【正文】 調(diào)整和品質(zhì)的提升。三是正確引導(dǎo)住房消費(fèi)。同時(shí)，圍繞依法行政，簡化辦事程序，實(shí)行房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)發(fā)證、中介服務(wù)、購房貸款 “一體化 ”辦公， “一站式 ”服務(wù)，徹底解決房地產(chǎn)交易 “有市無場 ”的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮與活躍。央行 “121 文件 ”下發(fā)之后，金融部門對房地產(chǎn)業(yè)的 “輸血 ”僅限于 “按揭 ”等個(gè)人住房貸款，開發(fā)項(xiàng)目貸款陷于停頓， 20xx 年中心城區(qū)僅有 1 家開發(fā)企業(yè)利用了開發(fā)項(xiàng)目貸款。城鄉(xiāng)居民收入大幅增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 7749 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均收入 3629元，增加 504 元，增長 %,增長幅度創(chuàng)造多年來最高記錄。 荊門大學(xué)、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、一中、象山中學(xué)、龍泉中學(xué)等教肓機(jī)構(gòu)林立，形成了良好的人文環(huán)境。水域?qū)掗?，煙波浩瀚，岸線曲折，山秀水碧，因蓄水形成的 36 個(gè)島嶼、 164 個(gè)半島。適應(yīng)住房商品化、市場化的要求，開發(fā)商注重規(guī)劃、設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，采用新材料、新設(shè)備、新工藝，加大配套設(shè)施建設(shè)，住房單體質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量大大提高。 外資開發(fā)成為主流。 荊門城區(qū) 20xx 年以來房地產(chǎn)稅收完成情況 單位：萬元 年 份 稅 種 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 房地產(chǎn)營業(yè)稅 12818 12179 16504 17692 19979 契 稅 房 產(chǎn) 106 222 300 410 1128 地 產(chǎn) 60 18 249 216 772 土地增值稅 16 22 41 493 121 20xx 年城區(qū)在售物業(yè)一覽表 名稱 地理 位置 物業(yè) 形態(tài) 規(guī)模(㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 主力 戶型 銷售率 (%) 紫竹苑 長寧大道 多層、小高層 25000 1600 3*2 80 億達(dá)城市花園 虎牙關(guān)大 道 多層 227000 1350 3*2 40 匯豐園 大橋巷 多層 29000 1220 3*2 40 富康園 虎牙大道 多層 10000 720 3*2 5 萬豪國際 象山大道 多層 60000 1200 3*2 定 65 宏業(yè)城市花園 濟(jì)河三組 多層 60700 1170 3*2 90 四季青家園 長寧大道 多層 20xx0 1200 3*2 40 月亮灣小區(qū) 蔡灣路 多層 32600 1200 3*2 90 葡萄園 月亮湖南路 多層 206800 1350 3*2 70 二、 20xx年市場分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資水平較低。這在南城區(qū)表現(xiàn)尤為突出。 總體供大于求，多為現(xiàn)房存量房供應(yīng)。月之間。 近年來，荊門市國民經(jīng)濟(jì)一直保持較高的增長速度，從 20xx 年到 20xx 年國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 8%左右， 20xx 年增長速度為 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 7749 元，比上年增長 %。未來一段時(shí)期的住房需求主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中心城區(qū)80 年代以前修建的住房有近 400 萬平方米，如果按照住宅折舊年限 40 年計(jì)算，每年折舊率為 2%，每年共需折舊 10 萬平方米。百戶居民抽樣調(diào)查表明，目前純投資性購買住房者達(dá)到 10%，用于實(shí)際居住的首次購房者占 60%，用于改善居住條件二次購房者占 30%。 二是住宅品質(zhì)的提升。 五是稅費(fèi)的增加。受諸多因素影響，20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定的規(guī)模，預(yù)計(jì)增幅為 15%。同時(shí)原有的億達(dá)世紀(jì)花園二期工程、葡萄園城市花園二期工程等續(xù)建項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)，并完成前期工作，文峰小區(qū)、匯豐園、寶運(yùn)花園、凱凌紫竹園等項(xiàng)目的房屋主體基本竣工，后期投入也不多。如丁香苑、葡萄園前期沒有小高層，但后期規(guī)劃有小高層住宅物業(yè)。 區(qū)域物業(yè)均為多層，結(jié)構(gòu)上磚混與框架并存。 ? 萬豪國際 規(guī)劃 該項(xiàng)目位于象山大道與泉口一路交匯處，由嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，武漢新德坊物業(yè)顧問有限公司全程行銷代理，總建筑面積約 6 萬㎡，由 16 棟多層組成，其中一期 7 棟，二期 9 棟，有磚混和框架兩種結(jié)構(gòu)，整個(gè)小區(qū)呈 T 字型分布。廣告宣傳雖多，但沒抓住本質(zhì)。 價(jià)格 均價(jià) 1170 元 /㎡。 ? 華府馨園 規(guī)劃 該項(xiàng)目位于 白云大道 ，由荊門華府房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，荊門群藝數(shù)碼地產(chǎn)策劃有限公司營銷策劃，總建筑面積 約 25000 多㎡，由 4 棟多層組成，有磚混和框架兩種結(jié)構(gòu) ,綠化率為 35%，目前未開盤。該項(xiàng)目與本案定位相似，有很強(qiáng)的可比性。 戶型面積 戶型 2*2 2*2 2*2 2*2 2*2 3*2 3*2 3*2 1*1 面積 (㎡ ) ? 主力戶型為二房二廳， 而從市場調(diào)查情況來看，三房二廳銷售情況明顯好于二房二廳。 ? 荊門樓市處于平穩(wěn)上升時(shí)期。 四、賣點(diǎn)分析 從以上分析來看項(xiàng)目自身賣點(diǎn)不多，主要賣點(diǎn)如下： ? 地段好、交通、生活非常方便； ? 臨近一中、象山中學(xué)、瀏河中小學(xué)，擁有較好的教育資源 以上賣點(diǎn)不足以支撐項(xiàng)目的銷售，因此我們在操作本案時(shí)，必須深入挖崛項(xiàng)目賣點(diǎn)。 ? 家庭結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，一般為三代同堂。 ? 喜歡與城里的達(dá)官貴人打交道，以體現(xiàn)自身的身份。 三、價(jià)格定位 為了能準(zhǔn)確的把握市場價(jià)格，結(jié)合本項(xiàng)目情況及市場環(huán)境，對本項(xiàng)目價(jià)格作一個(gè)較為準(zhǔn)確的定位，本司在市場分析時(shí)特選取競爭性較強(qiáng)的 2 個(gè)樓盤及 1 個(gè)可比性樓盤進(jìn)行詳細(xì)考察，采用市場比較定價(jià)法，通過規(guī)范的綜合指數(shù)比較分析，為本項(xiàng)目的價(jià)格定位提供一定依據(jù)。 案名建議： 金榜世 家 或金榜名苑 詮釋 ? 案名大氣，不落俗套。 ? 避開傳統(tǒng)的銷售淡季。 樣板房 ? 建議做 23 套風(fēng)格不同的樣板房。同時(shí)在居民通道上做少量的圍墻廣告。 宣傳單張 ? 宣傳單張盡可能用較好的紙質(zhì)，以體現(xiàn)樓盤的檔次。并穿插一定數(shù)量的軟性新聞宣傳和軟文宣傳。 七、流動廣告推進(jìn)安排 開盤前后各一個(gè)月公交巴士巡城。 六、銷售目標(biāo) 總銷售額預(yù)估： 項(xiàng)目 住宅 商鋪 合計(jì) 銷售面積 ㎡ 銷售單價(jià)元 /㎡ 1250 3500 銷售總價(jià) 元 26665862 16112320 42778182 銷售周期預(yù)測： 12 個(gè)月完成 90%銷售率，實(shí)現(xiàn)銷售收入為 3800 萬元。 八、主要宣傳語 尊貴品質(zhì) 教育 居住改變生活 居住改變命運(yùn) 小康不小康、關(guān)鍵看住房 新城市的生活空間 優(yōu)居、居優(yōu)、居住可以讓人如此驕傲 狀元地段、狀元樓盤 讓您的孩子贏在起跑線上 孟母三遷，擇鄰而居 讓每個(gè)孩子都看到自已的未來 置業(yè)金榜世家、置業(yè)輝煌未來 第七 章 銷售執(zhí)行方案 再好的營銷方案如果沒有強(qiáng)有力的執(zhí)行，都只能是紙上談兵，我司將組織強(qiáng)大的營銷團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營銷執(zhí)行。酌情增減。 五、報(bào)紙媒體推廣計(jì)劃 為了打造“品質(zhì)文化社區(qū)”的概念，有必要在媒體上作出相關(guān)的廣告， 包 括硬版廣告和軟性新聞以及業(yè)主訪談幾個(gè)方面。主要宣傳項(xiàng)目的獲得的政府部門的祝賀，增加市民的信心。 ? 考慮因素：樓層景觀、朝向、視野等因素。 四、項(xiàng)目包裝方案 本項(xiàng)目需要用包裝打造形象，用細(xì)節(jié)體現(xiàn)尊貴。 二、營銷策略 塑造本項(xiàng)目鮮明獨(dú)特的市場形象，挖掘提煉并讓市場明確認(rèn)知到本項(xiàng)目與眾不同的獨(dú)特賣點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的關(guān)健點(diǎn)。 項(xiàng)目名稱 權(quán)重 主要原因 萬豪國際 60% 同在一供需圈內(nèi)，且物業(yè)形態(tài)相同 宏業(yè)城市花園 20% 同在一供需圈內(nèi)，且物業(yè)形態(tài)相同，現(xiàn)為尾盤房 華府馨園 20% 不同在一供需圈內(nèi)，但定位相似，有很強(qiáng)的可比性 競爭項(xiàng)目權(quán)數(shù)對照分析表 項(xiàng)目 因素 金榜世家 萬豪國際 宏業(yè)城市花園 華府馨園 地段 100 99 101 100 交通 100 98 101 100 規(guī)模 100 101 101 100 景觀 100 100 100 102 規(guī)劃 100 101 100 100 戶型設(shè)計(jì) 100 99 99 100 配套設(shè)施 100 101 99 101 物業(yè)管理 100 100 100 100 總體分 100 調(diào)整比例 1 價(jià)格定位分析表 比較樓盤 萬豪國際 宏業(yè)城市花園 華府馨園 合計(jì) 樓盤價(jià)格 1200 1170 1350 調(diào)整比例 比較價(jià)格 1202 1168 1330 權(quán)重 60% 20% 20% 100% 權(quán)重值＝比較價(jià)權(quán)重 266 1221 ? 采用市場比較法，根據(jù)以上計(jì)算分析，本項(xiàng) 目的市場價(jià)格為 1221 元 /㎡，取誤差 +5%，估計(jì)本項(xiàng)目市場行情價(jià)在 1160－ 1282 元 /㎡。 小區(qū)主入口設(shè)計(jì) 小區(qū)主入口是體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴品質(zhì)的重要組成部分，建議做如下造型： 戶型配比建議： 以三房二廳二衛(wèi)為主力戶型，輔以少量二房二廳、一房一廳，房型面積比例見下表： 戶型 一 房一廳 二房二廳 三房二廳 面積 5060 ㎡ 8090 120140 比例 10% 20% 70% 商鋪建議：臨泉口路可設(shè)一層商鋪。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者分析： ? 這類客戶 可能沒有很高很固定的收入，但積蓄頗豐。 ? 周邊中小企業(yè)老板、私 營小業(yè)主。 ? 周邊多大型單位，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 ? 緊臨一中、象山中學(xué)，人文環(huán)境良好。附近有 市一中、象山中學(xué)，瀏河小學(xué)、瀏河中學(xué)等中小學(xué)教育配套。 戶型 三室二廳 三室二廳 三室二廳 三室二廳 三室二廳 三室二廳 三室二廳 二室二廳 二室二廳 二室二廳 面積 (㎡ ) 配套設(shè)施 三網(wǎng)合一、 對講門、紅外線 、 兒童游樂園、地下車庫等 物業(yè)管理