【正文】 13 項(xiàng)目決策階段應(yīng)該根據(jù)公司歷史經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目自身特點(diǎn)建立項(xiàng)目控制系統(tǒng)，其重點(diǎn)解決的議題必須包括成本計(jì)劃及控制要點(diǎn) 審查，完善項(xiàng)目大綱 確定各個(gè)方面責(zé)任 建立控制系統(tǒng) 項(xiàng)目總責(zé)任人 制訂項(xiàng)目計(jì)劃 制訂成本計(jì)劃 制訂成本控制要求 項(xiàng)目估算 立項(xiàng) 開發(fā)項(xiàng)目確定階段 規(guī)劃 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。 尤其是對(duì)多項(xiàng)目開發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個(gè)項(xiàng)目，而需要從公司整體綜合考慮。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行” 規(guī)劃 施工圖招投標(biāo) 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 23 立項(xiàng)環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來控制 責(zé)任人 備查文件 投資決策 確定項(xiàng)目 建立項(xiàng)目確定的基本原則 深入的調(diào)研 總經(jīng)理 開發(fā)部 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《調(diào)研流程》 《集團(tuán)投資決策規(guī)定》 投資決策 組織成立投資決策委員會(huì)按照嚴(yán)格的投資程序進(jìn)行投資決策 總經(jīng)理組織專門的決策委員會(huì) 決策委員會(huì) 集團(tuán)總部 重點(diǎn)控制內(nèi)容 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 24 征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制土地的費(fèi)用。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批。 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 26 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 ?未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié) ， 再重新評(píng)審 。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助 開發(fā)部主任 項(xiàng)目經(jīng)理 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 30 施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來控制 責(zé)任人 備查文件 功能設(shè)計(jì) 小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估 ?市場(chǎng)調(diào)研 ， 有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 項(xiàng)目經(jīng)理 市政配套方案 ?市政狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條件 環(huán)境方案設(shè)計(jì) ?根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額 ，招投標(biāo) 智能化設(shè)計(jì) ?市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 ， 智能化必要性分析 ， 智能化內(nèi)容控制 ， 招投標(biāo) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 銷售承諾 ?保持各部門與營(yíng)銷中心的信息暢通 ， 保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性 項(xiàng)目部與營(yíng)銷中心 設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)變更費(fèi)用 ?嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行 ?選擇費(fèi)用最低的變更方案 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、營(yíng)銷中心協(xié)助 《施工圖變更流程》 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 31 施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來控制 責(zé)任人 備查文件 材料設(shè)備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時(shí)間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 項(xiàng)目經(jīng)理 《設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范》 （ 3）采購(gòu) 招投標(biāo) 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 經(jīng)營(yíng)管 理部 其他費(fèi)用 物業(yè)管理完善費(fèi) 限額設(shè)計(jì) 審算部 項(xiàng)目經(jīng) 理 施工圖會(huì)審 審圖 ?互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商 項(xiàng)目部、技術(shù)部、審算辦、物業(yè)等 項(xiàng)目經(jīng)理 《 施工圖會(huì)審流程 》 《 施工圖會(huì)審要點(diǎn) 》 預(yù)算 ?根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)與概算制訂詳細(xì)的預(yù)算 尤其關(guān)注施工圖與概算的差異 項(xiàng)目經(jīng)理 審算辦 項(xiàng)目經(jīng)理 概算 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 32 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。 ?從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商 、 供貨商 、 監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位 ?主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組 。技術(shù)質(zhì)量部 、 審算辦及其他職能部門 共同成立招投標(biāo)小組 招投標(biāo)小組長(zhǎng)（招投標(biāo)辦公室主任） 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 33 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來控制 責(zé)任人 備查文件 招投標(biāo)文件 （ 續(xù) ） （ 6） 結(jié)算方式； （ 7） 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； （ 8） 投標(biāo)注意事項(xiàng)； （ 9） 廢標(biāo)條件 （ 投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章 ） （ 10） 接標(biāo)時(shí)間； （ 11） 開標(biāo)時(shí)間； （ 12） 定標(biāo)方法； （ 13） 投標(biāo)單位補(bǔ)充意見； （ 14） 標(biāo)準(zhǔn)合同條文； （ 15） 圖紙 、 其他要求等 。技術(shù)質(zhì)量部 、 審算辦及其他職能部門 共同成立招投標(biāo)小組 招投標(biāo)小組長(zhǎng) （招投標(biāo)辦公室主任） 《招投標(biāo)管理辦法》 《招投標(biāo)流程》 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 34 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來控制 責(zé)任人 備查文 件 評(píng)標(biāo)和定標(biāo) (1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo) (2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo) 優(yōu)先順序 技術(shù)評(píng)標(biāo) 經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo) 合作經(jīng)歷 技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo) 審算辦負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書評(píng)標(biāo) 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi) 招投標(biāo)小組長(zhǎng)（招投標(biāo)辦公室主任） 《招投標(biāo)管理辦法》 《招投標(biāo)流程》 綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定。 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 36 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來控制 責(zé)任人 備查文件 材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間 ?與工程進(jìn)度相配合 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 《材料市場(chǎng)信息庫(kù)》 生產(chǎn)周期 ?與工程進(jìn)度相配合 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 運(yùn)輸周期 ?具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng) 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 安裝 、 驗(yàn)收周期 ?與工程進(jìn)度相配合 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 材料的性能價(jià)格比 市場(chǎng)信息 ?日常搜集市場(chǎng)信息 ， 建立材料市場(chǎng)信息庫(kù) 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 技術(shù)參數(shù) ?材料設(shè)備技術(shù)參數(shù)由開發(fā)部確定或封樣 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 招投標(biāo) ?必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃 ?不需招投標(biāo)的采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇