【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .......................................247 附件一：法規(guī) ........................................................................................................................................248 附件二：合同 ........................................................................................................................................249 （內(nèi)容暫缺） 財(cái)務(wù)篇 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 1 序言 序言 一、編纂《住宅操作手冊(cè)》之緣起 專業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商 北京萬(wàn)通的成長(zhǎng) 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京萬(wàn)通）是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的專業(yè)地產(chǎn)公司。 1993 年成立以來(lái)，先后成功地開(kāi)發(fā)了萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)、萬(wàn)通發(fā)展大廈（國(guó)航大廈）、西安二十一世紀(jì)國(guó)際商貿(mào)中心、萬(wàn)通工商研修學(xué)院等項(xiàng)目，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。其中萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)使“北京萬(wàn)通”在業(yè)界名聞遐邇， 一舉奠定了在北京房地產(chǎn)界的地位。 1996 年公司認(rèn)識(shí)到高檔外銷物業(yè)市場(chǎng)供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，明智果斷地將開(kāi)發(fā)方向轉(zhuǎn)移到量大面廣的內(nèi)銷住宅的開(kāi)發(fā)上來(lái)。特別是 1997 年以來(lái)，國(guó)家把住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，陸續(xù)出臺(tái)了房改、金融、稅收等配套政策，并出臺(tái)了以“經(jīng)濟(jì)適用房”開(kāi)發(fā)為主體的住房公共政策，希望以此帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，并解決老百姓的住房問(wèn)題。北京萬(wàn)通適時(shí)地調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到面向中高收入者的中高檔住宅上來(lái)（包括相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)）。 1997 年著手準(zhǔn)備、 1998年即向市場(chǎng)推出大型高級(jí)住宅項(xiàng)目 —— 萬(wàn)泉新新 家園，從項(xiàng)目的區(qū)位選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)行銷等方面，均取得了滿意的效果，并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成了“萬(wàn)通住宅項(xiàng)目面向用戶的總體解決方案”。在土地開(kāi)發(fā)方面，經(jīng)過(guò)公司上下的共同努力，調(diào)整了位于北京商務(wù)中心區(qū) (CBD)核心地段的“萬(wàn)通理想世界”項(xiàng)目的功能比例，將公寓、高級(jí)住宅的面積比例增加到總建筑面積的 50%以上，使得北京萬(wàn)通在商務(wù)中心區(qū) (CBD)具有 40萬(wàn)平方米的公寓、高級(jí)住宅的項(xiàng)目土地儲(chǔ)備。同時(shí)繼續(xù)推進(jìn)位于東四環(huán)的萬(wàn)通新新家園（東風(fēng)農(nóng)場(chǎng)）的征地立項(xiàng)手續(xù)，可望早日完成住宅建筑面積達(dá)到 100 萬(wàn)平方米的土地一級(jí)市 場(chǎng)的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。 上述系列開(kāi)發(fā)活動(dòng)，使我們?cè)诘禺a(chǎn)和房屋開(kāi)發(fā)方面已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)有：為客戶創(chuàng)造多重價(jià)值的企業(yè)理念，項(xiàng)目尋找與項(xiàng)目定位的方法，產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營(yíng)銷的方法和技巧，項(xiàng)目實(shí)施的作業(yè)流程，成本控制和質(zhì)量控制的有效方法，樹(shù)立“萬(wàn)通高尚住宅社區(qū)”品牌的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。為使我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不斷前行，減少錯(cuò)誤，避免損失，力爭(zhēng)在每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中都實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的業(yè)績(jī)，提升公司的專業(yè)化水平及綜合競(jìng)爭(zhēng)力，我們需要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，汲取教訓(xùn)，編成一份規(guī)范的文件，為所有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者服務(wù)，以指導(dǎo)我們今后的開(kāi)發(fā)實(shí)踐。 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 2 序言 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)是一個(gè)高度依賴政府資源和各種社會(huì)資源的系統(tǒng)工程，運(yùn)作資金量大（以億為單位），高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)，涉及的環(huán)節(jié)多，政府批準(zhǔn)手續(xù)繁瑣（每個(gè)項(xiàng)目需蓋 70—120 個(gè)公章），開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)（一至數(shù)年），過(guò)程復(fù)雜。隨著公司操作的項(xiàng)目增多，北京萬(wàn)通既掌握了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般運(yùn)作規(guī)律，也形成了有自身特色的經(jīng)驗(yàn)，并在整個(gè)流程運(yùn)作中積累了豐富的資料文獻(xiàn)。盡管每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特殊性，但這些項(xiàng)目也都有一個(gè)基本相似的作業(yè)流程。以往這些寶貴的經(jīng)驗(yàn)只掌握在項(xiàng)目操作者的頭腦里，如果不系統(tǒng)整理，就不能形成公司的 Knowhow，為全體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者所 共享。 通過(guò)編制本“手冊(cè)”，使萬(wàn)通的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者自覺(jué)地將萬(wàn)通的經(jīng)營(yíng)理念、作業(yè)流程、方法和技巧貫串于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。同時(shí)也使精通某一環(huán)節(jié)、某一領(lǐng)域的行家里手，在按本手冊(cè)操作時(shí)，成長(zhǎng)為運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目的高手。 對(duì)某些新員工而言，手冊(cè)是入門的向?qū)В桥嘤?xùn)的教材，通過(guò)手冊(cè)的引導(dǎo)，減少時(shí)間和資源的浪費(fèi)，早日擁有獨(dú)立的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。這樣，貫串于手冊(cè)中的理念、方法、作業(yè)流程一旦為項(xiàng)目操作者所掌握，就形成公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 政府出臺(tái)了公共住房政策?！敖?jīng)濟(jì)適用房”就是目前最主要的公共住房政策，它要實(shí)現(xiàn)政府的社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，因而 ，它集中了大量的政府資源于“經(jīng)濟(jì)適用房”的開(kāi)發(fā)，按政府的目標(biāo)配置資源，它的開(kāi)發(fā)主要由擔(dān)負(fù)政府使命的國(guó)有開(kāi)發(fā)商或政府背景濃厚的公司承擔(dān)，而既無(wú)一手土地，又非“國(guó)”字號(hào)背景的萬(wàn)通實(shí)業(yè)則很難在“經(jīng)濟(jì)適用房”的開(kāi)發(fā)方面分一杯羹，因而只能在剩下的完全面向市場(chǎng)的中高檔商品房開(kāi)發(fā)方面一顯身手了。 由于給商品房留下的空間已很有限，眾多的開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪剩下的市場(chǎng)，因而競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。由于沒(méi)有市場(chǎng)準(zhǔn)入的限制，許多擁有一手土地的開(kāi)發(fā)商便有了得天獨(dú)厚的條件，在競(jìng)爭(zhēng)中有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。我們沒(méi)有足夠的政府資源，也沒(méi)有廉價(jià)的一手土地，我們唯一 可依靠的力量就是我們自身，唯一可以不斷開(kāi)發(fā)，取之不盡，用之不竭的資源就是我們自身。 為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，我們正在樹(shù)“萬(wàn)通住宅”品牌，抓質(zhì)量，降消耗，練內(nèi)功，提高自身素質(zhì)，正是在這種情況下，我們編制《住宅項(xiàng)目操作手冊(cè)》，可謂正當(dāng)其時(shí)。 二、本手冊(cè)的編制原則與說(shuō)明 本手冊(cè)的編制原則 編輯體例：考慮到初次編制該類大型手冊(cè)，因而實(shí)行以時(shí)間為經(jīng)，以操作內(nèi)容為緯，獨(dú)立成篇的體例。在時(shí)間上，大部分工作內(nèi)容都橫跨可研階段、前期階段、開(kāi)發(fā)階段、售后服務(wù)等時(shí)間段，因而在使用本手冊(cè)時(shí)，應(yīng)根據(jù)工作內(nèi)容的需要，交叉使用。 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 3 序言 內(nèi)容上既考慮到了方法與流程的通用性，更多地總結(jié)多年來(lái)萬(wàn)通在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。 強(qiáng)調(diào)方法與流程的可操作性。 內(nèi)容上力求全面詳實(shí)。 為什么編制“ 住宅 操作手冊(cè)”而不編制“ 房地產(chǎn) 操作手冊(cè)” 因?yàn)榉康禺a(chǎn)的品種多，包括土地開(kāi)發(fā)、住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等。不同的物業(yè)運(yùn)作的重點(diǎn)、難點(diǎn)、流程均不盡相同，如果要在一個(gè)手冊(cè)里概括齊全，手冊(cè)將過(guò)于復(fù)雜，指導(dǎo)意義和使用價(jià)值將大打折扣。 住宅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要品種具有較強(qiáng)的代表性，開(kāi)發(fā)數(shù)量大，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響大，受公共政策的 影響深，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各種開(kāi)發(fā)策略、管理、營(yíng)銷諸環(huán)節(jié)都能充分展開(kāi)，而且北京萬(wàn)通今后的發(fā)展方向是住宅開(kāi)發(fā)。因此決定編制“住宅操作手冊(cè)”。 “住宅手冊(cè)”確定了，在開(kāi)發(fā)其他物業(yè)時(shí)，其基本原則、方法、程序均可借鑒。 手冊(cè)有如軍隊(duì)的作戰(zhàn)條令，雖然條令已經(jīng)規(guī)定戰(zhàn)斗應(yīng)該怎樣進(jìn)行，并羅列了細(xì)節(jié)，但是指揮官在每一次戰(zhàn)斗中都不是完全按照條令操作，最后的結(jié)果總是既執(zhí)行條令又適應(yīng)變化的情況，從而取得了最后勝利。 我們?cè)诓僮黜?xiàng)目時(shí)也要遵循這樣的原則，既要遵循手冊(cè)規(guī)定的操作要領(lǐng)，又要根據(jù)每一個(gè)項(xiàng)目 的特殊性 ,適應(yīng)變化的情況，靈活地處理。 手冊(cè)是動(dòng)態(tài)的 我們將面臨內(nèi)外環(huán)境的不斷變化 ,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況不斷變化，項(xiàng)目的數(shù)量不斷增加，經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)就會(huì)不斷積累 ,因而手冊(cè)也會(huì)不斷豐富。 市場(chǎng)會(huì)不斷變化，隨著消費(fèi)者的購(gòu)買行為和購(gòu)買偏好的不斷變化，因而要推出的產(chǎn)品也會(huì)不斷變化。 政府的住房公共政策也會(huì)調(diào)整。 人民的生活水平也在提高，消費(fèi)者對(duì)住宅的環(huán)境、功能等要求也在提高，對(duì)發(fā)展商的要求也在提高。 科技在發(fā)展，規(guī)劃水平、建設(shè)水平在提高，新技術(shù)、新材料、新工藝的廣泛采用 ，新的管理方法在不斷發(fā)展，手冊(cè)也是永遠(yuǎn)處在動(dòng)態(tài)中。 但是，也有不變的內(nèi)容，這就是：為客戶創(chuàng)造多種價(jià)值的理念、精心策劃、精心建設(shè)的精神，嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量控制和成本控制的基本操作方法等。 手冊(cè)的修改 正是因?yàn)閮?nèi)、外部環(huán)境的變化，為使手冊(cè)能指導(dǎo)開(kāi)發(fā)實(shí)踐，必須不斷地修 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 4 序言 訂 ,每過(guò)一段時(shí)間（大致為一年），積累一定的資料 ,想法成熟后就推出新的版本。 ISO9000 質(zhì)量保證體系文件的關(guān)系 手冊(cè)應(yīng)和 ISO9000 質(zhì)量保證體系文件接軌，因?yàn)?ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證通過(guò)之后 ,在 ISO9000 文件做了規(guī) 定的地方，應(yīng)按該文件操作，否則 ,認(rèn)證機(jī)構(gòu)在檢查時(shí)將取消認(rèn)證資格。當(dāng)然，認(rèn)證也失去了意義。而在 ISO9000 文件沒(méi)有規(guī)定的地方，或者質(zhì)量（廣義的）以外的部分應(yīng)適用本手冊(cè)。 盡管如 ,編制本手冊(cè)仍有意義 ,因?yàn)?ISO9000 體系特別強(qiáng)調(diào)文件的歷史繼承性和可操作性 ,在不違背 ISO9000 基本原則的情況下 ,這些文件仍能發(fā)揮作用 ,許多文件經(jīng)過(guò)修改后 ,將進(jìn)入 ISO9000 質(zhì)量體系文件中，仍然可以使用。 三、住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程及本手冊(cè)的內(nèi)容 住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流程是指從項(xiàng)目投資動(dòng)議開(kāi)始到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，移交給物業(yè) 管理公司進(jìn)行物業(yè)管理的全過(guò)程，涵蓋投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全部?jī)?nèi)容，見(jiàn)下列流程圖： 整個(gè)流程大致應(yīng)經(jīng)過(guò)如下幾個(gè)階段：可研階段、前期階段、開(kāi)發(fā)階段、服務(wù)階段。但是這四個(gè)階段并不是完全線性排列的，其中有若干相互交叉之處。 本手冊(cè)正是涵蓋上圖所涉及的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程之內(nèi)容，共有 10 篇組成。篇名分別為：投資篇、前期手續(xù)篇、規(guī)劃篇、營(yíng)銷篇、工程管理篇、預(yù)算控制篇、售后服務(wù)篇、物業(yè)管理篇、財(cái)務(wù)篇、法律篇。其中財(cái)務(wù)篇和法律篇投資策劃 法律法規(guī) 財(cái)務(wù)策劃 服務(wù)階段 開(kāi)發(fā)階段 前期階段 可研階段 物業(yè)管理 售后服務(wù) 預(yù)算控制 工程管理 營(yíng)銷實(shí)施 前期手續(xù) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 營(yíng)銷策劃 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 5 序言 幾乎貫串于整個(gè)流程的始終。 各篇具體內(nèi)容如下： （ 1） 投資篇：在充分調(diào)研市場(chǎng)及掌握項(xiàng)目本 身情況的前提下，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、測(cè)算，完成可行性分析報(bào)告，作為決策的依據(jù)。 （ 2） 前期手續(xù)篇：按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，完成項(xiàng)目立項(xiàng)、拆遷、方案審定、市政條件的落實(shí)、土地出讓等工作，并辦妥建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投資許可證、國(guó)有土地使用證、開(kāi)工證、商品房預(yù)售許可證等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售的必要證件。 （ 3）規(guī)劃篇：根據(jù)市場(chǎng)定位及項(xiàng)目自身狀況，提出項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并組織規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成產(chǎn)品定型工作。 （ 4）營(yíng)銷篇：分為前期階段的營(yíng)銷策劃和開(kāi)發(fā)階段的營(yíng)銷實(shí)施兩部分內(nèi)容。選定項(xiàng)目后，根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目自身狀況，完成項(xiàng)目的檔次 、功能、價(jià)格定位，確定廣告、宣傳、項(xiàng)目包裝策劃及銷售方案，并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中組織實(shí)施。 （ 5）工程篇：根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售計(jì)劃安排、實(shí)施工程管理。 （ 6）預(yù)算篇：組織工程招投標(biāo)，并全程參與，控制工程成本。 （ 7）售后服務(wù)篇：為業(yè)主提供各種服務(wù)，如辦理按揭手續(xù)、提供裝修服務(wù)、辦理產(chǎn)權(quán)證，向物業(yè)管理公司交接物業(yè)。 （ 8）物業(yè)管理篇：物業(yè)竣工交付使用后，由物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面管理，并對(duì)業(yè)主及租戶提供全面服務(wù)。 （ 9）財(cái)務(wù)篇：包括項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安排與控制、資金籌劃、稅務(wù)籌劃（以達(dá)到綜合賦稅最小之目的）等工作，通過(guò)合 理的籌劃安排，達(dá)到既能保證開(kāi)發(fā)所需資金，又能降低項(xiàng)目綜合成本之目的。 （ 10）法律篇：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜，涉及多種法律法規(guī)，在此獨(dú)立成篇，以期達(dá)到在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中減少?zèng)Q策風(fēng)險(xiǎn)之目的。 這十篇構(gòu)成了項(xiàng)目運(yùn)作的完整體系，其中投資篇、營(yíng)銷篇、規(guī)劃篇對(duì)于項(xiàng)目的成功與否起著舉足輕重的作用，投資決策是戰(zhàn)略性的環(huán)節(jié)，只有投資決策的正確才能為項(xiàng)目的成功提供可能性。營(yíng)銷和規(guī)劃為項(xiàng)目提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，也是產(chǎn)品能否為市場(chǎng)接受，項(xiàng)目能否成功的重要部分。前期手續(xù)篇、工程篇、售后服務(wù)篇、物業(yè)管理篇將前期的各項(xiàng)設(shè)計(jì)變?yōu)楝F(xiàn) 實(shí)，使項(xiàng)目成為完整的產(chǎn)品，并把它送到客戶手中。財(cái)務(wù)篇、預(yù)算篇、法律篇是項(xiàng)目必不可少的支持系統(tǒng)，使融資得以實(shí)現(xiàn)，使成本得以控制，使政策法律風(fēng)險(xiǎn)得以避免?？傊?，十篇內(nèi)容的完美組合，將使項(xiàng)目走向成功。 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中 心 6 投資篇 投資篇 投資篇： 根據(jù)以公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃為基礎(chǔ)而確定的公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、公司的資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資金籌措情況，有計(jì)劃、分步驟地儲(chǔ)備可供開(kāi)發(fā)的符合城市規(guī)劃的土地和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 工作目的：為公司進(jìn)行項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備 工作原則： 有一整套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目論證體系。 項(xiàng)目 選擇的成敗是項(xiàng)目成功運(yùn)作的前提和保證。通過(guò)各種渠道尋找到的項(xiàng)目，需要經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)考察、地域和環(huán)境分析、城市規(guī)劃及發(fā)展預(yù)測(cè)、市政及配套條件的調(diào)查、市場(chǎng)的供給和需求分析、市場(chǎng)定位和預(yù)測(cè)、各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算等大量的調(diào)查、論證工作之后，才能進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策。 工作內(nèi)容： 項(xiàng)目尋找 ?可行性分析 ?項(xiàng)目談判 ?簽定合作協(xié)議，取得項(xiàng)目或土地 ?信息反饋與項(xiàng)目跟蹤 投資篇的工作重點(diǎn)： 項(xiàng)目的投資決策工作涉及到的問(wèn)題復(fù)雜，面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等較多，如何在幾十個(gè)、上百個(gè)項(xiàng)目中選擇出市場(chǎng)前景廣 闊、開(kāi)發(fā)成本較低的項(xiàng)目，需要我們?cè)陧?xiàng)目可行性分析階段盡量將工作做細(xì)、做實(shí)，使項(xiàng)目的投資決策建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)上。概括起來(lái)，本篇的工作重點(diǎn)如下： ?注重對(duì)市場(chǎng)的跟