【正文】 檔住宅區(qū) ?配套 /交通：商業(yè)配套較少，其他配套尚可 ?聚焦了知名開發(fā)商，開發(fā)水平不整齊。 產品特征 ?品質感較強，以小高層和高層為主，少量的多層 /洋房 /別墅； ?主力面積： 2房 8095，三房 110145為主；雙拼在 220300，獨棟在 260350 ?價格：高層 650012023； ?整體銷售情況較好，區(qū)域受省政府搬遷等利好，逐步趨熱 1520分鐘 八一廣場 紅角洲 本案 鳳凰洲 定位城市新區(qū) CLD，區(qū)域形象認知模糊；中小規(guī)模為主，開發(fā)商實力有限，品質普遍偏低 市場特點 客戶特征 ?資源：贛江、碟子湖體育公園、高爾夫 ?規(guī)劃：城市新區(qū)，以為居住為主的 CLD ?配套 /交通：配套缺乏，局部較為完善（沙井小區(qū)周邊） ?中小開發(fā)商為主，實力有限 ?供應量較小，競爭一般 ?各項目以自身項目為主打賣點，其他為教育 /交通 /江湖景 ?來源：周邊、開發(fā)區(qū)、紅谷灘工作人員、市區(qū)（東湖區(qū)） ?置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主 ?職業(yè)：以公務員和企事業(yè)單位為主，別墅以官員和商人為主； ?特征：購買力較強，追求品質、社區(qū)環(huán)境以及發(fā)展?jié)摿? 未來走勢 ?還有較多沿江地塊和沿湖地塊未出讓，未來供應以中高檔為主，品質和產品競爭將加??； ?目前尚有大量土地為出讓，短期內供應量一般，競爭較??； 區(qū)域價值 產品特征 ?品質感偏低，物業(yè)形態(tài)較為豐富，有別墅，多層，高層 ?主力面積： 2房 8095，三房 91145，聯(lián)排 180220，獨棟 300330； ?價格：高層 60009000，聯(lián)排 70009000，獨棟 15000； ?整體銷售情況一般，九頌山河降價事件撬勱較大市場影響力 ?保利國際高爾夫花園 ?豐和新城 ?九頌山河 ?東斱海德堡 ?鳳凰城 ?銅鑼灣廣場（待售） 1520分鐘 八一廣場 鳳凰洲 本案 市場特點 客戶特征 ?資源：自然山水 ?規(guī)劃：空港經濟區(qū)、國家經濟開發(fā)區(qū) ?配套 /交通：配套缺乏，高校周邊配套較好，與主城區(qū)交通聯(lián)系較為緊密，地鐵始發(fā)站 ?中小開發(fā)商為主，實力有限 ?供應量較小，競爭一般 ?各項目以自身項目為主打賣點 ?來源：周邊、新建縣、樂化鎮(zhèn) ?置業(yè)目的：自住為主、投資為輔 ?職業(yè)：開發(fā)區(qū)企業(yè)人員、公務員和高校教師 ?特征：購買力一般，多數(shù)為工作地購房 未來走勢 ?商業(yè)地產將逐步入市； ?區(qū)域內制造業(yè)的發(fā)展將帶來置業(yè)需求，給房地產業(yè)帶來較多機會 區(qū)域價值 產品特征 ?品質感一般，以別墅、多層和小高層為主，花園洋房為輔 ?主力面積： 2房 88104，三房 120135 ?價格：洋房 25003200，別墅 600010000； ?南天陽光 ?眾森紅谷一品 ?龍隱山 ?御湖半山 2530分鐘 八一廣場 昌北開發(fā)區(qū) 昌北板塊 外向型工業(yè)區(qū)和高校組合區(qū)域，主要需求來自于區(qū)域內工作人士，依托昌北機場，未來前景較好 本案 京東 市場特點 客戶特征 ?資源：艾溪湖、高校集聚地、高新區(qū) ?規(guī)劃：依托高校和科研機構建設高新技術開發(fā)區(qū)，地鐵規(guī)劃利好 ?配套 /交通：配套缺乏 ?開發(fā)商實力較強 ?供應量一般，競爭一般 ?品質、地鐵、艾溪湖、生態(tài) ?來源：周邊及工作人員，市區(qū)普通白領為主 ?置業(yè)目的：以自住為主 ?職業(yè)：城市普通白領為主 ?特征：對價格敏感 未來走勢 ?產業(yè)及地鐵發(fā)展帶來置業(yè)需求，綠地、保利、恒大等價格拉勱，吸引全市范圍剛需客戶關注 區(qū)域價值 產品特征 ?品質較好，以多層、小高層為主，少量的高層、洋房和別墅 ?主力面積： 2房 8095，三房 91145，聯(lián)排 180220，獨棟300330； ?價格： 45007500， 別墅 600010000 ； ?綠地心都會 ?恒大名都 ?保利香濱國際 ?浪琴灣 ?凱美怡和艾溪湖 ?中興和園 3040分鐘 八一廣場 八一廣場 配套缺乏，區(qū)域認知度提升；依靠高校和科研機構發(fā)展高新產業(yè)，產業(yè)發(fā)展將帶來大量置業(yè)需求 本案 市場特點 客戶特征 ?資源：象湖、雄溪河、八月湖、撫河古道，環(huán)境污染少，空氣清晰怡人 ?規(guī)劃：承接舊城人口外遷的中低檔大型居住區(qū) ?配套 /交通：配套嚴重缺乏，個盤樓盤較為突出 ?開發(fā)企業(yè)實力參差不齊，實力不均 ?供應量巨大，競爭異常激烈 ?同質化競爭，無統(tǒng)一規(guī)劃，各自為戰(zhàn)，較多資源浪費 ?來源：周邊、南昌縣，南昌市區(qū) ?置業(yè)目的：以自住為主 ?職業(yè)：城市普通白領，周邊院校老師，南昌縣企業(yè)人士； ?特征：購買力一般，對價格敏感 未來走勢 ?大盤云集，供應量巨大，長期競爭都很激烈； ?項目品質感逐步提高。 [簡介 ]： “新都市主義” (New Urbanism) 。 ?時尚青年呼朋引伴，聚眾狂歡，戀人情侶情感交流的首選之地 。 作為南昌南大門的 “ 門戶 ” 項目，我們如何確定自己的市場位置 ？ 朝陽新城 象湖新城 位臵解析： 、象湖新城以北：南昌老城區(qū)房地產市場發(fā)展水平風向標； 、井岡山大道匯集之處，從南進入南昌城區(qū)的第一站，代表城市形象； 基本指標： ?總建筑面積： ； ?住宅建筑面積： 11萬平米； ?商業(yè)、辦公面積： ?容積率： 大盤的意義： ?大盤容易建立氣勢； ?可以自行解決配套問題； ?利于社區(qū)感的營造； ?容易形成對客戶的引領與影響； 指標解析： 中低密度大盤 住宅樓 沿街兩層商鋪 物管與社區(qū)用房 集中四層商業(yè) 商務樓 （兩層商業(yè)） 底層配套托兒所 31 規(guī)劃解析： 大尺度、高品質園林將成為本項目的亮點 ?中心園林與各組團內部的小園林以臺階、水景以及帶有旋梯的特色構筑物有機結合，最大化構筑動感景觀 ?東側以自然樹木為軟景區(qū)，屏蔽不良景觀； ?西側綠化長廊有效遮擋廣深高速的污染； ?運動休閑公園，彌補小區(qū)內運動空間的不足，與小區(qū)周邊的商鋪一起形成了小區(qū)的外圍景觀； 90平方以下 90120平方以下 140平方以上純首層 米架空 120140平方以下首層局部架空 140平方以上純首層 90120平方以下首層局部架空 120140平方以下首層局部架空 90120平方以下 戶型解析： 滿足各種居家需求面積段 大面積單位有利于拔高項目形象 住宅總戶數(shù) 908戶 (住宅房型戶型有 86㎡ 的緊湊兩房、 98㎡ 140㎡ 經濟與舒適的三房、170218㎡ 的豪華四房與尊貴五房 ) 33 戶型解析：主力產品為 90120㎡三房，進入市場主流面積段，競爭壓力大 【 高層住宅市場 】 三房主力面積區(qū)間在100130㎡ 34 配套解析： 主力客戶對交通、配套要求較高，配套必須讓客戶看得到 城區(qū)客戶 泛區(qū)域 南昌市泛公務員（公務員 /醫(yī)生 /教師 /其它事業(yè)單位等 ) 外來南昌工作的中高層管理人員，小企業(yè)主和生意人 西湖區(qū)等區(qū)域原住民 迎賓大道、井岡山大道引導的渴望住入城里的縣城客戶（南昌縣蓮塘鎮(zhèn)為主） 引導的其它區(qū)域及 周邊相臨區(qū)域高級白領、生意人 外地投資客戶 青云譜區(qū)本地居民和小生意人，建材市場、洪城大市場生意店老板 。 7月 25日，南昌市有關部門發(fā)布象湖隧道工程環(huán)境影響評價公示 競爭對手直指 朝陽新城 象湖隧道工程總投資約 10億元，是九洲大街的延伸工程，西起子羽路，東至迎賓大道，路線全長約 ，其中暗埋段長度約為 1725米，東西兩端接線分別長約 600米和 350米。 作為四特天工開發(fā)的第一個項目，在安排推售之前我們需要回答 —— 如何從 ‘四特’ 品牌經營的角度考慮本項目的營銷？ 48 泰華 天驕世家： 21萬 m2，容積率 ，寶安首席生態(tài)社區(qū) 泰華明珠： 6萬 m2 ，容積率 ，寶安第一高樓 冠城世家： 19萬 m2，容積率 ，寶安地王 產品差異 檔次差異 自然價差 老帶新 企業(yè)品牌利用 品牌增值 母品牌 子品牌 A 子品牌 D 子品牌 C 子品牌 B 隱性互助 隱性互助 隱形互助 隱形互助 “ 惠澤模式” 母品牌 子品牌 A 子品牌 C 子品牌 D 子品牌 B 顯性互助 顯性互助 顯性互助 顯性互助 “ 系統(tǒng)互動模式” 華僑城 天鵝堡二期 1區(qū) ： m2 ，容積率 ，小高層 波托菲諾： 108萬 m2，平均容積率 ，意大利小鎮(zhèn) 錦繡花園： 30萬 m2，平均容積率 ，世界的錦繡花園 天鵝堡二期 3區(qū) ：多層 天鵝堡二期 2 區(qū) ： 11萬 m2 ，容積率 ，高層 產品同質 檔次相當 “ 粘客” 田忌賽馬 集體博弈 深圳華僑城案例 深圳泰華案例 一般地產品牌經營路徑是“惠澤模式”，本項目在氣質屬性上面臨一些沖突，需尋求四特天工品牌本身的可延續(xù)點 49 資料來源：世聯(lián)模型 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產品 服務 人文 環(huán)境 新進者 品牌 社會資源 自然資源 區(qū)域價值 ?人文是領導者品牌的特征 ——萬科屬此例，其萬科青山湖項目通過品牌牽引促成順利銷售； ?產品創(chuàng)新及高品質打造是新進入者的常用策略，本項目產品戶型及概念上的創(chuàng)新性足以引領市場、但高品質園林在初期難以展示到位； 我們選取“創(chuàng)新高品質產品”作為本項目營銷的基本點，作為四特天工品牌發(fā)展的可延續(xù)內容