【正文】 廊坊 新奧置業(yè) 項(xiàng)目成本管理體系 機(jī)密 此報(bào)告供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問公司書面許可，其它機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制 本報(bào)告包含企業(yè)重要信息，遠(yuǎn)卓建議客戶采取最高級(jí)別的保密措施來保管、查閱本文件 新奧置業(yè)管理咨詢項(xiàng)目最終報(bào)告（ 6） 重要說明 ? 成本控制體系非本項(xiàng)目合同內(nèi)容，本文僅作參考 ? 成本控制與管理是全公司系統(tǒng)性的管理工程，牽涉到企業(yè)的方方面面，本文件僅闡述在項(xiàng)目成本控制中的關(guān)鍵要點(diǎn)與控制辦法 ? 由于項(xiàng)目成本控制牽涉到很多專業(yè)知識(shí)，而遠(yuǎn)卓作為企業(yè)管理咨詢公司在這些專業(yè)方面將會(huì)更多地與企業(yè)的專業(yè)人士進(jìn)行合作，并充分借鑒其他專業(yè)房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn)，我們希望能夠結(jié)合新奧員工的專業(yè)知識(shí)以及對(duì)企業(yè)的理解、結(jié)合其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與遠(yuǎn)卓的系統(tǒng)思維，將大家的智慧都發(fā)揮出來，共同構(gòu)建一個(gè)適合新奧的成本控制體系。 ? 成本控制體系是需要長(zhǎng)期積累的，本文難以涵蓋在企業(yè)運(yùn)營中、項(xiàng)目施工中遇到的所有成本問題；許多制度仍需要公司組織專業(yè)人員在工作中逐步建立、完善 ? 成本控制的主要手段是預(yù)算，項(xiàng)目預(yù)算遠(yuǎn)卓另文專述 2 目錄 項(xiàng)目成本控制體系 分環(huán)節(jié)成本控制指南 3 全面成本管理體系是全方位的，遠(yuǎn)卓在本文中重點(diǎn)闡述項(xiàng)目成本控制部分 樹立全員成本意識(shí) 制度保證 預(yù)算體系 權(quán)限體系 績(jī)效考核 流程體系 組織保證 項(xiàng)目成本 資金成本 管理費(fèi)用 期間費(fèi)用 總責(zé)任人 環(huán)節(jié)責(zé)任人 環(huán)節(jié)責(zé)任人 全面成本管理體系 4 項(xiàng)目成本管理體系不是單純指在任何環(huán)節(jié)都努力削減成本，而最關(guān)鍵的是建立動(dòng)態(tài)的成本管理體系，實(shí)現(xiàn)事先管理、過程管理、動(dòng)態(tài)管理 ?核心是全面預(yù)算管理，即事先管理、過程管理、動(dòng)態(tài)管理 ?事先管理、過程管理、動(dòng)態(tài)管理是通過概算－預(yù)算－實(shí)際發(fā)生三個(gè)環(huán)節(jié)，從成本的角度進(jìn)行動(dòng)態(tài)規(guī)劃、分析和控制 ?幫助管理層動(dòng)態(tài)掌握成本的變化 ?通過不斷積累經(jīng)驗(yàn)型數(shù)據(jù)，建立自身的成本標(biāo)準(zhǔn)體系 成本管理是： ?單純指在任何環(huán)節(jié)都努力削減成本 ?只有基于完全準(zhǔn)確的預(yù)算，才能進(jìn)行成功的成本管理 成本管理不是： 5 遠(yuǎn)卓建議從三個(gè)方面來構(gòu)建項(xiàng)目成本控制體系 控制工具 總控制人 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成成本失去控制的原因是多方面的，而新奧置業(yè)最核心的問題是缺少項(xiàng)目成本總責(zé)任人與項(xiàng)目成本控制工具 總成本高 采購 外協(xié) 失敗的產(chǎn)品 設(shè)計(jì)缺陷 質(zhì)量 /功能過剩 銷售成本 施工管理 施工設(shè)計(jì) 銷售費(fèi)用過高 采購成本高 外協(xié)成本高 進(jìn)度 質(zhì)量 施工困難的設(shè)計(jì) 更嚴(yán)重的是，新奧目前缺少全程成本控制責(zé)任人，沒有人對(duì)成本付最終責(zé)任，再加上項(xiàng)目預(yù)算與實(shí)際支出脫節(jié)，成本計(jì)劃又缺乏動(dòng)態(tài)更新，往往是項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)成本過高， 設(shè)計(jì)變更頻繁 全程成本控制 總控制人 此圖僅為舉例 7 遠(yuǎn)卓建議，置業(yè)每個(gè)項(xiàng)目都需要設(shè)定一個(gè)總責(zé)任人對(duì)該項(xiàng)目的盈利負(fù)責(zé)，人選的要求是能綜合協(xié)調(diào)公司各種資源。他對(duì)項(xiàng)目過程中所有的成本控制環(huán)節(jié)進(jìn)行全面監(jiān)控管理和承擔(dān)總責(zé)任 全程成本管理總責(zé)任人 技能要求 ：熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作、熟悉該項(xiàng)目 組織要求： 總責(zé)任人可以是總經(jīng)理，也可以是指定的某個(gè)副總，人選的要求是能綜合協(xié)調(diào)公司各種資源，充分利用組織的力量對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面控制，例如能夠組織審算辦進(jìn)行成本控制，能夠組織財(cái)務(wù)部進(jìn)行預(yù)算控制，能夠組織技術(shù)質(zhì)量部進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督 …… 總控制人 8 總責(zé)任人再把成本責(zé)任逐步細(xì)分，落實(shí)到環(huán)節(jié)責(zé)任人上，這些責(zé)任通過流程、權(quán)限落實(shí)到各個(gè)部門，并設(shè)定為 KPI指標(biāo)，直接與考核激勵(lì)掛鉤 總責(zé)任人 施工圖 項(xiàng)目施工 審算、招投標(biāo) 開發(fā)規(guī)劃 銷售 其他 承擔(dān)的成本責(zé)任： 預(yù)算收益 施工成本 質(zhì)量成本 進(jìn)度 …. 材料成本 設(shè)備成本…. 銷售費(fèi)用…. …… 承擔(dān)的成本部門： 開發(fā)部 開發(fā)部 項(xiàng)目部 技術(shù)質(zhì)量部 經(jīng)營管理部 審算辦 營銷中心 項(xiàng)目部 …… 總控制人 （討論） 9 房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型業(yè)務(wù)，對(duì)成本的控制貫穿全過程 全程成本管理總責(zé)任人 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 立項(xiàng) 規(guī)劃 施工圖設(shè)計(jì)、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購 銷售 施工建造 工程預(yù)決算 10 10 3 30 5 10 17 4 4 5 5 5 30 社區(qū)配套 市政建設(shè) 工程建設(shè) 材料采購 其他費(fèi)用 市場(chǎng)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 基本利潤(rùn) 環(huán)境因素 設(shè)計(jì)因素 品牌因素 建造成本 % 項(xiàng)目收益率 % 銷售成本 9% 土地成本 30% 土地轉(zhuǎn)讓 59 41 彈性成本和利潤(rùn) 剛性成本和利潤(rùn) 資料來源：偉業(yè)顧問公司市場(chǎng)調(diào)查、遠(yuǎn)卓分析 未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用 從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 11 遠(yuǎn)卓認(rèn)為，總責(zé)任人主要關(guān)注投資決策、規(guī)劃方案、工程預(yù)算、重大材料設(shè)備采購和銷售費(fèi)用五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目確定 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 項(xiàng)目資金 預(yù)算 施工圖設(shè)計(jì) 確定營 銷方案 招投標(biāo)管理 進(jìn)度控制 資金控制 質(zhì)量控制 售房合同 重大材料設(shè)備 成本限定 土地成本 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 立項(xiàng) 規(guī)劃 施工圖設(shè)計(jì)、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購 銷售 施工建造 工程預(yù)決算 12 立項(xiàng) 規(guī)劃 施工圖設(shè)計(jì)、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購 銷售 施工建造 工程預(yù)決算 這五個(gè)環(huán)節(jié)均要召開相應(yīng)的會(huì)議進(jìn)行綜合決策 土地評(píng)估會(huì) 項(xiàng)目評(píng)審會(huì) 投資決策會(huì)議 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審會(huì) 重大材料設(shè)備招投標(biāo)會(huì) 營銷計(jì)劃（含費(fèi)用）評(píng)審會(huì) 工程概算、預(yù)算評(píng)審會(huì) 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 13 項(xiàng)目決策階段應(yīng)該根據(jù)公司歷史經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目自身特點(diǎn)建立項(xiàng)目控制系統(tǒng)，其重點(diǎn)解決的議題必須包括成本計(jì)劃及控制要點(diǎn) 審查，完善項(xiàng)目大綱 確定各個(gè)方面責(zé)任 建立控制系統(tǒng) 項(xiàng)目總責(zé)任人 制訂項(xiàng)目計(jì)劃 制訂成本計(jì)劃 制訂成本控制要求 項(xiàng)目估算 立項(xiàng) 開發(fā)項(xiàng)目確定階段 規(guī)劃 決算 采購 銷售 施工建造 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。 尤其是對(duì)多項(xiàng)目開發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個(gè)項(xiàng)目，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行” 項(xiàng)目概算 項(xiàng)目預(yù)算 注：置業(yè)制訂的《開發(fā)成本控制方案》中的 CSI指標(biāo)評(píng)價(jià)體系可以作為項(xiàng)目評(píng)估階段的工具 施工圖招投標(biāo) 14 方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)隨著整體方案的一步步細(xì)化，要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整修正原預(yù)算方案 必須注意調(diào)整原可行性