【正文】 :21:5123:21Mar2326Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 對象：豐泰現(xiàn)有業(yè)主 +新招募會員 目的：作為本項目及豐泰后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)（東莞 |東莞外）的客戶積累及維系手段 方式：媒體新聞 +豐泰現(xiàn)有項目地盤資源 59 營銷安排 營銷。 ?24小時聚集美食、美酒、美服、美飾、美歌、美女的“六美“休閑娛樂之城 。 區(qū)政府 10 價值聚焦 12 價值。樹立品牌 —— 通過何坊西路項目建立工法樣板和品牌標(biāo)桿，從而實現(xiàn)四特地產(chǎn)板塊的“五出”：出模式、出產(chǎn)品、出品牌、出團(tuán)隊、出效益。 房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起， 我們憑什么勝出？ 視角 視角 2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角 11 11 本區(qū)域 —— 城市價值第一順延地，南昌新都市中心 東湖：高尚 城市生活區(qū) 青山湖： 都市綠心 紅谷灘：城市 升級標(biāo)本 西湖：新城 青云譜？ 12 風(fēng)生水起的南昌房地產(chǎn)市場 關(guān)于南昌房地產(chǎn)市場的四個特點(diǎn) ：城區(qū)居住集聚效應(yīng)的影響力日見增大，價量齊升趨勢明顯，客戶的牽引能力明顯增強(qiáng)； 、集中爆發(fā)：各區(qū)域集中爆發(fā)， 2023年高新區(qū) 6盤齊發(fā)力，朝陽新城更是多達(dá)數(shù)十盤； ：投資者（以周邊縣市為主）來南昌投資房產(chǎn)的現(xiàn)象大幅增多，關(guān)注焦點(diǎn)主要集中在資源型、稀缺型、高成長型物業(yè)； ：從紅谷灘到紅角洲、朝陽新城無一不被政策引導(dǎo)。 ?時尚我創(chuàng)，潮流我享的青春時尚之城 。 周邊項目，特別是朝陽新城均有較大放量，建議本項目通過 “品質(zhì) 制勝 ” 、 “ 持續(xù)高品質(zhì) ” 成為片區(qū)的標(biāo)桿性項目。 2023年 3月 下午 11時 21分 :21March 26, 2023 1行動出成果，工作出財富。 23:21:5123:21:5123:21Sunday, March 26, 2023 1知人者智，自知者明。 23:21:5123:21:5123:213/26/2023 11:21:51 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 26日星期日 下午 11時 21分 51秒 23:21: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 積分計劃：天工會會員積分計劃是天工會為會員度身定制的一套積分獎勵制度，通常以半年或一年為積分實施期，會員可通過多種方式獲取積分，積分累積至相應(yīng)額度，即可按規(guī)則兌付豐盛的現(xiàn)金、實物、精神等多重獎勵。 ?時尚青年呼朋引伴，聚眾狂歡，戀人情侶情感交流的首選之地 。 9 青云譜意象：城市文化之源 /城市資源集成 身份象征 //精神地標(biāo) //東莞人的根 城市資源：百貨大樓、沃爾瑪、家樂福、麥德龍 …. 文化：區(qū)境內(nèi)徐孺子故里、朱橋梅村、八大山人紀(jì)念館、鐵柱萬壽宮等一批人文歷史景觀。 利潤實現(xiàn) —— 通過何坊西路項目建立工法樣板和品牌標(biāo)桿，從而實現(xiàn)四特地產(chǎn)板塊的“五出”：出模式、出產(chǎn)品、出品牌、出團(tuán)隊、出效益。量價齊升； 南昌住宅發(fā)展現(xiàn)狀 南昌城市進(jìn)一步外擴(kuò)，住宅市場也隨之東南西北散點(diǎn)發(fā)展。 項目解析 31 占位。 42 “創(chuàng)新高品質(zhì)產(chǎn)品”作為本項目營銷的基本點(diǎn)，高品質(zhì)項目熱銷，樹立價值、價格標(biāo)桿 61 07年 9月 11月 12月 08年春節(jié) 1批發(fā)售 開盤月銷售 200套，月均 60套； 實現(xiàn)整體銷售50% 春節(jié)前實現(xiàn)銷售 80% 1批均價￥ 5500 元 /㎡ 2批均價￥ 5800元 /平方米 推售節(jié)奏 項目 1期營銷期 9個月（ ） ?項目整體實收均價 9500元 /平米 以上； ?月均銷售速度 65套 /月 ； 2批發(fā)售 開盤當(dāng)周 100 套，月均 50套； 入市價格￥ 5300 元 /㎡ 62 大盤啟動原則： 世聯(lián)研究：大盤規(guī)律 “ 一期 =整體 ” “ 形象 產(chǎn)品 ” 立勢 是 關(guān)鍵，形象建立高度 63 63 天工御邸 新都市主張 ||城市新貴社區(qū) TEL： 07918888888 —— 創(chuàng)造都市時尚生活 南昌新貴 向南看！ 項目第 2批 T牌主題 5 立勢 1：全城強(qiáng)勢牽引 品牌導(dǎo)入期 起勢蓄客期 開盤強(qiáng)銷期 持銷期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 說 “天工” 說 “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 說 “ 社區(qū)生活 ” 說 “ 社區(qū) +產(chǎn)品賣點(diǎn) ” “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 64 本項目的昭示性一般，建議就將整體地塊的形象墻做出來，以形成大盤整體氣勢。 2023年 3月 26日星期日 11時 21分 51秒 23:21:5126 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 26, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :21:5123:21:51March 26, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 會員權(quán)益：您可以獲邀參與天工會組織的各項精彩會員活動、優(yōu)先參觀四特天工新項目、參與天工會不定期組織的各種團(tuán)購及消費(fèi)優(yōu)惠、獲得購房優(yōu)惠、了解最新時尚資訊、享有四特集團(tuán)旗下其他產(chǎn)品的相關(guān)價格優(yōu)惠和購買優(yōu)先權(quán)等權(quán)益 …… 。 標(biāo)準(zhǔn)： ?大都市的延伸 ； ?一種有意識的規(guī)劃和發(fā)展計劃； ?集郊野自然生態(tài)環(huán)境和現(xiàn)代城市文明于一身 ； ?為過份擁擠的市中心的人口提供較舒適的生活環(huán)境； 天工御邸 —— 新都市主義實踐者 —— 引領(lǐng)南昌 “ 都市居住 ” 潮流 ?充滿南昌文化特色的商業(yè)街區(qū) 。 ?項目目前周邊商業(yè)不發(fā)達(dá)，現(xiàn)有商業(yè)大多為私有產(chǎn)業(yè)店面，業(yè)態(tài)較為簡單，周邊配套相對缺乏，主要有銀行、醫(yī)院、酒店、小型超市等； ?公共交通較發(fā)達(dá)，主要有 203路、 601路等； ?項目周邊目前興建樓盤比較少，競爭相對較少，周邊居民大多為廠校職工住所，以及現(xiàn)有的三店村村民，消費(fèi)能力有限。 1 目標(biāo)： 利潤 綜合考慮政策、市場及拿地成本的前提，充分挖掘物業(yè)價值，保證項目一定利潤和資產(chǎn)抗通脹能力； 品牌 作為四特集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的首個項目，迅速增加市場認(rèn)知，實現(xiàn)“四特天工”品牌； 報告研究思路 2 2 第一部分：區(qū)域價值分析 城市發(fā)展模式視角 房地產(chǎn)發(fā)展視角 第三部分：項目本體 /競爭分析 第四部分：營銷相關(guān)安排 項目本體解析 客戶需求分析 從品牌角度確定營銷基調(diào) “品質(zhì) 速度 取勝 ” 型營銷鋪排 競爭對手分析 第二部分：項目形象判斷 基于區(qū)域價值的提煉 3 價值聚焦 11 價值。擁有自然資源的中高端產(chǎn)品、舊城改造帶來的中高端產(chǎn)品和城市功能外拓引發(fā)的新型人居需求、工業(yè)園區(qū)引發(fā)的置業(yè)需求構(gòu)成目前南昌市場的需求結(jié)構(gòu)；幵且由被勱郊區(qū)化逐步進(jìn)入主勱郊區(qū)化 市中心 朝陽洲 城南片區(qū) 青山湖 城東片區(qū) 紅角洲 新建 片區(qū) 依靠大專院校和科研單位發(fā)展技術(shù)密集型高附加值產(chǎn)業(yè) 城市經(jīng)濟(jì) 、 政治 、 文化 ， 商務(wù)中心 ， 舊城改造即將啟勱 高等教育 、 體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的 ， 集高等教育 /運(yùn)勱休閑 /居住等一體的城市科技新城 集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) 依托縣城現(xiàn)有基礎(chǔ) ， 大力發(fā)展商貿(mào)和文教 ,監(jiān)獄勞改工廠 全部遷出 ， 相對獨(dú)立綜合區(qū) 機(jī)械制造為主的工業(yè) 、 物流 、 倉儲 、 居住綜合區(qū) 外向型工業(yè) 、 文教科研和生活綜合區(qū) ， 建設(shè)用地面積 110平斱公里 ，人口 100萬 生態(tài)居住 、 旅游休閑為主的城市高端人群聚集地 以居住為主的城市生活新區(qū) ， 片區(qū)內(nèi)有昌北經(jīng)濟(jì)適用房 象湖 新城 集居住 、 文化娛樂 、 旅游休閑為一體的城市新區(qū) ， “ 新四城 ” 規(guī)劃 ，南昌市規(guī)劃起點(diǎn)最高的住宅典范 大型居住區(qū) ， 疏散舊城人口功能 ， 被勱郊區(qū)化承接地 青山湖 市場特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：城市配套、青山湖 ?規(guī)劃：旅游休閑場所、高檔住宅區(qū) ?配套 /交通：商業(yè)配套較少，其他配套尚可 ?聚焦了知名開發(fā)商，開發(fā)水平不整齊。 作為南昌南大門的 “ 門戶 ” 項目，我們?nèi)绾未_定自己的市場位置 ？ 朝陽新城 象湖新城 位臵解析： 、象湖新城以北：南昌老城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平風(fēng)向標(biāo)； 、井岡山大道匯集之處，從南進(jìn)入南昌城區(qū)的第一站，代表城市形象； 基本指標(biāo)： ?總建筑面積： ； ?住宅建筑面積： 11萬平米； ?商業(yè)、辦公面積： ?容積率： 大盤的意義： ?大盤容易建立氣勢； ?可以自行解決配套問題； ?利于社區(qū)感的營造； ?容易形成對客戶的引領(lǐng)與影響； 指標(biāo)解析： 中低密度大盤 住宅樓 沿街兩層商鋪 物管與社區(qū)用房 集中四層商業(yè) 商務(wù)樓 （兩層商業(yè)） 底層配套托兒所 31 規(guī)劃解析： 大尺度、高品質(zhì)園林將成為本項目的亮點(diǎn) ?中心園林與各組團(tuán)內(nèi)部的小園林以臺階、水景以及帶有旋梯的特色構(gòu)筑物有機(jī)結(jié)合，最大化構(gòu)筑動感景觀 ?東側(cè)以自然樹木為軟景區(qū)，屏蔽不良景觀； ?西側(cè)綠化長廊有效遮擋廣深高速的污染； ?運(yùn)動休閑公園，彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)運(yùn)動空間的不足，與小區(qū)周邊的商鋪一起形成了小區(qū)的外圍景觀； 90平方以下 90120平方以下 140平方以上純首層 米架空 120140平方以下首層局部架空 140平方以上純首層 90120平方以下首層局部架空 120140平方以下首層局部架空 90120平方以下 戶型解析： 滿足各種居家需求面積段 大面積單位有利于拔高項目形象 住宅總戶數(shù)