【正文】 促進(jìn)城市建設(shè)有重大意義。按常住人口計(jì)算，人均GDP1l064元。全市商品房屋銷售面積達(dá)116．77萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)43．3％；商品房屋銷售額達(dá)11．2億元，比上年增長(zhǎng)16．5％。 2004年全市人口自然增長(zhǎng)率持續(xù)下降。全市城鎮(zhèn)化水平為31．8％。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)迅猛，消費(fèi)升級(jí)步伐加快。農(nóng)民人均純收入2953元，比上年增長(zhǎng)1 5．8％，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2564元，比上年增長(zhǎng)16％，%。（二）常德市家居流通市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 商品流通市場(chǎng)是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的紐帶，是生產(chǎn)—流通—消費(fèi)鏈條的中間環(huán)節(jié)。外地家具產(chǎn)品70％通過(guò)家具流通市場(chǎng)銷售，本地家具產(chǎn)品的30％通過(guò)家具流通市場(chǎng)銷售。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷售量，常德市每年的家居銷售量過(guò)10億元。由于常德市流通市場(chǎng)構(gòu)成特點(diǎn)，因此常德市家具流通市場(chǎng)潛力和發(fā)展前景與整個(gè)家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個(gè)消費(fèi)者構(gòu)成的現(xiàn)狀與變化密不可分。國(guó)有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值952．92億元，同比增長(zhǎng)34．15％，產(chǎn)銷率為98．15％，銷售收入增長(zhǎng)32．28％，利稅總額增長(zhǎng)29．79％。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年出口總額突破100億美元大關(guān)，達(dá)到103．53億美元，同比增長(zhǎng)39．3％；全年進(jìn)口7．26億美元，增長(zhǎng)26．28％。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。規(guī)模越來(lái)越大，水平越來(lái)越高。 五是家具出口增勢(shì)強(qiáng)勁。2004年1—10月出口80．47億美元，增速37．83％?？傮w上說(shuō)美國(guó)終裁修改后的平均6．65％的稅率對(duì)多數(shù)對(duì)美出口企業(yè)有利。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問(wèn)題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動(dòng)生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。2000年，常德市委、市政府為了培育常德市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)、出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產(chǎn)業(yè)確定為常德市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量的重要工程項(xiàng)目和支柱產(chǎn)業(yè)。 二是市場(chǎng)占有率上升。2004年，經(jīng)過(guò)五年的時(shí)間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)大型家居市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)戶由50余戶發(fā)展到330余戶，2004年（僅指兩個(gè)市場(chǎng)）銷售額達(dá)2億元，本地產(chǎn)品市場(chǎng)占有率升至30％。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢(shì)。(2)生產(chǎn)成本低，銷售價(jià)格低。(4)質(zhì)量逐步上升。(5)外銷產(chǎn)品占比上升。 四是存在的問(wèn)題：(1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。(3)外地產(chǎn)品市場(chǎng)占有率高。常德市家具流通市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市成氣候、成規(guī)模的專業(yè)家具流通市場(chǎng)僅有火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)市場(chǎng)。火車站家具城經(jīng)營(yíng)場(chǎng)址是以21層高樓批地，將來(lái)是常德市國(guó)道口的標(biāo)志性建筑?；疖囌炯揖叱墙ㄔO(shè)初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。真優(yōu)美家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約1萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)戶約30戶，經(jīng)營(yíng)形式為租賃經(jīng)營(yíng)，因場(chǎng)地局限，經(jīng)營(yíng)戶達(dá)到飽和。 二、常德市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)㈠、全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長(zhǎng)期。未來(lái)五到十年，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國(guó)際市場(chǎng)需求旺盛、國(guó)際家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大背景下，中國(guó)家具行業(yè)迎來(lái)第二個(gè)高速發(fā)展期。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)第二次飛躍，基本實(shí)現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國(guó)向強(qiáng)國(guó)跨越的目標(biāo)。 (2)家具企業(yè)向集群化、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域不斷形成的趨勢(shì)發(fā)展。 (4)國(guó)際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國(guó)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價(jià)，出口受阻，將加速向中國(guó)轉(zhuǎn)移。 (5)家具市場(chǎng)向國(guó)際化的趨勢(shì)發(fā)展。國(guó)際上大的經(jīng)銷商也看中中國(guó)巨大的潛在的發(fā)展中的市場(chǎng)。面對(duì)洋家具商的進(jìn)攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無(wú)限擴(kuò)大場(chǎng)地的做法，要有特色，專業(yè)細(xì)分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營(yíng)。美國(guó)對(duì)中國(guó)木制臥房家具反傾銷使中國(guó)全行業(yè)受到了教育，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)家具出口國(guó)家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢(shì)的形成。 (8)家具會(huì)展國(guó)際化、專業(yè)化、大型化趨勢(shì)。幾大展會(huì)將成為世界級(jí)的展會(huì)，與很多專業(yè)展會(huì)相結(jié)合，中國(guó)將成為世界家具的采購(gòu)中心． (9)全國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)結(jié)合“十五”期間家具行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，結(jié)合2020年國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，認(rèn)為“十一五”期間，按GDP增幅7％左右，家具行業(yè)增長(zhǎng)15％， 出口增長(zhǎng)20％為宜。 ㈡、常德市家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 2000年以來(lái)，常德市委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專門出臺(tái)了《常德市鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》，在207國(guó)道饒城線的皂果路以西兩側(cè)建立1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭(zhēng)取3年完成，5年成為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。常德市家具市場(chǎng)占據(jù)了天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，常德市的家具市場(chǎng)以創(chuàng)立常德市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機(jī)將會(huì)得到更大的發(fā)展。 (2)根據(jù)消費(fèi)群體的特點(diǎn)，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。 (4)根據(jù)本地家具產(chǎn)品多而雜的特點(diǎn)，提高設(shè)計(jì)水平，加大市場(chǎng)宣傳，樹(shù)立品牌，以品牌創(chuàng)效益，擴(kuò)大常德市家具產(chǎn)業(yè)的知名度，帶動(dòng)整個(gè)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展。按照中國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)“十一五”的建議，家具增長(zhǎng)率15％較為適宜，常德市家具產(chǎn)業(yè)受政府政策扶持，處在成長(zhǎng)期，可以以此作為估算依據(jù)，在“十一五”期間， 以2004年常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2億元基數(shù)計(jì)算。 ㈢、常德市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)影響常德市家具流通市場(chǎng)外，還從消費(fèi)者，房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響常德市家具流通市場(chǎng)四個(gè)主要因素著手，全面分析常德市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總?cè)丝谠?．5億左右。 ③處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總?cè)丝谠?億上下。在這個(gè)階層中，還有8000萬(wàn)左右人均純收入低于700元的農(nóng)村人口，其恩格爾系數(shù)在60％以上。通過(guò)幾年的積累，思格爾系數(shù)在15％左右的消費(fèi)人群，積累了龐大的金融資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會(huì)加大投資力度。思格爾系數(shù)在35％左右的消費(fèi)人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。恩格爾系數(shù)在50％左右的消費(fèi)人群從溫飽型步入小康型，生活品質(zhì)發(fā)生變化，開(kāi)始關(guān)注用、住的品味。由此可見(jiàn)，低、中、高檔家具市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)和潛力。銷售量2004年達(dá)到32231．64萬(wàn)子方米，比2003年增加4514萬(wàn)平方米，比1997年至2003年年平均銷售量4118萬(wàn)平方米多396萬(wàn)平方米，其中住宅部分占比達(dá)90％，商鋪占比達(dá)10％。 ②工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口的凈增長(zhǎng)，一會(huì)增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會(huì)提高人民的生活水平，與此相應(yīng)會(huì)拉動(dòng)居民房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)《國(guó)家重點(diǎn)干線公路網(wǎng)常德過(guò)境方案規(guī)劃報(bào)告》和《常德市公路規(guī)劃網(wǎng)》(19912020年)戰(zhàn)略目標(biāo)，在三十年規(guī)劃期要建成由國(guó)道、省道組成的“四縱四橫四聯(lián)線”高等級(jí)公路主骨架，形成干支相聯(lián)的現(xiàn)代公路網(wǎng)絡(luò)。常德市以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國(guó)60個(gè)交通主樞紐之一。隨著6個(gè)高速公路的逐步貫通，常德市家具市場(chǎng)輻射力可達(dá)周邊200—300公里，輻射范圍比2000年100公里擴(kuò)展了2—3倍，為常德市家具市場(chǎng)帶來(lái)了更多的潛在的消費(fèi)群體。2004年常德市城區(qū)面積55．9平方公里，人口53．76萬(wàn)，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序地發(fā)展擴(kuò)大，人口的增長(zhǎng)，從理論上計(jì)算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口2．89余萬(wàn)人，按3口人家粗略計(jì)算，新增住房需求近1萬(wàn)余戶，按新增住房住戶1萬(wàn)余戶。 根據(jù)常德市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)2004年度市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》資料顯示，實(shí)有房屋建筑面積2837．2萬(wàn)平方米，15．85萬(wàn)棟，其中住宅建筑面積l 51 9．8萬(wàn)平方米，人均住宅建筑面積28．27平方米。 全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，昭示著將來(lái)會(huì)有更多的企業(yè)參與到常德市流通市場(chǎng)來(lái)，更多、更新的家具產(chǎn)品會(huì)通過(guò)常德市家具流通市場(chǎng)展示給消費(fèi)者，銷售給消費(fèi)者。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)升級(jí)步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會(huì)輕易放棄常德市家具流通市場(chǎng)，本地家具產(chǎn)業(yè)也會(huì)加大占領(lǐng)常德市家具流通市場(chǎng)的份額，通過(guò)常德市流通市場(chǎng)擴(kuò)大產(chǎn)值，增加銷售量。 消費(fèi)群體的擴(kuò)大，一方面會(huì)吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場(chǎng)來(lái)，另一方面會(huì)增加流通量。 通過(guò)四個(gè)方面分析，常德市家具流通市場(chǎng)蘊(yùn)涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。通過(guò)火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的銷售額和面積對(duì)比測(cè)算，需要3個(gè)“匯美家居廣場(chǎng)”才能消化家具新增流通量。由于家具銷售系展示性銷售，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“匯美家居廣場(chǎng)”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場(chǎng)，因此昭示著“匯美家居廣場(chǎng)”具有明確的市場(chǎng)前景?！皡R美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，還可以擴(kuò)大項(xiàng)目銷售的目標(biāo)群體，有利項(xiàng)目的銷售．三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析順應(yīng)常德市家具市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?、資源和交通方面的優(yōu)勢(shì)，“匯美家居廣場(chǎng)”應(yīng)時(shí)而生，具有如下特點(diǎn)： ㈠“匯美家居廣場(chǎng)”規(guī)模 “匯美家居廣場(chǎng)’’占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結(jié)構(gòu)，共六層。市場(chǎng)部分總建筑面積29355平方米。住宅部分總建筑面積16510平方米。 ㈢、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目四面臨街，其中207國(guó)道網(wǎng)聚周邊各市縣人流、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項(xiàng)目附近人流。 項(xiàng)目主入口設(shè)計(jì)有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費(fèi)者購(gòu)物休閑，另一方面可以盡顯項(xiàng)目形象，有利于日后經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的宣傳活動(dòng)的開(kāi)展和物業(yè)管理。 項(xiàng)目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)，提升項(xiàng)目形象和檔次。專門成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設(shè)中重大問(wèn)題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)優(yōu)惠政策的制定和落實(shí)；協(xié)助開(kāi)發(fā)商組織重大的招商活動(dòng)。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立常德市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會(huì)事務(wù)、實(shí)行“多家事一家管，多家費(fèi)一家收”。常德市各級(jí)政府、各有關(guān)部門和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展，對(duì)涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管，指定相關(guān)科室承辦。 ㈤、預(yù)售情況 截止2005年7月31日，住宅預(yù)售率達(dá)100％，鋪面認(rèn)購(gòu)率達(dá)6．97％。2005年7月11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬(wàn)家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。市場(chǎng)部分一層建筑面積121 83平方米，銷售均價(jià)5200元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價(jià)1500元／平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷售均價(jià)2738元／平方米。 （二）、市場(chǎng)定位 為促進(jìn)銷售工作的推開(kāi)開(kāi)發(fā)商將“匯美家居廣場(chǎng)“商鋪劃分較小且價(jià)格較低，一般百姓均有能力購(gòu)買。因此目標(biāo)客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。這部分投資者對(duì)行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。(2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級(jí)管理人員、公務(wù)員、政府官員的基礎(chǔ)上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個(gè)體戶等方面擴(kuò)散。主要通過(guò)低風(fēng)險(xiǎn)、低首付和高回報(bào)來(lái)降低置業(yè)門檻和打消疑慮。（三）、項(xiàng)目銷售策略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析：、(1)、銷售策略：①投資低風(fēng)險(xiǎn)。12年后投資者如續(xù)租，年回報(bào)率將超出12％。②投資低門檻。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．39％。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．58％。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開(kāi)始，月租金抵月供后盈余大于零。③高回報(bào)率，高升值潛力。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，對(duì)“匯美家居廣場(chǎng)”的市場(chǎng)定價(jià)而言，具有高的升值潛力。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質(zhì)的天然動(dòng)力的推動(dòng)，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。在培育期間，政府和開(kāi)發(fā)商會(huì)以各種優(yōu)惠手段搞活市場(chǎng)，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r適當(dāng)減少優(yōu)惠政策程度。商鋪經(jīng)營(yíng)戶租賃租金標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)樓層匯美家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)起租之日起第一、二年月租金標(biāo)準(zhǔn)第三年月租金標(biāo)準(zhǔn)第四、五年月租金標(biāo)準(zhǔn)一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)惠措施：項(xiàng)目匯美家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月租金收取比例免收租金按正常標(biāo)準(zhǔn)30%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)60%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)80%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費(fèi)；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。從定量分析表明：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，雖然在銷售時(shí)一次性返還租金24％(年回報(bào)率8％)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商實(shí)施一系列的銷售、經(jīng)營(yíng)策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過(guò)銷售預(yù)期的長(zhǎng)期收益。結(jié)合宏觀政策、開(kāi)發(fā)商具體營(yíng)銷策略和經(jīng)營(yíng)思路，通過(guò)調(diào)查和分析：預(yù)計(jì)該項(xiàng)目銷售計(jì)劃和租賃計(jì)劃可以實(shí)現(xiàn)。該項(xiàng)目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。二、建設(shè)條件位置優(yōu)越本項(xiàng)目建設(shè)地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)重心。因此開(kāi)發(fā)建設(shè)匯美家居廣場(chǎng)，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。其四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)