【正文】 形成 ，城市環(huán)境面貌不斷改觀 ， 廣州作為中心城市的吸引力 、 輻射力明顯增強(qiáng) ， 作為交通流 、 物資流 、資金流 、 信息流等集散中心的地位也明顯加強(qiáng) 。 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積在去年同比增 27． 56％ 的基礎(chǔ)上 ， 今年 1至 5月 ， 同比又增長(zhǎng)了五成 ， 寫(xiě)字樓空置面積則下降了兩成多 。 結(jié)論： 總體來(lái)看 ， 廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)近年來(lái)之所以出現(xiàn)回升趨勢(shì) ， 主要還是得益于廣州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的進(jìn)一步加快以及 “ 入世 ” 的雙重利好的影響 。 像天河 、 東山 、 越秀區(qū) ， 由于商業(yè)基礎(chǔ)好 ， 其寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)一直比較活躍 ， 特別是隨著城市中心的東移 ， 寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也呈現(xiàn)向新區(qū)發(fā)展的趨勢(shì) 。無(wú)論從概念炒作上還是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，普遍缺乏一個(gè)能夠引領(lǐng)整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的指標(biāo)。知名甲級(jí)寫(xiě)字樓頻頻傳出大宗銷(xiāo)售租賃成交的信息，新鮮出爐的寫(xiě)字樓迎合潮流賦予時(shí)尚的主題令人眼前一亮。 結(jié)論 ： 來(lái)自全國(guó)各大城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)信息表明，歷經(jīng)多年停滯下滑的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正逐漸走出低谷，市場(chǎng)銷(xiāo)售逐步回暖。 4/5/2023 12 copyright:Cool Joe 政府政策 中心區(qū)西移 去年５月份的深圳市政府常務(wù)會(huì)議上提出了中心區(qū)西移的設(shè)想，得到了大多數(shù)與會(huì)代表的支持，同時(shí)研究了深圳國(guó)際會(huì)展中心選址問(wèn)題，并決定會(huì)展中心重新選址到中心區(qū)，面積由過(guò)去的 9萬(wàn)平方米增至 12萬(wàn)平方米。中心區(qū)用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成。 無(wú)論從規(guī)模、人氣還是市政配套上，福田中心區(qū)成為整個(gè)城市的中心已無(wú)可非議。 政府確定高科技產(chǎn)業(yè)為深圳支柱產(chǎn)業(yè)政策 。 微觀背景 4/5/2023 13 copyright:Cool Joe 區(qū)域市場(chǎng)狀況 來(lái)自深圳市規(guī)劃國(guó)土局的統(tǒng)計(jì)資料表明， 1999年深圳商品辦公樓新開(kāi)工和竣工面 積持續(xù)縮減，全年新開(kāi)工 13． 44萬(wàn)平方米，同比下降 24． 75％；竣工面積 20． 03萬(wàn)平方米，同比下降 19． 43％。 羅湖區(qū)： 目前羅湖區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的報(bào)價(jià)約每平方米 850至 1800美元，而成交價(jià)則普遍低于每平方米 1300美元；租金每平方米報(bào)價(jià)由 10至 18美元不等，但實(shí)質(zhì)租金則低至 10美元以下。 福田區(qū) ：中心區(qū)及周邊地帶的新推寫(xiě)字樓的主要區(qū)域，雖然借助于中心區(qū)為未來(lái)行政辦公區(qū)的優(yōu)勢(shì)積極推盤(pán)，但市場(chǎng)的吸納量有限，寫(xiě)字樓市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩的局面難在一時(shí)改觀。 4/5/2023 14 copyright:Cool Joe 競(jìng)爭(zhēng)狀況 目前相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)在線寫(xiě)字樓情況一覽表： 樓盤(pán)名稱(chēng) 區(qū)域 價(jià)格 (均價(jià) ) 租售情況 空置率 樓盤(pán)定位 特區(qū)報(bào)業(yè)大廈 深南路與香梅路交匯處 9800 元 /平方米 主售 ８％ 高檔 國(guó)際文化大廈 福田區(qū) 8800 元 /平方米 主售 ３％ 中高檔 江蘇大廈 深南大道旁 8200 元 /平方米 主售 １０ ％ 高檔 創(chuàng)展中心 水上樂(lè)園對(duì)面 8000 元 /平方米 主售 ５ ％ 中高檔 大慶大廈 深南大道 8500元／平方米 主售 ３０ ％ 中檔 國(guó)際商會(huì)大廈 深南大道旁 8800元／平方米 主售 ２８ ％ 高檔 勁松大廈 車(chē)公廟 5000元 ／平方米 主售 基本銷(xiāo)完 中檔 蒼松大廈 車(chē)公廟 5000元／平方米 主售 基本銷(xiāo)完 中檔 第一世界 新洲路 9800 元 /平方米 主售 25％ 高檔 4/5/2023 15 copyright:Cool Joe 寫(xiě)字樓消費(fèi)狀況 目前深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體分析： 外資企業(yè)： 中國(guó)加入ＷＴＯ的談判已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，行家分析有望 在 11月份加入ＷＴＯ。 自主創(chuàng)業(yè)者 ： 有人作過(guò)統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)， 2023年新增企業(yè)約為 2800個(gè)， 2023 年也將有 ％的增幅，按 2885個(gè)計(jì)算，若每個(gè)公司平均需 50平方米辦 公樓的話，也將有 144250平方米的市場(chǎng)需求。 物業(yè)投資者： 某些素質(zhì)較好的寫(xiě)字樓項(xiàng)目會(huì)受投資者的追捧。主要原因是中心區(qū)獨(dú)一無(wú)二的地緣優(yōu)勢(shì)和完善的社區(qū)功能。隨著中國(guó)加入 WTO及以信息產(chǎn)業(yè)為龍頭的新經(jīng)濟(jì)的影響，大批外資企業(yè)、跨國(guó)公司將進(jìn)駐深圳，本地有實(shí)力的企業(yè)也將擴(kuò)張，新企業(yè)會(huì)涌現(xiàn)，寫(xiě)字樓特別是中心區(qū)的、功能配套齊全的、形象良好的寫(xiě)字樓無(wú)疑會(huì)成為市場(chǎng)追捧的寵兒。 CBD商務(wù) 中心區(qū)的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況充分證明了這一點(diǎn)。 4/5/2023 17 copyright:Cool Joe 第二部分：項(xiàng)目分析 １、項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目分析與判斷 ２、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ strength） 劣勢(shì)（ weakness） 機(jī)會(huì)（ opportunity） 威脅（ threat） 4/5/2023 18 copyright:Cool Joe １、項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目基本情況 ■ 項(xiàng)目基本指標(biāo)： １、工程用地面積： 178。 ３、容積率： ； ４、建筑密度： %； ５、停車(chē)位： 450個(gè)； ６、樓高：主樓 26層， 高 ，副樓８層，高 。 4/5/2023 20 copyright:Cool Joe 項(xiàng)目分析與判斷 深 南 大 道 判斷： 項(xiàng)目地塊正處于深圳第一主干線“深南大道”上，向西連接政府投資的科 技園區(qū)，向東緊鄰 CBD商務(wù)中心區(qū)與市中心，具有一般項(xiàng)目所沒(méi)有的絕佳地理優(yōu) 勢(shì)與商務(wù)、科技氛圍，因此我們利用這種特有的優(yōu)勢(shì)把它定為： 科技園 ?CBD中 央商務(wù)區(qū) ?中心區(qū) ?互動(dòng) 創(chuàng)業(yè)基地 。 ? 科技園 ?CBD中央商務(wù)區(qū) ?中心區(qū) ?互動(dòng)創(chuàng)業(yè)基地 。 7 ．品牌影響：桑夏、云海通訊、清華彩虹、創(chuàng)微等知名高科技民營(yíng)企業(yè) 入駐天安數(shù)碼城，天安數(shù)碼城是民營(yíng)高科技創(chuàng)業(yè)的搖籃； 8 ．配套設(shè)施：天安數(shù)碼城自身生活設(shè)施、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全，城內(nèi)有多 家銀行、華潤(rùn)超級(jí)市場(chǎng)、郵電所、快遞公司、航空公司、貨運(yùn)公司、 食肆、快餐店娛樂(lè)場(chǎng)所等商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套完善。 政府鼓勵(lì)與支持回國(guó)留學(xué)生、高科技人才自主創(chuàng)業(yè)， 深圳每年都有好多高科技民營(yíng)企業(yè)加入深圳創(chuàng)業(yè)大軍； 3 ．政府對(duì)于市中心區(qū)的規(guī)劃政策有利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售； 4 ．深圳中心區(qū)會(huì)展業(yè)的良性發(fā)展有力地帶動(dòng)該片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的 發(fā)展 。 4/5/2023 25 copyright:Cool Joe 第三部分：項(xiàng)目定位 １ 、 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目廣告定位 目標(biāo)受眾定位 4/5/2023 26 copyright:Cool Joe 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)以及周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的基本了解與分析，我們把項(xiàng)目的產(chǎn)品定位表述為： 深南大道地鐵旁 CBD商務(wù)圈唯一數(shù)碼科技主題的頂級(jí)寫(xiě)字樓 4/5/2023 27 copyright:Cool Joe 項(xiàng)目形象定位 我們認(rèn)為， 外部的形象對(duì)于項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)應(yīng)該具有以下特征： Ⅰ 強(qiáng)有力的說(shuō)服力； Ⅱ 較強(qiáng)的傳播力； Ⅲ 形象的延展性； Ⅳ 廣告推廣的可操作性。天安數(shù)碼城的總體定位為： 一座融科技開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、高尚生活、商業(yè)具備的中心型創(chuàng)新科技企業(yè)的理想的創(chuàng)業(yè)基地。 4/5/2023 29 copyright:Cool Joe ３、目標(biāo)受眾定位 基于對(duì)深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)以及項(xiàng)目基本質(zhì)素的分析，把目標(biāo)受眾定位為： １、創(chuàng)業(yè)板塊： Ⅰ 深圳市中小民營(yíng)高科技企業(yè)； Ⅱ 回國(guó)創(chuàng)業(yè)留學(xué)生； Ⅲ 深圳中介、咨詢(xún)、策劃、廣告與設(shè)計(jì)公司； Ⅳ 深圳ＩＴ、網(wǎng)絡(luò)公司。 ３、入世主題板塊： Ⅰ 國(guó)際著名品牌中介、咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告策劃公司； Ⅱ 國(guó)外及香港風(fēng)險(xiǎn)資本機(jī)構(gòu)在深圳