【正文】 13 項目決策階段應(yīng)該根據(jù)公司歷史經(jīng)驗、項目自身特點建立項目控制系統(tǒng)，其重點解決的議題必須包括成本計劃及控制要點 審查，完善項目大綱 確定各個方面責(zé)任 建立控制系統(tǒng) 項目總責(zé)任人 制訂項目計劃 制訂成本計劃 制訂成本控制要求 項目估算 立項 開發(fā)項目確定階段 規(guī)劃 決算 采購 銷售 施工建造 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。 尤其是對多項目開發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個項目，而需要從公司整體綜合考慮。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機根本上是最初的可行性研究“不可行” 規(guī)劃 施工圖招投標(biāo) 立項 決算 采購 銷售 施工建造 23 立項環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié) 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 投資決策 確定項目 建立項目確定的基本原則 深入的調(diào)研 總經(jīng)理 開發(fā)部 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《調(diào)研流程》 《集團投資決策規(guī)定》 投資決策 組織成立投資決策委員會按照嚴格的投資程序進行投資決策 總經(jīng)理組織專門的決策委員會 決策委員會 集團總部 重點控制內(nèi)容 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 24 征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制土地的費用。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴格審批。 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 26 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴格審批。 ?未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié) ， 再重新評審 。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)。 項目部負責(zé)，其他部門協(xié)助 開發(fā)部主任 項目經(jīng)理 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 30 施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 功能設(shè)計 小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估 ?市場調(diào)研 ， 有針對性擴充建筑物功能 項目部負責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 項目經(jīng)理 市政配套方案 ?市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件 環(huán)境方案設(shè)計 ?根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額 ，招投標(biāo) 智能化設(shè)計 ?市場現(xiàn)狀分析 ， 智能化必要性分析 ， 智能化內(nèi)容控制 ， 招投標(biāo) 項目部負責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 銷售承諾 ?保持各部門與營銷中心的信息暢通 ， 保障銷售承諾與實際功能的一致性 項目部與營銷中心 設(shè)計變更 設(shè)計變更費用 ?嚴格按照設(shè)計變更洽商流程進行 ?選擇費用最低的變更方案 項目部負責(zé)，項目部、營銷中心協(xié)助 《施工圖變更流程》 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 31 施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 材料設(shè)備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時間 在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 項目部負責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 項目經(jīng)理 《設(shè)備材料采購規(guī)范》 （ 3）采購 招投標(biāo) 招投標(biāo)評審委員會 經(jīng)營管 理部 其他費用 物業(yè)管理完善費 限額設(shè)計 審算部 項目經(jīng) 理 施工圖會審 審圖 ?互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商 項目部、技術(shù)部、審算辦、物業(yè)等 項目經(jīng)理 《 施工圖會審流程 》 《 施工圖會審要點 》 預(yù)算 ?根據(jù)施工圖設(shè)計與概算制訂詳細的預(yù)算 尤其關(guān)注施工圖與概算的差異 項目經(jīng)理 審算辦 項目經(jīng)理 概算 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 32 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強的針對性。 ?從公司認可名冊中的承建商 、 供貨商 、 監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位 ?主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組 。技術(shù)質(zhì)量部 、 審算辦及其他職能部門 共同成立招投標(biāo)小組 招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任） 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 33 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 招投標(biāo)文件 （ 續(xù) ） （ 6） 結(jié)算方式； （ 7） 驗收標(biāo)準(zhǔn)； （ 8） 投標(biāo)注意事項； （ 9） 廢標(biāo)條件 （ 投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章 ） （ 10） 接標(biāo)時間； （ 11） 開標(biāo)時間； （ 12） 定標(biāo)方法； （ 13） 投標(biāo)單位補充意見； （ 14） 標(biāo)準(zhǔn)合同條文； （ 15） 圖紙 、 其他要求等 。技術(shù)質(zhì)量部 、 審算辦及其他職能部門 共同成立招投標(biāo)小組 招投標(biāo)小組長 （招投標(biāo)辦公室主任） 《招投標(biāo)管理辦法》 《招投標(biāo)流程》 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 34 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文 件 評標(biāo)和定標(biāo) (1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo) (2)經(jīng)濟性評標(biāo)定標(biāo) 優(yōu)先順序 技術(shù)評標(biāo) 經(jīng)濟評標(biāo) 合作經(jīng)歷 技術(shù)部門負責(zé)技術(shù)評標(biāo) 審算辦負責(zé)經(jīng)濟標(biāo)書評標(biāo) 財務(wù)部負責(zé)審核廣告包裝費 招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任） 《招投標(biāo)管理辦法》 《招投標(biāo)流程》 綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位 招投標(biāo)評審委員會審核、評定。 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 36 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 材料進場計劃 采購招投標(biāo)及訂立合同時間 ?與工程進度相配合 項目部 項目經(jīng)理 《材料市場信息庫》 生產(chǎn)周期 ?與工程進度相配合 項目部 項目經(jīng)理 運輸周期 ?具體與采購點遠近相對應(yīng) 項目部 項目經(jīng)理 安裝 、 驗收周期 ?與工程進度相配合 項目部 項目經(jīng)理 材料的性能價格比 市場信息 ?日常搜集市場信息 ， 建立材料市場信息庫 項目部 項目經(jīng)理 技術(shù)參數(shù) ?材料設(shè)備技術(shù)參數(shù)由開發(fā)部確定或封樣 項目部 項目經(jīng)理 招投標(biāo) ?必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃 ?不需招投標(biāo)的采用三家以上廠家報價選擇