【正文】 通商品房 購(gòu)買者在此次利率調(diào)整后實(shí)際月供增幅上百元（高檔房、別墅及商業(yè)用房另計(jì)），消費(fèi)者的資金壓力略增，對(duì)住房消費(fèi)有一定的影響，對(duì)盲目消費(fèi)和投機(jī)消費(fèi)有較大的沖擊。意見分為八個(gè)部分，分別是：“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理”；“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)稅政策，嚴(yán)格 稅收征管”；“加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)”；“明確享受優(yōu)惠政策普通標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)”；“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”；“切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為”和“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度”。 一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難，已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的 “瓶頸 ”。二是住房分配貨幣政策落 實(shí)不到位。三是個(gè)貸門檻較高，前置條件多，貸款手續(xù)煩，影響了消費(fèi)潛力的有效釋放。 近年來，荊門市國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持較高的增長(zhǎng)速度，從 20xx 年到 20xx 年 GDP 年均增長(zhǎng) 8%左右。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 工業(yè)體系現(xiàn)代化，產(chǎn)業(yè)集群規(guī)?；?。荊門已初步形成以化工、食品、建材、機(jī)電為支柱，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)體系。 荊門交通便利，焦柳鐵路、荊沙鐵路、長(zhǎng)荊鐵路、 207 國(guó)道、襄荊高速公路貫穿荊門南北、東西全境，漢江水運(yùn)通江達(dá)海，借助毗鄰的三峽國(guó)際機(jī)場(chǎng)的空運(yùn)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了便捷的水陸空交通網(wǎng)絡(luò)。世界文化遺產(chǎn)、三國(guó)遺跡和楚文化歷史使荊門這座城市古色誘人 。 荊門市境內(nèi)生態(tài)旅游資源富集，人文景觀獨(dú)特，歷史文化遺存豐富，城市環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)接待設(shè)施完備。 20xx 年被國(guó)家旅游局授予 “中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ”稱號(hào)。核心景區(qū)在荊門境內(nèi)的大洪山， 1988 年與張家界同時(shí)被國(guó)務(wù)院列為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，總面積 320 平方公里，擁有世界獨(dú)有樹種對(duì)節(jié)白蠟和古生物活化石古 銀杏等數(shù)十種珍貴樹種，其中 5 公頃的中國(guó)最大古銀杏原始群落被中國(guó)科學(xué)院評(píng)價(jià)為 “20 世紀(jì)末中國(guó)最有價(jià)值的地理大發(fā)現(xiàn)之一 ”。景區(qū)氣候宜人，工程宏偉。使之為休閑探幽的絕佳去處。 第二章 荊門市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析 20xx 年，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需和鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下，荊門市房地產(chǎn)業(yè)保持了快速、健康、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 一、市場(chǎng)現(xiàn)狀 商品房開發(fā)投資與總量持續(xù)增長(zhǎng)。廣場(chǎng)花園、華府家園、葡萄園城市花園一期工程、億達(dá)世紀(jì)花園一期工程、文峰小區(qū)、涌鑫花園等住宅小區(qū)相繼建成。 房產(chǎn)交易日趨活躍。從二級(jí)市場(chǎng)看，中心城區(qū) 20xx年發(fā) 生房地產(chǎn)交易 4021 起，成交面積 萬(wàn)平方米，分別比同期增長(zhǎng) 50%、 49%。 住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。西城區(qū)住房?jī)r(jià)格上漲較快， 20xx 年西城區(qū)商品住房最低價(jià)格為 740 元 /平方米，最高為 1380 元 /平方米，平均價(jià)格為 1105 元 /平方米， 20xx年最低價(jià)格為 865 元 /平方米，最高為 1880 元 /平方米，平均價(jià)格為 1255 元 /平方米，分別比上年增長(zhǎng) 17%、 36%、 14%。 到 20xx 年底，中心城區(qū) 50 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外企有 17 家，占開發(fā)企業(yè)總數(shù)的 34%，一些大型的居住小區(qū)，如億達(dá)世紀(jì)花園、園丁小區(qū)二期工程、涌鑫花園、陽(yáng)光家園以及即將動(dòng)工的天鵝別墅山莊，基本為外來企業(yè)所開發(fā)，其開發(fā)的項(xiàng)目占整個(gè)市場(chǎng)份額的 “半壁江山 ”。 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)增大。 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建維護(hù)稅、教育附加 21977 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %，房產(chǎn)交易契稅 1128 萬(wàn)元，比上年翻一番。在 20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ％的份額中，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過 個(gè)百分點(diǎn)。 一是房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例較低。二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目樓盤小、檔次低。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資實(shí)力較弱。 違規(guī)開發(fā)、見縫插針、批三建四的現(xiàn)象屢豪景花園 白云 大道 多層 18000 1350 3*2 5 華府馨園 白云大道 多層 25000 1350 3*2 定 40% 寶山學(xué)府 月亮湖路 多層 160000 1350 3*2 30 洪源家居廣場(chǎng) 月亮湖 1 號(hào) 商業(yè)廣場(chǎng) 20xx0 1F7000 已排 420 號(hào) 禁不止。前幾年，為了加快南城區(qū)的建設(shè)步伐 ，我市積極鼓勵(lì)單位和個(gè)人在南城區(qū)建房， “以地引資 ”， “以地建區(qū) ”，短短幾年內(nèi)，建成了大量私房和單位用房，這些自建房最終流向市場(chǎng)，并在近兩年形成銷售旺期。這些私房的上市，給我市房地產(chǎn)市場(chǎng)來帶成三大負(fù)面影響：一是私房建筑質(zhì)量不高，存在安全隱患；二是插花建房，規(guī)劃不到位，影響城市形象；三是私房低價(jià)拋售，沖擊商品房市場(chǎng)，偷逃稅費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。 目前，我市商品房供應(yīng)市場(chǎng)呈現(xiàn) “中間大兩頭小 ”的局面，即中高檔商品房偏多，中小戶型中低價(jià) 位房源短缺，寫字樓、豪華別墅、高檔公寓幾乎沒有。單一的供應(yīng)市場(chǎng)，無法滿足不同收入消費(fèi)群體對(duì)住房的需求。新房供總應(yīng)量約 40 萬(wàn)㎡，如：萬(wàn)豪國(guó)際、億達(dá)花園二期、寶山學(xué)府等；存量房供應(yīng)量約 40 萬(wàn)㎡，如：億達(dá)花園一期、宏業(yè)城市花園等。從二手房市場(chǎng)看，中心城區(qū)20xx 年發(fā)生房地產(chǎn)交易 4021 起，成交面積 萬(wàn)平方米，分別比同期增長(zhǎng) 50%、49%。 戶型結(jié)構(gòu)以三房二廳為主導(dǎo)，面積在 100－ 140 ㎡之間約占總供應(yīng)量的70%，二房二廳面積在 80－ 110 ㎡之間，約占總供應(yīng)量的 20%，一房一廳面積在60 ㎡以下，約占總供應(yīng)量的 5%，四房二廳面積在 140 以上及復(fù)式戶型約占總供應(yīng)量的 5%。 物業(yè)管理檔次普遍較差，多為開發(fā)商的子公司，物管費(fèi)在 元 /㎡ 開發(fā)商不注重營(yíng)銷推廣，多數(shù)樓盤無樓書或宣傳冊(cè)，只有宣傳單張，且制作較差。 1均為毛坯房交房，墻面、地面多為水泥找平，塑鋼窗，外墻涂料，有少數(shù)樓盤采用外飄窗。 三、發(fā)展趨勢(shì)分析 （一）今后幾年的市場(chǎng)展望 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人民生活水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化升級(jí)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐；因需求的增強(qiáng)帶來的市場(chǎng)繁榮是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實(shí)表現(xiàn)，而不是純粹投資動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下的 “虛張 ”。 國(guó) 民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)隨著農(nóng)村稅費(fèi)改革的深入，農(nóng)民人均收入大幅增加，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供了可能性，并為住房消費(fèi)提供新的空間。 城市化進(jìn)程的加快為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大空間。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換升級(jí)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的潛在動(dòng)力。隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，住宅消費(fèi)開始由原來的 “居住型 ”向 “舒適型 ”、 “享受型 ”轉(zhuǎn)變，原先的一次性購(gòu)房，一步到位的觀念發(fā)生了變化，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步 擴(kuò)大，從而使住房需求處于旺盛階段。一是缺房戶（含無房戶和住房擁擠戶）對(duì)住房的需求。而目前荊門市人均居住面積為 平方米，離全面建設(shè)小康社會(huì)的居住目標(biāo)差距很大。二是換房戶對(duì)住房的需求。三是危舊房改造產(chǎn)生的住宅需求。 綜上所述，未來幾年荊門市房地產(chǎn)市場(chǎng)將有很大的上升空間，其間可能會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)的波動(dòng)，但總的來說將繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 （二） 20xx 年市場(chǎng)預(yù)測(cè) 需求持續(xù)強(qiáng)勁。從 “主動(dòng)性 ”需求看，市民追求 “居者有其屋 ”意識(shí)激發(fā)的主動(dòng)型需求和住房市場(chǎng)化率帶來的適應(yīng)性需求以及城鎮(zhèn)化率帶來的自動(dòng)型需求將進(jìn)一步增大，開始進(jìn)入購(gòu)房的黃金時(shí)期。從投資需求看，因當(dāng) 前股市不景氣，銀行利率低，居民投資渠道稀缺，房地產(chǎn)投資成為居民尤其是先富一族的優(yōu)選投資渠道。除投資住宅外，商鋪投資成為市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)。 房?jī)r(jià)小幅上揚(yáng)。 一是地價(jià)的上漲。同時(shí)，受土地價(jià)值增值性和供給稀缺性等特點(diǎn)以及政府宏觀調(diào)控的影響，中心城區(qū)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地愈來愈少，其價(jià)格必將更趨高漲。隨著社 會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念正在發(fā)生變化，享受型的住宅需求已成為人們的首選。 三是建安成本的上漲。 20xx 年，建材價(jià)格將基本維持在 20xx 年的高位。從 20xx 年 1 月起，人防設(shè)施異地建設(shè)費(fèi)由過去的每平方米 16 元提高到 36 元。過去為扶持我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市政府曾出臺(tái)了減免的優(yōu)惠政策，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，這部分優(yōu)惠政策將取消。此外，隨著貸款利息的調(diào)整，企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用也會(huì)提高。預(yù)計(jì)漲幅在 12%左右。 20xx 年至 20xx 年，城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資平均 增速為 35%。 一是金融政策調(diào)整的影響。 二是土地供應(yīng)的影響。此外，受土地嚴(yán)控政策的影響，去年農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地的審批基本停止，房地產(chǎn)開發(fā)的新增地大大減少，從而也影響到房地產(chǎn)投資的增加 三是現(xiàn)有項(xiàng)目規(guī)模的影響。紫薇苑（規(guī)劃可建面積 萬(wàn)平方米）外，基本為 1 萬(wàn)平方米的規(guī)模，土地費(fèi)用不高，基礎(chǔ)設(shè)施配套不多，投資也就不大。 開發(fā)商將更加注重小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，來滿足居民的高層次要求。 開發(fā)商逐步注重營(yíng)銷推廣。 開發(fā)商逐步重視物業(yè)管理的 質(zhì)量，提高為業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量。 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，土地價(jià)格的不節(jié)節(jié)攀升，小高層物業(yè)將逐步登場(chǎng)。 商業(yè)地產(chǎn)成為關(guān)注熱點(diǎn)。 平層、錯(cuò)層銷售情況相當(dāng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，平層將逐步主導(dǎo)市場(chǎng)。 第三章 區(qū)域房地產(chǎn)行情分析 項(xiàng) 目位于荊門市北城區(qū)，泉口路上，周邊生活配套較齊全，交通較為便利，教育機(jī)構(gòu)林立，市一中、象山中學(xué)、市技校構(gòu)成了良好的人文環(huán)境，東寶山公園、龍泉公園造就了優(yōu)美的自然環(huán)境，周邊大型單位眾多，如市郵政、市中醫(yī)院、市人事局、東寶財(cái)政局、市氣象局、荊門火車站等效益較好的企事業(yè)單位。 良好的區(qū)域環(huán)境促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤主要有三個(gè)，同時(shí)還有項(xiàng)目即將面市，區(qū)域在售樓盤基本情況如下表： 區(qū)域在售物業(yè)一覽表 名稱 地理 位置 物業(yè) 形態(tài) 規(guī)模(㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 主力 戶型 銷售率 (%) 萬(wàn)豪國(guó)際 象山大道 多層 60000 1200 3*2 定 65 宏業(yè)城市花園 濟(jì)河三組 多層 60700 1170 3*2 90 溫馨園 象山大道 多層 5000 1050 3*2 20 一、區(qū)域市場(chǎng)行情分析 目前區(qū)域在售樓盤供應(yīng)量約 10 萬(wàn)㎡，未來一到兩年，區(qū)域供應(yīng)量將大增，如剛剛動(dòng)工的丁香苑總建筑面積 18 萬(wàn)㎡，估計(jì)下半年面市。 區(qū)域住宅銷售均價(jià)在 1050－ 1200 元