【正文】 3 月 28 認購， 5月正式開盤；三期預計今年下半年開盤 入住時間 一、二期同時入住，今年 12月 貸款銀行 青島工行 貸款要求 七成 30年，按揭、公積金、組合均可；時間較長，要一個月才能辦完 優(yōu)惠 貸款沒有，一次性優(yōu)惠 2％ 費用 暖氣費 80元 /平米；煤氣費 2600元 /戶；契稅辦產(chǎn)權時交 車庫儲藏室 有車位，價格未定 備注 整個小區(qū)分為“春曉”、“夏夢”、“秋實”、“冬暖”四個組團；小區(qū)臨街一側為商業(yè)網(wǎng)點房，現(xiàn)售樓處即在此裝修，一層接待客戶，二層做樣板間，面積 90多平米的二室；現(xiàn)一期所剩房無不多，已售出 95%；頂層復式一般送南北 2個露臺。 東邊是膠州一中， 2期的 soho部分定位在一中的學生，面積分為 30， 55 兩種 優(yōu)勢：地理位置，西邊是膠州一中，東邊時實驗小學和幼兒園，西南面多倫多中學，北邊不遠是 市政府、三里河公園，東邊是規(guī)劃的立群超市 . 產(chǎn)品形式：多層、高層，不同面積區(qū)間，根據(jù)市場需求，推出膠州特色的SOHO 小戶型公寓 容積率、樓間距、完善的配套設施， 銷售員的良好素質(zhì)，銷售技巧，這是周邊其他項目尤其不能比的 劣勢 ：沒有車庫 價位在新城區(qū)現(xiàn)有項目中是最高的 新城區(qū) 樓盤 香港花園 開發(fā)商 青島海利來置業(yè)有限公司 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 位置 膠州市香港路與福州路交口 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 樓座數(shù) 分二期開發(fā)，全部為多層住宅；一期 12幢 樓；二期 12幢樓 層高 樓間距 層數(shù) 主力戶型 戶型特點 一層全部為車庫，頂層送閣樓；陽臺補封閉 價格 一期價格二樓 2480（上周四剛上調(diào) 300元 /平米），樓層差價在 80— 100元 /平之間，二期開盤時設定價格比一期低 50元 /平米（優(yōu)惠促銷） 配套 物業(yè) 開盤時間 一期去年；二期今年 5月開盤 入住時間 一期今年 5月入住，二期 10月入住 貸款銀行 膠州建行 貸款要求 膠州本地公積金最多貸 10萬 15 年；青島的最多貸 30 萬；按揭、公積金、組合均可；首付四成 優(yōu)惠 沒有 費用 暖氣費 80元 /平米；契稅辦產(chǎn)權時交 車庫 /車位儲藏室 購房必須連帶車庫，每個 6— 10萬不等，根據(jù)面積確定； 備注 小區(qū)中間有一條商業(yè)街將整個項目分為南北二區(qū)，在小區(qū)的東側有一個配套小學；整個項 目分二期開發(fā)，一期所剩余房不多 優(yōu)勢： 沒有 劣勢： 層高較低，強迫每一戶必須帶車庫； 二期價格低于 1 期，使老客戶有不好的感覺，銷售水平較低 新城區(qū)，地塊旁邊 樓盤 盛福山莊 開發(fā)商 青島市盛福 位置 東領海爾路，北依香港路 占地面積 占地面積 200余畝 建筑面積 13萬平方米 容積率 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 綠 化率 樓座數(shù) 一期 9個樓座，分 a,b兩區(qū)， 層高 樓間距 a區(qū) 24, b區(qū) 29 層數(shù) a區(qū) 5個樓座 5層帶閣樓， b區(qū) 4個樓座 6層帶閣樓 主力戶型 a區(qū)都為 77到 93的兩室， b區(qū)都為 131， 144的三室 戶型特點 一樓車庫，網(wǎng)點 200300平兩層三層一齊賣，頂樓閣樓，單獨賣，無產(chǎn)權 價格 起價 1680元，閣樓 800沒有產(chǎn)權，均價 2020左右，網(wǎng)點均價 3600 配套 物業(yè) 地面水泥拉毛，普通灰強，塑鋼窗，樓梯間鋪大理石，不銹鋼扶手，單元門設電子對講門，外墻圖優(yōu)質(zhì)涂料，小區(qū)智 能化監(jiān)控，如互設防盜門，雙氣、有線、寬帶、電話到戶，儲藏室門鐵門。二期準備全部上小面積的房型，最后可能會有小高層。今年 4月份會再次放款，工行回款速度較慢，為分批放款， 優(yōu)勢 ：價格最低，具有升值潛力 面積小，滿足中低收入者的需求 劣勢 ：小區(qū)配套相對不完善，炒房的氣氛太高，不適合居住 膠州老城區(qū) 樓盤 東苑綠世界 開發(fā)商 上海東苑置業(yè) 位置 蘭州西路 505號 占地面積 占地 200畝 建筑面積 總 12萬平方米 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 容積率 綠化率 樓座數(shù) 層高 3米 樓間距 層數(shù) 5， 6 主力戶型 88100套二， 130141套三 戶型特點 儲藏間必須買，無小院 價格 一期已售完，二期多層不分角， 1層 1860， 3層 2020 配套 物業(yè) 封閉式物業(yè)管理， 24 小時保安電視監(jiān)控錄像，紅外對設電子巡更，分戶獨立采暖，解決生活熱水，管道燃氣入戶，車庫 1： 1，可是對講單元門，配套全部免費。 劣勢 ：戶型較差，產(chǎn)品形式單一。 新城區(qū)項目普遍樓間距都不是很大，配套也不是很完善，但車庫、車位的配比率較高，產(chǎn)品形式主要是多層，雖然很多項目都規(guī)劃有高層，但到現(xiàn)在為止銷售比較成功的只有翰林苑，其余項目高層的銷售情況都很一般。 物業(yè)方面 ：其他項目基本沒有很好的物業(yè)公司，順馳物業(yè)將是我們競爭的一大優(yōu)勢，據(jù)了解膠州市的項目除了翰林苑，其他項目 均沒有地暖，韓國人買房據(jù)說一般都要地暖，所以，在韓國人的市場方面藍水假期是比較有競爭優(yōu)勢的。 總述： 從 2020 年初開始，在政府的大力支持下，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商不斷涉足商品房開發(fā)，外地開發(fā)商在膠州政府的 招商引資下也紛紛涌入膠州房地產(chǎn)市場，經(jīng)過短短二、三年的發(fā)展，到 2020 年底在建房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)幾十個。但是膠州的地理位置也決定了他有較多的外來投資者，本地的人們也具有一定房地產(chǎn)投資的理念，現(xiàn)在膠州的房地產(chǎn)還是比較有市場的。高檔產(chǎn)品依然受到了人們的青睞，銷售狀況同比是各開發(fā)在售項目中最好的。 綜觀膠州所有樓盤的開發(fā)商，大多只是國家二、三級資質(zhì)的企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中很少對企業(yè)有過多的宣傳，基本都是通過產(chǎn)品來拉升企業(yè)，有的甚至沒有提到公司。通過對市 場的接觸，我們認為：企業(yè)實力對于消費者來說影響確實很大，但是，結合膠州的人們的消費觀念，產(chǎn)品才是真正落地的東西，才是人們真正認可的東西。 通過深入了解膠州各樓盤的前期以及現(xiàn)階段的銷售策略和促銷方式，可以明顯的感覺出當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商營銷手段上的落后。有的銷售時每樓層差價 只有 1020塊錢。很多小區(qū)一期所剩的房子都是頂層的，而且銷售難度很大。同時膠州現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商在促銷手段上也非常落后，多數(shù)開發(fā)商的促銷手段基本都是停留在買房送物的水平，基本上再沒有別的新穎的促銷方式和宣傳手段，部分開發(fā)商甚至沒有這種宣傳的意識。但是我們也 應該看到我們公司進入膠州以來，公司的這種宣傳力度和宣傳方式已經(jīng)影響到了部分開發(fā)商，已經(jīng)有部分項目開始在宣傳上投入了一定的力度。這種情況一方面反映了膠州人民比較認務實，一定要看到實際東西才會有所動作，另一方面也反映了開發(fā)商操作水平的不高，不能通過各種方式有 效的引導客戶在沒有看到實物之前對公司產(chǎn)品產(chǎn)生信任。北面是將修建的三里河東邊部分。 規(guī)劃： 整體地塊周邊配套完備 藍水假期總用地 373 畝 ,總 建筑面積 萬平方米 ,小區(qū)容積率為 ,建筑密度（ %），綠地率（ 45%），停車率（達到 80%）以上。 建筑： 社區(qū)建筑形式由七層帶電梯的花園洋房 \三層聯(lián)排別墅組成 ,產(chǎn)品形式有兩室 /三室 /四室 /平層 \錯層 \躍層 \聯(lián)排別墅首層帶私家小院 ,頂層帶陽光露臺 ,產(chǎn)品形式多樣 ,戶型面積從99190 平方米 ,使各類客戶都能挑選到自己滿意的居所 ,戶型設計采用了現(xiàn)代流行的大開間（客廳開間一般為 ），小進深 (增加居住舒適度 )的設計理念 ,使每戶都能獲得充足的采光 ,得 到良好通風效果 . 公建設施： 小區(qū)沿海爾大道一側為總建筑面積 15000M2的的商業(yè)街，建筑形式為三層，將來會有我們小區(qū)配套的高檔會所、健身房、超市、休閑娛樂廳、咖啡廳、酒吧、洗衣房等商業(yè)休閑業(yè)態(tài)，使您不用離開社區(qū)就可享受到全面周到的生活服務，隨時隨地體會現(xiàn)代都市生活帶給您的美好感受。上下兩層設計，內(nèi)部設有棋牌室、健身房、舞蹈廳、兒童活動室、乒乓球室、臺球廳和半場練球室等 ,這是我們倡導的現(xiàn)代都市生活方式，讓我們的業(yè)主隨時隨地享受運動帶來的輕松愜意，使會所成為主業(yè)之間溝通交流的場所 ,其實生活并不僅僅在家中。 藍水假期整體規(guī)劃采用組團式圍合布局，小區(qū)內(nèi)倡導簡潔明快的空間感設計 ,使這里呈現(xiàn)著都市現(xiàn)代的生活理念 ,同時利用外環(huán)道路結構與環(huán)狀的自然綠帶 ,成組成團的布局，創(chuàng)造了豐富而有序的室外空間環(huán)境，也打造了一個新景觀生態(tài)區(qū)，使每一個建筑、每一個人都能最大限度平 等地共享自然 ,使小區(qū)的現(xiàn)代化園林顯得開闊有序，而綠帶縱貫環(huán)繞，也讓人感到優(yōu)雅，而富有生機。 第五部分：藍水假期項目沙盤口徑 您好，歡迎來到藍水假期接待中心。它位于膠州新城區(qū)，西臨海爾大道，北依香港路，東北方向是 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 政府正在修建的東湖公園，面積有兩個西湖大，其建設 周期為三年，而我們小區(qū)也要在兩年到三年的時間內(nèi)全部竣工，兩者幾乎是同步完成，同時在香港路的北面要修建三里河公園的下游部分，這為我們小區(qū)創(chuàng)造了良好的外圍環(huán)境，而地塊本身具有西高東低的特點，這就為我們設計層次感較強的景觀創(chuàng)造了天然的條件，這是其他小區(qū)所不具備的特質(zhì)。小區(qū)容積率為 ，一般多層住宅的容積率做到 1 舒適度就很高了，而我們小區(qū)在包含高層、小高層的情況下容積率只有 ；小區(qū)建筑密度 僅為 %，五分之四多的地都用來做景觀，樓間距國家規(guī)定是 1： ，而我們做到 1： 的比例，最大 38 米，最小也 30 米以上，充分保證了采光效果，這不是一般開發(fā)商可以做到的，只有我們這樣全國性的開發(fā)商才有實力、有魄力來做到這些。在停車方面，考慮到私家車的擁有量越來越大，我們做了地下、地上兩種停車方式，基本滿足一家一個停車位的需求，而且不論地上還是地下停車，從停車位到家基本不超過一棟樓的距離，既方便停車，又不會讓您感覺到疲勞。兩湖指由景觀大道分成的南北兩湖。林蔭路兩側種植梧桐、雪松等。 在建筑上我們地勢優(yōu)勢體現(xiàn)得更為明顯 。 從西 南看整個小區(qū)可以說一覽無余，盡收眼底。在樓體的外檐設計上，體現(xiàn)的是建筑的靈活性，封閉與不封閉的搭配，既讓人覺得靈活有情調(diào)，又加大了采光面積。商業(yè)街是獨立于小區(qū)之外的，這樣就避免了區(qū)外的人隨便進入社區(qū)，前面設計了大量的停車位，利于匯聚人氣，形成良好的商業(yè)氛圍，在商業(yè)街的后面我們設計了疊水景觀，這樣就做到了休閑、購物、娛樂于一體。 景觀方面： 我們的景觀是由全球第一的景觀設計公司泛亞易道設計的。在這次的景觀設計上以水的多變性及水的特質(zhì)為主題，為我們闡釋了“品位有湖的生活”這一居住理念。兩區(qū)的水各有特色。在湖心位置我們作了一個疊水噴泉，這樣就達到了水的動靜結合，而且我們打破了傳統(tǒng)湖岸線的概念，做成蜿蜒曲折的形狀，達到自然清新的效果；另處水景為小區(qū)入口處的人工疊水，水中種植名貴的樹種，達到水與樹、動與靜的完美結合，而且，您站在水景的這一點可以看到整個三萬平米的湖面，感受一覽眾山小的胸懷。觀湖景臺、觀湖長廊、健身廣場、太極場、兒童嬉戲場所等，每個景 觀節(jié)點都會帶給您不同的感受，每個年齡階段的人也都會找到適合自己的活動休閑場所，踏在鵝卵石鋪設的路徑上，漫步水邊，配著優(yōu)雅的背景音樂，讓您充分享受親水、健康的湖岸生活。 在湖水的處理上 ，我們進行了多重的設置，推流式報器機，推動整個湖水的流動；多重循環(huán)管線的鋪設保證水的循環(huán)；沉淀池、卵石層的過濾，保持水質(zhì)的清新；生物山與 10002020 平米 的水生植物帶調(diào)節(jié)水內(nèi)微生物，并投放一定數(shù)量的魚類保持水的生態(tài)平衡 ,而且我們有天津藍水的成功操作經(jīng)驗，在水的處理上絕對沒有問題。像小區(qū)入口疊水處，我們選擇的是十棵名貴的銀杏，它生長特別緩慢，生命較長，被稱為植物里的活化石；小區(qū)內(nèi)一般選擇法國梧桐，雖是較常見的樹種，但梧桐生長速度較快，在小區(qū)內(nèi)會很快形成大面積綠茵，其他的像雪松、常綠喬木、灌木等等，而且我們選擇的一般都是成樹，而不是樹苗，移植之后會很快成活，也很自然。 生活方面，一萬五千平米的商業(yè)風情街，為您購物提供了充足的空間，郵局、儲蓄所、超市、餐廳、美容院、咖啡廳等，滿足您日常生活的各種需要。 我們還配有 3000 平米的高檔會所 。三期還建有幼兒園，解決了孩子的教育問題。 在物業(yè)服務方面， 我們也采用自己的物業(yè)公司 順馳物業(yè)，我們的物業(yè)公司已經(jīng)連續(xù)兩年獲得了國家物業(yè)一級資質(zhì)，真正做到開發(fā)、銷售、物業(yè)一體化。如熱線服務、生活服務、旅游服務、綠化服務、保安服務等無償服務；清潔、生活、維修、裝修、搬運、旅游、中介、商務、綠化、車輛等有償服務。 從整個項目所處的大環(huán)境來看 ，它位于膠州未來新城區(qū)生態(tài)居住中心，隨著 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 青島住宅近郊化的逐步成型，作為青島與半島內(nèi)陸經(jīng)濟聯(lián)系的樞紐，膠州得天獨厚的地理優(yōu)勢愈加明顯。位于小區(qū)東北方向的東湖公園，是膠州政府后期規(guī)劃的生態(tài)居住區(qū)域，我們可以看到在不久的將來，一座集多種施政功能為一體的東湖新城將屹立在膠州的東部，位于青島發(fā)展方向及膠州發(fā)展方 向交匯處的順馳藍水假期，也必將引領山東半島的房產(chǎn)市場。 兩室兩廳一衛(wèi)錯層（南北錯）設計，約 。戶型設計南北通透，純自然新風系統(tǒng)。 起居室 ：大開間下沉式客 廳為您提高絕對利用空間，