【正文】 促進城市建設有重大意義。按常住人口計算，人均GDP1l064元。全市商品房屋銷售面積達116．77萬平方米，比上年增長43．3％；商品房屋銷售額達11．2億元，比上年增長16．5％。 2004年全市人口自然增長率持續(xù)下降。全市城鎮(zhèn)化水平為31．8％。城鄉(xiāng)居民收入增長迅猛，消費升級步伐加快。農民人均純收入2953元，比上年增長1 5．8％，農民人均生活消費支出2564元，比上年增長16％，%。（二）常德市家居流通市場發(fā)展狀況 商品流通市場是連接生產(chǎn)與消費的紐帶，是生產(chǎn)—流通—消費鏈條的中間環(huán)節(jié)。外地家具產(chǎn)品70％通過家具流通市場銷售，本地家具產(chǎn)品的30％通過家具流通市場銷售。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷售量，常德市每年的家居銷售量過10億元。由于常德市流通市場構成特點，因此常德市家具流通市場潛力和發(fā)展前景與整個家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個消費者構成的現(xiàn)狀與變化密不可分。國有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值952．92億元，同比增長34．15％，產(chǎn)銷率為98．15％，銷售收入增長32．28％，利稅總額增長29．79％。據(jù)海關統(tǒng)計，全年出口總額突破100億美元大關，達到103．53億美元，同比增長39．3％；全年進口7．26億美元，增長26．28％。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個特點： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大。三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。規(guī)模越來越大，水平越來越高。 五是家具出口增勢強勁。2004年1—10月出口80．47億美元，增速37．83％?？傮w上說美國終裁修改后的平均6．65％的稅率對多數(shù)對美出口企業(yè)有利。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國民經(jīng)濟和人民生活需求不夠協(xié)調，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過剩，競爭激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。2000年，常德市委、市政府為了培育常德市新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)、出臺了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產(chǎn)業(yè)確定為常德市經(jīng)濟增長總量的重要工程項目和支柱產(chǎn)業(yè)。 二是市場占有率上升。2004年，經(jīng)過五年的時間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家居廣場兩個大型家居市場，經(jīng)營戶由50余戶發(fā)展到330余戶，2004年（僅指兩個市場）銷售額達2億元，本地產(chǎn)品市場占有率升至30％。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢。(2)生產(chǎn)成本低，銷售價格低。(4)質量逐步上升。(5)外銷產(chǎn)品占比上升。 四是存在的問題：(1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。(3)外地產(chǎn)品市場占有率高。常德市家具流通市場發(fā)展現(xiàn)狀 常德市成氣候、成規(guī)模的專業(yè)家具流通市場僅有火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個市場。火車站家具城經(jīng)營場址是以21層高樓批地，將來是常德市國道口的標志性建筑?；疖囌炯揖叱墙ㄔO初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。真優(yōu)美家居廣場經(jīng)營面積約1萬平方米，經(jīng)營戶約30戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，因場地局限，經(jīng)營戶達到飽和。 二、常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢㈠、全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 中國家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長期。未來五到十年，在國內經(jīng)濟高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場需求旺盛、國際家具產(chǎn)業(yè)轉移的大背景下，中國家具行業(yè)迎來第二個高速發(fā)展期。用高新技術改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉變增長方式，提高產(chǎn)品質量，實現(xiàn)第二次飛躍，基本實現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國向強國跨越的目標。 (2)家具企業(yè)向集群化、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域不斷形成的趨勢發(fā)展。 (4)國際家具產(chǎn)業(yè)結構調整，加速向中國轉移的趨勢。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價，出口受阻，將加速向中國轉移。 (5)家具市場向國際化的趨勢發(fā)展。國際上大的經(jīng)銷商也看中中國巨大的潛在的發(fā)展中的市場。面對洋家具商的進攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無限擴大場地的做法，要有特色，專業(yè)細分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營。美國對中國木制臥房家具反傾銷使中國全行業(yè)受到了教育，同時也促進了我國家具出口國家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢的形成。 (8)家具會展國際化、專業(yè)化、大型化趨勢。幾大展會將成為世界級的展會，與很多專業(yè)展會相結合，中國將成為世界家具的采購中心． (9)全國家具行業(yè)協(xié)會結合“十五”期間家具行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，結合2020年國家發(fā)展規(guī)劃，認為“十一五”期間，按GDP增幅7％左右，家具行業(yè)增長15％， 出口增長20％為宜。 ㈡、常德市家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 2000年以來，常德市委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專門出臺了《常德市鼓勵發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》，在207國道饒城線的皂果路以西兩側建立1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭取3年完成，5年成為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。常德市家具市場占據(jù)了天時、地利、人和的優(yōu)勢，常德市的家具市場以創(chuàng)立常德市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機將會得到更大的發(fā)展。 (2)根據(jù)消費群體的特點，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。 (4)根據(jù)本地家具產(chǎn)品多而雜的特點，提高設計水平，加大市場宣傳，樹立品牌，以品牌創(chuàng)效益，擴大常德市家具產(chǎn)業(yè)的知名度，帶動整個家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展。按照中國家具行業(yè)協(xié)會“十一五”的建議，家具增長率15％較為適宜，常德市家具產(chǎn)業(yè)受政府政策扶持，處在成長期，可以以此作為估算依據(jù)，在“十一五”期間， 以2004年常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2億元基數(shù)計算。 ㈢、常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢影響常德市家具流通市場外，還從消費者，房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響常德市家具流通市場四個主要因素著手，全面分析常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總人口在4．5億左右。 ③處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總人口在7億上下。在這個階層中，還有8000萬左右人均純收入低于700元的農村人口，其恩格爾系數(shù)在60％以上。通過幾年的積累，思格爾系數(shù)在15％左右的消費人群，積累了龐大的金融資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會加大投資力度。思格爾系數(shù)在35％左右的消費人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質量追求型轉變。恩格爾系數(shù)在50％左右的消費人群從溫飽型步入小康型，生活品質發(fā)生變化，開始關注用、住的品味。由此可見，低、中、高檔家具市場蘊藏著巨大的商機和潛力。銷售量2004年達到32231．64萬子方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997年至2003年年平均銷售量4118萬平方米多396萬平方米，其中住宅部分占比達90％，商鋪占比達10％。 ②工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設，人口的凈增長，一會增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會提高人民的生活水平，與此相應會拉動居民房地產(chǎn)市場的有效增長，必然拉動家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)《國家重點干線公路網(wǎng)常德過境方案規(guī)劃報告》和《常德市公路規(guī)劃網(wǎng)》(19912020年)戰(zhàn)略目標，在三十年規(guī)劃期要建成由國道、省道組成的“四縱四橫四聯(lián)線”高等級公路主骨架，形成干支相聯(lián)的現(xiàn)代公路網(wǎng)絡。常德市以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國60個交通主樞紐之一。隨著6個高速公路的逐步貫通，常德市家具市場輻射力可達周邊200—300公里，輻射范圍比2000年100公里擴展了2—3倍，為常德市家具市場帶來了更多的潛在的消費群體。2004年常德市城區(qū)面積55．9平方公里，人口53．76萬，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序地發(fā)展擴大，人口的增長，從理論上計算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口2．89余萬人，按3口人家粗略計算，新增住房需求近1萬余戶，按新增住房住戶1萬余戶。 根據(jù)常德市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《常德市房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)2004年度市場形勢分析報告》資料顯示，實有房屋建筑面積2837．2萬平方米，15．85萬棟，其中住宅建筑面積l 51 9．8萬平方米，人均住宅建筑面積28．27平方米。 全國家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，昭示著將來會有更多的企業(yè)參與到常德市流通市場來，更多、更新的家具產(chǎn)品會通過常德市家具流通市場展示給消費者，銷售給消費者。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費結構和消費升級步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會輕易放棄常德市家具流通市場，本地家具產(chǎn)業(yè)也會加大占領常德市家具流通市場的份額，通過常德市流通市場擴大產(chǎn)值，增加銷售量。 消費群體的擴大，一方面會吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場來，另一方面會增加流通量。 通過四個方面分析，常德市家具流通市場蘊涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。通過火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個專業(yè)市場的銷售額和面積對比測算，需要3個“匯美家居廣場”才能消化家具新增流通量。由于家具銷售系展示性銷售，經(jīng)營場地要求較大，受土地調控的限制，在“匯美家居廣場”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場，因此昭示著“匯美家居廣場”具有明確的市場前景?！皡R美家居廣場”市場定位準確，還可以擴大項目銷售的目標群體，有利項目的銷售．三、項目市場分析順應常德市家具市場的發(fā)展?jié)摿Α①Y源和交通方面的優(yōu)勢，“匯美家居廣場”應時而生，具有如下特點： ㈠“匯美家居廣場”規(guī)模 “匯美家居廣場’’占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結構，共六層。市場部分總建筑面積29355平方米。住宅部分總建筑面積16510平方米。 ㈢、項目的設計優(yōu)勢 項目四面臨街，其中207國道網(wǎng)聚周邊各市縣人流、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項目附近人流。 項目主入口設計有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費者購物休閑，另一方面可以盡顯項目形象，有利于日后經(jīng)營場地的宣傳活動的開展和物業(yè)管理。 項目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風險。項目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營和消費，提升項目形象和檔次。專門成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導協(xié)調小組。指導協(xié)調小組負責產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設中重大問題的協(xié)調；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機關內應優(yōu)惠政策的制定和落實；協(xié)助開發(fā)商組織重大的招商活動。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立常德市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會事務、實行“多家事一家管，多家費一家收”。常德市各級政府、各有關部門和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設和發(fā)展，對涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領導分管，指定相關科室承辦。 ㈤、預售情況 截止2005年7月31日，住宅預售率達100％，鋪面認購率達6．97％。2005年7月11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。市場部分一層建筑面積121 83平方米，銷售均價5200元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價1500元／平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷售均價2738元／平方米。 （二）、市場定位 為促進銷售工作的推開開發(fā)商將“匯美家居廣場“商鋪劃分較小且價格較低，一般百姓均有能力購買。因此目標客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。這部分投資者對行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔風險。(2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級管理人員、公務員、政府官員的基礎上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個體戶等方面擴散。主要通過低風險、低首付和高回報來降低置業(yè)門檻和打消疑慮。（三）、項目銷售策略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析：、(1)、銷售策略：①投資低風險。12年后投資者如續(xù)租，年回報率將超出12％。②投資低門檻。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對應的鋪面單價為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復合收益率為5．39％。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復合收益率為5．58％。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。③高回報率，高升值潛力。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費的強力帶動，對“匯美家居廣場”的市場定價而言，具有高的升值潛力。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質的天然動力的推動，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。在培育期間，政府和開發(fā)商會以各種優(yōu)惠手段搞活市場，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場發(fā)展狀況適當減少優(yōu)惠政策程度。商鋪經(jīng)營戶租賃租金標準：市場樓層匯美家居廣場開業(yè)起租之日起第一、二年月租金標準第三年月租金標準第四、五年月租金標準一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營戶優(yōu)惠措施：項目匯美家居廣場開業(yè)后首年租賃期內第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個月3個月3個月3個月租金收取比例免收租金按正常標準30%收取按正常標準60%收取按正常標準80%收取按正常標準收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。從定量分析表明：對開發(fā)商而言，雖然在銷售時一次性返還租金24％(年回報率8％)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬元。開發(fā)商實施一系列的銷售、經(jīng)營策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過銷售預期的長期收益。結合宏觀政策、開發(fā)商具體營銷策略和經(jīng)營思路，通過調查和分析：預計該項目銷售計劃和租賃計劃可以實現(xiàn)。該項目的地塊屬新城區(qū)，用地性質為商住用地，用地區(qū)域內交通便捷，城市基礎設施及居民生活配套設施較完善。二、建設條件位置優(yōu)越本項目建設地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟重心。因此開發(fā)建設匯美家居廣場，具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。其四通八達的交通優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)建設