【正文】 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 16 新 奧 置 業(yè) 集 團(tuán) 項(xiàng)目部 責(zé)任人 流程 項(xiàng)目成本控制流程 流程文件編號(hào)： 流程協(xié)調(diào)控制部門：項(xiàng)目部 總責(zé)任人 ： 部門經(jīng)理 本流程共 1 頁之第 1 頁 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 技術(shù)質(zhì)量部、審算辦 財(cái)務(wù)部 各部門總經(jīng)理 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審核 施工圖審核， 編制施工圖預(yù)算 設(shè)備材料 招投標(biāo) 施工進(jìn)度 計(jì)劃 資金使 用計(jì)劃 資金運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 現(xiàn)場(chǎng)洽商、 變更管理 按專業(yè)分解，形成各專業(yè)成本控制目標(biāo) 施工監(jiān)理單位招投標(biāo) 確定工程成 本控制目標(biāo) 設(shè)備材料 選型 設(shè)計(jì)變更 流程 營(yíng)銷中心 確定市場(chǎng)定位 根據(jù)市政咨詢方案和各專 業(yè)設(shè)計(jì)的要求，從降低成 本角度提出設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目成本控制總流程 備注 招投標(biāo)的開始時(shí)間與施工圖設(shè)計(jì)同時(shí) 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 17 總負(fù)責(zé)人的控制工具主要是項(xiàng)目預(yù)算 ,而項(xiàng)目預(yù)算是一個(gè)從估算到概算再到預(yù)算的一個(gè)逐步推近真實(shí)的過程 估 算 概 算 預(yù) 算 收 入 成 本 ?每次都要獨(dú)立的對(duì)收入和成本進(jìn)行調(diào)整 ?關(guān)注結(jié)構(gòu)比的變化 工資 人事費(fèi)用 管理費(fèi)用 ? 辦公費(fèi) ? 報(bào)紙 廣告宣傳費(fèi) 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? ? 機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用 ? 道路工程 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 室外水電氣工程 ? 公共配套設(shè)施費(fèi) 物管設(shè)施安裝費(fèi) 物業(yè)管理前期費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用 ? 人事費(fèi)用 項(xiàng)目部費(fèi)用 利息及費(fèi)用 ? 給排水工程 安裝工程費(fèi) ? 樣板房裝修裝飾 裝修工程費(fèi) ? ? ? 主體工程 地基基礎(chǔ)工程 建筑工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 土地費(fèi)用 開發(fā)成本 三期 二期 商鋪收入預(yù)測(cè) 車庫(kù)收入預(yù)測(cè) 住宅收入預(yù)測(cè) 一期 ? 根據(jù)成本預(yù)測(cè)的變化進(jìn)行調(diào)整 細(xì)化 控制工具 18 全面項(xiàng)目預(yù)算成功的關(guān)鍵因素是： 全面項(xiàng)目預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)成本控制 流程和制度的保證 ?從整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)流程中選擇成本管理的關(guān)鍵結(jié)點(diǎn) ?制定項(xiàng)目預(yù)算完成 /成本實(shí)際發(fā)生后的預(yù)算調(diào)整流程 經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)的積累 ?房地產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資大，對(duì)各成本項(xiàng)的預(yù)測(cè)需要經(jīng)驗(yàn)積累 預(yù)算管理人才的培養(yǎng) ?培養(yǎng)既對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程設(shè)計(jì)、進(jìn)度了解，又具有財(cái)務(wù)管理知識(shí)的預(yù)算管理人員，避免項(xiàng)目開發(fā)和成本管理脫節(jié) 控制工具 19 按預(yù)算體系設(shè)定設(shè)定成本控制權(quán)限，區(qū)分成本管理過程中的成本的正常調(diào)整和例外管理 控制線 控制線 輕微偏離 明顯偏差 項(xiàng)目部控制 總責(zé)任人控制 ?年初公司整體成本概算中，對(duì)特定項(xiàng)目成本設(shè)定正常的浮動(dòng)范圍 ?預(yù)算、支付中成本費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)生在浮動(dòng)范圍內(nèi)的偏差，公司管理層可以授權(quán)直接決策 ?公司應(yīng)該在總成本中設(shè)定一部分“不可預(yù)見費(fèi)”以作準(zhǔn)備 正常調(diào)整： ?單項(xiàng)支出或總成本的變化超過了年初設(shè)定的范圍 ?總成本超出預(yù)算，應(yīng)該提交董事會(huì)審批 ?針對(duì)不同數(shù)額的變化，公司應(yīng)該采取不同的決策流程 例外管理： 控制工具 20 目錄 項(xiàng)目成本控制體系 分環(huán)節(jié)成本控制指南 21 另外，在項(xiàng)目運(yùn)作的每一個(gè)環(huán)節(jié)還有一些企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)可以參考借鑒 22 立項(xiàng)環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。 ? 成本控制體系是需要長(zhǎng)期積累的，本文難以涵蓋在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中、項(xiàng)目施工中遇到的所有成本問題；許多制度仍需要公司組織專業(yè)人員在工作中逐步建立、完善 ? 成本控制的主要手段是預(yù)算，項(xiàng)目預(yù)算遠(yuǎn)卓另文專述 2 目錄 項(xiàng)目成本控制體系 分環(huán)節(jié)成本控制指南 3 全面成本管理體系是全方位的，遠(yuǎn)卓在本文中重點(diǎn)闡述項(xiàng)目成本控制部分 樹立全員成本意識(shí) 制度保證 預(yù)算體系 權(quán)限體系 績(jī)效考核 流程體系 組織保證 項(xiàng)目成本 資金成本 管理費(fèi)用 期間費(fèi)用 總責(zé)任人 環(huán)節(jié)責(zé)任人 環(huán)節(jié)責(zé)任人 全面成本管理體系 4 項(xiàng)目成本管理體系不是單純指在任何環(huán)節(jié)都努力削減成本，而最關(guān)鍵的是建立動(dòng)態(tài)的成本管理體系，實(shí)現(xiàn)事先管理、過程管理、動(dòng)態(tài)管理 ?核心是全面預(yù)算管理，即事先管理、過程管理、動(dòng)態(tài)管理 ?事先管理、過程管理、動(dòng)態(tài)管理是通過概算－預(yù)算－實(shí)際發(fā)生三個(gè)環(huán)節(jié)，從成本的角度進(jìn)行動(dòng)態(tài)規(guī)劃、分析和控制 ?幫助管理層動(dòng)態(tài)掌握成本的變化 ?通過不斷積累經(jīng)驗(yàn)型數(shù)據(jù)，建立自身的成本標(biāo)準(zhǔn)體系 成本管理是： ?單純指在任何環(huán)節(jié)都努力削減成本 ?只有基于完全準(zhǔn)確的預(yù)算，才能進(jìn)行成功的成本管理 成本管理不是： 5 遠(yuǎn)卓建議從三個(gè)方面來構(gòu)建項(xiàng)目成本控制體系 控制工具 總控制人 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成成本失去控制的原因是多方面的，而新奧置業(yè)最核心的問題是缺少項(xiàng)目成本總責(zé)任人與項(xiàng)目成本控制工具 總成本高 采購(gòu) 外協(xié) 失敗的產(chǎn)品 設(shè)計(jì)缺陷 質(zhì)量 /功能過剩 銷售成本 施工管理 施工設(shè)計(jì) 銷售費(fèi)用過高 采購(gòu)成本高 外協(xié)成本高 進(jìn)度 質(zhì)量 施工困難的設(shè)計(jì) 更嚴(yán)重的是，新奧目前缺少全程成本控制責(zé)任人，沒有人對(duì)成本付最終責(zé)任，再加上項(xiàng)目預(yù)算與實(shí)際支出脫節(jié)，成本計(jì)劃又缺乏動(dòng)態(tài)更新，往往是項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)成本過高， 設(shè)計(jì)變更頻繁 全程成本控制 總控制人 此圖僅為舉例 7 遠(yuǎn)卓建議，置業(yè)每個(gè)項(xiàng)目都需要設(shè)定一個(gè)總責(zé)任人對(duì)該項(xiàng)目的盈利負(fù)責(zé)，人選的要求是能綜合協(xié)調(diào)公司各種資源。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問公司書面許可，其它機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制 本報(bào)告包含企業(yè)重要信息，遠(yuǎn)卓建議客戶采取最高級(jí)別的保密措施來保管、查閱本文件 新奧置業(yè)管理咨詢項(xiàng)目最終報(bào)告（ 6） 重要說明 ? 成本控制體系非本項(xiàng)目合同內(nèi)容，本文僅作參考 ? 成本控制與管理是全公司系統(tǒng)性的管理工程，牽涉到企業(yè)的方方面面，本文件僅闡述在項(xiàng)目成本控制中的關(guān)鍵要點(diǎn)與控制辦法 ? 由于項(xiàng)目成本控制牽涉到很多專業(yè)知識(shí)，而遠(yuǎn)卓作為企業(yè)管理咨詢公司在這些專業(yè)方面將會(huì)更多地與企業(yè)的專業(yè)人士進(jìn)行合作，并充分借鑒其他專業(yè)房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn)，我們希望能夠結(jié)合新奧員工的專業(yè)知識(shí)以及對(duì)企業(yè)的理解、結(jié)合其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與遠(yuǎn)卓的系統(tǒng)思維，將大家的智慧都發(fā)揮出來，共同構(gòu)建一個(gè)適合新奧的成本控制體系。 尤其是對(duì)多項(xiàng)目開發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個(gè)項(xiàng)目，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行” 規(guī)劃 施工圖招投標(biāo) 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷售 施工建造 23 立項(xiàng)環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 投資決策 確定項(xiàng)目 建立項(xiàng)目確定的基本原則 深入的調(diào)研 總經(jīng)理 開發(fā)部 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《調(diào)研流程》 《集團(tuán)投資決策規(guī)定》 投資