【正文】 方案中的成本、資金計(jì)劃，并深入對(duì)比分析，切忌簡(jiǎn)單將新方案替代原方案，這樣不利于經(jīng)驗(yàn)的積累； 對(duì)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，同時(shí)要?jiǎng)討B(tài)將單項(xiàng)目的成本、資金變動(dòng)進(jìn)行全公司層面的匯總，考慮其對(duì)公司的總成本、資金預(yù)算影響； 規(guī)劃 立項(xiàng) 初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 決算 采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 15 項(xiàng)目實(shí)施后要重視成本、資金實(shí)際發(fā)生額與預(yù)算的差額，滾動(dòng)調(diào)整預(yù)算 ? 實(shí)施過(guò)程中的成本管理，首先是從流程上是要保證參與的人員、步驟，以保證成本、資金支出的合理性 ? 其次成本實(shí)際發(fā)生后要從流程上保證與預(yù)算進(jìn)行分析對(duì)照，并從公司層面匯總分析 ? 要積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，有利于下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行參考 ,例如建立《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表》、 《承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)》 、 《設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范》、《設(shè)備材料采購(gòu)市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)》等資料 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 16 新 奧 置 業(yè) 集 團(tuán) 項(xiàng)目部 責(zé)任人 流程 項(xiàng)目成本控制流程 流程文件編號(hào)： 流程協(xié)調(diào)控制部門(mén)：項(xiàng)目部 總責(zé)任人 ： 部門(mén)經(jīng)理 本流程共 1 頁(yè)之第 1 頁(yè) 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 技術(shù)質(zhì)量部、審算辦 財(cái)務(wù)部 各部門(mén)總經(jīng)理 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審核 施工圖審核， 編制施工圖預(yù)算 設(shè)備材料 招投標(biāo) 施工進(jìn)度 計(jì)劃 資金使 用計(jì)劃 資金運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)洽商、 變更管理 按專業(yè)分解，形成各專業(yè)成本控制目標(biāo) 施工監(jiān)理單位招投標(biāo) 確定工程成 本控制目標(biāo) 設(shè)備材料 選型 設(shè)計(jì)變更 流程 營(yíng)銷(xiāo)中心 確定市場(chǎng)定位 根據(jù)市政咨詢方案和各專 業(yè)設(shè)計(jì)的要求，從降低成 本角度提出設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目成本控制總流程 備注 招投標(biāo)的開(kāi)始時(shí)間與施工圖設(shè)計(jì)同時(shí) 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 17 總負(fù)責(zé)人的控制工具主要是項(xiàng)目預(yù)算 ,而項(xiàng)目預(yù)算是一個(gè)從估算到概算再到預(yù)算的一個(gè)逐步推近真實(shí)的過(guò)程 估 算 概 算 預(yù) 算 收 入 成 本 ?每次都要獨(dú)立的對(duì)收入和成本進(jìn)行調(diào)整 ?關(guān)注結(jié)構(gòu)比的變化 工資 人事費(fèi)用 管理費(fèi)用 ? 辦公費(fèi) ? 報(bào)紙 廣告宣傳費(fèi) 銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? ? 機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用 ? 道路工程 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 室外水電氣工程 ? 公共配套設(shè)施費(fèi) 物管設(shè)施安裝費(fèi) 物業(yè)管理前期費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ? 人事費(fèi)用 項(xiàng)目部費(fèi)用 利息及費(fèi)用 ? 給排水工程 安裝工程費(fèi) ? 樣板房裝修裝飾 裝修工程費(fèi) ? ? ? 主體工程 地基基礎(chǔ)工程 建筑工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 土地費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 三期 二期 商鋪收入預(yù)測(cè) 車(chē)庫(kù)收入預(yù)測(cè) 住宅收入預(yù)測(cè) 一期 ? 根據(jù)成本預(yù)測(cè)的變化進(jìn)行調(diào)整 細(xì)化 控制工具 18 全面項(xiàng)目預(yù)算成功的關(guān)鍵因素是： 全面項(xiàng)目預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)成本控制 流程和制度的保證 ?從整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程中選擇成本管理的關(guān)鍵結(jié)點(diǎn) ?制定項(xiàng)目預(yù)算完成 /成本實(shí)際發(fā)生后的預(yù)算調(diào)整流程 經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)的積累 ?房地產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資大，對(duì)各成本項(xiàng)的預(yù)測(cè)需要經(jīng)驗(yàn)積累 預(yù)算管理人才的培養(yǎng) ?培養(yǎng)既對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程設(shè)計(jì)、進(jìn)度了解，又具有財(cái)務(wù)管理知識(shí)的預(yù)算管理人員，避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和成本管理脫節(jié) 控制工具 19 按預(yù)算體系設(shè)定設(shè)定成本控制權(quán)限，區(qū)分成本管理過(guò)程中的成本的正常調(diào)整和例外管理 控制線 控制線 輕微偏離 明顯偏差 項(xiàng)目部控制 總責(zé)任人控制 ?年初公司整體成本概算中，對(duì)特定項(xiàng)目成本設(shè)定正常的浮動(dòng)范圍 ?預(yù)算、支付中成本費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)生在浮動(dòng)范圍內(nèi)的偏差，公司管理層可以授權(quán)直接決策 ?公司應(yīng)該在總成本中設(shè)定一部分“不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)”以作準(zhǔn)備 正常調(diào)整： ?單項(xiàng)支出或總成本的變化超過(guò)了年初設(shè)定的范圍 ?總成本超出預(yù)算，應(yīng)該提交董事會(huì)審批 ?針對(duì)不同數(shù)額的變化，公司應(yīng)該采取不同的決策流程 例外管理： 控制工具 20 目錄 項(xiàng)目成本控制體系 分環(huán)節(jié)成本控制指南 21 另外，在項(xiàng)目運(yùn)作的每一個(gè)環(huán)節(jié)還有一些企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)可以參考借鑒 22 立項(xiàng)環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。 尤其是對(duì)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個(gè)項(xiàng)目，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行” 規(guī)劃 施工圖招投標(biāo) 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 23 立項(xiàng)環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 責(zé)任人 備查文件 投資決策 確定項(xiàng)目 建立項(xiàng)目確定的基本原則 深入的調(diào)研 總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)部 總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)部主任 《調(diào)研流程》 《集團(tuán)投資決策規(guī)定》 投資決策 組織成立投資決策委員會(huì)按照嚴(yán)格的投資程序進(jìn)行投資決策 總經(jīng)理組織專門(mén)的決策委員會(huì) 決策委員會(huì) 集團(tuán)總部 重點(diǎn)控制內(nèi)容 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 24 征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制土地的費(fèi)用。高層公關(guān)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 責(zé)任人 備查文件 征地 征地費(fèi)用 建立科學(xué)的土地評(píng)估體系 開(kāi)發(fā)部 總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)部主任 《當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格研究》 《當(dāng)?shù)夭疬w安置費(fèi)用研究》 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表》 拆遷安置費(fèi)用 房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用 在法律范圍內(nèi)盡量控制費(fèi)用 開(kāi)發(fā)部 開(kāi)發(fā)部主任 市政費(fèi)用 自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定或與政府協(xié)商辦理 開(kāi)發(fā)部 開(kāi)發(fā)部主任 重點(diǎn)控制內(nèi)容 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 25 規(guī)劃環(huán)節(jié) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批。開(kāi)發(fā)部總規(guī)劃師和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 26 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。各個(gè)職能部門(mén)均需要承擔(dān)責(zé)任 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 責(zé)任人 備查文件 規(guī)劃方案 可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) 置業(yè)制訂的《開(kāi)發(fā)成本控制方案》中的 CSI指標(biāo)評(píng)價(jià)體系可以作為項(xiàng)目評(píng)估階段的工具 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)，營(yíng)銷(xiāo)中心和項(xiàng)目部配合 總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)部主任 《當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)》 《規(guī)劃設(shè)計(jì)流程》 方案評(píng)審 ?組成可行