【正文】 方米，離全面建設(shè)小康社會(huì)的居住目標(biāo)差距很大。 房?jī)r(jià)小幅上揚(yáng)。此外，隨著貸款利息的調(diào)整，企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用也會(huì)提高。 開發(fā)商逐步注重營(yíng)銷推廣。 三房?jī)蓮d面積在 120140 ㎡之間的戶型旺銷，小三房和二房銷售狀況略差；主要原因有二：一是荊門人習(xí)慣住大一點(diǎn)的房子；二是荊門當(dāng)?shù)鼐用穸嗍侨?，父母、夫妻、子女住在一起，家庭結(jié)構(gòu)決定了住房需求。 ? 宏業(yè)城市花園 規(guī)劃 項(xiàng)目位于 瀏河三組 ，由湖北天甲置業(yè)有限公司開發(fā)，荊門安佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司營(yíng)銷策劃，總建筑面積約 6 萬多㎡，由 13 棟多層磚混結(jié)構(gòu)組成，綠化率為 35%，目前為現(xiàn)房。月。 ? 周邊多居民區(qū)，居家氣氛濃厚。 ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)一部分先富起來的人群。 小區(qū)內(nèi)公廁建議：小區(qū)公廁對(duì)第 8 棟影響較大，可不設(shè)公廁。為此，精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位、有力的 usp（獨(dú)特的銷售主張）主題，確立市場(chǎng)的差異化是我們?cè)跔I(yíng)銷推廣中的延展主線?？礃峭ǖ赖牟贾煤透鞣N導(dǎo)示系統(tǒng)的標(biāo)明。 硬版廣告： 媒體 —— 荊門日?qǐng)?bào)、荊門晚報(bào) 主題 —— 品質(zhì)文化社區(qū) 時(shí)間 —— 第一階段：按九月中旬銷售許可證到位，到位后預(yù)告超值內(nèi)部認(rèn)購的消息。 一、營(yíng)銷執(zhí)行總體思路 我司將采取“排號(hào)購房、快 速銷售、快速回籠資金”的營(yíng)銷思路操作本項(xiàng)目。 備注：具體創(chuàng)意后期同電視廣告公司互動(dòng)提供。 ? 另一方面要讓消費(fèi)者感受到城市人生活的方便，孩有更多受教育的機(jī)會(huì)。 ? 與門相對(duì)的墻壁掛一幅小區(qū)全景圖（鳥瞰圖） ? 大廳的右側(cè)擺放接待臺(tái) ? 中央擺放小區(qū)規(guī)劃模型、樓盤模型和戶型模型 ? 樓盤效果圖和平面圖懸掛于墻壁的顯眼處 ? 五證制作成展板掛于墻體或立在地面 ? 銷控板 ? 其他渲染現(xiàn)場(chǎng)感性氣氛的展板和裝飾物 ? 電視宣傳片的反復(fù)播放 ? 制作物業(yè)管理、會(huì)所、配套展板置于墻壁。 第六 章 營(yíng)銷策劃 一、案名建議 案名必須符合目標(biāo)客戶的心理，好的案名有利于項(xiàng)目推廣。 ? 希望跳出農(nóng)門，在城里安個(gè)家。 ? 消費(fèi)者購買商品房意識(shí)不強(qiáng)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 名稱 指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 建筑總占地面積 4378 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中 住宅總建筑面積 ㎡ 商鋪總建筑面積 ㎡ 容積率 建筑密度 % 綠地率 36% 總戶數(shù) 181 戶 室外停車 55 輛 ? 總建筑面積 ㎡ ,有 9 棟多層住宅組成，小區(qū)初具規(guī)模； ? 室外停車位 55 輛，可適當(dāng)再增加一些底層架空停車位。該項(xiàng)目離本案較近，有一定的競(jìng)爭(zhēng)性。主要訴求 3E（生態(tài)、環(huán)境、秩序）社區(qū)以及一種時(shí)尚的生活，但與消費(fèi)者的購房動(dòng)機(jī)不符。 良好的區(qū)域環(huán)境促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤主要有三個(gè)，同時(shí)還有項(xiàng)目即將面市，區(qū)域在售樓盤基本情況如下表： 區(qū)域在售物業(yè)一覽表 名稱 地理 位置 物業(yè) 形態(tài) 規(guī)模(㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 主力 戶型 銷售率 (%) 萬豪國(guó)際 象山大道 多層 60000 1200 3*2 定 65 宏業(yè)城市花園 濟(jì)河三組 多層 60700 1170 3*2 90 溫馨園 象山大道 多層 5000 1050 3*2 20 一、區(qū)域市場(chǎng)行情分析 目前區(qū)域在售樓盤供應(yīng)量約 10 萬㎡，未來一到兩年，區(qū)域供應(yīng)量將大增，如剛剛動(dòng)工的丁香苑總建筑面積 18 萬㎡，估計(jì)下半年面市。紫薇苑（規(guī)劃可建面積 萬平方米）外，基本為 1 萬平方米的規(guī)模，土地費(fèi)用不高，基礎(chǔ)設(shè)施配套不多，投資也就不大。從 20xx 年 1 月起，人防設(shè)施異地建設(shè)費(fèi)由過去的每平方米 16 元提高到 36 元。從投資需求看，因當(dāng) 前股市不景氣，銀行利率低，居民投資渠道稀缺，房地產(chǎn)投資成為居民尤其是先富一族的優(yōu)選投資渠道。隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，住宅消費(fèi)開始由原來的 “居住型 ”向 “舒適型 ”、 “享受型 ”轉(zhuǎn)變，原先的一次性購房，一步到位的觀念發(fā)生了變化，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步 擴(kuò)大，從而使住房需求處于旺盛階段。 物業(yè)管理檔次普遍較差，多為開發(fā)商的子公司，物管費(fèi)在 元 /㎡ 違規(guī)開發(fā)、見縫插針、批三建四的現(xiàn)象屢豪景花園 白云 大道 多層 18000 1350 3*2 5 華府馨園 白云大道 多層 25000 1350 3*2 定 40% 寶山學(xué)府 月亮湖路 多層 160000 1350 3*2 30 洪源家居廣場(chǎng) 月亮湖 1 號(hào) 商業(yè)廣場(chǎng) 20xx0 1F7000 已排 420 號(hào) 禁不止。西城區(qū)住房?jī)r(jià)格上漲較快， 20xx 年西城區(qū)商品住房最低價(jià)格為 740 元 /平方米，最高為 1380 元 /平方米，平均價(jià)格為 1105 元 /平方米， 20xx年最低價(jià)格為 865 元 /平方米，最高為 1880 元 /平方米，平均價(jià)格為 1255 元 /平方米，分別比上年增長(zhǎng) 17%、 36%、 14%。景區(qū)氣候宜人，工程宏偉。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信 息系統(tǒng)和房地產(chǎn)監(jiān)控及預(yù)警預(yù)報(bào)體系，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，引導(dǎo)理性投資和理性消費(fèi)。從消費(fèi)角度講，就是向高收入階層提供高檔次商品房，向中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用住房，對(duì)低收入家庭提供廉租房或二手房。市區(qū)面積 萬平方公里，總?cè)丝?300 萬，下轄京山縣、沙洋縣、鐘祥縣、東寶區(qū)、掇刀區(qū)及屈家?guī)X管理區(qū)。 市政府全面貫徹落實(shí)鄂政發(fā)【 20xx】 29 號(hào)文和荊政發(fā)【 20xx】 33 號(hào)文的文件精神，重點(diǎn)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 4）落實(shí)住房分配貨幣化政策 一是落實(shí)住房分配貨幣化補(bǔ)貼政策，進(jìn)一步完善住房公積金制度。 國(guó)務(wù)院八條措施穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 今年 5 月份，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。工業(yè)體系日趨完備，六大產(chǎn)業(yè)群已具規(guī)模：以荊門石化總廠為核心的石油化工產(chǎn)業(yè)群；以荊襄磷化和洋豐集團(tuán)為核心的磷化工產(chǎn)業(yè)群；以葛洲壩水 泥廠、經(jīng)和陶瓷為核心的建材產(chǎn)業(yè)群；以東光、京山輕機(jī)和宏圖、 605 所為核心的機(jī)電產(chǎn)業(yè)群；以百科藥為核心的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群；以金龍泉集團(tuán)為核心的食品產(chǎn)業(yè)群。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，國(guó)家、省、市一系列激活住宅市場(chǎng)的政策措施得到貫徹落實(shí)，中心城區(qū) 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、銷售面積和存量房交易面積等指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)增大，正在成長(zhǎng)為荊門國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 一是稅收增加。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出 。 1配套較全，一般均配三網(wǎng)合一、紅外線、對(duì)講門、管道煤氣等，但部分開發(fā)商收取配套費(fèi)。同時(shí)據(jù)房改部門統(tǒng)計(jì)， 20xx 年市直229 個(gè)財(cái)政撥款單位中無房和住房未達(dá)標(biāo)職工 5112 人， 148 家企業(yè)無房和住房未達(dá)標(biāo)職工 12791 人，這部分人要實(shí)現(xiàn)小康居住目標(biāo)，就需住房面積 64 萬平方米。 房?jī)r(jià)由房屋建造成本決定， 20xx 年房屋開發(fā)成本將在以下幾個(gè)方面發(fā)生變化。 綜上所述， 20xx 年商品房?jī)r(jià)格呈上升趨勢(shì)。如萬豪國(guó)際請(qǐng)武漢新德坊物業(yè)顧問公司作全程代理。 區(qū)域內(nèi)開發(fā)商逐漸成熟。 2 、戶型設(shè)計(jì) 項(xiàng)目為多層條式結(jié)構(gòu) ,南北通透 ,主力戶型為三房二廳，輔以少量二房二廳和復(fù)式房。 價(jià)格 均價(jià) 1350 元 /㎡。 ? 小區(qū)初具規(guī)模。 目標(biāo)客戶分析 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位管理層分析： ? 一般有固定豐厚的收入。 幼兒園設(shè)置建議：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一幼兒園，來滿足消費(fèi)者的需求，同時(shí)體現(xiàn)品質(zhì)。本項(xiàng)目正式開盤至推售期間，是一個(gè)將金榜世家逐步推向市場(chǎng)、提高人氣，進(jìn)而促進(jìn)銷售的過程。 ? 重點(diǎn)因素：采用特種隔音玻璃，解決嘈雜問題 ? 其他：體現(xiàn)出品位感，如在樣板房入口處安置一個(gè)非常有服務(wù)水平的保安或侍者（配有專門的有檔次的服裝、鞋帽、手套等），用一種專業(yè)的服務(wù)姿態(tài)為客戶做看房指引。開盤前一周內(nèi)安排周一、周三、周五。本方案就營(yíng)銷工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及主要事項(xiàng)作出說明，具體的宣傳推廣和銷售工作，待與貴公司正式合作后將在營(yíng)銷策劃方案中做出詳細(xì)的策劃。 樓盤資料和優(yōu)勢(shì)的全面展現(xiàn)，業(yè)主可以現(xiàn)場(chǎng)欣賞，也可以壓制成 VCD 作為樓盤宣傳資料的一部分。 ? 一方面要體現(xiàn)樓盤的檔次，體現(xiàn)消費(fèi)者的身份，與名校為鄰，可讓孩子贏在起跑線上。 ? 在入口就要營(yíng)造一個(gè)體現(xiàn)身份的氣氛，要有一種大氣的感覺。 強(qiáng)調(diào)一種尊貴的品牌形象。 ? 很有社會(huì)閱歷。 ? 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 二、產(chǎn)品分析 地塊分析 項(xiàng)目地塊東臨銀河集團(tuán)，西靠荊門市一中，南邊是住宅樓，北臨泉口路；地塊周邊生活氛圍較好。 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目周邊交通較發(fā)達(dá) ,配套較全 ,目前為現(xiàn)房，市場(chǎng)反應(yīng)較好。 宣傳推廣 項(xiàng)目有圍墻、車身、荊門晚報(bào)廣告等。荊門房地產(chǎn)發(fā)展的重心在南城區(qū)和西城區(qū)，但北城區(qū)良好的社會(huì)條件也有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。 20xx 年新開工的 23 個(gè)項(xiàng)目中，除丁香苑（規(guī)劃可建面積 18 萬平方米）、萬豪園（規(guī)劃可建面積 萬平方米）、凱凌 四 是人防設(shè)施的增加。從 “被動(dòng)性 ”需求看，因城市建設(shè)而帶來的拆遷改造力度加大， 20xx 年城區(qū)就將拓寬白云大道，改造深圳大道和蔡灣新村，新建創(chuàng)業(yè)一路、創(chuàng)業(yè)二路、龍井大道，需拆遷居民 743 戶，面積 13 萬平方米左右，將近上年的三倍。 “小康不小康，關(guān)鍵看住房 ”。 本市熱銷戶型為三房二廳面積在 120－ 140 ㎡之間，約占總銷售量的 40%，面積在 100－ 120 之間的三房二廳也較暢銷，約占總銷售量的 30%，二房二廳基本為滯銷戶型，約占總銷售量的 20%，其它戶型約占總銷售量的 10%。目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)普遍不高，中心城區(qū) 50 家開發(fā)企業(yè)，具有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的僅 4 家，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)投資實(shí)力較弱，缺乏 “領(lǐng)跑 ”樓市、主導(dǎo)潮流、帶動(dòng)力強(qiáng)的龍頭企業(yè)，以致小區(qū)建設(shè)規(guī)模不大，檔次不高