【正文】 9 房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型業(yè)務，對成本的控制貫穿全過程 全程成本管理總責任人 關鍵控制環(huán)節(jié) 立項 規(guī)劃 施工圖設計、 招投標 材料與設備采購 銷售 施工建造 工程預決算 10 10 3 30 5 10 17 4 4 5 5 5 30 社區(qū)配套 市政建設 工程建設 材料采購 其他費用 市場費用 銷售費用 基本利潤 環(huán)境因素 設計因素 品牌因素 建造成本 % 項目收益率 % 銷售成本 9% 土地成本 30% 土地轉(zhuǎn)讓 59 41 彈性成本和利潤 剛性成本和利潤 資料來源：偉業(yè)顧問公司市場調(diào)查、遠卓分析 未加財務成本與管理費用 從房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本結構中看，關鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性 關鍵控制環(huán)節(jié) 11 遠卓認為，總責任人主要關注投資決策、規(guī)劃方案、工程預算、重大材料設備采購和銷售費用五個關鍵環(huán)節(jié) 開發(fā)項目確定 規(guī)劃方案設計 初步設計 擴初設計 項目資金 預算 施工圖設計 確定營 銷方案 招投標管理 進度控制 資金控制 質(zhì)量控制 售房合同 重大材料設備 成本限定 土地成本 關鍵控制環(huán)節(jié) 立項 規(guī)劃 施工圖設計、 招投標 材料與設備采購 銷售 施工建造 工程預決算 12 立項 規(guī)劃 施工圖設計、 招投標 材料與設備采購 銷售 施工建造 工程預決算 這五個環(huán)節(jié)均要召開相應的會議進行綜合決策 土地評估會 項目評審會 投資決策會議 規(guī)劃設計方案評審會 重大材料設備招投標會 營銷計劃（含費用）評審會 工程概算、預算評審會 關鍵控制環(huán)節(jié) 13 項目決策階段應該根據(jù)公司歷史經(jīng)驗、項目自身特點建立項目控制系統(tǒng)，其重點解決的議題必須包括成本計劃及控制要點 審查，完善項目大綱 確定各個方面責任 建立控制系統(tǒng) 項目總責任人 制訂項目計劃 制訂成本計劃 制訂成本控制要求 項目估算 立項 開發(fā)項目確定階段 規(guī)劃 決算 采購 銷售 施工建造 關鍵控制環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。廊坊 新奧置業(yè) 項目成本管理體系 機密 此報告供客戶內(nèi)部使用。如果缺乏準確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。 尤其是對多項目開發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個項目，而需要從公司整體綜合考慮。開發(fā)部總規(guī)劃師和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。 由項目部、技術質(zhì)量部、審算辦、物業(yè)等各部門組成評審委員會 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 設計成果 ?對可行性規(guī)劃設計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整 ?設備選型方案提前確定 ?根據(jù)設計成果進行投資估算 開發(fā)部負責，項目部配合 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 27 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 報批設計 報批 ?了解市政設計要點 ?充分了解相關法規(guī) ， 注意自身報批材料的完整性和規(guī)范性 開發(fā)部負責，各部門配合 開發(fā)部主任 《規(guī)劃設計會審流程》 擴初設計 擴初設計要求 ?對報批設計進一步調(diào)整 ?設計要求內(nèi)部審核 開發(fā)部負責，抄送各部門 開發(fā)部主任 擴初設計圖 ?根據(jù)擴初設計要求招標專家評審內(nèi)部評審設計調(diào)整 開發(fā)部負責 ，各部門配合 開發(fā)部主任 成本概算 ?根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型 、 實體研究 、 環(huán)境方案等因素對總成本作出概算并制訂經(jīng)營指導書 審算辦負責 ，其他部門配合 審算辦主任 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 28 施工圖設計與招投標環(huán)節(jié) 施工圖設計與招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 ?備查文件 投標單位的選擇 （ 1） 資質(zhì) （ 2） 管理水平 （ 3） 技術力量 （ 4） 歷史記錄 （ 5） 資金實力 （ 6） 合作經(jīng)歷 ?建立承建商 、 工程監(jiān)理 、材料及設備供貨商名冊及資料庫 。 ?各主辦部門共同商議 ， 起草 、制定招投標標準文本 ?充分利用外部專家顧問 ?標準文件存檔 ，并不斷修改完善 項目部 。保修款一般不低于合同總價的 5%。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。 ?各部門全面評估變更帶來的各種變化 ， 為審批提供參考依據(jù) 。 項目部 項目經(jīng)理 變更審批 ?重大變更需經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進行變更 總經(jīng)理 總經(jīng)理 建造環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。 項目部 項目經(jīng)理 簽證的工程量 ?認真核對簽證的工程量準確 。 力爭在開工前把圖紙中的問題修改完 。 先確定材料供應方式 ， 通過招標確定相關費用 。 多層次多角度審核工程進度。 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 44 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按銷售收入的比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。 注意報價拆分 、施工方法 、 報價及招標方法不同會影響成本的問題 項目部 審算辦 項目經(jīng)理 鋼筋用量的核實 （ 1） 施工圖中的鋼筋用量 （ 2） 洽商 、變更的鋼筋用量 ?選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作工程造價咨詢公司與審算部相關人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況 審算辦 技術質(zhì)量部 項目部 項目經(jīng)理 價差的調(diào)整 （ 1） 材料價差 （ 2） 人工價差 （ 3） 費用價差 ?嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法 ?及時跟蹤價格 （ 材料 、 人工 、費用 ） 變化情況 ?當價格出現(xiàn)異常波動時 ， 應立即與相關單位商量對策 審算辦 項目部 營銷中心 總經(jīng)理或該項目總責任人 《產(chǎn)品價格管理辦法》 工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作。 主管副