【正文】 9 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是典型的資金密集型業(yè)務(wù)，對(duì)成本的控制貫穿全過(guò)程 全程成本管理總責(zé)任人 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 立項(xiàng) 規(guī)劃 施工圖設(shè)計(jì)、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 工程預(yù)決算 10 10 3 30 5 10 17 4 4 5 5 5 30 社區(qū)配套 市政建設(shè) 工程建設(shè) 材料采購(gòu) 其他費(fèi)用 市場(chǎng)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 基本利潤(rùn) 環(huán)境因素 設(shè)計(jì)因素 品牌因素 建造成本 % 項(xiàng)目收益率 % 銷(xiāo)售成本 9% 土地成本 30% 土地轉(zhuǎn)讓 59 41 彈性成本和利潤(rùn) 剛性成本和利潤(rùn) 資料來(lái)源：偉業(yè)顧問(wèn)公司市場(chǎng)調(diào)查、遠(yuǎn)卓分析 未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷(xiāo)售成本的有效性 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 11 遠(yuǎn)卓認(rèn)為，總責(zé)任人主要關(guān)注投資決策、規(guī)劃方案、工程預(yù)算、重大材料設(shè)備采購(gòu)和銷(xiāo)售費(fèi)用五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 項(xiàng)目資金 預(yù)算 施工圖設(shè)計(jì) 確定營(yíng) 銷(xiāo)方案 招投標(biāo)管理 進(jìn)度控制 資金控制 質(zhì)量控制 售房合同 重大材料設(shè)備 成本限定 土地成本 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 立項(xiàng) 規(guī)劃 施工圖設(shè)計(jì)、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 工程預(yù)決算 12 立項(xiàng) 規(guī)劃 施工圖設(shè)計(jì)、 招投標(biāo) 材料與設(shè)備采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 工程預(yù)決算 這五個(gè)環(huán)節(jié)均要召開(kāi)相應(yīng)的會(huì)議進(jìn)行綜合決策 土地評(píng)估會(huì) 項(xiàng)目評(píng)審會(huì) 投資決策會(huì)議 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審會(huì) 重大材料設(shè)備招投標(biāo)會(huì) 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃（含費(fèi)用）評(píng)審會(huì) 工程概算、預(yù)算評(píng)審會(huì) 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 13 項(xiàng)目決策階段應(yīng)該根據(jù)公司歷史經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目自身特點(diǎn)建立項(xiàng)目控制系統(tǒng)，其重點(diǎn)解決的議題必須包括成本計(jì)劃及控制要點(diǎn) 審查，完善項(xiàng)目大綱 確定各個(gè)方面責(zé)任 建立控制系統(tǒng) 項(xiàng)目總責(zé)任人 制訂項(xiàng)目計(jì)劃 制訂成本計(jì)劃 制訂成本控制要求 項(xiàng)目估算 立項(xiàng) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定階段 規(guī)劃 決算 采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 關(guān)鍵控制環(huán)節(jié) 成本控制的核心在前期控制。廊坊 新奧置業(yè) 項(xiàng)目成本管理體系 機(jī)密 此報(bào)告供客戶(hù)內(nèi)部使用。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。 尤其是對(duì)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個(gè)項(xiàng)目，而需要從公司整體綜合考慮。開(kāi)發(fā)部總規(guī)劃師和各類(lèi)評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。 由項(xiàng)目部、技術(shù)質(zhì)量部、審算辦、物業(yè)等各部門(mén)組成評(píng)審委員會(huì) 總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)部主任 設(shè)計(jì)成果 ?對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 ?設(shè)備選型方案提前確定 ?根據(jù)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部配合 總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)部主任 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 27 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 責(zé)任人 備查文件 報(bào)批設(shè)計(jì) 報(bào)批 ?了解市政設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?充分了解相關(guān)法規(guī) ， 注意自身報(bào)批材料的完整性和規(guī)范性 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)，各部門(mén)配合 開(kāi)發(fā)部主任 《規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)審流程》 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求 ?對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 ?設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)，抄送各部門(mén) 開(kāi)發(fā)部主任 擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專(zhuān)家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審設(shè)計(jì)調(diào)整 開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé) ，各部門(mén)配合 開(kāi)發(fā)部主任 成本概算 ?根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型 、 實(shí)體研究 、 環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算并制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū) 審算辦負(fù)責(zé) ，其他部門(mén)配合 審算辦主任 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 28 施工圖設(shè)計(jì)與招投標(biāo)環(huán)節(jié) 施工圖設(shè)計(jì)與招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 責(zé)任人 ?備查文件 投標(biāo)單位的選擇 （ 1） 資質(zhì) （ 2） 管理水平 （ 3） 技術(shù)力量 （ 4） 歷史記錄 （ 5） 資金實(shí)力 （ 6） 合作經(jīng)歷 ?建立承建商 、 工程監(jiān)理 、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù) 。 ?各主辦部門(mén)共同商議 ， 起草 、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本 ?充分利用外部專(zhuān)家顧問(wèn) ?標(biāo)準(zhǔn)文件存檔 ，并不斷修改完善 項(xiàng)目部 。保修款一般不低于合同總價(jià)的 5%。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。 ?各部門(mén)全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化 ， 為審批提供參考依據(jù) 。 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 變更審批 ?重大變更需經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更 總經(jīng)理 總經(jīng)理 建造環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 簽證的工程量 ?認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確 。 力爭(zhēng)在開(kāi)工前把圖紙中的問(wèn)題修改完 。 先確定材料供應(yīng)方式 ， 通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用 。 多層次多角度審核工程進(jìn)度。 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購(gòu) 銷(xiāo)售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 44 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本一般是按銷(xiāo)售收入的比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。 注意報(bào)價(jià)拆分 、施工方法 、 報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問(wèn)題 項(xiàng)目部 審算辦 項(xiàng)目經(jīng)理 鋼筋用量的核實(shí) （ 1） 施工圖中的鋼筋用量 （ 2） 洽商 、變更的鋼筋用量 ?選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢(xún)公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作專(zhuān)人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢(xún)公司的鋼筋用量計(jì)算工作工程造價(jià)咨詢(xún)公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況 審算辦 技術(shù)質(zhì)量部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 價(jià)差的調(diào)整 （ 1） 材料價(jià)差 （ 2） 人工價(jià)差 （ 3） 費(fèi)用價(jià)差 ?嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法 ?及時(shí)跟蹤價(jià)格 （ 材料 、 人工 、費(fèi)用 ） 變化情況 ?當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí) ， 應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策 審算辦 項(xiàng)目部 營(yíng)銷(xiāo)中心 總經(jīng)理或該項(xiàng)目總責(zé)任人 《產(chǎn)品價(jià)格管理辦法》 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。 主管副