【正文】 第一篇：前期物業(yè)將如何管理新小區(qū)前期物業(yè)如何管理新小區(qū)物業(yè)管理的前期管理服務(wù)是指開發(fā)建設(shè)項目立項后,物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前,由開發(fā)建設(shè)單位聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程。主要是從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度,提出一些合理化建議,以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。做好小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)是解決物業(yè)管理矛盾糾紛、提高物業(yè)管理水平的重要途徑。也是有利于房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤的質(zhì)量和銷售、有利于維護業(yè)主合法權(quán)益。對開發(fā)商利益、業(yè)主權(quán)益和社會穩(wěn)定都具有重大意義。然而,在房地產(chǎn)開發(fā)中,房地產(chǎn)項目的滾動開發(fā)、業(yè)主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住。為了搞好物業(yè)管理服務(wù)的后期工作,就得加強對小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)的力度，我認為應(yīng)該做好以下幾方面的工作。第一,抓好對物業(yè)管理服務(wù)供給者培訓抓好對物業(yè)管理服務(wù)供給者培訓，是前期物業(yè)如何管理新小區(qū)的必要性，物業(yè)管理是對專業(yè)化要求很高的行業(yè),物業(yè)管理者要求是多面手,要能在不同場合充當不同的角色,物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì),在物業(yè)管理前期物業(yè)管理服務(wù)中,物業(yè)管理人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對工作的認可的關(guān)鍵因素。鑒于此,物業(yè)服務(wù)供給者的培養(yǎng)或培訓將根據(jù)人員崗位不同進行。其一, 管理知識方面。對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經(jīng)營管理知識(如物業(yè)管理、公共關(guān)系等)、財務(wù)知識、法律知識(要非常精通行業(yè)法律法規(guī),熟悉必要的法律知識),對提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。其二,專業(yè)技能方面。物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護,而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等,又涉及公共服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化。這就要求物業(yè)管理人員掌握上述工作所必須的專業(yè)技能,以及時為業(yè)主提供專業(yè)的服務(wù)。此外,面對各式各樣的業(yè)主,掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。其三, 服務(wù)態(tài)度。物業(yè)管理是通過為業(yè)主提供公共服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)而獲得經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益,服務(wù)是物業(yè)全部管理經(jīng)營活動的中心,因此,全體物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)樹立“用戶至上、服務(wù)第一”的思想,把為業(yè)主提供多層次、全方位的服務(wù)作為物業(yè)管理企業(yè)全體員工的神圣職責,在工作中時時處處要為業(yè)主著想,盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的、完善創(chuàng)新的服務(wù),贏取業(yè)主的贊同和認可。物業(yè)管理不是什么深奧的學問,一個溫馨的問候、一個小小的舉措、一個小小的手勢、一個甜美的微笑,都會增加我們與業(yè)主的感情、化解與業(yè)主的矛盾,同樣也就提升了我們的服務(wù)水平。第二,重視小區(qū)物業(yè)的前期介入工作物業(yè)管理企業(yè)在介入房地產(chǎn)開發(fā)項目之后,應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計情況,編制物業(yè)管理方案,成立前期介入小組會同設(shè)計部門、施工單位、開發(fā)商一起會審圖紙,主要是從業(yè)主使用的角度就原設(shè)計中不合理的部分提出建議,也可根據(jù)物業(yè)管理的實際經(jīng)驗,向相關(guān)部門提供各項設(shè)備設(shè)施的性能、質(zhì)量和廠家信譽等情況并提出有價值的建議。參與小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的全過程,特別重視對給排水、配電、防水、電梯、消防、智能化等設(shè)備系統(tǒng)的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時要求開發(fā)商解決,既能避免日后提高物業(yè)管理成本,又能確保各項 設(shè)備設(shè)施在投入使用時能正常運行,促使物業(yè)更易貼近業(yè)主起居生活。第三,物業(yè)的接管驗收物業(yè)的接管驗收是前期物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié),是對已竣工驗收并達到交付使用條件的物業(yè)項目進行再一次的質(zhì)量把關(guān)工作,也是明確物業(yè)管理公司與開發(fā)商維修管理責任的重要措施。物業(yè)的接管驗收一般分為二大部分,其一是樓宇本體的接管驗收。其二是公共配套設(shè)施設(shè)備的接管驗收。對于樓宇本體的交接驗收工作，建設(shè)單位在進行商品住宅建筑工程竣工驗收時,物業(yè)管理公司前期介入小組應(yīng)參與由建設(shè)單位組織工程施工和監(jiān)理等單位對每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內(nèi)容進行專門檢驗。逐套檢驗項目包括建筑結(jié)構(gòu)、地面、墻面、防水、室內(nèi)電氣安裝等10多個方面。物業(yè)管理公司前期介入小組嚴格按照市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)公布的《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗指引》對工程進行逐套檢驗,并填寫《檢驗結(jié)果表》。建設(shè)單位依據(jù)《檢驗結(jié)果表》和《房屋建筑工程竣工驗收報告》,逐套出具《商品住宅建筑質(zhì)量合格證明》。參考資料：《房屋接管驗收標準》《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗管理規(guī)定》 對于公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗收工作，公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗收是小區(qū)物業(yè)前期管理過程中一個重要的環(huán)節(jié),其可以明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系,固在接管驗收中嚴格把好質(zhì)量關(guān)。雖然物業(yè)管理前期介入小組參與了小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試過程,但是還得分二個階段(一階段是預先驗收。二階段是正式驗收)來接管小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施。其一,驗收小組按照驗收計劃、標準(依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標標準》),按專業(yè)分工進行驗收,在其過程中查出不符合標準的項目,遞交書面的《物業(yè)驗收整改通知書》給移交單位,并要求限期整改完成。尤其是對單項設(shè)備驗收中,須進行試運行驗收,主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量各運轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標,對不符合指標的,及時提出書面意見,要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試,直至驗收標準方可止。其二,正式驗收是在預驗收中提出的項目落實后,驗收小組要進行檢查、驗證,如整改合格,而進行的正式驗收。須做到三符合一完整,三符合是:“一符合”是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合?！岸稀笔枪こ痰闹饕O(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置符合?！叭稀笔窃O(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能與設(shè)計的功能符合?！耙煌暾笔菆D紙資料完整,如產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工驗收證明書及設(shè)備設(shè)施檢驗合格證書等。物業(yè)的接管驗收是一項頗具復雜的過程,不僅涉及到建筑工程技術(shù),而且牽涉到眾多法規(guī)政策,常見一些實際結(jié)果與理論要求不一致的地方,為了處理好接管驗收中存在的問題,需把握好二個基本原則:其一是堅持原則性與靈活性相結(jié)合原則,即對一些不盡人意的問題,接管驗收人員要針對不同情況分別采取措施,具體問題具體分析,大家共同協(xié)商,力爭合理地、圓滿地解決驗收中存在的問題。其二是做到部分與整體相結(jié)合的原則,即在物業(yè)接管驗收中不能因注重細致入微而忽視整體把握,也不能因重視整體效果而忽視細節(jié)問題。第四,做好環(huán)境衛(wèi)生保潔工作環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項至關(guān)重要的工作,環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理最直觀環(huán)節(jié),也是業(yè)戶評價物業(yè)管理公司能力高低的要素。行業(yè)上一般將小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作聘請專業(yè)的清潔公司管理,物業(yè)管理公司起監(jiān)督管理作用。前期物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔二大重點工作,一是物業(yè)清潔的開荒 工作。二是房屋裝修期的清潔工作。物業(yè)管理公司對新建物業(yè)的清潔開荒工作應(yīng)當特別重視,安排專人全程監(jiān)管清潔公司的開荒工作,專業(yè)清潔公司集中人手大規(guī)模對物業(yè)進行清潔開荒,其內(nèi)容不限于:對物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理。對玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除。對公用部位(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等)、辦公房以及設(shè)施的清掃等。物業(yè)的清潔保持階段是指業(yè)主入住后清潔,業(yè)主入住后伴隨著房屋集中裝修期的開始,裝修期是對專業(yè)清潔公司的一個嚴峻的考驗。常常是前邊掃后邊倒,保潔始終無法達到應(yīng)有的效果,小區(qū)總是處于一種比較臟亂的狀態(tài)。針對這種現(xiàn)象,裝修期的環(huán)境衛(wèi)生保潔首先須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運工作,盡量減少灰塵污染。其次是通過定時、定點、定人進行各種垃圾的分類收集、處理和清運,以及清、掃、擦、抹等專業(yè)性操作,同時還可以適當增加保潔力量,增加保潔次數(shù)來維護小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。三是加強宣傳教育和督查力度,采取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習慣,使其知道,只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣,才能將小區(qū)營造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。第五,妥善協(xié)調(diào)三者之間的各種矛盾物業(yè)管理公司特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾,既要承擔起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責,為開發(fā)商排憂解難,又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與開發(fā)商之間處理好三者關(guān)系,物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對業(yè)主反映的問題,如房屋質(zhì)量問題,首先要分清性質(zhì),弄清情況,做好解釋工作,本著“誰受理,誰跟進,誰回復