【正文】 ........227 ................................................................................................................230 .......................................................................................................232 17 財務(wù)管理工作 ..................................................................................................................................233 附件 ..........................................................................................................................................................235 ................................................................................................................................237 .......................................................................................................................237 .............................................................................................................................................238 .......................................................................................239 ................................................................................................................................240 .............................................................................................................................................240 ................................................................................................................................241 ....................................................................................................................................242 ....................................................................................................................................243 法律篇 北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心 v 目錄 ...........................................................................................................................................244 ....................................................................................................................................................246 ....................................................................................................................................................247 ...........................................................................................................................................247 附件一：法規(guī) ........................................................................................................................................248 附件二：合同 ........................................................................................................................................249 （內(nèi)容暫缺） 財務(wù)篇 北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心 1 序言 序言 一、編纂《住宅操作手冊》之緣起 專業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商 北京萬通的成長 北京萬通實業(yè)股份有限公司（以下簡稱北京萬通）是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的專業(yè)地產(chǎn)公司。 1993 年成立以來，先后成功地開發(fā)了萬通新世界廣場、萬通發(fā)展大廈（國航大廈）、西安二十一世紀(jì)國際商貿(mào)中心、萬通工商研修學(xué)院等項目，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 1996 年公司認(rèn)識到高檔外銷物業(yè)市場供過于求，競爭激烈，明智果斷地將開發(fā)方向轉(zhuǎn)移到量大面廣的內(nèi)銷住宅的開發(fā)上來。北京萬通適時地調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將開發(fā)重點轉(zhuǎn)移到面向中高收入者的中高檔住宅上來（包括相應(yīng)的土地開發(fā)）。在土地開發(fā)方面，經(jīng)過公司上下的共同努力，調(diào)整了位于北京商務(wù)中心區(qū) (CBD)核心地段的“萬通理想世界”項目的功能比例，將公寓、高級住宅的面積比例增加到總建筑面積的 50%以上，使得北京萬通在商務(wù)中心區(qū) (CBD)具有 40萬平方米的公寓、高級住宅的項目土地儲備。 上述系列開發(fā)活動，使我們在地產(chǎn)和房屋開發(fā)方面已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗。為使我們的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不斷前行，減少錯誤，避免損失，力爭在每個項目的開發(fā)中都實現(xiàn)優(yōu)良的業(yè)績，提升公司的專業(yè)化水平及綜合競爭力，我們需要總結(jié)經(jīng)驗，汲取教訓(xùn)，編成一份規(guī)范的文件，為所有項目開發(fā)者服務(wù)，以指導(dǎo)我們今后的開發(fā)實踐。隨著公司操作的項目增多，北京萬通既掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的一般運作規(guī)律，也形成了有自身特色的經(jīng)驗，并在整個流程運作中積累了豐富的資料文獻。以往這些寶貴的經(jīng)驗只掌握在項目操作者的頭腦里，如果不系統(tǒng)整理，就不能形成公司的 Knowhow，為全體項目開發(fā)者所 共享。同時也使精通某一環(huán)節(jié)、某一領(lǐng)域的行家里手，在按本手冊操作時，成長為運作整個項目的高手。這樣，貫串于手冊中的理念、方法、作業(yè)流程一旦為項目操作者所掌握，就形成公司的核心競爭力?！敖?jīng)濟適用房”就是目前最主要的公共住房政策，它要實現(xiàn)政府的社會發(fā)展目標(biāo)，因而 ，它集中了大量的政府資源于“經(jīng)濟適用房”的開發(fā)，按政府的目標(biāo)配置資源，它的開發(fā)主要由擔(dān)負(fù)政府使命的國有開發(fā)商或政府背景濃厚的公司承擔(dān)，而既無一手土地，又非“國”字號背景的萬通實業(yè)則很難在“經(jīng)濟適用房”的開發(fā)方面分一杯羹，因而只能在剩下的完全面向市場的中高檔商品房開發(fā)方面一顯身手了。由于沒有市場準(zhǔn)入的限制，許多擁有一手土地的開發(fā)商便有了得天獨厚的條件，在競爭中有明顯的價格優(yōu)勢。 為了適應(yīng)競爭的需要，我們正在樹“萬通住宅”品牌，抓質(zhì)量，降消耗，練內(nèi)功，提高自身素質(zhì)，正是在這種情況下，我們編制《住宅項目操作手冊》，可謂正當(dāng)其時。在時間上，大部分工作內(nèi)容都橫跨可研階段、前期階段、開發(fā)階段、售后服務(wù)等時間段，因而在使用本手冊時，應(yīng)根據(jù)工作內(nèi)容的需要，交叉使用。 強調(diào)方法與流程的可操作性。 為什么編制“ 住宅 操作手冊”而不編制“ 房地產(chǎn) 操作手冊” 因為房地產(chǎn)的品種多，包括土地開發(fā)、住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等。 住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要品種具有較強的代表性，開發(fā)數(shù)量大，對國民經(jīng)濟發(fā)展的影響大，受公共政策的 影響深，在開發(fā)過程中，各種開發(fā)策略、管理、營銷諸環(huán)節(jié)都能充分展開，而且北京萬通今后的發(fā)展方向是住宅開發(fā)。 “住宅手冊”確定了，在開發(fā)其他物業(yè)時，其基本原則、方法、程序均可借鑒。 我們在操作項目時也要遵循這樣的原則，既要遵循手冊規(guī)定的操作要領(lǐng)，又要根據(jù)每一個項目 的特殊性 ,適應(yīng)變化的情況，靈活地處理。 市場會不斷變化，隨著消費者的購買行為和購買偏好的不斷變化，因而要推出的產(chǎn)品也會不斷變化。 人民的生活水平也在提高，消費者對住宅的環(huán)境、功能等要求也在提高，對發(fā)展商的要求也在提高。 但是，也有不變的內(nèi)容，這就是：為客戶創(chuàng)造多種價值的理念、精心策劃、精心建設(shè)的精神，嚴(yán)格進行質(zhì)量控制和成本控制的基本操作方法等。 ISO9000 質(zhì)量保證體系文件的關(guān)系 手冊應(yīng)和 ISO9000 質(zhì)量保證體系文件接軌，因為 ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證通過之后 ,在 ISO9000 文件做了規(guī) 定的地方，應(yīng)按該文件操作，否則 ,認(rèn)證機構(gòu)在檢查時將取消認(rèn)證資格。而在 ISO9000 文件沒有規(guī)定的地方，或者質(zhì)量（廣義的）以外的部分應(yīng)適用本手冊。 三、住宅項目的開發(fā)流程及本手冊的內(nèi)容 住宅項目的開發(fā)流程是指從項目投資動議開始到項目開發(fā)完畢，移交給物業(yè) 管理公司進行物業(yè)管理的全過程，涵蓋投資開發(fā)經(jīng)營的全部內(nèi)容，見下列流程圖： 整個流程大致應(yīng)經(jīng)過如下幾個階段：可研階段、前期階段、開發(fā)階段、服務(wù)階段。 本手冊正是涵蓋上圖所涉及的項目開發(fā)全過程之內(nèi)容，共有 10 篇組成。其中財務(wù)篇和法律篇投資策劃 法律法規(guī) 財務(wù)策劃 服務(wù)階段 開發(fā)階段 前期階段 可研階段 物業(yè)管理 售后服務(wù) 預(yù)算控制 工程管理 營銷實施 前期手續(xù) 規(guī)劃設(shè)計 營銷策劃 北京萬通實業(yè)股份有限公司綜研中心 5 序言 幾乎貫串于整個流程的始終。 （ 2） 前期手續(xù)篇：按照項目開發(fā)計劃，完成項目立項、拆遷、方案審定、市政條件的落實、土地出讓等工作，并辦妥建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投資許可證、國有土地使用證、開工證、商品房預(yù)售許可證等項目開發(fā)銷售的必要證件。 （ 4）營銷篇：分為前期階段的營銷策劃和開發(fā)階段的營銷實施兩部分內(nèi)容。 （ 5）工程篇：根據(jù)項目的開發(fā)銷售計劃安排、實施工程管理。 （ 7）售后服務(wù)篇：為業(yè)主提供各種服務(wù)，如辦理按揭手續(xù)、提供裝修服務(wù)、辦理產(chǎn)權(quán)證，向物業(yè)管理公司交接物業(yè)。 （ 9）財務(wù)篇：包括項目的財務(wù)安排與控制、資金籌劃、稅務(wù)籌劃（以達到綜合賦稅最小之目的）等工作，通過合 理的籌劃安排，達到既能保證開發(fā)所需資金，又能降低項目綜合成本之目的。 這十篇構(gòu)成了項目運作的完整體系，其中投資篇、營銷篇、規(guī)劃篇對于項目的成功與否起著舉足輕重的作用，投資決策是戰(zhàn)略性的環(huán)節(jié)，只有投資決策的正確才能為項目的成功提供可能性。前期手續(xù)篇、工程篇、售后服務(wù)篇、物業(yè)管理篇將前期的各項設(shè)計變?yōu)楝F(xiàn) 實，使項目成為完整的產(chǎn)品，并把它送到客戶手中?？傊?，十篇內(nèi)容的完美組合，將使項目走向成功。 工作目的：為公司進行項目和土地儲備 工作原則： 有一整套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻椖空撟C體系。通過各種渠道尋找到的項目，需要經(jīng)過現(xiàn)場考察、地域和環(huán)境分析、城市規(guī)劃及發(fā)展預(yù)測、市政及配套條件的調(diào)查、市場的供給和需求分析、市場定位和預(yù)測、各種經(jīng)濟指標(biāo)的測算等大量的調(diào)查、論證工作之后，才能進行項目的投資決策。概括起來，本篇的工作重點如下： ?注重對市場的跟蹤和分析工作，以市場作為評判項目好壞的主要依據(jù)。同時，對每個具體預(yù)選擇項目的區(qū)域性市場進行較全面的調(diào)查、分析，了解其市場潛力，以保證我們所選擇的項目是為市場所認(rèn)可的。 項目的投資決策應(yīng)建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上，以通 過周密的測算得出的各經(jīng)濟指標(biāo)作為判斷項目好壞的依據(jù)。 ?落實項目拆遷及市政問題。 ?高度重視對土地方、原項目方實力及資信的考察，以及與其的的談判和公關(guān)工作。一個好的項目一定有很多開發(fā)商感興趣，為了力挫群雄爭取到項目，為了爭取到更寬松的合作條件、合作方式，以降低項目開發(fā)成本，提