【正文】 —— 在小區(qū)圍墻上設(shè)置主動(dòng)紅外對(duì)射式探測(cè)器，保證小區(qū)內(nèi)居民的生活安全。 VIP豪華商業(yè)會(huì)所 ? 結(jié)合項(xiàng)目打造高端產(chǎn)品而建成 VIP豪華商業(yè)會(huì)所 ? 擁有高標(biāo)準(zhǔn)休閑娛樂室、閱讀室、西餐、咖啡吧等尊貴設(shè)施，使業(yè)主足不出戶就可以享受高規(guī)格、高質(zhì)量服務(wù)。 ? 360度轉(zhuǎn)角景觀陽臺(tái)，讓項(xiàng)目的現(xiàn)代風(fēng)格更為貼近。 ? 市場偏好 90100平米左右面積的戶型，市場均價(jià)大概在 4300元 /平米左右。 本提案就項(xiàng)目的硬件配套和軟件服務(wù)、營銷定位及推廣進(jìn)程提出了自己的觀點(diǎn)。本提案中難免有遺漏不周之處，恭請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和專家批評(píng)指正。 ? 市場樓盤定位同質(zhì)化嚴(yán)重，沒有形成良好的差異化。 仁恒國際 ? 獨(dú)特的北歐風(fēng)格建筑，在區(qū)域內(nèi)形成地標(biāo)性群落 紅色頂層裝飾，讓人聯(lián)想到北歐童話，在高樓聳立的城市中，絕對(duì)是標(biāo)新立異的 黃色線條，外飄窗臺(tái)，360度轉(zhuǎn)角綠色玻璃窗”，將外觀效果完全表現(xiàn)出來 龍城 .明珠 通過三個(gè)不同風(fēng)格建筑效果圖比較： 1. 龍城 .明珠建筑風(fēng)格特征不足，沒有形成本項(xiàng)目自己獨(dú)有的建筑風(fēng)格。 ? 同時(shí)，會(huì)所也可對(duì)外進(jìn)行營業(yè)，從而保證物業(yè)的經(jīng)營性。 —— 對(duì)小區(qū)的車輛出入口進(jìn)行監(jiān)視與控制，小區(qū)住戶與物業(yè)管理人員及保安人員配備不同級(jí)別的 IC智能卡，出入小區(qū)進(jìn)行身份鑒別、確認(rèn)及出入信息登記。 —— 公布重要通知及溫馨提示，社區(qū)居住更人性化。保安、清潔工亦不用擔(dān)心他們會(huì)隨便進(jìn)來。 龍城 .明珠定位及整合推廣策略 —— 以產(chǎn)品和服務(wù)成就龍城 .明珠在天水的歷史地位 ? 打造不可超越的龍城 .明珠 ? 所有推廣策劃必須為銷售服務(wù)。 ? 作為高關(guān)注度的高端住宅，產(chǎn)品所帶來的尊重感、地位感、身份認(rèn)同感已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了對(duì)產(chǎn)品本身的關(guān)注程度。 一、定價(jià)方法 目前市場上最常見的定價(jià)方法包括：可比樓盤量化定價(jià)法（即市場定價(jià)法）、成本量化定價(jià)法（即成本定價(jià)法）、消費(fèi)心理預(yù)期定價(jià)法。設(shè)定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)以 100 為基數(shù)，從評(píng)估對(duì)象類似供求區(qū)域同類房地產(chǎn)的銷售情況來分析，本次評(píng)估所選取的可比交 易實(shí)例均是在公開市場，正常交易環(huán)境之下進(jìn)行交易的，則各實(shí)例修正指數(shù)為： 實(shí)例 A： 100 實(shí)例 B： 100 實(shí)例 C： 100 比較條件因素說明 評(píng)估對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 比較因素 內(nèi)容 / / / / 濱河路 濱河路 步行街 步行街 出讓 出讓 出讓 出讓 商住 商住 商住 商住 二 二 二 二 / 2023 2023 2023 / 正常 正常 正常 / 3120 3410 3240 交通條件 較好 好 好 好 商業(yè)服務(wù)繁華度 較好 好 好 好 距離區(qū)域商業(yè)中心 800M 200M 200M 200M 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 完善 完善 完善 完善 環(huán)境質(zhì)量情況 好 較好 較好 較好 交通便捷度 較好 好 好 好 公共設(shè)施完備度 較好 較好 較好 較好 生活配套設(shè)施 較齊全 齊全 齊全 齊全 地質(zhì)、地勢(shì) 較好 較好 較好 較好 土地形狀 較規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 土地使用年限 / 相近 相近 相近 建筑質(zhì)量 良好 良好 良好 良好 臨街狀況 臨街 臨街 臨街 臨街 規(guī)劃容積率 / 相近 相近 相近 裝修設(shè)備 普通裝修 普通裝修 普通裝修 普通裝修 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 框架 框架 樓層 / 8層 26層 21層 完好程度 完好房 完好房 完好放 完好放 空間布局 合理 合理 合理 合理 朝向 南 /北 南 /北 南 /北 南 /北 交易情況 交易價(jià)格 房 地 產(chǎn) 綜 合 狀 況 修 正 評(píng)估對(duì)象與實(shí)例 坐落 土地取得方式 土地級(jí)別 土地用途 交易時(shí)間 根據(jù)表一、表二房地產(chǎn)綜合狀況因素條件說明及因素修正測(cè)算表，設(shè)定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)以 100為基數(shù)，最后將所選取的可比實(shí)例相應(yīng)條件與評(píng)估對(duì)象相比較，確定比較因素指數(shù)及修正系數(shù)。理解值定價(jià)法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平，而非賣方的成本。 “唯一性與城市中央”，實(shí)現(xiàn)了極少數(shù)人的生活理想 “唯一性與城市中央”，構(gòu)筑了龍城 .明珠不可比擬性的價(jià)值體系 為產(chǎn)品賦予一種身份的符號(hào) 為產(chǎn)品罩上一個(gè)地位的光環(huán) 為產(chǎn)品冠加一種精神的寄托 但 僅僅有產(chǎn)品屬性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的 僅僅販賣有形的價(jià)值是不明智的 在此基礎(chǔ)上，我們還需對(duì)目標(biāo)客群的生活方式進(jìn)行探究！ 于高端產(chǎn)品而言，購買動(dòng)機(jī)就是對(duì)一種生活方式的追求。 高端產(chǎn)品很少因此其本身的功能、價(jià)值而被消費(fèi)者購買。 基于上層生活的精神解讀！ 所以只有地段、湖景是不夠的，重要的是構(gòu)建一種生活方式 一個(gè)高品質(zhì)樓盤能長期吸引大眾的是： 高品質(zhì)和與眾不同的生活方式。 SLOGAN： 觀山御水 名仕特區(qū) —— 成為我們最恰當(dāng)?shù)谋磉_(dá) ? 營銷推廣 形象必須要為項(xiàng)目解決三個(gè)問題 ◎首先是方向 策略的大方向一定要正確，項(xiàng)目定性要精準(zhǔn)，未來的推廣都要堅(jiān)持。 盛裝亮劍 ◎推廣原則：市場領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該有話語權(quán) 項(xiàng)目對(duì)市場的影響力和領(lǐng)導(dǎo)姿態(tài) 項(xiàng)目驚起波瀾的勇氣和實(shí)力 ◎基本觀點(diǎn) 市場競爭的實(shí)質(zhì)，在于差異化的物業(yè)核心價(jià)值。 ?絕對(duì)的差異化寬度 要區(qū)隔周邊競爭對(duì)手 就必須樹立絕對(duì)的差異化寬度。 公關(guān)活動(dòng)是貫徹整個(gè)項(xiàng)目推廣計(jì)劃、提升龍城 .明珠片區(qū)品牌、把龍城 .明珠上升至全市關(guān)注的重要手段，因此活動(dòng)本身、新聞性及后續(xù)影響（影響的深度）。 轟動(dòng)性活動(dòng) 活動(dòng) 高端住宅地產(chǎn)專家座談會(huì) —— 請(qǐng)知名專家談城市高端住宅及上流居所等相關(guān)主題 邀請(qǐng)知名專家知名人士談高端住宅生活構(gòu)想等。 主要目的在于提升龍城 .明珠品牌形象，把高端住宅與自然環(huán)境和諧共舞的理念等與產(chǎn)品相關(guān)的內(nèi)涵挖掘出來，讓項(xiàng)目自身的能量得以最大釋放。增強(qiáng)本案在消費(fèi)者心目中的認(rèn)同感，以期帶動(dòng)銷售。 尋找意見領(lǐng)袖“知名人士”： 現(xiàn)場樣板房，可先請(qǐng)知名人士來現(xiàn)場觀看，從他們的口中傳播項(xiàng)目， 并通過記者對(duì)現(xiàn)場活動(dòng)及專家評(píng)論進(jìn)行報(bào)導(dǎo)，在市場上形成廣泛深遠(yuǎn)影響并形成 積極口碑，讓目標(biāo)客戶積極趕來參觀，親自體驗(yàn)。 熱帶空中雨林會(huì)所 — 商會(huì)活動(dòng)及交流平臺(tái) ? 充分利用 VIP會(huì)所，將其不只打造成天水高端休閑娛樂會(huì)所，還可與天水市（如：浙商會(huì)、晉商會(huì)等）聯(lián)合，將會(huì)所即是業(yè)主私人會(huì)所，又可對(duì)外經(jīng)營、還可作為商會(huì)活動(dòng)及交流平臺(tái)。 結(jié)合銷售，將銷售部與會(huì)所聯(lián)動(dòng)起來，讓客戶在感受項(xiàng)目 的同時(shí)也能體驗(yàn)到會(huì)所的尊貴感，形成強(qiáng)烈的歸屬感 體驗(yàn)式銷售 主題性活動(dòng) 已購客戶的生日聚會(huì)或名流聚會(huì)活動(dòng) ◇ 現(xiàn)代好生活 名酒品酒會(huì) 名酒品酒會(huì)，品酒已被越來越多的高收入人群譽(yù)為高雅的活動(dòng)。 銷售淡季營銷建議 冬季不寂寞，深耕經(jīng)營積累客源！ 讓銷售更自然，銷售人員可以更親近客戶。 其他常規(guī)而又必用的媒介手段 戶外廣告計(jì)劃 —— 推廣媒體的重中之重 戶外路牌已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣的最重要媒體，也是我們的首選媒體， 戶外廣告需要與品牌、項(xiàng)目推廣緊密配合，常換常新，給客戶以不斷的信心支持與熱銷感。 一、主選方案 1 打造成天水市首個(gè)金融廣場 ? 通過對(duì)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的分析，我們可以看出，項(xiàng)目的商業(yè)面積約 ㎡ ，分布在裙樓 1— 3層，整體商業(yè)體量不是很大，一般在區(qū)域內(nèi)一層的商業(yè)去化難度不高，但是 2層以上的商業(yè)銷售就有所難度了。因此，也可以考慮本項(xiàng)目商業(yè)部分作為專業(yè)類綜合經(jīng)營場所來定位。 , March 23, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :39:20