【正文】 —— 在小區(qū)圍墻上設(shè)置主動紅外對射式探測器，保證小區(qū)內(nèi)居民的生活安全。 VIP豪華商業(yè)會所 ? 結(jié)合項目打造高端產(chǎn)品而建成 VIP豪華商業(yè)會所 ? 擁有高標準休閑娛樂室、閱讀室、西餐、咖啡吧等尊貴設(shè)施，使業(yè)主足不出戶就可以享受高規(guī)格、高質(zhì)量服務。 ? 360度轉(zhuǎn)角景觀陽臺，讓項目的現(xiàn)代風格更為貼近。 ? 市場偏好 90100平米左右面積的戶型，市場均價大概在 4300元 /平米左右。 本提案就項目的硬件配套和軟件服務、營銷定位及推廣進程提出了自己的觀點。本提案中難免有遺漏不周之處，恭請領(lǐng)導和專家批評指正。 ? 市場樓盤定位同質(zhì)化嚴重，沒有形成良好的差異化。 仁恒國際 ? 獨特的北歐風格建筑，在區(qū)域內(nèi)形成地標性群落 紅色頂層裝飾，讓人聯(lián)想到北歐童話，在高樓聳立的城市中，絕對是標新立異的 黃色線條，外飄窗臺，360度轉(zhuǎn)角綠色玻璃窗”，將外觀效果完全表現(xiàn)出來 龍城 .明珠 通過三個不同風格建筑效果圖比較： 1. 龍城 .明珠建筑風格特征不足，沒有形成本項目自己獨有的建筑風格。 ? 同時，會所也可對外進行營業(yè)，從而保證物業(yè)的經(jīng)營性。 —— 對小區(qū)的車輛出入口進行監(jiān)視與控制，小區(qū)住戶與物業(yè)管理人員及保安人員配備不同級別的 IC智能卡，出入小區(qū)進行身份鑒別、確認及出入信息登記。 —— 公布重要通知及溫馨提示，社區(qū)居住更人性化。保安、清潔工亦不用擔心他們會隨便進來。 龍城 .明珠定位及整合推廣策略 —— 以產(chǎn)品和服務成就龍城 .明珠在天水的歷史地位 ? 打造不可超越的龍城 .明珠 ? 所有推廣策劃必須為銷售服務。 ? 作為高關(guān)注度的高端住宅，產(chǎn)品所帶來的尊重感、地位感、身份認同感已經(jīng)遠遠超過了對產(chǎn)品本身的關(guān)注程度。 一、定價方法 目前市場上最常見的定價方法包括：可比樓盤量化定價法（即市場定價法）、成本量化定價法（即成本定價法）、消費心理預期定價法。設(shè)定評估對象房地產(chǎn)以 100 為基數(shù)，從評估對象類似供求區(qū)域同類房地產(chǎn)的銷售情況來分析，本次評估所選取的可比交 易實例均是在公開市場，正常交易環(huán)境之下進行交易的，則各實例修正指數(shù)為： 實例 A： 100 實例 B： 100 實例 C： 100 比較條件因素說明 評估對象 實例 A 實例 B 實例 C 比較因素 內(nèi)容 / / / / 濱河路 濱河路 步行街 步行街 出讓 出讓 出讓 出讓 商住 商住 商住 商住 二 二 二 二 / 2023 2023 2023 / 正常 正常 正常 / 3120 3410 3240 交通條件 較好 好 好 好 商業(yè)服務繁華度 較好 好 好 好 距離區(qū)域商業(yè)中心 800M 200M 200M 200M 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 完善 完善 完善 完善 環(huán)境質(zhì)量情況 好 較好 較好 較好 交通便捷度 較好 好 好 好 公共設(shè)施完備度 較好 較好 較好 較好 生活配套設(shè)施 較齊全 齊全 齊全 齊全 地質(zhì)、地勢 較好 較好 較好 較好 土地形狀 較規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 土地使用年限 / 相近 相近 相近 建筑質(zhì)量 良好 良好 良好 良好 臨街狀況 臨街 臨街 臨街 臨街 規(guī)劃容積率 / 相近 相近 相近 裝修設(shè)備 普通裝修 普通裝修 普通裝修 普通裝修 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 框架 框架 樓層 / 8層 26層 21層 完好程度 完好房 完好房 完好放 完好放 空間布局 合理 合理 合理 合理 朝向 南 /北 南 /北 南 /北 南 /北 交易情況 交易價格 房 地 產(chǎn) 綜 合 狀 況 修 正 評估對象與實例 坐落 土地取得方式 土地級別 土地用途 交易時間 根據(jù)表一、表二房地產(chǎn)綜合狀況因素條件說明及因素修正測算表，設(shè)定評估對象房地產(chǎn)以 100為基數(shù)，最后將所選取的可比實例相應條件與評估對象相比較，確定比較因素指數(shù)及修正系數(shù)。理解值定價法的基本指導思想是認為決定商品價格的關(guān)鍵因素是消費者對商品價值的認識水平，而非賣方的成本。 “唯一性與城市中央”，實現(xiàn)了極少數(shù)人的生活理想 “唯一性與城市中央”，構(gòu)筑了龍城 .明珠不可比擬性的價值體系 為產(chǎn)品賦予一種身份的符號 為產(chǎn)品罩上一個地位的光環(huán) 為產(chǎn)品冠加一種精神的寄托 但 僅僅有產(chǎn)品屬性是遠遠不夠的 僅僅販賣有形的價值是不明智的 在此基礎(chǔ)上，我們還需對目標客群的生活方式進行探究！ 于高端產(chǎn)品而言，購買動機就是對一種生活方式的追求。 高端產(chǎn)品很少因此其本身的功能、價值而被消費者購買。 基于上層生活的精神解讀！ 所以只有地段、湖景是不夠的，重要的是構(gòu)建一種生活方式 一個高品質(zhì)樓盤能長期吸引大眾的是： 高品質(zhì)和與眾不同的生活方式。 SLOGAN： 觀山御水 名仕特區(qū) —— 成為我們最恰當?shù)谋磉_ ? 營銷推廣 形象必須要為項目解決三個問題 ◎首先是方向 策略的大方向一定要正確，項目定性要精準，未來的推廣都要堅持。 盛裝亮劍 ◎推廣原則：市場領(lǐng)導者應該有話語權(quán) 項目對市場的影響力和領(lǐng)導姿態(tài) 項目驚起波瀾的勇氣和實力 ◎基本觀點 市場競爭的實質(zhì)，在于差異化的物業(yè)核心價值。 ?絕對的差異化寬度 要區(qū)隔周邊競爭對手 就必須樹立絕對的差異化寬度。 公關(guān)活動是貫徹整個項目推廣計劃、提升龍城 .明珠片區(qū)品牌、把龍城 .明珠上升至全市關(guān)注的重要手段，因此活動本身、新聞性及后續(xù)影響（影響的深度）。 轟動性活動 活動 高端住宅地產(chǎn)專家座談會 —— 請知名專家談城市高端住宅及上流居所等相關(guān)主題 邀請知名專家知名人士談高端住宅生活構(gòu)想等。 主要目的在于提升龍城 .明珠品牌形象，把高端住宅與自然環(huán)境和諧共舞的理念等與產(chǎn)品相關(guān)的內(nèi)涵挖掘出來，讓項目自身的能量得以最大釋放。增強本案在消費者心目中的認同感，以期帶動銷售。 尋找意見領(lǐng)袖“知名人士”： 現(xiàn)場樣板房，可先請知名人士來現(xiàn)場觀看，從他們的口中傳播項目， 并通過記者對現(xiàn)場活動及專家評論進行報導，在市場上形成廣泛深遠影響并形成 積極口碑，讓目標客戶積極趕來參觀，親自體驗。 熱帶空中雨林會所 — 商會活動及交流平臺 ? 充分利用 VIP會所，將其不只打造成天水高端休閑娛樂會所，還可與天水市（如：浙商會、晉商會等）聯(lián)合，將會所即是業(yè)主私人會所，又可對外經(jīng)營、還可作為商會活動及交流平臺。 結(jié)合銷售，將銷售部與會所聯(lián)動起來，讓客戶在感受項目 的同時也能體驗到會所的尊貴感，形成強烈的歸屬感 體驗式銷售 主題性活動 已購客戶的生日聚會或名流聚會活動 ◇ 現(xiàn)代好生活 名酒品酒會 名酒品酒會，品酒已被越來越多的高收入人群譽為高雅的活動。 銷售淡季營銷建議 冬季不寂寞，深耕經(jīng)營積累客源！ 讓銷售更自然，銷售人員可以更親近客戶。 其他常規(guī)而又必用的媒介手段 戶外廣告計劃 —— 推廣媒體的重中之重 戶外路牌已成為房地產(chǎn)項目推廣的最重要媒體，也是我們的首選媒體， 戶外廣告需要與品牌、項目推廣緊密配合，常換常新，給客戶以不斷的信心支持與熱銷感。 一、主選方案 1 打造成天水市首個金融廣場 ? 通過對項目商業(yè)規(guī)劃的分析，我們可以看出，項目的商業(yè)面積約 ㎡ ，分布在裙樓 1— 3層，整體商業(yè)體量不是很大，一般在區(qū)域內(nèi)一層的商業(yè)去化難度不高，但是 2層以上的商業(yè)銷售就有所難度了。因此，也可以考慮本項目商業(yè)部分作為專業(yè)類綜合經(jīng)營場所來定位。 , March 23, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :39:20