【正文】 ?《 承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商 管理辦法》 ?《 承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫》 招投標(biāo)文件 招投標(biāo)書內(nèi)容：（ 1） 工期； （ 2） 工程造價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 3） 質(zhì)量要求； （ 4） 付款方式； （ 5） 招標(biāo)范圍 ?各主辦部門共同商議 ，起草 、 制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本 ?充分利用外部專家顧問 ?標(biāo)準(zhǔn)文件存檔 ， 并不斷修改完善 項目部 。 項目部 、技術(shù)質(zhì)量部 項目經(jīng)理 ?設(shè)計變更通知單 。材料計劃簽認(rèn)要考慮可能出現(xiàn)的問題留出相應(yīng)的時間 項目部 項目經(jīng)理 建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 42 建造環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 工程款的支付 付款進(jìn)度 工程進(jìn)度 按合同約定執(zhí)行付款。 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 44 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按銷售收入的比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。 項目部 項目經(jīng)理 簽證的工程量 ?認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確 。保修款一般不低于合同總價的 5%。開發(fā)部總規(guī)劃師和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。他對項目過程中所有的成本控制環(huán)節(jié)進(jìn)行全面監(jiān)控管理和承擔(dān)總責(zé)任 全程成本管理總責(zé)任人 技能要求 ：熟悉房地產(chǎn)項目運(yùn)作、熟悉該項目 組織要求： 總責(zé)任人可以是總經(jīng)理，也可以是指定的某個副總，人選的要求是能綜合協(xié)調(diào)公司各種資源，充分利用組織的力量對項目進(jìn)行全面控制，例如能夠組織審算辦進(jìn)行成本控制，能夠組織財務(wù)部進(jìn)行預(yù)算控制，能夠組織技術(shù)質(zhì)量部進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督 …… 總控制人 8 總責(zé)任人再把成本責(zé)任逐步細(xì)分，落實(shí)到環(huán)節(jié)責(zé)任人上，這些責(zé)任通過流程、權(quán)限落實(shí)到各個部門，并設(shè)定為 KPI指標(biāo)，直接與考核激勵掛鉤 總責(zé)任人 施工圖 項目施工 審算、招投標(biāo) 開發(fā)規(guī)劃 銷售 其他 承擔(dān)的成本責(zé)任： 預(yù)算收益 施工成本 質(zhì)量成本 進(jìn)度 …. 材料成本 設(shè)備成本…. 銷售費(fèi)用…. …… 承擔(dān)的成本部門： 開發(fā)部 開發(fā)部 項目部 技術(shù)質(zhì)量部 經(jīng)營管理部 審算辦 營銷中心 項目部 …… 總控制人 （討論） 9 房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型業(yè)務(wù)，對成本的控制貫穿全過程 全程成本管理總責(zé)任人 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 立項 規(guī)劃 施工圖設(shè)計、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購 銷售 施工建造 工程預(yù)決算 10 10 3 30 5 10 17 4 4 5 5 5 30 社區(qū)配套 市政建設(shè) 工程建設(shè) 材料采購 其他費(fèi)用 市場費(fèi)用 銷售費(fèi)用 基本利潤 環(huán)境因素 設(shè)計因素 品牌因素 建造成本 % 項目收益率 % 銷售成本 9% 土地成本 30% 土地轉(zhuǎn)讓 59 41 彈性成本和利潤 剛性成本和利潤 資料來源：偉業(yè)顧問公司市場調(diào)查、遠(yuǎn)卓分析 未加財務(wù)成本與管理費(fèi)用 從房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 11 遠(yuǎn)卓認(rèn)為，總責(zé)任人主要關(guān)注投資決策、規(guī)劃方案、工程預(yù)算、重大材料設(shè)備采購和銷售費(fèi)用五個關(guān)鍵環(huán)節(jié) 開發(fā)項目確定 規(guī)劃方案設(shè)計 初步設(shè)計 擴(kuò)初設(shè)計 項目資金 預(yù)算 施工圖設(shè)計 確定營 銷方案 招投標(biāo)管理 進(jìn)度控制 資金控制 質(zhì)量控制 售房合同 重大材料設(shè)備 成本限定 土地成本 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 立項 規(guī)劃 施工圖設(shè)計、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購 銷售 施工建造 工程預(yù)決算 12 立項 規(guī)劃 施工圖設(shè)計、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購 銷售 施工建造 工程預(yù)決算 這五個環(huán)節(jié)均要召開相應(yīng)的會議進(jìn)行綜合決策 土地評估會 項目評審會 投資決策會議 規(guī)劃設(shè)計方案評審會 重大材料設(shè)備招投標(biāo)會 營銷計劃（含費(fèi)用）評審會 工程概算、預(yù)算評審會 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 13 項目決策階段應(yīng)該根據(jù)公司歷史經(jīng)驗、項目自身特點(diǎn)建立項目控制系統(tǒng)，其重點(diǎn)解決的議題必須包括成本計劃及控制要點(diǎn) 審查，完善項目大綱 確定各個方面責(zé)任 建立控制系統(tǒng) 項目總責(zé)任人 制訂項目計劃 制訂成本計劃 制訂成本控制要求 項目估算 立項 開發(fā)項目確定階段 規(guī)劃 決算 采購 銷售 施工建造 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。 項目部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助 開發(fā)部主任 項目經(jīng)理 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 30 施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 功能設(shè)計 小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估 ?市場調(diào)研 ， 有針對性擴(kuò)充建筑物功能 項目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 項目經(jīng)理 市政配套方案 ?市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件 環(huán)境方案設(shè)計 ?根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額 ，招投標(biāo) 智能化設(shè)計 ?市場現(xiàn)狀分析 ， 智能化必要性分析 ， 智能化內(nèi)容控制 ， 招投標(biāo) 項目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 銷售承諾 ?保持各部門與營銷中心的信息暢通 ， 保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性 項目部與營銷中心 設(shè)計變更 設(shè)計變更費(fèi)用 ?嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流程進(jìn)行 ?選擇費(fèi)用最低的變更方案 項目部負(fù)責(zé)，項目部、營銷中心協(xié)助 《施工圖變更流程》 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 31 施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 材料設(shè)備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 項目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 項目經(jīng)理 《設(shè)備材料采購規(guī)范》 （ 3）采購 招投標(biāo) 招投標(biāo)評審委員會 經(jīng)營管 理部 其他費(fèi)用 物業(yè)管理完善費(fèi) 限額設(shè)計 審算部 項目經(jīng) 理 施工圖會審 審圖 ?互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商 項目部、技術(shù)部、審算辦、物業(yè)等 項目經(jīng)理 《 施工圖會審流程 》 《 施工圖會審要點(diǎn) 》 預(yù)算 ?根據(jù)施工圖設(shè)計與概算制訂詳細(xì)的預(yù)算 尤其關(guān)注施工圖與概算的差異 項目經(jīng)理 審算辦 項目經(jīng)理 概算 規(guī)劃 立項