【正文】 ”的原則,及時快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問題傳遞給相關(guān)部門,積極協(xié)調(diào)各方妥善解決,在最短的時間解決業(yè)主反映的問題。第六,抓好小區(qū)公共秩序管理工作小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位,它是物業(yè)管理公司為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實施的一系列安全措施,秩序維護員不僅要善于發(fā)現(xiàn)安全隱患,更要有防止、終止這些隱患，也是體現(xiàn)一個管理公司服務(wù)水平的重要環(huán)節(jié)。公共秩序管理主要工作:其一,健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制,制度是企業(yè)利益的保障,“沒有規(guī)矩不成方圓”,制定完善詳細的規(guī)章制度。如小區(qū)大門崗,嚴(yán)格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān),對來訪人員實行“來訪登記”制度,裝飾裝修人員憑證進出,杜絕閑散人員進入小區(qū)。大件物品持《物品放行條》放出等。其二,建立“預(yù)防為主,防治結(jié)合”以及“群防群治”的機制,維護片區(qū)治安,物業(yè)管理公司應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系,及時了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如業(yè)主入伙后伴隨房屋裝修伊始,進出小區(qū)裝修人員比較多且雜,加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施未完全安裝到位,易給一些偷盜者可乘之機,因此要加強小區(qū)的巡查次數(shù),記錄好巡查情況,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時處置,發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時報案。再如在遇到特殊緊急情況時,業(yè)主家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時,要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時,尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等)見證,以規(guī)避風(fēng)險,減少損失。其三,是要充分利用好已有的安全設(shè)施,如電子門禁、可視對講、監(jiān)控攝像機等設(shè)備,減少失竊案件發(fā)生機率。其四,抓好小區(qū)進出車輛的管制和疏導(dǎo),有利于維護小區(qū)交通秩序,避免車輛亂停亂放。特別是各種運送裝修材料的車輛,要及時裝卸,避免長時間停留, 以減少小區(qū)交通壓力。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練,加強管理,在車輛進入小區(qū)時,認(rèn)真落實制度,堅決做到對車、對人、對卡。健全技術(shù)防范設(shè)備,適當(dāng)配備先進的技術(shù)器具設(shè)施,比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車場安全運行。其五,組建一支高素質(zhì)的秩序維護隊伍,不定期對秩序維護員的實施培訓(xùn),主要從“業(yè)務(wù)知識、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓(xùn)著手。更是加強其服務(wù)意識方面的培養(yǎng),把“讓主戶滿意”作為秩序維護員工作的準(zhǔn)則,把轄區(qū)內(nèi)的公共秩序服務(wù)工作做得更細、更好。第七,加強對房屋的二次裝修管理監(jiān)督工作裝修監(jiān)管是物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、條例,受發(fā)展商或全體業(yè)主委托,對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在物業(yè)裝修過程中,監(jiān)督施工是否符合規(guī)范、結(jié)構(gòu)安全、房屋外觀統(tǒng)一、消防、供水、供電、燃氣等要求行為裝修的定義。裝修監(jiān)管是前期物業(yè)管理的另一項重要工作,也是容易引起房屋質(zhì)量投訴的重要環(huán)節(jié),解決不好就會發(fā)生推諉扯皮現(xiàn)象。鑒于此,加強前期住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管應(yīng)注重抓好,其一,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定“物業(yè)二次裝修管理規(guī)約”在業(yè)主入住、裝修前,物業(yè)公司要履行告知義務(wù),將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知(如裝修時間、裝修垃圾統(tǒng)堆放點、裝修人員和材料進出通道等),以便業(yè)主了解和執(zhí)行并辦理相關(guān)裝修手續(xù)。同時要抓好對每戶裝修方案的審核,對違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為發(fā)現(xiàn)后要及時糾正,做好說服解釋工作。其二,在房屋裝修動工之前,需再次與業(yè)戶或裝修單位確認(rèn)室內(nèi)給排水支管、地面防水等均于正常狀態(tài),方可發(fā)放《裝修許可證》。其三,掌握業(yè)主裝修過程中的重點,裝修管理員也就明白日常巡檢的重點,在業(yè)主材料進場和水電路改造或地墻面做防水階段,每天最少巡查2次以上,有違規(guī)意圖的業(yè)主,一天要巡檢4次以上,及時制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。在巡查裝修施工的過程中,重點要巡查水、電的安裝情況、業(yè)主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發(fā)生、還要提醒裝修工人一定要對廁所和洗浴間進行防水實驗,避免入住后給其它業(yè)主造成損失。認(rèn)真填寫《裝修巡查記錄》 其四, 對違章裝修的要嚴(yán)厲制止,并使其控制在萌芽狀態(tài),以便控制事態(tài)的擴展并向業(yè)主發(fā)《裝修違章整改通知書》,讓業(yè)主簽字確認(rèn),將復(fù)印件存放于檔案袋中,在處理違章裝修過程中,始終堅持以規(guī)服人,以理服人的原則,以良好的態(tài)度和禮貌贏得業(yè)主對裝修監(jiān)管工作的理解與支持。綜上所述加強前期物業(yè)管理,不但能保證業(yè)主(購房人)的長遠利益,還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃,保證物業(yè)的施工質(zhì)量,達到完善物業(yè)的使用功能,促進房產(chǎn)的銷售。同時,加強前期物業(yè)管理,有利于規(guī)范物業(yè)管理活動,可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對立情緒,減少三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。而且,加強前期管理,可以更貼近業(yè)主和使用人的實際需求,使小區(qū)規(guī)劃更趨向于人性化,使物業(yè)管理人員能夠較早地了解和熟悉物業(yè)的情況,為日后更好地開展物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。第二篇：物業(yè)前期管理物業(yè)前期管理一、業(yè)主入伙與收樓入伙儀式業(yè)主入伙與收樓二、裝修管理裝修管理裝修申請及審批裝修手續(xù)辦理裝修監(jiān)控三、入伙裝修期的檔案建立業(yè)主入伙檔案業(yè)主裝修檔案 業(yè)主入伙與收樓 第一節(jié) 入伙儀式根據(jù)開發(fā)商的意愿是否舉辦，因為現(xiàn)在大多數(shù)樓盤入伙時只做歡快喜慶的現(xiàn)場布置，順利、平靜地辦理入住手續(xù)而不再舉行入伙儀式。一、入伙儀式的策劃1．制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：（1）入伙儀式目的；（2）參加入伙儀式人員；（3）入伙儀式開展的形式；（4）入伙儀式所需物資及成本概算；（5）具體儀式安排步驟及管理辦法。2．審核、確定入伙儀式方案入伙儀式方案的可行性及具體實施細節(jié)尚未與開發(fā)商進行協(xié)商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發(fā)商進行溝通。如開發(fā)商進行儀式，則準(zhǔn)備工作如下。二、入伙儀式策劃如下： 1．物資采購，包括：（1）烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；（2）入伙儀式過程的接待物資；（3）司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；（4）現(xiàn)場安全防護設(shè)施；（5）紀(jì)念品、獎品、宣傳品。2．節(jié)目排練編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目內(nèi)容進行現(xiàn)場排練。3．場地布置（1）接待物品的擺設(shè)；（2）現(xiàn)場的裝飾、布置；（3）現(xiàn)場標(biāo)志、指示牌的設(shè)置；（4）現(xiàn)場功能區(qū)域及通道的劃分；（5）現(xiàn)場相關(guān)崗位（如保安、接待、保潔等）的設(shè)置；（6）宣傳展示牌（品）的擺設(shè)。三、入伙儀式的組織 1．現(xiàn)場服務(wù)（1）做好來賓接待、服務(wù)；（2）做好現(xiàn)場清潔、保潔；（3）客服咨詢服務(wù)；（4）來賓、業(yè)主停車服務(wù)管理。2．儀式主持由司儀按節(jié)目單安排順序進行。3．現(xiàn)場秩序維持（1）搞好現(xiàn)場人車分流、引導(dǎo)、控制；（2）按功能區(qū)域和現(xiàn)場情況進行專用路線劃分（如貴賓、演員、工作人員通道）；（3）準(zhǔn)備現(xiàn)場治安及突發(fā)事件的處理預(yù)案；（4）擺放和利用現(xiàn)場技防設(shè)備、設(shè)施（如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等）。4．儀式后現(xiàn)場清理（1）對現(xiàn)場物資進行整理、清點、核對、入庫；（2）對現(xiàn)場閑雜人清場；（3）及時做好現(xiàn)場清掃、保潔。第二節(jié) 業(yè)主入伙與收樓一、入伙現(xiàn)場布置 1．入伙辦理大廳布置（1）入伙辦理分為接待引導(dǎo)資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協(xié)調(diào)組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標(biāo)識牌流水服務(wù)業(yè)主入伙；（2）放置各類入伙物資（如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機等）；（3）安排入伙辦理現(xiàn)場保潔；（4）其他現(xiàn)場裝飾的布置。2．安全保護措施（1）設(shè)置安保設(shè)施（如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應(yīng)急燈）；（2）劃分現(xiàn)場功能區(qū)域（如：接待區(qū)、手續(xù)辦理區(qū)、休息區(qū)等）；（3）充分利用現(xiàn)場技防設(shè)備設(shè)施協(xié)助進行安全防范。3．現(xiàn)場標(biāo)識、引導(dǎo)牌設(shè)置各功能區(qū)域、道路、配套設(shè)施等設(shè)置有效的引導(dǎo)標(biāo)識，做到按圖索驥。4．入住宣傳、展示布置（1）入住辦理工作流程圖；（2）公布收費標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)；（3）公司及樓盤情況介紹；（4）圖片宣傳；（5）管理標(biāo)準(zhǔn)及承諾；（6）在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；（7）竣工驗收證明（復(fù)印件、備查）。二、入伙流程的提前演練在入伙前一至二天