【正文】 檔住宅區(qū) ?配套 /交通：商業(yè)配套較少，其他配套尚可 ?聚焦了知名開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)水平不整齊。 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強(qiáng)，以小高層和高層為主，少量的多層 /洋房 /別墅； ?主力面積： 2房 8095，三房 110145為主；雙拼在 220300，獨(dú)棟在 260350 ?價(jià)格：高層 650012023； ?整體銷售情況較好，區(qū)域受省政府搬遷等利好，逐步趨熱 1520分鐘 八一廣場(chǎng) 紅角洲 本案 鳳凰洲 定位城市新區(qū) CLD，區(qū)域形象認(rèn)知模糊；中小規(guī)模為主，開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，品質(zhì)普遍偏低 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：贛江、碟子湖體育公園、高爾夫 ?規(guī)劃：城市新區(qū)，以為居住為主的 CLD ?配套 /交通：配套缺乏，局部較為完善（沙井小區(qū)周邊） ?中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力有限 ?供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)一般 ?各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣點(diǎn)，其他為教育 /交通 /江湖景 ?來(lái)源：周邊、開(kāi)發(fā)區(qū)、紅谷灘工作人員、市區(qū)（東湖區(qū)） ?置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主 ?職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主，別墅以官員和商人為主； ?特征：購(gòu)買力較強(qiáng)，追求品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境以及發(fā)展?jié)摿? 未來(lái)走勢(shì) ?還有較多沿江地塊和沿湖地塊未出讓，未來(lái)供應(yīng)以中高檔為主，品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將加??； ?目前尚有大量土地為出讓，短期內(nèi)供應(yīng)量一般，競(jìng)爭(zhēng)較??； 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感偏低，物業(yè)形態(tài)較為豐富，有別墅，多層，高層 ?主力面積： 2房 8095，三房 91145，聯(lián)排 180220，獨(dú)棟 300330； ?價(jià)格：高層 60009000，聯(lián)排 70009000，獨(dú)棟 15000； ?整體銷售情況一般，九頌山河降價(jià)事件撬勱較大市場(chǎng)影響力 ?保利國(guó)際高爾夫花園 ?豐和新城 ?九頌山河 ?東斱海德堡 ?鳳凰城 ?銅鑼灣廣場(chǎng)（待售） 1520分鐘 八一廣場(chǎng) 鳳凰洲 本案 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：自然山水 ?規(guī)劃：空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ?配套 /交通：配套缺乏，高校周邊配套較好，與主城區(qū)交通聯(lián)系較為緊密，地鐵始發(fā)站 ?中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力有限 ?供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)一般 ?各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣點(diǎn) ?來(lái)源：周邊、新建縣、樂(lè)化鎮(zhèn) ?置業(yè)目的：自住為主、投資為輔 ?職業(yè)：開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)人員、公務(wù)員和高校教師 ?特征：購(gòu)買力一般，多數(shù)為工作地購(gòu)房 未來(lái)走勢(shì) ?商業(yè)地產(chǎn)將逐步入市； ?區(qū)域內(nèi)制造業(yè)的發(fā)展將帶來(lái)置業(yè)需求，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較多機(jī)會(huì) 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感一般，以別墅、多層和小高層為主，花園洋房為輔 ?主力面積： 2房 88104，三房 120135 ?價(jià)格：洋房 25003200，別墅 600010000； ?南天陽(yáng)光 ?眾森紅谷一品 ?龍隱山 ?御湖半山 2530分鐘 八一廣場(chǎng) 昌北開(kāi)發(fā)區(qū) 昌北板塊 外向型工業(yè)區(qū)和高校組合區(qū)域，主要需求來(lái)自于區(qū)域內(nèi)工作人士，依托昌北機(jī)場(chǎng)，未來(lái)前景較好 本案 京東 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：艾溪湖、高校集聚地、高新區(qū) ?規(guī)劃：依托高校和科研機(jī)構(gòu)建設(shè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，地鐵規(guī)劃利好 ?配套 /交通：配套缺乏 ?開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng) ?供應(yīng)量一般，競(jìng)爭(zhēng)一般 ?品質(zhì)、地鐵、艾溪湖、生態(tài) ?來(lái)源：周邊及工作人員，市區(qū)普通白領(lǐng)為主 ?置業(yè)目的：以自住為主 ?職業(yè)：城市普通白領(lǐng)為主 ?特征：對(duì)價(jià)格敏感 未來(lái)走勢(shì) ?產(chǎn)業(yè)及地鐵發(fā)展帶來(lái)置業(yè)需求，綠地、保利、恒大等價(jià)格拉勱，吸引全市范圍剛需客戶關(guān)注 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)較好，以多層、小高層為主，少量的高層、洋房和別墅 ?主力面積： 2房 8095，三房 91145，聯(lián)排 180220，獨(dú)棟300330； ?價(jià)格： 45007500， 別墅 600010000 ； ?綠地心都會(huì) ?恒大名都 ?保利香濱國(guó)際 ?浪琴灣 ?凱美怡和艾溪湖 ?中興和園 3040分鐘 八一廣場(chǎng) 八一廣場(chǎng) 配套缺乏，區(qū)域認(rèn)知度提升；依靠高校和科研機(jī)構(gòu)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來(lái)大量置業(yè)需求 本案 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：象湖、雄溪河、八月湖、撫河古道，環(huán)境污染少，空氣清晰怡人 ?規(guī)劃：承接舊城人口外遷的中低檔大型居住區(qū) ?配套 /交通：配套嚴(yán)重缺乏，個(gè)盤樓盤較為突出 ?開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力參差不齊，實(shí)力不均 ?供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈 ?同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，各自為戰(zhàn)，較多資源浪費(fèi) ?來(lái)源：周邊、南昌縣，南昌市區(qū) ?置業(yè)目的：以自住為主 ?職業(yè)：城市普通白領(lǐng)，周邊院校老師，南昌縣企業(yè)人士； ?特征：購(gòu)買力一般，對(duì)價(jià)格敏感 未來(lái)走勢(shì) ?大盤云集，供應(yīng)量巨大，長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)都很激烈； ?項(xiàng)目品質(zhì)感逐步提高。 [簡(jiǎn)介 ]： “新都市主義” (New Urbanism) 。 ?時(shí)尚青年呼朋引伴，聚眾狂歡，戀人情侶情感交流的首選之地 。 作為南昌南大門的 “ 門戶 ” 項(xiàng)目，我們?nèi)绾未_定自己的市場(chǎng)位置 ？ 朝陽(yáng)新城 象湖新城 位臵解析： 、象湖新城以北：南昌老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平風(fēng)向標(biāo)； 、井岡山大道匯集之處，從南進(jìn)入南昌城區(qū)的第一站，代表城市形象； 基本指標(biāo)： ?總建筑面積： ； ?住宅建筑面積： 11萬(wàn)平米； ?商業(yè)、辦公面積： ?容積率： 大盤的意義： ?大盤容易建立氣勢(shì)； ?可以自行解決配套問(wèn)題； ?利于社區(qū)感的營(yíng)造； ?容易形成對(duì)客戶的引領(lǐng)與影響； 指標(biāo)解析： 中低密度大盤 住宅樓 沿街兩層商鋪 物管與社區(qū)用房 集中四層商業(yè) 商務(wù)樓 （兩層商業(yè)） 底層配套托兒所 31 規(guī)劃解析： 大尺度、高品質(zhì)園林將成為本項(xiàng)目的亮點(diǎn) ?中心園林與各組團(tuán)內(nèi)部的小園林以臺(tái)階、水景以及帶有旋梯的特色構(gòu)筑物有機(jī)結(jié)合，最大化構(gòu)筑動(dòng)感景觀 ?東側(cè)以自然樹(shù)木為軟景區(qū)，屏蔽不良景觀； ?西側(cè)綠化長(zhǎng)廊有效遮擋廣深高速的污染； ?運(yùn)動(dòng)休閑公園，彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)空間的不足，與小區(qū)周邊的商鋪一起形成了小區(qū)的外圍景觀； 90平方以下 90120平方以下 140平方以上純首層 米架空 120140平方以下首層局部架空 140平方以上純首層 90120平方以下首層局部架空 120140平方以下首層局部架空 90120平方以下 戶型解析： 滿足各種居家需求面積段 大面積單位有利于拔高項(xiàng)目形象 住宅總戶數(shù) 908戶 (住宅房型戶型有 86㎡ 的緊湊兩房、 98㎡ 140㎡ 經(jīng)濟(jì)與舒適的三房、170218㎡ 的豪華四房與尊貴五房 ) 33 戶型解析：主力產(chǎn)品為 90120㎡三房，進(jìn)入市場(chǎng)主流面積段，競(jìng)爭(zhēng)壓力大 【 高層住宅市場(chǎng) 】 三房主力面積區(qū)間在100130㎡ 34 配套解析： 主力客戶對(duì)交通、配套要求較高，配套必須讓客戶看得到 城區(qū)客戶 泛區(qū)域 南昌市泛公務(wù)員（公務(wù)員 /醫(yī)生 /教師 /其它事業(yè)單位等 ) 外來(lái)南昌工作的中高層管理人員，小企業(yè)主和生意人 西湖區(qū)等區(qū)域原住民 迎賓大道、井岡山大道引導(dǎo)的渴望住入城里的縣城客戶（南昌縣蓮塘鎮(zhèn)為主） 引導(dǎo)的其它區(qū)域及 周邊相臨區(qū)域高級(jí)白領(lǐng)、生意人 外地投資客戶 青云譜區(qū)本地居民和小生意人，建材市場(chǎng)、洪城大市場(chǎng)生意店老板 。 7月 25日，南昌市有關(guān)部門發(fā)布象湖隧道工程環(huán)境影響評(píng)價(jià)公示 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直指 朝陽(yáng)新城 象湖隧道工程總投資約 10億元，是九洲大街的延伸工程，西起子羽路，東至迎賓大道，路線全長(zhǎng)約 ，其中暗埋段長(zhǎng)度約為 1725米，東西兩端接線分別長(zhǎng)約 600米和 350米。 作為四特天工開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，在安排推售之前我們需要回答 —— 如何從 ‘四特’ 品牌經(jīng)營(yíng)的角度考慮本項(xiàng)目的營(yíng)銷？ 48 泰華 天驕?zhǔn)兰遥?21萬(wàn) m2，容積率 ，寶安首席生態(tài)社區(qū) 泰華明珠： 6萬(wàn) m2 ，容積率 ，寶安第一高樓 冠城世家： 19萬(wàn) m2，容積率 ，寶安地王 產(chǎn)品差異 檔次差異 自然價(jià)差 老帶新 企業(yè)品牌利用 品牌增值 母品牌 子品牌 A 子品牌 D 子品牌 C 子品牌 B 隱性互助 隱性互助 隱形互助 隱形互助 “ 惠澤模式” 母品牌 子品牌 A 子品牌 C 子品牌 D 子品牌 B 顯性互助 顯性互助 顯性互助 顯性互助 “ 系統(tǒng)互動(dòng)模式” 華僑城 天鵝堡二期 1區(qū) ： m2 ，容積率 ，小高層 波托菲諾： 108萬(wàn) m2，平均容積率 ，意大利小鎮(zhèn) 錦繡花園： 30萬(wàn) m2，平均容積率 ，世界的錦繡花園 天鵝堡二期 3區(qū) ：多層 天鵝堡二期 2 區(qū) ： 11萬(wàn) m2 ，容積率 ，高層 產(chǎn)品同質(zhì) 檔次相當(dāng) “ 粘客” 田忌賽馬 集體博弈 深圳華僑城案例 深圳泰華案例 一般地產(chǎn)品牌經(jīng)營(yíng)路徑是“惠澤模式”，本項(xiàng)目在氣質(zhì)屬性上面臨一些沖突，需尋求四特天工品牌本身的可延續(xù)點(diǎn) 49 資料來(lái)源：世聯(lián)模型 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 新進(jìn)者 品牌 社會(huì)資源 自然資源 區(qū)域價(jià)值 ?人文是領(lǐng)導(dǎo)者品牌的特征 ——萬(wàn)科屬此例，其萬(wàn)科青山湖項(xiàng)目通過(guò)品牌牽引促成順利銷售； ?產(chǎn)品創(chuàng)新及高品質(zhì)打造是新進(jìn)入者的常用策略，本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型及概念上的創(chuàng)新性足以引領(lǐng)市場(chǎng)、但高品質(zhì)園林在初期難以展示到位； 我們選取“創(chuàng)新高品質(zhì)產(chǎn)品”作為本項(xiàng)目營(yíng)銷的基本點(diǎn)，作為四特天工品牌發(fā)展的可延續(xù)內(nèi)容