天安數(shù)碼時(shí)代大廈整合推廣企劃案-在線瀏覽
2025-07-18 00:02本頁(yè)面
【正文】 概況 ■ 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的黃金期： 1992年－ 1998年 寫字樓是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要空間載體 ， 寫字樓的建設(shè)開發(fā)和交易構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分 。 上海市辦公 、 商業(yè) 、 賓館用地的供應(yīng) ， 主要集中在 1993年至 1996年 。 ■ 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的衰退期： 1998年－ 2021年 就現(xiàn)有情況來看 ， 上海辦公樓市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求 ， 大量已建成交付使用的高標(biāo)準(zhǔn) 、高規(guī)格辦公樓出租出售的情況令業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡 。 據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì) ， 至 1998年底 ， 全市累計(jì)竣工商品辦公用房 495萬平方米 ，實(shí)際租售面積 187萬平方米 ， 空置 189萬平方米 ， 全市在建商品辦公用房建筑面積 739萬平方米 。 2021/6/17 copyright:Cool Joe 10 ■ 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的上升期： 2021年底－今 但我們從大處來看，雖然高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓租金市場(chǎng)接近冰點(diǎn)，仍然有不少高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓出租率超過 80％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年新開業(yè)外商投資企業(yè)約 1700戶，每年新增商務(wù)代表處 400戶，每年外地來滬企業(yè)約 1000家， 1996年以來，每年新增本地中小型企業(yè) 2萬戶左右。首先停止出讓辦公樓用地，允許現(xiàn)有辦公樓用地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整、減免稅收等等，并下決心用三年左右的時(shí)間，改善辦公用房市場(chǎng)的供求矛盾。 結(jié)論： 隨著中國(guó)入世步伐節(jié)奏的加快，作為國(guó)際大都市的上海自然有其獨(dú)具魅力的一面。 另一方面 ，國(guó)內(nèi)的高科技術(shù)行業(yè)公司也將會(huì)在中國(guó)入世之際選擇上海作為其打開國(guó)外市場(chǎng)一個(gè)基地，而且一些通信行業(yè)的知名企業(yè)已經(jīng)入駐上海，如華為技術(shù)已經(jīng)把總部遷移上海。 2021/6/17 copyright:Cool Joe 11 廣州寫字樓市場(chǎng)概況 ■國(guó)際化 大都市優(yōu)勢(shì)： 作為目前大陸三個(gè)國(guó)際化大都市之一的廣州，一直是眾多國(guó)內(nèi)外大多數(shù)企業(yè)立足廣州輻射全國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)中心基地，同時(shí)它又是華南區(qū)唯一的國(guó)際化大都市（人口在 100萬以上）。 ■ 交通及市政規(guī)劃的改善帶來的邊際效應(yīng)： 隨著廣州 快速交通主骨架網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 的初步形成 ，城市環(huán)境面貌不斷改觀 ， 廣州作為中心城市的吸引力 、 輻射力明顯增強(qiáng) ， 作為交通流 、 物資流 、資金流 、 信息流等集散中心的地位也明顯加強(qiáng) 。 寫字樓銷售面積在去年同比增 27． 56％ 的基礎(chǔ)上 ， 今年 1至 5月 ， 同比又增長(zhǎng)了五成 ， 寫字樓空置面積則下降了兩成多 。 結(jié)論： 總體來看 ， 廣州寫字樓市場(chǎng)近年來之所以出現(xiàn)回升趨勢(shì) ， 主要還是得益于廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的進(jìn)一步加快以及 “ 入世 ” 的雙重利好的影響 。 像天河 、 東山 、 越秀區(qū) ， 由于商業(yè)基礎(chǔ)好 ， 其寫字樓租賃市場(chǎng)一直比較活躍 ， 特別是隨著城市中心的東移 ， 寫字樓租賃市場(chǎng)也呈現(xiàn)向新區(qū)發(fā)展的趨勢(shì) 。無論從概念炒作上還是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，普遍缺乏一個(gè)能夠引領(lǐng)整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的指標(biāo)。知名甲級(jí)寫字樓頻頻傳出大宗銷售租賃成交的信息，新鮮出爐的寫字樓迎合潮流賦予時(shí)尚的主題令人眼前一亮。 結(jié)論 ： 來自全國(guó)各大城市寫字樓市場(chǎng)信息表明，歷經(jīng)多年停滯下滑的寫字樓市場(chǎng)正逐漸走出低谷，市場(chǎng)銷售逐步回暖。 2021/6/17 copyright:Cool Joe 13 政府政策 中心區(qū)西移 去年５月份的深圳市政府常務(wù)會(huì)議上提出了中心區(qū)西移的設(shè)想，得到了大多數(shù)與會(huì)代表的支持，同時(shí)研究了深圳國(guó)際會(huì)展中心選址問題，并決定會(huì)展中心重新選址到中心區(qū)，面積由過去的 9萬平方米增至 12萬平方米。中心區(qū)用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成。 無論從規(guī)模、人氣還是市政配套上，福田中心區(qū)成為整個(gè)城市的中心已無可非議。 政府確定高科技產(chǎn)業(yè)為深圳支柱產(chǎn)業(yè)政策 。 微觀背景 2021/6/17 copyright:Cool Joe 14 區(qū)域市場(chǎng)狀況 來自深圳市規(guī)劃國(guó)土局的統(tǒng)計(jì)資料表明， 1999年深圳商品辦公樓新開工和竣工面 積持續(xù)縮減，全年新開工 13． 44萬平方米，同比下降 24． 75％；竣工面積 20． 03萬平方米，同比下降 19． 43％。 羅湖區(qū)： 目前羅湖區(qū)甲級(jí)寫字樓的報(bào)價(jià)約每平方米 850至 1800美元，而成交價(jià)則普遍低于每平方米 1300美元；租金每平方米報(bào)價(jià)由 10至 18美元不等，但實(shí)質(zhì)租金則低至 10美元以下。 福田區(qū) ：中心區(qū)及周邊地帶的新推寫字樓的主要區(qū)域，雖然借助于中心區(qū)為未來行政辦公區(qū)的優(yōu)勢(shì)積極推盤，但市場(chǎng)的吸納量有限，寫字樓市場(chǎng)嚴(yán)重過剩的局面難在一時(shí)改觀。 2021/6/17 copyright:Cool Joe 15 競(jìng)爭(zhēng)狀況 目前相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)在線寫字樓情況一覽表： 樓盤名稱 區(qū)域
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