至上的宗旨，更能為各生產(chǎn)企業(yè)和各級經(jīng)銷商提供一個 廣闊的商品展示與發(fā)展的平臺，建立一個全面、專業(yè)、系統(tǒng)、規(guī)范的大型家居建材、裝飾材料的專業(yè)市場，帶動我縣專業(yè)市場的發(fā)展與規(guī)范，對整合 XX 現(xiàn)有家居市場，擴(kuò)大市場占有份額，對 XX 商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展起著積極的推動作用。 項(xiàng)目建設(shè)是非常必要的。 可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù) 瑤海家居廣場項(xiàng)目 初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是 商業(yè) 市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能， 商業(yè) 及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。 （ 2） 銷售收入： 60200萬元 。 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 14 其中： 利潤： 7500萬元、稅金： 4500萬元 。 （ 5） 投資利稅率： 40%。 （ 6） 全部投資回收期： 7 年（含 36 個月 建設(shè)期） 。 技術(shù)指標(biāo) （ 1）項(xiàng)目占地面積 66580平方米 (約 )。 （ 3） 總投資 30000萬元。 其中 ： 地上 商鋪建筑面積 86000平方米、地下停車場建筑面積 14000平方米 。 （ 6）建筑密度 :30%。 （ 8）停車位 600個。 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 15 二、市場分析 （一） 、中小城市的商業(yè)現(xiàn)狀分析 中小城市的商業(yè)社會消費(fèi)品零售總額占全國的60． 88％。全國100 人以下的零售單位，占整個企業(yè)數(shù)的 98． 7％，從業(yè)人數(shù)占 70． 3％，提供了 81． 8％的社會消費(fèi)零售額。 （二） 全國家具產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)， 2021 年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開拓國內(nèi)外市場，取得了優(yōu)異的成績，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。 2021 年度全行業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 12650億元。全年家居行業(yè)發(fā)展有 如下幾個特點(diǎn)：一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。規(guī)模越來越大，水平越來越高。五是家具出口增勢強(qiáng)勁。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國民經(jīng)濟(jì)和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過剩，競爭激烈；人才缺乏，管理 水平不高，勞動生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。近十年來中國家具行業(yè)經(jīng)歷了第一個高速發(fā)展期，主要是以量的擴(kuò)張為主，初步建立起了門類齊全、與國際接軌的完整的工業(yè)體 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 17 系，產(chǎn)品能基本滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活需要以及國際市場出口的需要。這個時(shí)期主要不是在量的擴(kuò)張， 而是質(zhì)的提高。 家具企業(yè)向規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化的趨勢發(fā)展。 家具產(chǎn)品向功能化、多元化、時(shí)尚化趨勢發(fā)展。我國良好的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動力將繼續(xù)吸引大量外資注入。美國、 日本、韓國亦是如此。世界家具商把目光集聚中國，今年家具零關(guān)稅，進(jìn)口家具將進(jìn)一步擴(kuò)大。 家具流通向?qū)I(yè)化、梯度化的趨勢發(fā)展。 出口國家和地區(qū)多元化，出口產(chǎn)品多樣化的趨勢。目前我國出口國家增加到 100 多個，但 近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會增長很快。目前上海、廣東幾大家具展展位供不應(yīng)求，國外采購商持續(xù)增長。 從九個方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。 從消費(fèi)者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì) 2021 年調(diào)查文獻(xiàn)資料《我國居民收入群體與消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 19 2021年至 2021年，我國 GDP每年平均按 8％的速度增長，居民的收入以兩位數(shù)增長，扣除物價(jià)增長因素，收入增長率仍然接近 10％。幾年來股市跌跌不休，至今風(fēng)險(xiǎn)仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對中國的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會把金融資產(chǎn)適時(shí)地、有選擇地投資到風(fēng)險(xiǎn)相對較低、升值潛力大的 商業(yè) 和鋪面上去。這個群體約為 4． 5億人，從市場角度看，對于家具市場而言是現(xiàn)在的目標(biāo)消費(fèi)群體，數(shù)量可觀。這個群體約為 7億人以下，從市場角度看，對于家具市場而言是潛在的消費(fèi) 群體，數(shù)量龐大。 由此可見，低、中、高檔家具市場蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)和潛力。 商業(yè) 和商鋪的增長有力地拉動了住家家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 21 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 （ 一）項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址在 座落在 XX 縣 XX 鎮(zhèn) XX 村， 202 省道東側(cè)，項(xiàng)目緊鄰 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，北鄰淮海國際 家居廣場 及新建縣中醫(yī)院，南與濉蕪產(chǎn)業(yè)園相鄰，地理位置優(yōu)越 ，項(xiàng)目在規(guī)劃建設(shè)選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 （ 二 ）建 設(shè)條件 自然條件 項(xiàng)目區(qū)位于安徽省東北部 XX 市，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市， XX 市既有工業(yè)城市的整潔開闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨(dú)特的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)單位”、“國家園林城市”等稱號。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)， XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 22 形成三個城市組團(tuán)和一個城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。全市轄三區(qū)一縣和一個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積 2741 平方公里，耕地面積 萬公頃（ 萬畝），至 2021 年末，全市戶籍人口 。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。 歷年極端最低氣溫為 176。 C；歷年平均降水量為 ，年均無霜期 207 天，年均相對濕度為 70%，年均蒸發(fā)量為 毫米，年均日照時(shí)數(shù)為 。 XX 市水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全市多年平均地表水資源量為 104 立方米 /年，多年平均地下水資源總量為 104 立方米 /年，地表水和地下水 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 23 資源的枯豐基本依賴降水補(bǔ)給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運(yùn)動較為緩慢。全市水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于 克 /升，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。其主要類型是：山丘、平原、湖洼地、河流。其海拔高度～ ，面積 平方公里，占全市總面積的 85%。 封閉型湖洼地主要分布在四鋪、 南坪 、鐵佛等地區(qū)，全系耕地。 XX 市域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。至 1992年底，全市轄區(qū)內(nèi)形成大小塌陷湖泊 30 余個，常年積水面積，占總塌陷面積的 38%，多年平 均蓄水量為 3040萬立方米，占全市平均地表蓄水量的 %。 （ 4）工程地質(zhì)條件 XX市東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。北區(qū)第四紀(jì)地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達(dá) 18噸 /平方米。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度 20 厘米，地震烈度 6度。 XX 區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系 有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的 ％。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下： XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 25 ①粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約 1米以上及 ，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。 ③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約 6米處較富集。層厚不詳。 （ 5）交通運(yùn)輸條件 XX 環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。公路交通國道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈 “ 十 ” 字型在此交叉，驅(qū)車南下合肥、東進(jìn)港口城市連云港只需 2小時(shí)左右。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通 長江，