【正文】 ，城市環(huán)境面貌不斷改觀 ， 廣州作為中心城市的吸引力 、 輻射力明顯增強 ， 作為交通流 、 物資流 、資金流 、 信息流等集散中心的地位也明顯加強 。 寫字樓銷售面積在去年同比增 27． 56％ 的基礎上 ， 今年 1至 5月 ， 同比又增長了五成 ， 寫字樓空置面積則下降了兩成多 。 結(jié)論： 總體來看 ， 廣州寫字樓市場近年來之所以出現(xiàn)回升趨勢 ， 主要還是得益于廣州市經(jīng)濟增長的進一步加快以及 “ 入世 ” 的雙重利好的影響 。 像天河 、 東山 、 越秀區(qū) ， 由于商業(yè)基礎好 ， 其寫字樓租賃市場一直比較活躍 ， 特別是隨著城市中心的東移 ， 寫字樓租賃市場也呈現(xiàn)向新區(qū)發(fā)展的趨勢 。無論從概念炒作上還是項目的規(guī)劃設計上，普遍缺乏一個能夠引領整個寫字樓市場的指標。知名甲級寫字樓頻頻傳出大宗銷售租賃成交的信息，新鮮出爐的寫字樓迎合潮流賦予時尚的主題令人眼前一亮。 結(jié)論 ： 來自全國各大城市寫字樓市場信息表明，歷經(jīng)多年停滯下滑的寫字樓市場正逐漸走出低谷，市場銷售逐步回暖。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 13 政府政策 中心區(qū)西移 去年５月份的深圳市政府常務會議上提出了中心區(qū)西移的設想，得到了大多數(shù)與會代表的支持，同時研究了深圳國際會展中心選址問題，并決定會展中心重新選址到中心區(qū)，面積由過去的 9萬平方米增至 12萬平方米。中心區(qū)用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成。 無論從規(guī)模、人氣還是市政配套上，福田中心區(qū)成為整個城市的中心已無可非議。 政府確定高科技產(chǎn)業(yè)為深圳支柱產(chǎn)業(yè)政策 。 微觀背景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 14 區(qū)域市場狀況 來自深圳市規(guī)劃國土局的統(tǒng)計資料表明， 1999年深圳商品辦公樓新開工和竣工面 積持續(xù)縮減，全年新開工 13． 44萬平方米，同比下降 24． 75％；竣工面積 20． 03萬平方米，同比下降 19． 43％。 羅湖區(qū)： 目前羅湖區(qū)甲級寫字樓的報價約每平方米 850至 1800美元，而成交價則普遍低于每平方米 1300美元；租金每平方米報價由 10至 18美元不等，但實質(zhì)租金則低至 10美元以下。 福田區(qū) ：中心區(qū)及周邊地帶的新推寫字樓的主要區(qū)域，雖然借助于中心區(qū)為未來行政辦公區(qū)的優(yōu)勢積極推盤，但市場的吸納量有限，寫字樓市場嚴重過剩的局面難在一時改觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 15 競爭狀況 目前相關競爭在線寫字樓情況一覽表： 樓盤名稱 區(qū)域 價格 (均價 ) 租售情況 空置率 樓盤定位 特區(qū)報業(yè)大廈 深南路與香梅路交匯處 9800 元 /平方米 主售 ８％ 高檔 國際文化大廈 福田區(qū) 8800 元 /平方米 主售 ３％ 中高檔 江蘇大廈 深南大道旁 8200 元 /平方米 主售 １０ ％ 高檔 創(chuàng)展中心 水上樂園對面 8000 元 /平方米 主售 ５ ％ 中高檔 大慶大廈 深南大道 8500元／平方米 主售 ３０ ％ 中檔 國際商會大廈 深南大道旁 8800元／平方米 主售 ２８ ％ 高檔 勁松大廈 車公廟 5000元 ／平方米 主售 基本銷完 中檔 蒼松大廈 車公廟 5000元／平方米 主售 基本銷完 中檔 第一世界 新洲路 9800 元 /平方米 主售 25％ 高檔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 16 寫字樓消費狀況 目前深圳寫字樓市場的主要消費群體分析： 外資企業(yè)： 中國加入ＷＴＯ的談判已經(jīng)進入實質(zhì)性階段，行家分析有望 在 11月份加入ＷＴＯ。 自主創(chuàng)業(yè)者 ： 有人作過統(tǒng)計及預測， 2000年新增企業(yè)約為 2800個， 2001 年也將有 ％的增幅，按 2885個計算，若每個公司平均需 50平方米辦 公樓的話，也將有 144250平方米的市場需求。 物業(yè)投資者： 某些素質(zhì)較好的寫字樓項目會受投資者的追捧。主要原因是中心區(qū)獨一無二的地緣優(yōu)勢和完善的社區(qū)功能。隨著中國加入 WTO及以信息產(chǎn)業(yè)為龍頭的新經(jīng)濟的影響，大批外資企業(yè)、跨國公司將進駐深圳，本地有實力的企業(yè)也將擴張，新企業(yè)會涌現(xiàn)，寫字樓特別是中心區(qū)的、功能配套齊全的、形象良好的寫字樓無疑會成為市場追捧的寵兒。 CBD商務 中心區(qū)的寫字樓銷售狀況充分證明了這一點 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 18 第二部分：項目分析 １、項目特點 項目基本情況 項目分析與判斷 ２、項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ strength） 劣勢（ weakness） 機會（ opportunity） 威脅（ threat） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 19 １、項目特點 項目基本情況 ■ 項目基本指標： １、工程用地面積： 178。 ３、容積率： ； ４、建筑密度： %； ５、停車位： 450個； ６、樓高：主樓 26層， 高 ，副樓８層，高 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 21 項目分析與判斷 深 南 大 道 判斷： 項目地塊正處于深圳第一主干線 “ 深南大道 ” 上，向西連接政府投資的科 技園區(qū)，向東緊鄰 CBD商務中心區(qū)與市中心，具有一般項目所沒有的絕佳地理優(yōu) 勢與商務、科技氛圍，因此我們利用這種特有的優(yōu)勢把它定為： 科技園 ?CBD中 央商務區(qū) ?中心區(qū) ?互動 創(chuàng)業(yè)基地 。 ? 科技園 ?CBD中央商務區(qū) ?中心區(qū) ?互動創(chuàng)業(yè)基地 。 7 ．品牌影響：桑夏、云海通訊、清華彩虹、創(chuàng)微等知名高科技民營企業(yè) 入駐天安數(shù)碼城，天安數(shù)碼城是民營高科技創(chuàng)業(yè)的搖籃； 8 ．配套設施：天安數(shù)碼城自身生活設施、休閑設施一應俱全，城內(nèi)有多 家銀行、華潤超級市場、郵電所、快遞公司、航空公司、貨運公司、 食肆、快餐店娛樂場所等商業(yè)服務設施配套完善。 政府鼓勵與支持回國留學生、高科技人才自主創(chuàng)業(yè)， 深圳每年都有好多高科技民營企業(yè)加入深圳創(chuàng)業(yè)大軍； 3 ．政府對于市中心區(qū)的規(guī)劃政策有利于項目的銷售； 4 ．深圳中心區(qū)會展業(yè)的良性發(fā)展有力地帶動該片區(qū)寫字樓市場的 發(fā)展 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 26 第三部分：項目定位 １ 、 項目功能定位 項目形象定位 項目廣告定位 目標受眾定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 27 項目產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目特點以及周邊競爭環(huán)境的基本了解與分析，我們把項目的產(chǎn)品定位表述為： 深南大道地鐵旁 CBD商務圈唯一數(shù)碼科技主題的頂級寫字樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 28 項目形象定位 我們認為， 外部的形象對于項目本身來說應該具有以下特征： Ⅰ 強有力的說服力； Ⅱ 較強的傳播力； Ⅲ 形象的延展性； Ⅳ 廣告推