【正文】 是通過房地產公司與新聞傳媒的聯系而影響到社會公眾和購房者，發(fā)布會上所提供的消息是經過精心安排和組織的，信息主題鮮明且有說服力，使公眾和購房者對開發(fā)商及項目留下完整深刻的印象。一般房地產新聞發(fā)布會選擇如下的時機：a. 項目奠基 b. 開盤 c. 項目封頂 2. 明確目的，必須有非常重要的事情或消息發(fā)布，以免給記者和公眾留下惡劣印象。4. 計劃準備：①場地安排準備；②準備好發(fā)言稿；③銷售人員根據記者的興趣準備好實際材料(如新聞稿、正式聲明、背景、材料、照片圖片、資料袋等)(二)、價格策略及項目銷售定價辦法1. 項目銷售定價是公司開發(fā)經營的關鍵環(huán)節(jié)，既要順應市場的變化，加快銷售速度，又要為公司創(chuàng)造利潤的最大化。價格委員會由公司總經理親自領導，銷售部具體負責，財務部、技術經濟部配合參加。2）. 銷售部要密切關注市場變化，及時擬出調整價格與策略并匯報公司。2. 廣告制作和媒體發(fā)布單位的選擇1）. 可采用招標和議標的方式選擇廣告商。3. 廣告商的選擇與合作辦法須報總經理批準。2）. 選擇媒體的原則：a. 費用最優(yōu)，效應最強，重點選擇最有針對性的媒體與通路；b. 不同媒體讀者群體與項目目標客戶是否吻合；c. 利用以前對“媒體的宣傳效率、政策”進行評價的資料供公司進一步選擇主流媒體；d. 與主流媒體保持良好的關系；3）. 評價媒體及通路的發(fā)布效果通過案場接待記錄及電話接聽記錄或其它專門的活動來監(jiān)測。5. 廣告的設計(含樓書等宣傳材料)與評價 1）. 廣告設計的要求：a. 遵守國家相關法律法規(guī)的規(guī)定；b. 與特殊事件或時機相吻合；c. 有創(chuàng)意，有較強的視覺沖擊力；d. 有能夠強烈吸引客戶興趣的賣點；e. 包含媒體廣告必不可少的要素：如地點，電話等內容；f. 是否保持宣傳風格一致，是否符合公司品牌形象推廣要求。3）. 發(fā)布后顧客評價：由業(yè)務員將此信息反饋至策劃人員。2. 房屋交付標準確定的內容：1）. 公共設施規(guī)劃內容(含會所各種功能需求、健身設施、文化設施等)2）. 建材與設備以及相關場所的裝修標準 、地面、廳堂、臺階、樓梯 、電、氣 f..電梯、電機 3. 房屋交付標準確定的程序：1）. 根據項目初始定位和實際情況，由銷售部提出初步方案；2）. 由銷售部、技術經濟部、工程部等相關部門討論協調，形成文字方案；3）. 報請公司領導審核批準；4）. 在銷售中按方案統(tǒng)一執(zhí)行，技術經濟部、采購部、工程項目部按此原則組織實施。對樓盤潛在問題、客戶反映的意見等認真分析，小心防范，爭取將它們消滅在萌芽狀態(tài)。，報請公司成立危機處理小組；；、方法，與當事人溝通的形式、途徑；3. 真實真誠原則。避免沖撞，努力緩和對立，特別是不要和新聞媒介對立。四、銷售手續(xù)的辦理（一）樓盤案名的確定及地名辦的批準1. 項目定位及策劃時，根據樓盤地點、人文環(huán)境、市場需求、開發(fā)理念與風格、　 公司品牌推廣等要素合理確定樓盤案名。3. 　到樓盤所在地派出所辦理公安門牌號碼。4. 根據實際需要，在適當的時候對品牌名進行注冊。4. 面積誤差處理辦法：一般情況下，我公司根據建設部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定對面積誤差亻作如下約定：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款； (二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。若有特殊情況，根據專業(yè)律師及公司意見作相應調整。 填報《南京市商品房銷售申請書》 房產局市場管理科現場看房 房產局批準 取得《商品房銷售許可證》2. 辦理所需資料a) 商品房銷售申請書；b) 開發(fā)資質證書；c) 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；d) 授權委托書；e) 國有土地使用證；f) 建設項目批文及建設工程規(guī)劃許可證；g) 施工許可證及規(guī)劃核準圖；h) 人防批復；i) 預售房款監(jiān)管合同；j) 前期物業(yè)管理協議；k) 地名辦批復及公安門牌編號碼；l) 外銷批文；m) 預售商品房共用部位審核表；n) 窗口表；o) 其它材料。(四)按揭抵押收件的辦理1. 基本辦理程序準備第二項所列資料 房屋主體封頂 填報南京市商品房按揭抵押申報相關表格 房產局抵押登記科現場看房 房產局批準 辦理銀行按揭貸款2. 所需提供的資料a. 國有土地使用權證；b. 規(guī)劃部門出具的規(guī)劃紅線圖；c. 規(guī)劃部門批準的房屋建筑總平面圖；d. 商品房銷售許可證。（五）、商品房價格備案辦法1. 商品房價格備案由公司財務部負責實施，銷售部及技術經濟部協助配合?！　? b. 企業(yè)概況（包括企業(yè)性質、隸屬、主要股東方、合資方、外商投資方）?！　? d. 《南京市住宅商品房價格申報表》一式二份（含附表），及申報價格的編表說明?！　? f. 征地、拆遷補償安置協議的復印件，及拆遷安置情況匯總表?！　? h. 商品房項目中的基礎設施及公建配套建設的有關資料的復印件，如：水、電、氣、路、電視、通訊、保安等工程建設的合同、協議、預(決)算等。 j. 其他有關申報價格的資料。 m2其中公共配套面積 m2營業(yè)用房面積 m2住宅面積 套 m2安置總面積 m2其中住宅面積 套 m2營業(yè)用房面積 m2商品房總面積利 潤土地征用（出讓）及拆遷補償費基準價格 元/ m2房屋建筑安裝工程費（含材料差價）填表人：公共基礎設施費管理費用財務費用：a. 憑護照等有效身份證件簽署商品房買賣契約；b. 將契約原件及身份證件交市房產局登記科報國家安全部門審查通過；c. 市房產局登記鑒證；d. 契約生效，繼續(xù)辦理其它手續(xù)。4）. 首飾與化妝：a 男、女職員不得佩戴不宜在辦公場所佩戴的裝飾品（如：男職員可佩帶手表、女職員可佩帶戒指）；b 女職員化妝以淡妝為宜。3. 行為1）. 上班時間職員應佩戴胸牌。3）. 接待禮儀：a. 使用電話應注意禮儀，語言簡明；使用文明用語，接電話時首句：“（公司項目名），您好!”，等客戶掛電話后，職員才可把電話放下；職員撥打或接聽電話一般不應超過3分鐘；b. 接待順序：依次輪流；c. 客戶進門，應主動上前接待；客戶離開，應送至門口；d. 接待來訪、業(yè)務洽談應在洽談區(qū)內進行；e. 客戶就座，應端茶送水（案場服務員到位后由其承擔此項工作，但重要客戶與投訴客戶，仍由業(yè)務員負責），微笑詢問；f. 嚴禁與客戶爭吵或使用侮辱性語言；g. 對所有來訪客戶一視同仁，熱情接待，嚴禁以貌取人，冷落客戶；h. 客人離開后立即填寫《到訪征詢單》。部門聯系對接人由部門統(tǒng)一指定。6）. 客戶回訪在回訪客戶之前，需要預先與客戶取得聯系，并確定回訪時間，避免對客戶造成打擾；回訪過程中，注意禮貌禮儀，維護公司形象，積極與客戶溝通，引導客戶提出建議和意見，以達到客戶回訪目的。4. 離崗辦公時間職員應堅守工作崗位，需暫時離開時應與同事交代：當需要離開銷售大廳（包括到樣板房和工地現場），職員需要在控臺后留言板上作“去向登記”（在回到案場時注銷），同時帶上通訊工具，并保證暢通。業(yè)務員應在規(guī)定的看房時間陪同客戶看房，非看房時間，業(yè)務員有責任勸告客戶改日再訪。2） .非看房日看房非看房日看房，業(yè)務員首先要知會工程部相關人員所看房號，在得到同意后，方可會同工程項目部相關人員陪同客戶到預先約定房號看房，業(yè)務員不應隨意增加或更改預先約定房號；看房時間為9：3011：00及14：0017：00。7. 用餐每日午餐時間為11：3012：00，業(yè)務員應在該時間段用餐，遇由于接待客戶誤餐，可按離開案場時間始順延，用餐時間內，案場安排人值班，待其它人就餐后接替值班人員就餐。簽到上班；控臺物品擺放整齊，不得有其他雜物；閱讀昨日會議紀要；迅速進入工作狀態(tài)。恭送最后一批客戶離開；案場資料物歸原位；整理當天的接待成交情況，簽名下班。10. 案場及樣板房保安、保潔安排強銷期，每日案場保安不少于兩名，負責維持秩序、協助案場人員工作及隨時清潔，樣板房每日專門的保潔消毒不得少于兩次，樣板房解說員配合進行保潔；正常銷售情況下，案場保安及樣板房保潔工作由案場經理視情況與物管部門相協調。附件12：客戶留言表附件13：到訪征詢單附件14：客戶來電登記表客戶留言客戶姓名業(yè)主房號聯系方式登記時間第一接待人意見/建議反饋意見反饋意見聯系人反饋時間其他事項到訪征詢單日期： 年 月 日 編號：　　　　　　　　　接待人：來訪者姓名性別〇男 〇女聯系電話年齡聯系地址郵編工作單位及職務成交可能追蹤1追蹤2信息來源：□金陵晚報 □現代快報 □南京日報 □揚子晚報　□網絡 □電視 □朋友介紹本次訪部是：□初次 □預約 □再次 □訪問訪問目的： □索取資料 □看展示單位 □進一步洽淡 □簽約及交款 □售后事宜客戶來電登記表 日期： 年 月 日編號時間姓名意向戶型面積信息途徑來電洽談內容聯系電話年齡層次銷售代表備注（二）、簽約、蓋章與收款的相關規(guī)定為確保合同安全簽訂和印章的安全使用，特制定本規(guī)定。同時銷售經理負責審核合同、認購書等。若特殊情況下收取現金(數額較大的須經銷售經理同意)，須與客戶用點鈔機當面點清，鎖入保險柜，數額超過貳萬元并須帶回公司的，需向公司申請派車帶回，若須上門收款的，由銷售人員協同公司財務人員一起收款。過時不保留房源，退還誠意金。4. 認購1）、認購流程 業(yè)務員與顧客填寫《認購書》一式兩份 　 銷售經理審核、簽字銷控通過銀行收取定金、開具收據 加蓋公司“商品房銷售專用章”一份交顧客，一份銷控留存 填寫登記表2）、認購注意事項：a. 提醒客戶簽約時契約署名人到場；b. 幫客戶算好首付款，按揭費用、月供等內容；c. 提醒客戶簽署《認購書》前細閱《契約》范本；d. 提醒客戶簽約日期、所需證件及辦理貸款所需材料。2）. 簽約注意事項：a. 客戶姓名、價款、房號、付款、特殊條款等要準確打印，嚴格審核；b. 提醒客戶要本人簽署姓名；c. 每戶契約簽定后不得向他人展示，確保公司商業(yè)機密不外泄及尊重客戶隱 私權；d. 注意準確留下通訊方式；e. 有特殊條款須在登記表中注明并定期統(tǒng)計。其它房款：一次性付清：RMB 于 年 月 日前付清；按揭貸款：RMB 于簽署《南京市商品房買賣契約》后接到甲方通知后 日內按銀行要求提供有關按揭資料及證明，辦理按揭貸款手續(xù)，以確保銀行及時將該款項發(fā)放至甲方帳戶。在簽訂認購書前，甲方已向乙方解釋本認購書條款，并向乙方出示《商品房銷售許可證》、《商品房買賣契約》正式文本，乙方經仔細研讀后認可本認購書及《商品房買賣契約》全部條款并自愿接受。須在 年 月 日前攜本認購書、定金收據及相關材料到南京***售樓處（南京市街號）簽署正式買賣契約。 在上述簽約時間內，甲方因故致使該房屋不能出售予乙方時，甲方需雙倍返還乙方定金。 在簽訂認購書時，乙方已經確定該房屋共有產權人姓名，若認購書購買人姓名與《商品房買賣契約》購買人姓名不一致，乙方必須以書面形式取得***公司同意，并交納總房款1%的變更手續(xù)費，否則視乙方違約，甲方有權將該房屋另行出售且乙方所交定金一律不予退還。 本認購書一式兩份，甲方一份，乙方一份。甲方：南京***房地產