【正文】 形象 住宅總戶數(shù) 908戶 (住宅房型戶型有 86㎡ 的緊湊兩房、 98㎡ 140㎡ 經(jīng)濟(jì)與舒適的三房、170218㎡ 的豪華四房與尊貴五房 ) 33 戶型解析：主力產(chǎn)品為 90120㎡三房，進(jìn)入市場主流面積段，競爭壓力大 【 高層住宅市場 】 三房主力面積區(qū)間在100130㎡ 34 配套解析： 主力客戶對交通、配套要求較高，配套必須讓客戶看得到 城區(qū)客戶 泛區(qū)域 南昌市泛公務(wù)員（公務(wù)員 /醫(yī)生 /教師 /其它事業(yè)單位等 ) 外來南昌工作的中高層管理人員，小企業(yè)主和生意人 西湖區(qū)等區(qū)域原住民 迎賓大道、井岡山大道引導(dǎo)的渴望住入城里的縣城客戶（南昌縣蓮塘鎮(zhèn)為主） 引導(dǎo)的其它區(qū)域及 周邊相臨區(qū)域高級白領(lǐng)、生意人 外地投資客戶 青云譜區(qū)本地居民和小生意人，建材市場、洪城大市場生意店老板 。 [簡介 ]： “新都市主義” (New Urbanism) 。擁有自然資源的中高端產(chǎn)品、舊城改造帶來的中高端產(chǎn)品和城市功能外拓引發(fā)的新型人居需求、工業(yè)園區(qū)引發(fā)的置業(yè)需求構(gòu)成目前南昌市場的需求結(jié)構(gòu)；幵且由被勱郊區(qū)化逐步進(jìn)入主勱郊區(qū)化 市中心 朝陽洲 城南片區(qū) 青山湖 城東片區(qū) 紅角洲 新建 片區(qū) 依靠大專院校和科研單位發(fā)展技術(shù)密集型高附加值產(chǎn)業(yè) 城市經(jīng)濟(jì) 、 政治 、 文化 ， 商務(wù)中心 ， 舊城改造即將啟勱 高等教育 、 體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的 ， 集高等教育 /運(yùn)勱休閑 /居住等一體的城市科技新城 集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) 依托縣城現(xiàn)有基礎(chǔ) ， 大力發(fā)展商貿(mào)和文教 ,監(jiān)獄勞改工廠 全部遷出 ， 相對獨(dú)立綜合區(qū) 機(jī)械制造為主的工業(yè) 、 物流 、 倉儲 、 居住綜合區(qū) 外向型工業(yè) 、 文教科研和生活綜合區(qū) ， 建設(shè)用地面積 110平斱公里 ，人口 100萬 生態(tài)居住 、 旅游休閑為主的城市高端人群聚集地 以居住為主的城市生活新區(qū) ， 片區(qū)內(nèi)有昌北經(jīng)濟(jì)適用房 象湖 新城 集居住 、 文化娛樂 、 旅游休閑為一體的城市新區(qū) ， “ 新四城 ” 規(guī)劃 ，南昌市規(guī)劃起點(diǎn)最高的住宅典范 大型居住區(qū) ， 疏散舊城人口功能 ， 被勱郊區(qū)化承接地 青山湖 市場特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：城市配套、青山湖 ?規(guī)劃：旅游休閑場所、高檔住宅區(qū) ?配套 /交通：商業(yè)配套較少，其他配套尚可 ?聚焦了知名開發(fā)商，開發(fā)水平不整齊。 ?近兩年青云譜區(qū)愈發(fā)加快了融入南昌城市中心的腳步，家樂福的成功入住就是最好的明示。 1 目標(biāo)： 利潤 綜合考慮政策、市場及拿地成本的前提，充分挖掘物業(yè)價(jià)值，保證項(xiàng)目一定利潤和資產(chǎn)抗通脹能力； 品牌 作為四特集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目，迅速增加市場認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)“四特天工”品牌； 報(bào)告研究思路 2 2 第一部分：區(qū)域價(jià)值分析 城市發(fā)展模式視角 房地產(chǎn)發(fā)展視角 第三部分：項(xiàng)目本體 /競爭分析 第四部分：營銷相關(guān)安排 項(xiàng)目本體解析 客戶需求分析 從品牌角度確定營銷基調(diào) “品質(zhì) 速度 取勝 ” 型營銷鋪排 競爭對手分析 第二部分：項(xiàng)目形象判斷 基于區(qū)域價(jià)值的提煉 3 價(jià)值聚焦 11 價(jià)值。 ?商品住宅供求比為 1： ， 環(huán)比上升 27% ?2023上半年成交均價(jià)為 /平米 ， 同比下跌 %。 ?項(xiàng)目目前周邊商業(yè)不發(fā)達(dá)，現(xiàn)有商業(yè)大多為私有產(chǎn)業(yè)店面，業(yè)態(tài)較為簡單，周邊配套相對缺乏，主要有銀行、醫(yī)院、酒店、小型超市等； ?公共交通較發(fā)達(dá)，主要有 203路、 601路等； ?項(xiàng)目周邊目前興建樓盤比較少，競爭相對較少，周邊居民大多為廠校職工住所，以及現(xiàn)有的三店村村民，消費(fèi)能力有限。 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強(qiáng)，以高層為主，少量的花園洋房 ?主力面積： 14房均有，產(chǎn)品線豐富，臨江房源面積較大 ?價(jià)格： 7000——11000元 ?丕茂天城 ?綠地中央廣場 ?聯(lián)泰香域中央 ?紅谷灘萬達(dá)廣場 2025分鐘 八一廣場 紅谷灘中心區(qū) 本案 紅角洲 人文自然資源豐富，但配套缺乏；品牌開發(fā)商云集； 中大規(guī)模為主，供應(yīng)量巨大，未來競爭激烈 ?資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國際會展中心、高校 ?規(guī)劃：省政府確定搬遷地，目前是高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育 /運(yùn)勱休閑 /居住等一體的城市科技新城 ?配套 /交通：配套缺乏，高校聚集地 區(qū)域價(jià)值 ?新地阿爾法國際社區(qū) ?綠地海域香廷 ?中央香榭 ?聯(lián)泰香域?yàn)I江 ?聯(lián)泰香域尚城 ?奧克斯盛丕經(jīng)典 市場特點(diǎn) 客戶特征 ?知名開發(fā)商云集，實(shí)力較強(qiáng) ?供應(yīng)量巨大，競爭激烈 ?以自身產(chǎn)品為主打賣點(diǎn) ?來源：市區(qū)、新建縣，前湖校區(qū)老師，朝陽洲為主 ?置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主 ?職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主； ?特征：目前購買力較強(qiáng)； 未來走勢 ?尚有較多土地出讓，土地存量較多； ?綠地海域香廷、中央香榭等相繼加入?yún)^(qū)域，競爭激烈； ?綠地海域香廷 12月開盤，取得較好業(yè)績，區(qū)域市場較為看好。 標(biāo)準(zhǔn)： ?大都市的延伸 ； ?一種有意識的規(guī)劃和發(fā)展計(jì)劃； ?集郊野自然生態(tài)環(huán)境和現(xiàn)代城市文明于一身 ； ?為過份擁擠的市中心的人口提供較舒適的生活環(huán)境； 天工御邸 —— 新都市主義實(shí)踐者 —— 引領(lǐng)南昌 “ 都市居住 ” 潮流 ?充滿南昌文化特色的商業(yè)街區(qū) 。 水榭花都： 本項(xiàng)目的競爭策略：借勢 選擇 “象湖” 參照系，延續(xù)其高品質(zhì)和湖居生活，凸顯市中心所沒有的景觀資源； 40 本項(xiàng)目 VS水榭公館： 借鑒意義： 豐富完善的配套展現(xiàn)項(xiàng)目的核心價(jià)值 41 本項(xiàng)目 VS城市中心區(qū)： 明確本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值：城市生活的先發(fā)地帶 競爭策略： 通過彰顯城市大盤價(jià)值，形成強(qiáng)勢牽引 中心城區(qū) 本區(qū)域 42 青云譜區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目較少，競爭項(xiàng)目不多。 會員權(quán)益：您可以獲邀參與天工會組織的各項(xiàng)精彩會員活動(dòng)、優(yōu)先參觀四特天工新項(xiàng)目、參與天工會不定期組織的各種團(tuán)購及消費(fèi)優(yōu)惠、獲得購房優(yōu)惠、了解最新時(shí)尚資訊、享有四特集團(tuán)旗下其他產(chǎn)品的相關(guān)價(jià)格優(yōu)惠和購買優(yōu)先權(quán)等權(quán)益 …… 。 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 75 75 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 76 76 樣板房 （大 3房、 4房） 歐式壁爐 一對中年本地夫婦的家 ?仿現(xiàn)代歐式的豪華做法，引進(jìn)較多歐洲豪華元素符號，形成大戶型的貴氣、現(xiàn)代感 77 一位洪城大市場老板的家 和煦、明亮的陽光，照耀著每一個(gè)故事發(fā)生的地方，溫暖著每一個(gè)有故事的人； 現(xiàn)代簡潔、大氣，帶給客戶最明亮、舒適的家的體驗(yàn) 樣板房 （ 3房） 78 他們是 70年代初的一代，豐富的人生經(jīng)歷沉淀為“ 簡單、舒適、回歸自然 ” 的人生體悟。 :21:5123:21:51March 26, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :21:5123:21Mar2326Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 26, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 26日星期日 11時(shí) 21分 51秒 23:21:5126 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 26日星期日 11時(shí) 21分 51秒 23:21:5126 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 26, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 42 “創(chuàng)新高品質(zhì)產(chǎn)品”作為本項(xiàng)目營銷的基本點(diǎn)，高品質(zhì)項(xiàng)目熱銷，樹立價(jià)值、價(jià)格標(biāo)桿 61 07年 9月 11月 12月 08年春節(jié) 1批發(fā)售 開盤月銷售 200套，月均 60套； 實(shí)現(xiàn)整體銷售50% 春節(jié)前實(shí)現(xiàn)銷售 80% 1批均價(jià)￥ 5500 元 /㎡ 2批均價(jià)￥ 5800元 /平方米 推售節(jié)奏 項(xiàng)目 1期營銷期 9個(gè)月（ ） ?項(xiàng)目整體實(shí)收均價(jià) 9500元 /平米 以上； ?月均銷售速度 65套 /月 ； 2批發(fā)售 開盤當(dāng)周 100 套，月均 50套； 入市價(jià)格￥ 5300 元 /㎡ 62 大盤啟動(dòng)原則： 世聯(lián)研究：大盤規(guī)律 “ 一期 =整體 ” “ 形象 產(chǎn)品 ” 立勢 是 關(guān)鍵，形象建立高度 63 63 天工御邸 新都市主張 ||城市新貴社區(qū) TEL： 07918888888 —— 創(chuàng)造都市時(shí)尚生活 南昌新貴 向南看！ 項(xiàng)目第 2批 T牌主題 5 立勢 1：全城強(qiáng)勢牽引 品牌導(dǎo)入期 起勢蓄客期 開盤強(qiáng)銷期 持銷期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 說 “天工” 說 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 說 “ 社區(qū)生活 ” 說 “ 社區(qū) +產(chǎn)品賣點(diǎn) ” “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 64 本項(xiàng)目的昭示性一般，建議就將整體地塊的形象墻做出來，以形成大盤整體氣勢。 目前在售樓盤 ， 基本都面臨外區(qū)域客戶置業(yè)關(guān)注較少及認(rèn)可較難的困境； 2023年，南昌一中、云飛路小學(xué)，是目前政府規(guī)劃中唯一完成的配套設(shè)施，除朝陽大橋規(guī)劃面向招標(biāo)實(shí)施外，其它區(qū)域建設(shè)均未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，區(qū)域整體發(fā)展堪憂 朝陽新城在區(qū)域定位、地段、開發(fā)力度及發(fā)展?jié)摿Ψ矫嬲紦?jù)一定優(yōu)勢 地段價(jià)值 區(qū)域 政府定位 資源價(jià)值 人文價(jià)值 開發(fā)力度 未來升值潛力 朝陽新城 紅角洲 在南昌市“東拓西進(jìn)”“南沿北控”城市發(fā)展指導(dǎo)下，朝陽新城、紅角洲、京東成為板塊焦點(diǎn) 板塊競爭 京東 紅谷灘 青山湖 市中心 鳳凰洲 青云譜 象湖新城 47 營銷基礎(chǔ)