新奧置業(yè)最終報告(6)-項目成本管理(提交審議版)-預覽頁
【正文】 決策 組織成立投資決策委員會按照嚴格的投資程序進行投資決策 總經理組織專門的決策委員會 決策委員會 集團總部 重點控制內容 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 24 征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制土地的費用。 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 26 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大是實現事前控制的關鍵，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。 ?從公司認可名冊中的承建商 、 供貨商 、 監(jiān)理公司中選擇投標單位 ?主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組 。技術質量部 、 審算辦及其他職能部門 共同成立招投標小組 招投標小組長 （招投標辦公室主任） 《招投標管理辦法》 《招投標流程》 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 34 招投標環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文 件 評標和定標 (1)技術性評標和定標 (2)經濟性評標定標 優(yōu)先順序 技術評標 經濟評標 合作經歷 技術部門負責技術評標 審算辦負責經濟標書評標 財務部負責審核廣告包裝費 招投標小組長（招投標辦公室主任） 《招投標管理辦法》 《招投標流程》 綜合審核投標單位；評定中標單位 招投標評審委員會審核、評定。 依據合同中約定付款 。 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 39 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 設計變更環(huán)節(jié) 變更評估 ?項目前期規(guī)劃 、 定位要全面 、 準確 ， 盡量避免在施工中的重大設計調整 。 項目部負責計算變更費用并對執(zhí)行修改的工期進行評估，同時測算變更后成本狀況 項目經理 需考慮設計變革后及時調整預算 《工程變更管理辦法》 《工程現場簽證管理規(guī)范》 變更的審核簽認 ?根據變更原因將設計變更分成若干類 ， 不同類別按相應的審核簽認流程進行 。而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。 簽證的內容 、 原因 、 工程量應清楚準確 、無涂改 、 編號準 、 全 ， 并有監(jiān)理工程師的簽字確認 項目部 項目經理 簽證的審批 ?施工洽商通知單 ， 必須遵循 “ 先洽后干 ” 的原則 。 項目部 技術質量部 項目經理 《圖紙會簽及審批制度》 《付款審批程序規(guī)范》 4 、 總分包配合費 （ 1） 分包方式 （ 2） 分包內容 （ 3） 分包的責任界定 ?通過投標確定配合費 。 限時編制材料計劃 。 甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位 預算人員審核工程價值量 項目經理 《付款審批程序制度》 付款的審批 根據情況由不同級別人員最終審批。此外，銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產生重要的影響所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 1 、 營銷方案 （ 1） 費用總額 （ 2） 市場信息收集 （ 3） 營銷計劃 （ 4） 營銷預算 （ 5） 營銷方案審批 ?確定費用目標總額 ?根據各種相關因素確定具體計劃和費用 ?征求各方面意見按審批流程操作 項目經理或營銷中心 總經理或該項目總責任人 或營銷副總 《營銷費用管理規(guī)范》 2 、 營銷現場費用 （ 1） 現場銷售人工費用 （ 2） 現場銷售器具費 （ 3） 賣場 、 現場包裝費 （ 4） 銷售模型費用 （ 5） 宣傳資料及禮品費 （ 6） 展銷費 （ 7） 計劃額度控制 ?額度內調劑和超額審批制度 營銷中心 營銷中心主任 3 、 媒體選擇 媒體招投標 營銷中心 營銷中心主任 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 45 銷售環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 樣板房裝修 （ 1） 設計 、 裝修 （ 2） 材料采購 （ 3） 信息采集及招投標 （ 4） 樣板房維護 （ 5） 材料回收 、保管和再利用 ?制訂裝修目標成本總額 ?信息搜集 ?材料 、 設備選型 ?招投標 ?委托物業(yè)代管協議 ?建立材料設備清單 ?使用登記 ?閑置品評估和處理 營銷中心 營銷中心主任 或項目經理 《樣板房管理制度》 《樣板房裝修成本表》 銷售補充條款及承諾 銷售承諾給出 ?制作樓書承諾分類 營銷中心 營銷副總 《銷售合同管理規(guī)定》 設計變更與承諾 ?變更審批與知會 營銷中心與項目部 營銷副總 客戶交房 （ 1） 交房日期 （ 2） 保修期 （ 3） 質量補償 ?晚交房原因分類處理 ?與施工隊洽商延長保修期 ?交房驗收協議 營銷中心 物業(yè)公司協作 營銷中心主任 《交房程序》 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 46 工程預決算環(huán)節(jié) 工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現不規(guī)范或不負責的實際操作 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 48 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 責任人 備查文件 洽商 、變更的費用控制 （ 1） 圖紙審核 （ 2） 因市場因素甲方對圖紙的修改 （ 3） 現場簽證 ?項目部負責組織各專業(yè)共同審圖 ， 實行專業(yè)負責制 、 監(jiān)理公司和施工單位審圖 ?甲方對圖紙做出重大修改之前 ，應進行方案經濟比較 ?現場簽證中應明確發(fā)生費用的原因和責任 項目部，技術質量部，審算辦配合報總經理審批 總經理或該項目總責任人 違約與索賠 （ 1） 工期 （ 2） 質量 ?甲方履行自己的合同義務 ?甲方督促乙方履行合同義務 ?工期與質量重視過程中控制 項目部和經營管理部 項目經理 《工程合同管理辦法》 （ 3） 配合管理 ?項目經理負責各施工方的配合問題 項目部 項目經理 （ 4） 停工 、 窩工 ?當造成重大停 、 窩工時 ， 項目部及時進行停 、 窩工費用計算 項目部 項目經理 工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 規(guī)劃 立項 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標 49
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