【正文】 額 ， 成 為 湖 北 、 河 南 市 場 的 主 流 開 發(fā) 商 ， 形 成 鄭 州和 武 漢 兩 個(gè) 資 源 輸 出 平 臺(tái) ， 同 時(shí) 選 擇 合 適 規(guī) 模 項(xiàng) 目 進(jìn) 入 西 安 、 合 肥 ， 實(shí) 現(xiàn) 17 億 的 銷 售 回 款 ， 利 潤 率 達(dá) 到 15%； 2020 年 ， 完 成 河 南 、 湖 北 兩 省 二 線 重 點(diǎn) 城 市 的 布 局 ， 鞏 固 并 擴(kuò) 大 在 河 南 、 湖 北 的 領(lǐng) 先 地 位 ，成 為 兩 省 市 場 的 ，繼 續(xù) 鞏 固 在 合 肥 和 西 安 的 市 場 份 額 ， 進(jìn) 入 兩 省 重 點(diǎn) 城 市 ， 選 取 合 適 項(xiàng) 目 進(jìn) 入 長 沙 和 南 昌 ， 實(shí) 現(xiàn) 40 億 的 銷 售 回 款 ， 利 潤率 達(dá) 到 18%； 2020 年 ， 完 成 在 六 省 的 重 點(diǎn) 城 市 布 局 ， 成 為 中 南 區(qū) 域 市 場 的 ， 發(fā) 展 成 為 所 進(jìn) 入 區(qū) 域 銷 售 額 、 利 潤 額 、 操 作水 平 第 一 的 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 集 團(tuán) 實(shí) 現(xiàn) 100 億 的 銷 售 回 款 ， 利 潤 率 達(dá) 到 20%； 河南 安徽 陜西 湖北 湖南 江西2020 11% 17 15% 11 2020 20% 40 18% 25 13 10 20 8 52020 25% 100 20% 50 35 30 40 35 20年份占全國比例回款各省銷售額（億元）利潤率 11 第二篇 區(qū)域篇 ◆ 洛陽區(qū)域位置價(jià)值 一、 洛水之陽，城市中央。 ◆ 南昌路開發(fā)帶： 南昌路是貫穿洛陽市老城區(qū)和洛南新區(qū)的重要樞紐干道，是洛陽市政府耗費(fèi)巨資精心打造的一條景觀大道，也是澗西區(qū)最現(xiàn)代化的一條主干道；從道路的修建、綠化帶的規(guī)劃設(shè)計(jì)及整體形象的定位在洛陽來說都是一流的，其沿線地塊被洛陽市定位為南昌路開發(fā)帶。洛陽較高知名度的房地產(chǎn)公司在此地段都有開發(fā)項(xiàng)目，此地段有很高的商業(yè)價(jià)值和居住基礎(chǔ)。消費(fèi)者對該區(qū)域房地產(chǎn)的認(rèn)知程度較高，但開發(fā)大多為低檔的多層住宅，中、高檔開發(fā)項(xiàng)目較少。從老城區(qū)一直到澗西區(qū)洛河及洛浦公園沿線 2公里以內(nèi)（洛北在 200米以外 2公里以內(nèi)）的區(qū)域，洛河以北的老城區(qū)在此沿線已有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，尚未開發(fā)的綜合因素優(yōu)越的大面積地塊非 常有限。 優(yōu)美的自然環(huán)境 順馳城南臨洛浦公園、洛河，牡丹廣場、 華陽廣場國際大飯店（五星級）、 西苑公園環(huán)布周邊，臨河觀景，綠樹環(huán)抱，空氣清新。 便捷的交通環(huán)境 順馳城臨近城市景觀主干道 —— 南昌路，地處新老城區(qū)的正中心，交通便捷，通達(dá)洛陽全市。 獨(dú)特的人文環(huán)境 順馳城位于澗西區(qū)，是洛陽市 建國以來以工業(yè)生產(chǎn) 、科研開發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)域，匯聚了大量全國各地在洛陽工作、生活的 “三高人群”（高技術(shù)、高素質(zhì)、高收入）， 文化底蘊(yùn)深厚，在洛陽市是人文素質(zhì)最高的區(qū)域，而南昌路更是澗西區(qū)的核心地段， 沿線有多家科研所 （耐研院、有色院、七二五所等）、設(shè)計(jì)院（十院、四院） 及行政企事業(yè)單位、區(qū) 域內(nèi)高等學(xué)府（河科大、洛陽高專、醫(yī)學(xué)院）、學(xué)校（河洛中學(xué)、軸二中、洛中、南昌路小學(xué)）密布，人文素質(zhì)較高，層面較齊。國際花園社區(qū) ◆ 項(xiàng)目情況： 順馳城位于洛陽市澗西區(qū)南昌路洛 河沿岸， 2020年 12月 1日以掛牌出讓的方式獲取，占地面積 165畝，規(guī)模之大，在洛陽首屈一指（價(jià)值 ，地王之稱當(dāng)值無愧，可見公司的實(shí)力和此地塊的開發(fā)力度與價(jià)值。地理位置優(yōu)勢突出，具備很高的開發(fā)價(jià)值 順馳城項(xiàng)目位于澗西區(qū)南昌路南段 西邊：緊臨城市景觀大道 南昌路； 東面、北面：與已入住的興隆花園為鄰； 南邊：為一條規(guī)劃路，距洛浦公園和洛河不足 百米 。 ◇ 城市名盤的全面突破 ：洛陽城市缺乏代表性的樓盤，順馳城全面突破洛陽城市現(xiàn)有的房地產(chǎn)格局，打造城市名片，要做代言洛陽城市發(fā)展方向的指標(biāo)性樓盤，城市人居時(shí)代的代表者。 ◇ 生活方式的全新突破 ：洛陽人的生活方式比發(fā)達(dá)城市還有一定的差距，由于信息的封閉，他們未真正品嘗國際現(xiàn)代生活的滋味，順馳城就是要突破這一生活的界限，倡導(dǎo)國際高品質(zhì)的生活方式。國際花園社區(qū) ◇ 核心產(chǎn)品 : 國際風(fēng)情商業(yè)街 /純河景高尚住宅 /國際化水景園林住宅 /一流物業(yè) /豪華業(yè)主會(huì)所 /國際雙語幼兒園 13 ◇ 客戶定位：洛陽較高收入的富有階層 （本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體以高端消費(fèi)群體和城市中 堅(jiān) 消費(fèi)群為主體，其中高端消費(fèi)群占較大比例。 ◇總占地面積 ， 165畝， ◇總建筑面積為 （對外宣 28萬平米） ◇住宅 ， 商業(yè) （其中含 5000平方米的會(huì)所部分）， 建筑密度 ％。位于西歐的巴黎，中歐的維也納和南歐的希臘，各自演示不同的歐洲故事，盡管形式多樣，變化豐富，但風(fēng)格完整統(tǒng)一。社區(qū)規(guī)劃根據(jù)原始基地東南面朝向洛河的特點(diǎn)，在小區(qū)的東側(cè)布置點(diǎn)式高層區(qū)，充分利用沿河的景觀優(yōu)勢 。在整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)中， 以清新、現(xiàn)代、和諧的建筑風(fēng)格，典雅、柔和色調(diào)的建筑外立面，展現(xiàn)尊崇的品位特色。順馳城注重進(jìn)行消費(fèi)者的調(diào)查和研究，注重對城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，順馳相信，每個(gè)人都有不 14 同的追求、品味、喜好、生活方式等，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)在家居 生活的建筑上滿足他們的需要和追求。 ◇ 住宅建筑 ：整體住宅建筑外檐采用 “ 現(xiàn)代主義風(fēng)格 ” ，強(qiáng)調(diào)裝飾細(xì)節(jié)，展現(xiàn)格調(diào)、尊貴的地位，整個(gè)風(fēng)格都流露出大家風(fēng)范的氣度。為了符合項(xiàng)目的高端產(chǎn)品定位，地理位置的最大觀景效果而量身定制的，社區(qū)戶型也是因地制宜，最大限度的體現(xiàn)其舒適度及合理的功能分區(qū)。形成窗窗有景，移步換景的國際級社區(qū)三度空間，體現(xiàn)園林、建筑、室內(nèi)的三度層次空間，每戶的朝向、通風(fēng)采光優(yōu)越，而且都面向景觀，空間顯得極為舒展和開闊。 面積從 94到 208平米，有錯(cuò)層、平層、復(fù)式等，一般的電梯入口都設(shè)有坡道，那樣的話，我們在購物推車式也是很方便的，這也是我們一個(gè)人性話設(shè)計(jì)的一方面體現(xiàn)。一般為三四十米的間距。 ◇ 商業(yè)建筑 ： 建筑采用半圍合式建筑，組團(tuán) 院落封閉式管理，既保證了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的安全，同時(shí)建筑風(fēng)格引用法國小鎮(zhèn)風(fēng)情 ,融建筑和居住為一 體的整合景觀 ,無限接近自然﹑以人為本 ,體現(xiàn)人文關(guān) 懷。 商業(yè)建筑的具體數(shù)據(jù)：商業(yè)上有一層的，也有一二層聯(lián)體的，面積在 63多到 580多平米，我們的三層基本上是連起來賣的，可以作大型的營業(yè)場所。 園林風(fēng)格：注重主從關(guān)系，強(qiáng)調(diào)中軸和秩序，更注重其園藝的人工特征，期間把花壇，小林園或叢林，樹籬，花格墻，噴泉，雕塑等有機(jī)結(jié)合在內(nèi)，另外水池，密林，高大的喬木和筆直的道路也給人形成寬宏的園林視覺。 ◇ 園林風(fēng)格 ：本項(xiàng)目的景觀規(guī)劃即營造異國園林特色，又不失法式園林中本身含有的東方園林情趣。主中心景觀區(qū)為 2000平方米的天鵝湖，內(nèi)設(shè)高八米的噴泉，次景觀區(qū)為高 3米的噴泉。整個(gè)社區(qū) ％的為綠化面積， 30％以上的水景，所以其實(shí)際用來作建筑的面積只有 28％左右，綠化面積達(dá)到 萬平方米，這么大的生態(tài)綠化面積在洛陽在這樣的地帶是罕見的。同時(shí)由于我們的水多，所以橋多，在這個(gè)社區(qū)中你可以看到橋是比較多的，而這些橋的材質(zhì)一般是木質(zhì)的，在這樣一個(gè)現(xiàn)代化高檔的社區(qū)里面讓我們感受一種小橋流水人家的另一類感受，外加上我們還設(shè)計(jì)了一些親水平臺(tái)，所以在仲夏之夜，我們可以想象到，把酒賞月，清風(fēng)徐來的自然的韻味。 在來看看我們的綠色景觀：我們的在綠化方面也是有講究的，我們的社區(qū)主要是以歐式園林為標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì)的。社區(qū)的小路我們盡量把他們布置成一些曲線型的小道，同時(shí)在各 個(gè)地方的路面材質(zhì)也是不相同的，我們的路面主要以鵝卵石、大理石、木棧道、帶有浮雕的石材等等為主，所以，當(dāng)我們在社區(qū)內(nèi)部散步的時(shí)候，會(huì)隨著自己的腳步不停改變沿路的景觀，真正做到移步換景。 社區(qū)一共有三個(gè)出入口，主大門在南昌路上，門口半圓形的圖案在法國表示美滿的意思，也象征這走 入社區(qū)及是你美滿的開始，旁邊為行車道，人車分流，盡可能充分保護(hù)業(yè)主的人身安全。在這里購物就像身在香榭大道一樣，體現(xiàn)了身份和地位的尊崇。古希臘風(fēng)情區(qū)體現(xiàn)了古希臘的生活美學(xué)，把破落的柱廊化成特色的景觀，成為主要的古典背景。 古希臘區(qū)把愛琴海小島的簡單美學(xué)引過來。希臘風(fēng)情區(qū)確實(shí)是您與眾不同、喜歡清靜、與世無爭的高尚情操的新選擇 16 ◆ 三期 維也納花園：位于東歐的維也納花園，是歐洲新時(shí)尚的景觀模式。從前巴洛克的裝飾現(xiàn)在都變成了豐富華麗的景觀小品；高大的樹木形成了花園的背景，強(qiáng)化了空間的深遠(yuǎn)感。 第六篇 工程篇（問答 112 問） 交工標(biāo)準(zhǔn) A 住宅： 外墻：為面磚和涂料結(jié)合，局部為石材。 頂棚：抹灰頂棚，膩?zhàn)痈嗾置娼换睢? 門：入戶門為外開防盜門；不封閉陽臺(tái)為落地彩色塑鋼玻 璃門，封閉的陽臺(tái)只預(yù)留門洞，室內(nèi)預(yù)留門洞口。 陽臺(tái)：封閉陽臺(tái)為彩色塑鋼，單玻，配紗扇。 其他：電視、電話、寬帶預(yù)留口；水、電、燃?xì)庖粦粢槐?，? 氣為集中供熱，單戶循環(huán)；循環(huán)熱水，一戶一表；每戶設(shè)可視對講及緊急報(bào)警按鈕，小區(qū)周界紅外對射，電視監(jiān)控，智能巡更。 內(nèi)墻：抹灰墻面，膩?zhàn)痈嗾置妗? 地面：均為毛面交活。 外檐窗：玻璃窗，局部為玻璃幕墻。 其它：電話、電視、寬帶設(shè) 預(yù)留接口；水、電、一戶一表； 燃?xì)忸A(yù)留接口，暖氣為集中供熱，單戶循環(huán)。 ● 電梯內(nèi)部均為比較厚的鋼筋混凝土，而且在每個(gè)電梯間內(nèi)，均做有隔音板，最大程度上降低電梯的噪聲。 ● 電梯位置 6樓的電梯位置處在樓棟外，對業(yè)主來說基本上不存在噪聲； 5樓電梯位置與廚房相連，做為廚房只是一個(gè)操作的空間，基本上對家庭不會(huì)造成影響。 各個(gè)樓與樓之間的準(zhǔn)確米數(shù)？ 1—— 2 最大 32米，最小 26米 2—— 3 27米 3—— 4 31米 4—— 5 14米 5—— 6 36米 6—— 7 最大 46米，最小 37米 7—— 8 最大 63米，最小 57米 2樓、 3樓與臨街商業(yè)的距離是多少？其中 3門棟會(huì)不會(huì)因距離商業(yè)近而比較吵？ 不會(huì)吵的，因?yàn)? ● 商業(yè)是獨(dú)立門面，人從外面走動(dòng)，商鋪的進(jìn)深一般在 11 至 13米，距離遠(yuǎn)在一定程度上降低了吵聲 ● 住宅與商業(yè)之間的間距一般在 12米以上，而且在住宅與商業(yè)之間還會(huì)種植大量綠植， 12米距離與綠植在最大程度上降低了噪音 ● 我們在商業(yè)業(yè)態(tài)上會(huì)有一定的限制。 關(guān)于每個(gè)樓由誰承建 ?質(zhì)檢是哪一方？監(jiān)理是誰 ? （不問不提） 承建： 1樓、 7樓 A1 商鋪由 鄭州市第一建筑工程有限責(zé)任公司承建（一級資質(zhì)） 2樓、 3樓、 A2 商鋪由 安陽城鄉(xiāng)建設(shè)有限責(zé)任公司承建（一級資質(zhì)） 4樓由福建地礦承建（一級資質(zhì)） 5樓由 河南永陽建筑安裝公司承建（一級資質(zhì)） 6樓由洛陽 譽(yù)信承建（三級資質(zhì)）（不問不提） 8樓、 綜合樓由洛陽四建承建（二級資質(zhì)） （不宣不提） 監(jiān)理： 1樓 、 7樓、 A1 商鋪、 6樓、 8樓、綜合樓由 鄭州恒基建設(shè)監(jiān)理有限公司（乙級資）監(jiān)理 5樓由 河南宏業(yè)建設(shè)管理有限公司（甲級）監(jiān)理 2樓 A2 商鋪由 洛陽市敬業(yè)工程建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司（丙級）監(jiān)理 18 頂層復(fù)式住宅的露臺(tái)會(huì)不會(huì)漏水？（指 8樓） 首先可以說是不會(huì)漏水的，因?yàn)椋? 介紹露臺(tái)的做法： 從上至下： 8－ 10 厚地磚鋪平拍實(shí) —— 縫寬 5－ 8 厚 —— 1： 1 水泥砂漿填縫 —— 25 厚 1:4 干硬性水泥砂漿，面上撒素水泥 —— 滿鋪 厚聚乙烯薄膜一層 —— 厚氯化聚乙烯橡膠共混防水卷材 —— 2 厚聚氨酯防水涂料 —— 刷基層處理劑一遍 —— 20 厚 1： 水泥砂漿找平層 —— 20 厚最薄處 1。順馳工程人員會(huì)與監(jiān)理、質(zhì)檢人員一同把好工程的每一道關(guān)。 廚衛(wèi)防水如何保證？ 答： 為 保證廚衛(wèi)不漏水，從做防水層、做閉水實(shí)驗(yàn)以及表面找泛水三方面來把關(guān)，而且在最后還要進(jìn)行驗(yàn)收，所有廚衛(wèi)是不會(huì)漏水的。因?yàn)槲覀儾捎玫氖强蚣艚Y(jié)構(gòu)，戶型本身已經(jīng)相當(dāng)合理了。 廚房，陽臺(tái)，客廳相通，油煙污染怎么辦？ 在廚房專門設(shè)置的有排煙道 1暖氣管是明管還是暗管？ 室內(nèi)屋面部分暗敷 12 、外飄窗的尺寸、離地面的高度？ 尺寸 1＃ － 8＃不同，離地面 450mm 1首層會(huì)不會(huì)很潮？首層距地面有多高？從一樓到小院的臺(tái)階有多高？首層外面的護(hù)欄怎樣裝，會(huì)不會(huì)影響美觀？ 肯定不潮，首先我們做的有防潮層，而且一層離地都比較高，從施工角度施工工藝方面我們會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。 1下水道容易堵嗎？如果堵了誰來負(fù)責(zé)？ 不易堵。 1屋頂排水會(huì)不會(huì)使得露臺(tái)積水？ 不會(huì)。 1以后房子出現(xiàn)質(zhì)量問題誰來管？如果過了維修期出現(xiàn)質(zhì)量問題怎么辦？ 房子是件影響大事，尤其是房量質(zhì)量，順馳對房屋質(zhì)量向來都是嚴(yán)格管理，嚴(yán)格要求，很少出現(xiàn)質(zhì)量問題。 1項(xiàng)目所在地的排污問題如何解決 ? 19 污水自北向南排入地塊東南側(cè)的市政 1200mm 污水干管，雨水經(jīng)地塊南側(cè)規(guī)劃路匯集后排入南昌路雨水干管 。 1洛河的流向及戶型的朝向是否是正南正北？ 自西南向東南，戶型基本上是正南正北。（假如有人問及開工之事：他們目前雖已開工，但有些東西假如沒有實(shí)力是很難做成的