【正文】 房屋建筑工程竣工驗收報告》,逐套出具《商品住宅建筑質(zhì)量合格證明》。雖然物業(yè)管理前期介入小組參與了小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試過程,但是還得分二個階段(一階段是預(yù)先驗收。其一,驗收小組按照驗收計劃、標(biāo)準(zhǔn)(依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》),按專業(yè)分工進行驗收,在其過程中查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項目,遞交書面的《物業(yè)驗收整改通知書》給移交單位,并要求限期整改完成。其二,正式驗收是在預(yù)驗收中提出的項目落實后,驗收小組要進行檢查、驗證,如整改合格,而進行的正式驗收?！岸稀笔枪こ痰闹饕O(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置符合?！耙煌暾笔菆D紙資料完整,如產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工驗收證明書及設(shè)備設(shè)施檢驗合格證書等。其二是做到部分與整體相結(jié)合的原則,即在物業(yè)接管驗收中不能因注重細(xì)致入微而忽視整體把握,也不能因重視整體效果而忽視細(xì)節(jié)問題。行業(yè)上一般將小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作聘請專業(yè)的清潔公司管理,物業(yè)管理公司起監(jiān)督管理作用。二是房屋裝修期的清潔工作。對玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除。物業(yè)的清潔保持階段是指業(yè)主入住后清潔,業(yè)主入住后伴隨著房屋集中裝修期的開始,裝修期是對專業(yè)清潔公司的一個嚴(yán)峻的考驗。針對這種現(xiàn)象,裝修期的環(huán)境衛(wèi)生保潔首先須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運工作,盡量減少灰塵污染。三是加強宣傳教育和督查力度,采取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習(xí)慣,使其知道,只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,才能將小區(qū)營造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。在業(yè)主與開發(fā)商之間處理好三者關(guān)系,物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。第六,抓好小區(qū)公共秩序管理工作小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位,它是物業(yè)管理公司為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實施的一系列安全措施,秩序維護員不僅要善于發(fā)現(xiàn)安全隱患,更要有防止、終止這些隱患，也是體現(xiàn)一個管理公司服務(wù)水平的重要環(huán)節(jié)。如小區(qū)大門崗,嚴(yán)格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān),對來訪人員實行“來訪登記”制度,裝飾裝修人員憑證進出,杜絕閑散人員進入小區(qū)。其二,建立“預(yù)防為主,防治結(jié)合”以及“群防群治”的機制,維護片區(qū)治安,物業(yè)管理公司應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系,及時了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。再如在遇到特殊緊急情況時,業(yè)主家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時,要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時,尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等)見證,以規(guī)避風(fēng)險,減少損失。其四,抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導(dǎo),有利于維護小區(qū)交通秩序,避免車輛亂停亂放。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練,加強管理,在車輛進入小區(qū)時,認(rèn)真落實制度,堅決做到對車、對人、對卡。其五,組建一支高素質(zhì)的秩序維護隊伍,不定期對秩序維護員的實施培訓(xùn),主要從“業(yè)務(wù)知識、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓(xùn)著手。第七,加強對房屋的二次裝修管理監(jiān)督工作裝修監(jiān)管是物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、條例,受發(fā)展商或全體業(yè)主委托,對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在物業(yè)裝修過程中,監(jiān)督施工是否符合規(guī)范、結(jié)構(gòu)安全、房屋外觀統(tǒng)一、消防、供水、供電、燃?xì)獾纫笮袨檠b修的定義。鑒于此,加強前期住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管應(yīng)注重抓好,其一,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定“物業(yè)二次裝修管理規(guī)約”在業(yè)主入住、裝修前,物業(yè)公司要履行告知義務(wù),將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知(如裝修時間、裝修垃圾統(tǒng)堆放點、裝修人員和材料進出通道等),以便業(yè)主了解和執(zhí)行并辦理相關(guān)裝修手續(xù)。其二,在房屋裝修動工之前,需再次與業(yè)戶或裝修單位確認(rèn)室內(nèi)給排水支管、地面防水等均于正常狀態(tài),方可發(fā)放《裝修許可證》。在巡查裝修施工的過程中,重點要巡查水、電的安裝情況、業(yè)主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發(fā)生、還要提醒裝修工人一定要對廁所和洗浴間進行防水實驗,避免入住后給其它業(yè)主造成損失。綜上所述加強前期物業(yè)管理,不但能保證業(yè)主(購房人)的長遠(yuǎn)利益,還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃,保證物業(yè)的施工質(zhì)量,達(dá)到完善物業(yè)的使用功能,促進房產(chǎn)的銷售。而且,加強前期管理,可以更貼近業(yè)主和使用人的實際需求,使小區(qū)規(guī)劃更趨向于人性化,使物業(yè)管理人員能夠較早地了解和熟悉物業(yè)的情況,為日后更好地開展物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。一、入伙儀式的策劃1．制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：（1）入伙儀式目的；（2）參加入伙儀式人員；（3）入伙儀式開展的形式；（4）入伙儀式所需物資及成本概算；（5）具體儀式安排步驟及管理辦法。如開發(fā)商進行儀式，則準(zhǔn)備工作如下。2．節(jié)目排練編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目內(nèi)容進行現(xiàn)場排練。三、入伙儀式的組織 1．現(xiàn)場服務(wù)（1）做好來賓接待、服務(wù)；（2）做好現(xiàn)場清潔、保潔；（3）客服咨詢服務(wù)；（4）來賓、業(yè)主停車服務(wù)管理。3．現(xiàn)場秩序維持（1）搞好現(xiàn)場人車分流、引導(dǎo)、控制；（2）按功能區(qū)域和現(xiàn)場情況進行專用路線劃分（如貴賓、演員、工作人員通道）；（3）準(zhǔn)備現(xiàn)場治安及突發(fā)事件的處理預(yù)案；（4）擺放和利用現(xiàn)場技防設(shè)備、設(shè)施（如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等）。第二節(jié) 業(yè)主入伙與收樓一、入伙現(xiàn)場布置 1．入伙辦理大廳布置（1）入伙辦理分為接待引導(dǎo)資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協(xié)調(diào)組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標(biāo)識牌流水服務(wù)業(yè)主入伙；（2）放置各類入伙物資（如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機等）；（3）安排入伙辦理現(xiàn)場保潔；（4）其他現(xiàn)場裝飾的布置。3．現(xiàn)場標(biāo)識、引導(dǎo)牌設(shè)置各功能區(qū)域、道路、配套設(shè)施等設(shè)置有效的引導(dǎo)標(biāo)識，做到按圖索驥。二、入伙流程的提前演練在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進行現(xiàn)場演練一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。2．業(yè)主資料收集（資格審查組）（1）業(yè)主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復(fù)印件或《房產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件和《業(yè)主情況登記表》（貼上照片）。（4）發(fā)放入伙資料袋（內(nèi)含各類入伙資料）。4．費用收?。ㄊ召M組）（1）預(yù)收一年的管理費；（2）其它代收代繳費用。（2）抄取水電表讀數(shù)。6．資料收集與鑰匙保管（資料收集與鑰匙保管組）1）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對各入伙大廳各組的入伙資料進行歸集； 2）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對鑰匙進行清理核對。四、遺留問題的處理和跟蹤（客戶問題處理與協(xié)調(diào)組）1．驗樓時問題的記錄為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應(yīng)盡量將戶內(nèi)各項問題記錄準(zhǔn)確、清楚，主要有以下幾點： 1）問題類型； 2）問題存在的位置； 3）存在問題的數(shù)量。3．嚴(yán)重房屋質(zhì)量問題的處理方式由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組及時反饋給開發(fā)商處理并負(fù)責(zé)跟蹤、落實、協(xié)調(diào)。裝修管理 第一節(jié) 裝修管理一、制定裝修程序流程圖根據(jù)《裝修指南》及項目現(xiàn)場情況制定流程圖，基本過程包括：申請→審批→收費→檢查→驗收→退費。三、制定裝修期設(shè)備設(shè)施安裝方案根據(jù)項目現(xiàn)場實際有針對性地規(guī)范相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝方案（如：防盜門窗安裝樣式、公共區(qū)域各種商業(yè)設(shè)施安裝方案、空調(diào)室外機及管線安裝方案）。2．提交裝修設(shè)計圖紙（1）平面設(shè)計圖；（2）單元平面圖；（3）裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；（4）空調(diào)安裝圖；（5）電器照明設(shè)計及用電量圖；（6）給排水設(shè)計圖；（7）燃?xì)夤芫€圖。（1）加蓋公章的《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；（2）加蓋公章的《施工企業(yè)資質(zhì)證書》復(fù)印件。2．管理處負(fù)責(zé)人審批管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對裝修審批內(nèi)容的審核，審批完結(jié)應(yīng)及時將審批意見（《裝修審批通知書》）通知業(yè)主。二、按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定收取有關(guān)裝修費用（1）裝修押金；（2）裝修垃圾清運費（非常設(shè)項）；（3）施工人員《出入證》工本費及其押金；（4）其他應(yīng)收款。二、施工秩序監(jiān)控 1．裝修垃圾的清運管理； 2．裝修施工時間及施工噪音管理； 3．有無超范圍施工監(jiān)控； 4．是否有損害公