【正文】 該項目物業(yè)公司采用招標的方式選取，物業(yè)管理費暫定 元 /㎡三房二廳只有 1 套 1 樓未售出。該項目與本案定位相 似，且距離最近，有很強的競爭性。 戶型 三室二廳 三室二廳 三室二廳 三室二廳 面積 (㎡ ) 120 配套設施 三網合一、 對講門、紅外線 、 游泳池、會所、雙語幼兒園等 物業(yè)管理 該項目物業(yè)管理費為 元 /㎡ 主力戶型為三房兩廳，如萬豪國際戶型全部設計為三房二廳。作為中小城市，投資型產品逐步被市民接受，如洪源家居廣場一推出就受到青睞，市場火爆， 6 月 18 日開始，幾天時間已有420 人認籌。如萬豪國際設有游泳池、雙語幼兒園、會所、綠化廣場等，億達城市花園設有會所、幼兒園、大型廣場、酒樓等。去年以來，國家加大了對房地產業(yè)的金融政策的調控力度，一方面降低按揭成數(shù)、提高首付比例，另一方面提高開發(fā)商自有資金的比例，嚴格控制項目貸款，如果這些政策繼續(xù)下去，將對 20xx 年投資自主增長機制產生不利影響。同時，房地產開發(fā)企業(yè)的所得稅也將由原來的查帳征收改為查帳征收與核定征收相結合的方式，開發(fā)企業(yè)的稅收支出將增加。開發(fā)商在小區(qū)建設中會更注重在規(guī)劃設計、環(huán)境配套上使用新材料、新工藝，加大配套設施的投入，以此形成新的賣點，如小區(qū)智能化管理等高端設備的引進、多層轉向高層、磚混轉向框架等，必然帶來開發(fā)成本的增加，并拉動房價上揚。綜合上述三種需求，預計 20xx 年市場需求量超過 35 萬平方米。如果調控得當，這種 發(fā)展態(tài)勢將持續(xù)至 2020 年。根據(jù)建設部公布的全面建設小康社會居住目標，到 2020年，城鎮(zhèn)人均居住面積 35 平方米。而且今后幾年，我市的經濟仍將保持快速增長勢頭，這必將進一步推動房地產業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。 銷售員素質普 遍不高，服務意識淡薄，專業(yè)水平較低。 從新房市場看，中心城區(qū) 20xx 年商品 房銷售面積 萬平方米，比上年增長 51%，待銷商品房（空置時間 1 年以內）為 萬平方米，滯銷商品房（空置時間 1—3 年）為 萬平方米。僅 20xx 年，在產權部門登記的上市交易私房就有 6 萬多平方米。 20xx年房地產開發(fā)投資占全市固定資產投資的比例僅為 %，低于全省 %的平均水平，也低于周邊城市襄樊、宜昌、荊州 等地，與其支柱產業(yè)的地位不相稱，與中等城市的品位不適應。據(jù)統(tǒng)計，在 20xx年開發(fā)的房地產項目中，外來開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積 萬平方米，竣工房屋面積 15 萬平方米，完成投資 億元，分別占房地產開發(fā)同類面積和投資的51%、 47%、 %。 從一級市場看，中心城區(qū) 20xx 年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 51%，待銷商品房（空置時間 1 年以內）為 萬平方米，滯銷商品房（空置時間 1—3 年）為 萬平方米。依托大洪山主脈的虎爪山、太子山、大口國家森林公園和處于荊山余脈的圣境山、千佛洞森林公園彼此相應成輝，構成了荊門獨特的山水自然景觀。是湖北省精華旅游線路 “世界文化遺產三國文化之旅 ”上的熱點地區(qū)。在荊門的中央、省屬企業(yè)較多，各類大中型企業(yè) 38 家，資產存量巨大，科技人員眾多。無論是黨政機關，還是改制企業(yè)，無房職工及住房未達標職工的住房補貼均未到位，影響職工購建住房的能力。早在去年 10 月 28 日，央行對存貸款利率進行了調整，商業(yè)銀行上調 個百分點，公積金貸款年利率上調 個百分點。 （ 5）加強宏觀調控管理，促進市場可持續(xù)發(fā)展 堅持在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃指導下實施房地產開發(fā)。解決占市場主體的中低收入家庭住房問題，是住房建設的重中之重。要堅持以人為本，加快住宅規(guī)劃設計理念的更新，積極推廣住宅新材料、新技術、新工藝等先進適宜的科學技術應用，加大住宅小區(qū)的基礎配套和綠化環(huán)境設施建設。先后組建了行政服務中心、政府采購中心、招投標中心，全面推行首問責任制；規(guī)范市場環(huán)境，整合專業(yè)市場；制定一系列優(yōu)惠政策，作出“政策跟著項目走”的承諾，確保外商到荊門投 資收費最少、費用最低，審批環(huán)節(jié)最少、時間最短，各項檢查最少、治安環(huán)境最好。 目 錄 前言 2 第一章 荊門宏觀經濟環(huán)境分析 36 第二章 荊門房地產市場行情分析 716 第三章 區(qū)域房地產市場行情分析 1723 第四章 項目分析 2429 第五章 項目策劃 3034 第六章 營銷策劃 3541 第七章 銷售執(zhí)行方案 4244 前言 我司組織人員對荊門市房地產市場行情做了深入的市場調查，本方案是在市場調查的基礎上，結合項目產品實際情況所作的營銷策劃方案。 一、政策環(huán)境 市委市政府提出并實施“興工富市”戰(zhàn)略，進一步優(yōu)化投資環(huán)境，加強招商引資力度。要整合本地房地產開發(fā)企業(yè)，培植一批信用度高、資金雄厚的品牌開發(fā)企業(yè)，引領房地產開發(fā)建設。因地制宜，適度發(fā)展高級公寓、高檔別墅和商務用寫字樓等項目，增加普通住宅、經濟適用住房和廉租房的比重。合理進行市場分流，均衡新舊城區(qū)住房消費水平，形成 從租到買、從買小到買大買優(yōu)的梯次住房消費結構。 今年 3 月 17 日起，住房商業(yè) 5 年期以上利率上調 個百分點，即年利率為 %。二是住房分配貨幣政策落 實不到位。 工業(yè)體系現(xiàn)代化，產業(yè)集群規(guī)?；? 荊門市境內生態(tài)旅游資源富集，人文景觀獨特，歷史文化遺存豐富，城市環(huán)境優(yōu)美，服務接待設施完備。使之為休閑探幽的絕佳去處。 房產交易日趨活躍。 到 20xx 年底，中心城區(qū) 50 家房地產開發(fā)企業(yè)外企有 17 家，占開發(fā)企業(yè)總數(shù)的 34%，一些大型的居住小區(qū)，如億達世紀花園、園丁小區(qū)二期工程、涌鑫花園、陽光家園以及即將動工的天鵝別墅山莊，基本為外來企業(yè)所開發(fā)，其開發(fā)的項目占整個市場份額的 “半壁江山 ”。 一是房地產開發(fā)投資占固定資產投資比例較低。前幾年，為了加快南城區(qū)的建設步伐 ，我市積極鼓勵單位和個人在南城區(qū)建房， “以地引資 ”， “以地建區(qū) ”，短短幾年內，建成了大量私房和單位用房，這些自建房最終流向市場，并在近兩年形成銷售旺期。新房供總應量約 40 萬㎡，如：萬豪國際、億達花園二期、寶山學府等；存量房供應量約 40 萬㎡，如：億達花園一期、宏業(yè)城市花園等。 開發(fā)商不注重營銷推廣，多數(shù)樓盤無樓書或宣傳冊，只有宣傳單張，且制作較差。同時隨著農村稅費改革的深入，農民人均收入大幅增加，為農村剩余勞動力轉移提供了可能性，并為住房消費提供新的空間。一是缺房戶（含無房戶和住房擁擠戶）對住房的需求。 綜上所述，未來幾年荊門市房地產市場將有很大的上升空間，其間可能會出現(xiàn)暫時的波動，但總的來說將繼續(xù)保持平穩(wěn)運行、穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。除投資住宅外，商鋪投資成為市場投資的熱點。隨著社 會的進步和經濟的發(fā)展，人們的消費觀念正在發(fā)生變化，享受型的住宅需求已成為人們的首選。過去為扶持我市房地產業(yè)的發(fā)展，市政府曾出臺了減免的優(yōu)惠政策，隨著房地產市場的逐漸成熟，這部分優(yōu)惠政策將取消。 一是金融政策調整的影響。 開發(fā)商將更加注重小區(qū)的配套設施建設，來滿足居民的高層次要求。 商業(yè)地產成為關注熱點。 區(qū)域住宅銷售均價在 1050－ 1200 元 /㎡之間。 2 、戶型設計 該項目為多層條式結構 ,南北通透 ,全部為三房二廳，有平層和錯層結構。 綜合評價 項目周邊配套較全 ,但商業(yè)氣氛不濃 , 小區(qū)內部配套相對完善，目前基本封頂，運用了武漢的營銷理念，市場反應較好。 銷售情況 該項目目前為現(xiàn)房 ,總銷售率 90%左右。 2 、戶型設計 該項目為多層條式結構 ,南北通透 ,主力戶型為三房二廳，輔以少量二房二廳。 第四章 項目分析 一、 地段分析 項目位于泉口路上，臨長寧大道，旁邊就是公交站臺，交通非常方便；距荊門火車站約 500M，距公交總站約 300M 交通出行非常便利。 三、 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 周邊配套較全，交通較為便利。 ? 舊城改造為本案提供了良好的周邊環(huán)境。 第五 章 項目策劃 一、目標客戶定位 目標客戶群體定位 ? 周邊學校、郵局、火車站等效益較好的企事業(yè)單位中高層管理人員。 ? 一般受過較好的教育，也希望自己的后代受到較好的教育。 二、產品定位 外立面建議：外立面立求體現(xiàn)項目的現(xiàn)代尊貴品質，強烈的城市感覺；建議采用較為亮麗的現(xiàn)代的色塊進行立面構圖，材料主要用涂料，底層與局部用面磚，窗建議采用彩色鋁合金窗配墨綠色玻璃。 根據(jù)比較樓盤地理位置，產品品質，物業(yè)類型，市場銷售期，目標客戶群的競爭性等因素來確定各樓盤對本項目影響的權重。 ? 符合消費者望子成龍的心理。 ? 正值周六，市民有時間 選房。 ? 完成時間： 10 月 20 日前完成并驗收 ? 樣板房主要要凸現(xiàn)業(yè)主尊榮華貴及書香門第之氣。 ? 項目周邊主要路段插布燈桿旗、彩旗 樓體 ? 待主體結構封頂后，可在靠泉口路的兩棟上懸掛大型顯眼條幅。主要內容有：項目地段圖、效果圖、優(yōu)勢、售樓地址、電話、開發(fā)商名稱等，同時輔以少量經典戶型。 第三階段：開盤后六個月內。 選定 1 到 2 條公交巴士，在巴士上噴繪宣傳廣告，線路選擇離項目近一點附近人 多一點及行車速度快一點的住宅小區(qū)路線，與公交部門聯(lián)系暫定兩個月。 銷售資金回籠計劃 銷售階段 住宅強銷期 住宅旺銷期 尾盤期 銷售周期 完成銷售額萬元 1283 1711 855 回籠資金萬元 1000 1700 1100