【正文】 目物業(yè)管理費(fèi)為 元 /㎡ ? 萬豪國際 規(guī)劃 該項(xiàng)目位于象山大道與泉口一路交匯處，由嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，武漢新德坊物業(yè)顧問有限公司全程行銷代理，總建筑面積約 6 萬㎡，由 16 棟多層組成，其中一期 7 棟，二期 9 棟，有磚混和框架兩種結(jié)構(gòu)，整個(gè)小區(qū)呈 T 字型分布。 周邊消費(fèi)群體有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但是購商品住宅的意愿不強(qiáng)；荊門消費(fèi)者基本上都有自已的住房，很多人住單位房或自己蓋房居住，商品住宅市場不溫不火。 區(qū)域內(nèi)開發(fā)商逐漸成熟。 主力戶型為三房兩廳，如萬豪國際戶型全部設(shè)計(jì)為三房二廳。 區(qū)域物業(yè)均為多層，結(jié)構(gòu)上磚混與框架并存。荊門房地產(chǎn)發(fā)展的重心在南城區(qū)和西城區(qū)，但北城區(qū)良好的社會(huì)條件也有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。如億達(dá)城市花園一期設(shè)計(jì)有錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，二期全為平層結(jié)構(gòu)。作為中小城市，投資型產(chǎn)品逐步被市民接受，如洪源家居廣場一推出就受到青睞，市場火爆， 6 月 18 日開始，幾天時(shí)間已有420 人認(rèn)籌。如丁香苑、葡萄園前期沒有小高層，但后期規(guī)劃有小高層住宅物業(yè)。如華府馨園將采用招標(biāo)的方式來選取物業(yè)管理公司。如萬豪國際請武漢新德坊物業(yè)顧問公司作全程代理。如萬豪國際設(shè)有游泳池、雙語幼兒園、會(huì)所、綠化廣場等，億達(dá)城市花園設(shè)有會(huì)所、幼兒園、大型廣場、酒樓等。同時(shí)原有的億達(dá)世紀(jì)花園二期工程、葡萄園城市花園二期工程等續(xù)建項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)，并完成前期工作，文峰小區(qū)、匯豐園、寶運(yùn)花園、凱凌紫竹園等項(xiàng)目的房屋主體基本竣工，后期投入也不多。 20xx 年新開工的 23 個(gè)項(xiàng)目中，除丁香苑（規(guī)劃可建面積 18 萬平方米）、萬豪園（規(guī)劃可建面積 萬平方米）、凱凌 中心城區(qū)通過近幾年的建設(shè)，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的閑置居住用地越來越少，特別是隨著企業(yè)改制的深入，老城區(qū)原有企業(yè)成規(guī)模的空地基本通過招牌掛的方式出讓完畢，中心城區(qū)基本沒有適合 房地產(chǎn)開發(fā)的成片熟地、凈地可出讓，而現(xiàn)行居民對中心城區(qū)的房屋情有獨(dú)鐘，并不看好南城區(qū)和東城區(qū)，雖然諸多開發(fā)商也在南城區(qū)和東城區(qū)購地，但目前不是開發(fā)的黃金季節(jié)，暫時(shí)不會(huì)動(dòng)工建設(shè)，而在等待土地的升值。去年以來，國家加大了對房地產(chǎn)業(yè)的金融政策的調(diào)控力度，一方面降低按揭成數(shù)、提高首付比例，另一方面提高開發(fā)商自有資金的比例，嚴(yán)格控制項(xiàng)目貸款，如果這些政策繼續(xù)下去，將對 20xx 年投資自主增長機(jī)制產(chǎn)生不利影響。受諸多因素影響，20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模，預(yù)計(jì)增幅為 15%。 投資增幅不大。 綜上所述， 20xx 年商品房價(jià)格呈上升趨勢。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅也將由原來的查帳征收改為查帳征收與核定征收相結(jié)合的方式，開發(fā)企業(yè)的稅收支出將增加。 五是稅費(fèi)的增加。 四 是人防設(shè)施的增加。 20xx 年與 20xx 年相比，原材料中的鋼材、水泥、玻璃等建材價(jià)格漲幅均在 20%以上，部分建材漲幅甚至超過 50%，從而導(dǎo)致商品房建安成本的上揚(yáng)。開發(fā)商在小區(qū)建設(shè)中會(huì)更注重在規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套上使用新材料、新工藝，加大配套設(shè)施的投入，以此形成新的賣點(diǎn)，如小區(qū)智能化管理等高端設(shè)備的引進(jìn)、多層轉(zhuǎn)向高層、磚混轉(zhuǎn)向框架等，必然帶來開發(fā)成本的增加，并拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)。 二是住宅品質(zhì)的提升。根據(jù)國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于嚴(yán) 格實(shí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》精神，今后用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)將以招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式出讓，其價(jià)格將大幅上揚(yáng)，這在 20xx 年已初見端倪，如 20xx 年 1 月 16 日拍賣的南臺(tái)路 19 號國有土地，面積 平方米，其起拍價(jià)為 900 萬元人民幣，最后以1830 萬元成交，高出起拍價(jià) 1 倍，每畝地價(jià)達(dá) 萬元，創(chuàng)出了我市商住用地的出讓最高價(jià)。 房價(jià)由房屋建造成本決定， 20xx 年房屋開發(fā)成本將在以下幾個(gè)方面發(fā)生變化。綜合上述三種需求，預(yù)計(jì) 20xx 年市場需求量超過 35 萬平方米。百戶居民抽樣調(diào)查表明，目前純投資性購買住房者達(dá)到 10%，用于實(shí)際居住的首次購房者占 60%，用于改善居住條件二次購房者占 30%。從 “被動(dòng)性 ”需求看，因城市建設(shè)而帶來的拆遷改造力度加大， 20xx 年城區(qū)就將拓寬白云大道，改造深圳大道和蔡灣新村，新建創(chuàng)業(yè)一路、創(chuàng)業(yè)二路、龍井大道，需拆遷居民 743 戶，面積 13 萬平方米左右，將近上年的三倍。 20xx 年，我市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持強(qiáng)有力的增長勢頭。如果調(diào)控得當(dāng)，這種 發(fā)展態(tài)勢將持續(xù)至 2020 年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中心城區(qū)80 年代以前修建的住房有近 400 萬平方米，如果按照住宅折舊年限 40 年計(jì)算，每年折舊率為 2%，每年共需折舊 10 萬平方米。現(xiàn)有城區(qū)住房 普遍存在戶型不合理、功能質(zhì)量差、配套不完善的問題，而且建筑材料、建筑工藝和建筑施工上都普遍不適應(yīng)現(xiàn)代居住需要，由此帶來城鎮(zhèn)居民以舊換新、以小換大、以次換好的需求，近期每年約需更換新房屋 10 萬平方米。同時(shí)據(jù)房改部門統(tǒng)計(jì)， 20xx 年市直229 個(gè)財(cái)政撥款單位中無房和住房未達(dá)標(biāo)職工 5112 人， 148 家企業(yè)無房和住房未達(dá)標(biāo)職工 12791 人，這部分人要實(shí)現(xiàn)小康居住目標(biāo)，就需住房面積 64 萬平方米。根據(jù)建設(shè)部公布的全面建設(shè)小康社會(huì)居住目標(biāo)，到 2020年，城鎮(zhèn)人均居住面積 35 平方米。未來一段時(shí)期的住房需求主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。 “小康不小康，關(guān)鍵看住房 ”。 按照荊門市中長期發(fā)展規(guī)劃， 到 20xx 年，中心城區(qū)建成區(qū)將達(dá)到 平方公里， 6 年增加 平方公里，平均每年增加 平方公里，中心城區(qū)的人口將達(dá)到 50 萬， 6 年中凈增 16 萬人，按其一半的需求量計(jì)算，達(dá)到住房小康目標(biāo)，則需新建住宅建筑面積 280 萬平方米，平均每年需要 46 萬平方米。而且今后幾年，我市的經(jīng)濟(jì)仍將保持快速增長勢頭，這必將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。 近年來，荊門市國民經(jīng)濟(jì)一直保持較高的增長速度，從 20xx 年到 20xx 年國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 8%左右， 20xx 年增長速度為 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 7749 元，比上年增長 %?；谝陨媳尘胺治?，今后幾年荊門市房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間。 1配套較全，一般均配三網(wǎng)合一、紅外線、對講門、管道煤氣等，但部分開發(fā)商收取配套費(fèi)。 銷售員素質(zhì)普 遍不高，服務(wù)意識(shí)淡薄，專業(yè)水平較低。月之間。 本市熱銷戶型為三房二廳面積在 120－ 140 ㎡之間，約占總銷售量的 40%，面積在 100－ 120 之間的三房二廳也較暢銷，約占總銷售量的 30%，二房二廳基本為滯銷戶型，約占總銷售量的 20%，其它戶型約占總銷售量的 10%。 產(chǎn)品以磚混多層為主導(dǎo)，輔以少量框架結(jié)構(gòu)（價(jià)格高出磚混 60100 元 /㎡），紫竹苑推出帶電梯小高層，市場反應(yīng)較冷淡。 從新房市場看，中心城區(qū) 20xx 年商品 房銷售面積 萬平方米，比上年增長 51%，待銷商品房（空置時(shí)間 1 年以內(nèi)）為 萬平方米，滯銷商品房（空置時(shí)間 1—3 年）為 萬平方米。 總體供大于求，多為現(xiàn)房存量房供應(yīng)。 20xx 年，我市開發(fā)的商品房中， 120 平方米以上，價(jià)位在 16—25 萬元的中高檔商品房占開發(fā)總量的 75%，成為市場主打產(chǎn)品，而同期中低檔住宅基本空檔，特別是 20xx 年停批經(jīng)濟(jì)適用住房后，中低檔住宅建設(shè)處于停滯狀態(tài)。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出 。僅 20xx 年，在產(chǎn)權(quán)部門登記的上市交易私房就有 6 萬多平方米。這在南城區(qū)表現(xiàn)尤為突出。目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)普遍不高，中心城區(qū) 50 家開發(fā)企業(yè)，具有二級開發(fā)資質(zhì)的僅 4 家，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)投資實(shí)力較弱，缺乏 “領(lǐng)跑 ”樓市、主導(dǎo)潮流、帶動(dòng)力強(qiáng)的龍頭企業(yè)，以致小區(qū)建設(shè)規(guī)模不大，檔次不高 零星建設(shè)沒有得到有效控制。由于存量土地分散、零碎供應(yīng)，導(dǎo)致多數(shù)樓盤規(guī)模較小，檔次不高。 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的比例僅為 %，低于全省 %的平均水平，也低于周邊城市襄樊、宜昌、荊州 等地，與其支柱產(chǎn)業(yè)的地位不相稱，與中等城市的品位不適應(yīng)。 荊門城區(qū) 20xx 年以來房地產(chǎn)稅收完成情況 單位：萬元 年 份 稅 種 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 房地產(chǎn)營業(yè)稅 12818 12179 16504 17692 19979 契 稅 房 產(chǎn) 106 222 300 410 1128 地 產(chǎn) 60 18 249 216 772 土地增值稅 16 22 41 493 121 20xx 年城區(qū)在售物業(yè)一覽表 名稱 地理 位置 物業(yè) 形態(tài) 規(guī)模(㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 主力 戶型 銷售率 (%) 紫竹苑 長寧大道 多層、小高層 25000 1600 3*2 80 億達(dá)城市花園 虎牙關(guān)大 道 多層 227000 1350 3*2 40 匯豐園 大橋巷 多層 29000 1220 3*2 40 富康園 虎牙大道 多層 10000 720 3*2 5 萬豪國際 象山大道 多層 60000 1200 3*2 定 65 宏業(yè)城市花園 濟(jì)河三組 多層 60700 1170 3*2 90 四季青家園 長寧大道 多層 20xx0 1200 3*2 40 月亮灣小區(qū) 蔡灣路 多層 32600 1200 3*2 90 葡萄園 月亮湖南路 多層 206800 1350 3*2 70 二、 20xx年市場分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資水平較低。二是經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)增大。 一是稅收增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在 20xx年開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，外來開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積 萬平方米，竣工房屋面積 15 萬平方米，完成投資 億元，分別占房地產(chǎn)開發(fā)同類面積和投資的51%、 47%、 %。 外資開發(fā)成為主流。 20xx 年中心城區(qū)商品住房最低價(jià)格為 750 元 /平方米，最高為 1489 元 /平方米，平均價(jià)格為 1080 元 /平方米， 20xx 年最低價(jià)格為 860 元/平方米，最高為 1880 元 /平方米