【正文】 方案中的成本、資金計劃，并深入對比分析，切忌簡單將新方案替代原方案，這樣不利于經(jīng)驗的積累； 對多項目開發(fā)公司，同時要動態(tài)將單項目的成本、資金變動進行全公司層面的匯總，考慮其對公司的總成本、資金預算影響； 規(guī)劃 立項 初步設計、擴初設計階段 規(guī)劃方案設計 施工圖設計 關鍵控制環(huán)節(jié) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 15 項目實施后要重視成本、資金實際發(fā)生額與預算的差額，滾動調(diào)整預算 ? 實施過程中的成本管理，首先是從流程上是要保證參與的人員、步驟，以保證成本、資金支出的合理性 ? 其次成本實際發(fā)生后要從流程上保證與預算進行分析對照，并從公司層面匯總分析 ? 要積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，有利于下一個項目進行參考 ,例如建立《項目開發(fā)成本構成表》、 《承建商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商名冊及資料庫》 、 《設備材料采購規(guī)范》、《設備材料采購市場價格數(shù)據(jù)庫》等資料 關鍵控制環(huán)節(jié) 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 16 新 奧 置 業(yè) 集 團 項目部 責任人 流程 項目成本控制流程 流程文件編號： 流程協(xié)調(diào)控制部門：項目部 總責任人 ： 部門經(jīng)理 本流程共 1 頁之第 1 頁 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 技術質量部、審算辦 財務部 各部門總經(jīng)理 初步設計 施工圖設計 施工圖審核 施工圖審核， 編制施工圖預算 設備材料 招投標 施工進度 計劃 資金使 用計劃 資金運營計劃 現(xiàn)場洽商、 變更管理 按專業(yè)分解，形成各專業(yè)成本控制目標 施工監(jiān)理單位招投標 確定工程成 本控制目標 設備材料 選型 設計變更 流程 營銷中心 確定市場定位 根據(jù)市政咨詢方案和各專 業(yè)設計的要求，從降低成 本角度提出設計建議 項目成本控制總流程 備注 招投標的開始時間與施工圖設計同時 關鍵控制環(huán)節(jié) 17 總負責人的控制工具主要是項目預算 ,而項目預算是一個從估算到概算再到預算的一個逐步推近真實的過程 估 算 概 算 預 算 收 入 成 本 ?每次都要獨立的對收入和成本進行調(diào)整 ?關注結構比的變化 工資 人事費用 管理費用 ? 辦公費 ? 報紙 廣告宣傳費 銷售費用 財務費用 ? ? 機構管理費用 ? 道路工程 基礎設施費 室外水電氣工程 ? 公共配套設施費 物管設施安裝費 物業(yè)管理前期費用 開發(fā)間接費用 ? 人事費用 項目部費用 利息及費用 ? 給排水工程 安裝工程費 ? 樣板房裝修裝飾 裝修工程費 ? ? ? 主體工程 地基基礎工程 建筑工程費 建筑安裝工程費 土地費用 開發(fā)成本 三期 二期 商鋪收入預測 車庫收入預測 住宅收入預測 一期 ? 根據(jù)成本預測的變化進行調(diào)整 細化 控制工具 18 全面項目預算成功的關鍵因素是： 全面項目預算管理實現(xiàn)成本控制 流程和制度的保證 ?從整個項目開發(fā)流程中選擇成本管理的關鍵結點 ?制定項目預算完成 /成本實際發(fā)生后的預算調(diào)整流程 經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)的積累 ?房地產(chǎn)周期長、投資大，對各成本項的預測需要經(jīng)驗積累 預算管理人才的培養(yǎng) ?培養(yǎng)既對房地產(chǎn)開發(fā)工程設計、進度了解，又具有財務管理知識的預算管理人員，避免項目開發(fā)和成本管理脫節(jié) 控制工具 19 按預算體系設定設定成本控制權限，區(qū)分成本管理過程中的成本的正常調(diào)整和例外管理 控制線 控制線 輕微偏離 明顯偏差 項目部控制 總責任人控制 ?年初公司整體成本概算中，對特定項目成本設定正常的浮動范圍 ?預算、支付中成本費用項目發(fā)生在浮動范圍內(nèi)的偏差，公司管理層可以授權直接決策 ?公司應該在總成本中設定一部分“不可預見費”以作準備 正常調(diào)整： ?單項支出或總成本的變化超過了年初設定的范圍 ?總成本超出預算，應該提交董事會審批 ?針對不同數(shù)額的變化，公司應該采取不同的決策流程 例外管理： 控制工具 20 目錄 項目成本控制體系 分環(huán)節(jié)成本控制指南 21 另外，在項目運作的每一個環(huán)節(jié)還有一些企業(yè)的成功經(jīng)驗可以參考借鑒 22 立項環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。 尤其是對多項目開發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個項目，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機根本上是最初的可行性研究“不可行” 規(guī)劃 施工圖招投標 立項 決算 采購 銷售 施工建造 23 立項環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié) 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 投資決策 確定項目 建立項目確定的基本原則 深入的調(diào)研 總經(jīng)理 開發(fā)部 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《調(diào)研流程》 《集團投資決策規(guī)定》 投資決策 組織成立投資決策委員會按照嚴格的投資程序進行投資決策 總經(jīng)理組織專門的決策委員會 決策委員會 集團總部 重點控制內(nèi)容 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 24 征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制土地的費用。高層公關在項目開發(fā)前期起主要作用 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 征地 征地費用 建立科學的土地評估體系 開發(fā)部 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《當?shù)赝恋貎r格研究》 《當?shù)夭疬w安置費用研究》 《項目開發(fā)成本構成表》 拆遷安置費用 房產(chǎn)確權后辦理拆遷安置費用 在法律范圍內(nèi)盡量控制費用 開發(fā)部 開發(fā)部主任 市政費用 自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關規(guī)定或與政府協(xié)商辦理 開發(fā)部 開發(fā)部主任 重點控制內(nèi)容 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 25 規(guī)劃環(huán)節(jié) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復雜，基本原則是周密規(guī)劃、科學討論、嚴格審批。開發(fā)部總規(guī)劃師和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 26 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大是實現(xiàn)事前控制的關鍵，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。各個職能部門均需要承擔責任 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 規(guī)劃方案 可行性規(guī)劃設計 置業(yè)制訂的《開發(fā)成本控制方案》中的 CSI指標評價體系可以作為項目評估階段的工具 開發(fā)部負責，營銷中心和項目部配合 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《當?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)品特點》 《規(guī)劃設計流程》 方案評審 ?組成可行