【正文】 譜區(qū)愈發(fā)加快了融入南昌城市中心的腳步，家樂福的成功入住就是最好的明示。 ?洪都機場搬遷進(jìn)入倒計時； ?環(huán)象湖規(guī)劃已送市規(guī)劃局報批，并即將通過。 2023年 1月至 2023年 6月南昌市商品住宅供求情況比對 2023年南昌成交價格走勢 2023年上半年 ， 南昌樓市由供大于求觀望的局面逐步轉(zhuǎn)為以價換量的局面 6 家樂福 世紀(jì) 南昌的發(fā)展現(xiàn)狀 南昌 2023年上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn) ?2023南昌上半年年供求及價格： ?新增供應(yīng)量 ， 同比增長 ％ ?2023上半年全年成交量為 ， 同比增長 %。 1 目標(biāo)： 利潤 綜合考慮政策、市場及拿地成本的前提，充分挖掘物業(yè)價值，保證項目一定利潤和資產(chǎn)抗通脹能力； 品牌 作為四特集團進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的首個項目，迅速增加市場認(rèn)知，實現(xiàn)“四特天工”品牌； 報告研究思路 2 2 第一部分：區(qū)域價值分析 城市發(fā)展模式視角 房地產(chǎn)發(fā)展視角 第三部分：項目本體 /競爭分析 第四部分：營銷相關(guān)安排 項目本體解析 客戶需求分析 從品牌角度確定營銷基調(diào) “品質(zhì) 速度 取勝 ” 型營銷鋪排 競爭對手分析 第二部分：項目形象判斷 基于區(qū)域價值的提煉 3 價值聚焦 11 價值。樹立品牌 —— 通過何坊西路項目建立工法樣板和品牌標(biāo)桿，從而實現(xiàn)四特地產(chǎn)板塊的“五出”：出模式、出產(chǎn)品、出品牌、出團隊、出效益。 利潤實現(xiàn) —— 通過何坊西路項目建立工法樣板和品牌標(biāo)桿，從而實現(xiàn)四特地產(chǎn)板塊的“五出”：出模式、出產(chǎn)品、出品牌、出團隊、出效益。 南昌城市發(fā)展大舞臺上， 項目所在區(qū)域?qū)缪菔裁唇巧? 視角 視角 2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角 ?進(jìn)入 2023年，國家戰(zhàn)略鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)正式啟動，江西省迎來了跨越式發(fā)展的大好機遇，作為環(huán)鄱龍頭的南昌市城市版圖擴張加速，進(jìn)一步夯實了省內(nèi)唯一政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、旅游、服務(wù)中心的地位； ?南昌房地產(chǎn)持續(xù)升溫，恒大綠洲對銀三角的傳統(tǒng)區(qū)位屬性的改變一定程度上改變了南昌市場對南昌南部的認(rèn)知，青云譜則依托八大山人梅湖景區(qū)提升自身品味，發(fā)展勢頭快速上升。 ?商品住宅供求比為 1： ， 環(huán)比上升 27% ?2023上半年成交均價為 /平米 ， 同比下跌 %。麥迪遜 歐亞達(dá) 百貨大樓 南昌建材市場 好又多 麥德龍 天工御邸 ?百貨大樓的動工，必將改變周邊區(qū)域低端形象，提升該地段價值。該規(guī)劃的實施，必將是使環(huán)象湖區(qū)域區(qū)域成為南昌市的又一個熱點區(qū)域。 青云譜及項目周邊變化 項目綜述 ?項目緊靠迎賓大道、何坊西路、撫河南路，東側(cè)為南昌中儲糧倉庫，屬于傳統(tǒng)城區(qū)，地理優(yōu)勢相對明顯。 ?項目目前周邊商業(yè)不發(fā)達(dá)，現(xiàn)有商業(yè)大多為私有產(chǎn)業(yè)店面，業(yè)態(tài)較為簡單，周邊配套相對缺乏，主要有銀行、醫(yī)院、酒店、小型超市等； ?公共交通較發(fā)達(dá)，主要有 203路、 601路等； ?項目周邊目前興建樓盤比較少，競爭相對較少，周邊居民大多為廠校職工住所，以及現(xiàn)有的三店村村民，消費能力有限。 區(qū)政府 10 價值聚焦 12 價值。量價齊升； 南昌住宅發(fā)展現(xiàn)狀 南昌城市進(jìn)一步外擴，住宅市場也隨之東南西北散點發(fā)展。 ?低密度豪宅供應(yīng)有限，高層住宅一般 ?市區(qū)、青山湖 ?來源：市區(qū) ?置業(yè)目的：自住為主 ?職業(yè)：中低端以普通白領(lǐng)為主，高端以官員和商人為主； ?特征：高端住宅，購買力強，事業(yè)有成，對品質(zhì)和環(huán)境要求高，對價格不敏感 未來走勢 ?未來以高端別墅和青山湖外圍的高層為主； ?整體供應(yīng)量有限，競爭一般。 區(qū)域價值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強，以高層為主，少量的花園洋房 ?主力面積： 14房均有，產(chǎn)品線豐富，臨江房源面積較大 ?價格： 7000——11000元 ?丕茂天城 ?綠地中央廣場 ?聯(lián)泰香域中央 ?紅谷灘萬達(dá)廣場 2025分鐘 八一廣場 紅谷灘中心區(qū) 本案 紅角洲 人文自然資源豐富，但配套缺乏；品牌開發(fā)商云集； 中大規(guī)模為主，供應(yīng)量巨大，未來競爭激烈 ?資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國際會展中心、高校 ?規(guī)劃：省政府確定搬遷地，目前是高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育 /運勱休閑 /居住等一體的城市科技新城 ?配套 /交通：配套缺乏，高校聚集地 區(qū)域價值 ?新地阿爾法國際社區(qū) ?綠地海域香廷 ?中央香榭 ?聯(lián)泰香域濱江 ?聯(lián)泰香域尚城 ?奧克斯盛丕經(jīng)典 市場特點 客戶特征 ?知名開發(fā)商云集，實力較強 ?供應(yīng)量巨大，競爭激烈 ?以自身產(chǎn)品為主打賣點 ?來源：市區(qū)、新建縣，前湖校區(qū)老師，朝陽洲為主 ?置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主 ?職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主； ?特征：目前購買力較強； 未來走勢 ?尚有較多土地出讓，土地存量較多； ?綠地海域香廷、中央香榭等相繼加入?yún)^(qū)域，競爭激烈； ?綠地海域香廷 12月開盤，取得較好業(yè)績，區(qū)域市場較為看好。 區(qū)域價值 產(chǎn)品特征 ?個別項目品質(zhì)感較強，以多層為主，少量的高層、洋房和別墅 ?主力面積： 2房 7085，三房 89130，別墅 160220 ?價格：高層 28004500；別墅 58006600 ?銀億上尚城 ?力高國際城 ?并福時光 ?保集半島 ?平安象湖風(fēng)情 ?豐源醇和 ?羅馬象湖 1號 2530分鐘 八一廣場 象湖新城 大規(guī)模中低檔住區(qū)，剛需為主；大盤云集，同質(zhì)化競爭激烈；配套不足，入住率低 象湖新城 本案 市場特點 客戶特征 ?資源：贛江、象湖、撫河、桃花河 ?規(guī)劃：朝陽新城，規(guī)劃起點高，政府重點打造區(qū)域 ?配套 /交通：洪城大市場及周邊配套，喜盈門家具城 ?知名開發(fā)商，品牌名企多； ?地塊面積小，個盤體量不大； ?城市主要發(fā)展方向，升值潛力巨大，江河景資源 ?來源：周邊人群（西湖、東湖較多）、洪城大市場 ?置業(yè)目的：自住為主，少量投資 ?職業(yè)：公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、私營企業(yè)主 /個體戶； ?特征：購買力一般，工作地附近或原居住區(qū)置業(yè)較多 未來走勢 ?政府重點規(guī)劃打造區(qū)域，規(guī)劃起點較高，未來品質(zhì)環(huán)境較好， 目前政府投入力度較小，各樓盤銷售表現(xiàn)一般； ?2023年，中海、華潤等品牌房企相繼加入?yún)^(qū)域競爭，競爭白熱化 區(qū)域價值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強，物業(yè)形態(tài)以高層為主 ?主力面積： 1房 3955， 2房 80107，三房 105164，四房 165191；產(chǎn)品面積普遍偏大； ?價格：高層 620010000；別墅 1202314000 ?萬科金域藍(lán)灣 ?國貿(mào)天琴灣 ?力高濱江國際 ?眾鑫城上城 ?正榮御園 ?喜盈門豪威公館 1520分鐘 八一廣場 朝陽洲 政府重點打造， 2023年土地供應(yīng)熱點；以周邊人群置業(yè)為主，洪城大市場購買力強，以投資居多 朝陽新城 本案 23 形象氣質(zhì) 2 形象。 城市中心區(qū) 城郊發(fā)展區(qū) 新都市圈 24 我們可以用 “ 新都市主義 ” 傳達(dá)這一氣質(zhì)屬性。通過合理的地區(qū)化開發(fā)，將無序的郊區(qū)改建成豐富多彩、功能完備的社區(qū)，創(chuàng)造本地的就業(yè)機會。 標(biāo)準(zhǔn)： ?大都市的延伸 ； ?一種有意識的規(guī)劃和發(fā)展計劃； ?集郊野自然生態(tài)環(huán)境和現(xiàn)代城市文明于一身 ； ?為過份擁擠的市中心的人口提供較舒適的生活環(huán)境； 天工御邸 —— 新都市主義實踐者 —— 引領(lǐng)南昌 “ 都市居住 ” 潮流 ?充滿南昌文化特色的商業(yè)街區(qū) 。 ?24小時聚集美食、美酒、美服、美飾、美歌、美女的“六美“休閑娛樂之城 。 項目解析 31 占位。 青云譜 區(qū)域客戶 項目附近工廠管理層、如洪都、江鈴等，人口基數(shù)十五萬人 項目區(qū)域原有樓盤的換房客戶，如（萊茵半島花園、千禧 〃 頤河園） 青云譜片公務(wù)員 本項目目標(biāo)客戶心理 特點分析 36 配套解析： 主力客戶對交通、配套要求較高，配套需要加強 ?大交通四通八達(dá)，小交通情況不佳，目前主要依賴公共交通； ?項目周邊目前只有青云譜小學(xué)（距離項目 2023米），教育配套不完善； ?商業(yè)：目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)主要家樂福、三店西路沃爾瑪?shù)呐涮祝唤ㄗh項目引進(jìn)集中商業(yè)，提升項目賣點； 本項目尚需加強相關(guān)配套 37 37 強勢 資源 ，房地產(chǎn)市場下一站； ，是市場標(biāo)簽 4. 高品質(zhì)園林，規(guī)劃因地制宜，品質(zhì)保證 限制 因素 ，客戶牽引力弱； 、配套要求較高，配套需要加強 本項目的市場意向： 高品質(zhì)、形象項目 競爭解析 32 占位。 水榭花都： 本項目的競爭策略：借勢 選擇 “象湖” 參照系，延續(xù)其高品質(zhì)和湖居生活，凸顯市中心所沒有的景觀資源； 40 本項目 VS水榭公館： 借鑒意義： 豐富完善的配套展現(xiàn)項目的核心價值 41 本項目 VS城市中心區(qū)： 明確本項目區(qū)域價值：城市生活的先發(fā)地帶 競爭策略： 通過彰顯城市大盤價值，形成強勢牽引 中心城區(qū) 本區(qū)域 42 青云譜區(qū)域內(nèi)開發(fā)項目較少，競爭項目不多。施堯路西側(cè)南、北兩側(cè)設(shè)臵右進(jìn)右出的匝道長約 500米。 目前在售樓盤 ， 基本都面臨外區(qū)域客戶置業(yè)關(guān)注較少及認(rèn)可較難的困境； 2023年，南昌一中、云飛路小學(xué)，是目前政府規(guī)劃中唯一完成的配套設(shè)施，除朝陽大橋規(guī)劃面向招標(biāo)實施外，其它區(qū)域建設(shè)均未有實質(zhì)性進(jìn)展，區(qū)域整體發(fā)展堪憂 朝陽新城在區(qū)域定位、地段、開發(fā)力度及發(fā)展?jié)摿Ψ矫嬲紦?jù)一定優(yōu)勢 地段價值 區(qū)域 政府定位 資源價值 人文價值 開發(fā)力度 未來升值潛力 朝陽新城 紅角洲 在南昌市“東拓西進(jìn)”“南沿北控”城市發(fā)展指導(dǎo)下，朝陽新城、紅角洲、京東成為板塊焦點 板塊競爭 京東 紅谷灘 青山湖 市中心 鳳凰洲