【正文】 等優(yōu)惠政策；發(fā)揮半坡遺址和紡織城地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的品牌優(yōu)勢(shì)，建設(shè)陶藝商業(yè)一條街；同時(shí)，完善商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂(lè)等配套建設(shè)。 項(xiàng)目與一號(hào)線(xiàn)紡織城站 距離 1500米； ?六號(hào)線(xiàn)東起紡織城車(chē)站，終點(diǎn)為長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園站 。 “ 軌道交通”是助推紡織城片區(qū)從傳統(tǒng)近郊區(qū)走向城市化進(jìn)程的主要因素之一； 區(qū)域交通 紡織 城區(qū)域生活配套較為齊全 ，但隨著紡織城經(jīng)濟(jì)的衰落 ，配套標(biāo)準(zhǔn)較低，片區(qū)缺乏中高端生活配套； ?教育資源豐富，東城第一中學(xué)、小學(xué)由原來(lái)三場(chǎng)四場(chǎng)子弟學(xué)校改建而來(lái)，現(xiàn)由灞橋區(qū)政府統(tǒng)一管理，是灞橋區(qū)教育資源最好的學(xué)校。 ?就紡織城東南部白鹿原上，江村垃圾處理廠(chǎng)距城區(qū) ，常年散發(fā)惡臭，導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量差 區(qū)域弊端 紡織城片區(qū)治安相對(duì)較為混亂及江村垃圾處理廠(chǎng)散發(fā)的惡臭氣味對(duì)區(qū)域宜居環(huán)境有一定的影響； 垃圾場(chǎng)圖片，及周邊環(huán)境惡劣的照片 ? 項(xiàng)目位于紡織城原國(guó)棉六廠(chǎng)，坊西街與紡八路交匯處西北角。 規(guī)劃條件： 項(xiàng)目占地： 總建筑面積： ㎡ 用地性質(zhì)：居住 容積率： 車(chē)位配比： /100㎡ 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目屬于區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目，中等規(guī)模，但項(xiàng)目周邊區(qū)域較為陳舊，有待改善； 1 14 15 16 17 2 3 4 18 5 6 7 8 9 10 11 12 13 項(xiàng)目 共 18棟住宅樓，整體采用陣列式圍合布局，均為南北朝向，以 2梯 4戶(hù)點(diǎn)板式高層為主。 項(xiàng)目 可售房源 2243套，面積區(qū)間 46— 125㎡ 。 中鐵臵業(yè)，依托中國(guó)中鐵世界 “雙 500強(qiáng) ”雄厚實(shí)力，盤(pán)踞國(guó)內(nèi)一流房地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商地位 開(kāi)發(fā)商背景 基礎(chǔ)指標(biāo) 配套資源 占地 90畝， 19萬(wàn)㎡建筑面積，中低密度型物業(yè) 盡 享城東生活資源 ，老城區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全 項(xiàng)目周邊道路通達(dá)性強(qiáng)，與市中心聯(lián)系便捷 ，緊鄰地鐵 6號(hào) 線(xiàn)， 1號(hào)線(xiàn)即將 全面貫通 區(qū)域交通 紡織城綜合改造商貿(mào)核心區(qū) 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目本體關(guān)鍵詞 —— 大品牌開(kāi)發(fā)商 ，中低 密度，高品 質(zhì)，紡織城改造核心區(qū)， 生活 資源齊全。 住建部：下半年樓市調(diào)控力度不放松 ： 針對(duì)近期媒體關(guān)于一些城市以“穩(wěn)增長(zhǎng)”為名擬放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的報(bào)道，住建部新聞發(fā)言人 5日強(qiáng)調(diào)，將會(huì)同有關(guān)部門(mén)繼續(xù)密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，對(duì)于地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。同時(shí)，增加普通商品住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前的調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)造成了很大的影響，二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可能不容樂(lè)觀。 ?房產(chǎn)發(fā)展經(jīng)營(yíng)精細(xì)化 乃大勢(shì)所趨 ?大浪淘沙下 西安樓市回歸產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，調(diào)控下的市場(chǎng)環(huán)境其實(shí)是一個(gè)深耕自我的機(jī)會(huì)，更是一個(gè)尋求突圍、脫穎而出的良機(jī)。從今日成交數(shù)據(jù)來(lái)看，熱銷(xiāo)樓盤(pán)基本都屬于性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目。適婚年齡，此區(qū)域客戶(hù)長(zhǎng)期生活在紡織城習(xí)慣于低成本的紡織城生活，雖在都市奮斗卻仍渴望嫻靜安逸的生活。 紡織城居民向來(lái)對(duì)區(qū)域有“生活”的情節(jié)，購(gòu)買(mǎi)區(qū)域住宅的客戶(hù)，對(duì)區(qū)域未來(lái)發(fā)展有一定的信心； 客戶(hù)契合度 客戶(hù)定位 邊緣客戶(hù) 紡織城片區(qū) 客戶(hù) 來(lái)源 ：紡織廠(chǎng)職工，紡織廠(chǎng)職工二代，紡織城教師、醫(yī)生、行政單位管理層，區(qū)域做生意的人，周邊村莊村民； 敏感點(diǎn) ：價(jià)格 、 居住舒適 度 周邊大型國(guó)企 客戶(hù) 來(lái)源 ：航天系統(tǒng)等國(guó)企職工，大唐電力等企業(yè)職工 為主 敏感點(diǎn)： 居住品質(zhì)、居住舒適度、安全性、品位感、健康生態(tài) 核心客戶(hù) 咸寧及長(zhǎng)樂(lè)路 客戶(hù) 來(lái)源： 看中區(qū)域升值潛力 的長(zhǎng)樂(lè)路及咸寧路的客戶(hù) ； 敏感點(diǎn) ： 區(qū)位、地鐵、交通便利、高性?xún)r(jià)比、規(guī)模開(kāi)發(fā) ； 重要客戶(hù) 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)以紡織城職工及周邊大型國(guó)企職工為主體，同時(shí)將咸寧路及長(zhǎng)樂(lè)路做為拓展的核心； 努力工作，享受生活、生活城市化、思想國(guó)際化 “ 努力工作，享受生活” —— ，在中國(guó)尤其 是西安人 已得到大部分人的認(rèn)同。 ?根據(jù)項(xiàng)目首批次開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ，競(jìng)品項(xiàng)目運(yùn)作已然成熟，無(wú)論是客戶(hù)積累還是知名度都已經(jīng)成熟，后續(xù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是較為強(qiáng)烈。 2 3 4 5 6 價(jià)值排序 ： 4＞ 3＞ 5＞ 2 ＞ 6＞ 1 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計(jì) 推售樓棟 1 、 3 開(kāi)盤(pán) 6 4 5 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售套數(shù) 320 100 100 100 60 680 認(rèn)購(gòu)面積 28800 0 9000 9000 0 9000 5400 61200 【 基于項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)目標(biāo)下的面臨的問(wèn)題 】 ?蓄客 期前面臨 春節(jié)大假的斷檔 影響，蓄客放在春節(jié)過(guò)完開(kāi)始，時(shí)間緊迫。 ?項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榧徔棾俏磥?lái)規(guī)劃宜居新城，區(qū)域?yàn)楦呱衅瑓^(qū)。 ?紡織廠(chǎng)原住民的“生活”情節(jié)，為項(xiàng)目增加大量潛在客群。 四大啟示提煉出本案營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 綱領(lǐng)思路 專(zhuān)屬特權(quán)性 項(xiàng)目啟示 打造新的價(jià)值體系高度，改變游戲規(guī)則 價(jià)值體系 營(yíng)銷(xiāo)策略要點(diǎn) 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略綱領(lǐng) 中鐵速度 快打快銷(xiāo) [問(wèn)題的 解決 ] ? 中鐵， 打造青年居住社區(qū)，并引領(lǐng)板塊價(jià)值， 在紡織城也 是首個(gè)推出青年主題社區(qū)的品牌開(kāi)發(fā)商。 ” 品牌價(jià)值大于產(chǎn)品價(jià)值 專(zhuān)屬價(jià)值大于區(qū)域價(jià)值 關(guān)于訴求方向 —— ?中鐵地產(chǎn)的品牌價(jià)值，高新繽紛南郡的成功案例，帶來(lái)的 居住的品質(zhì)保證 ，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比產(chǎn)品來(lái)的更有號(hào)召力； ?對(duì)于區(qū)域已運(yùn)作成熟的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品已經(jīng)不是其購(gòu)房最重要的因素。 時(shí)代變 生活變 40萬(wàn) 50萬(wàn) 60萬(wàn) 70萬(wàn) 80萬(wàn) 90萬(wàn) 高科 〃 綠水新城 預(yù)計(jì) 4268萬(wàn) 【 清水 】 東城新一家 林和春天 御錦城 本案 預(yù)計(jì) 3856萬(wàn) ， 實(shí)現(xiàn) 70平米兩房、 90平米三房 生活 預(yù)計(jì) 4165萬(wàn) 【 清水 】 預(yù)計(jì) 4363萬(wàn) 【 清水 】 預(yù)計(jì) 4562萬(wàn) 【 清水 】 [合理、富競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)值體系 — 總價(jià)控制 ] 競(jìng)品項(xiàng)目 兩房總價(jià)在 42萬(wàn)以上，三房在 62萬(wàn)以上，本項(xiàng)目建議首批推出主力戶(hù)型兩房面積 70平米左右，三房面積 90平米左右，強(qiáng)化低總價(jià)低門(mén)檻的 優(yōu)勢(shì)； 營(yíng)銷(xiāo)上強(qiáng)勢(shì)突出青年專(zhuān)屬社區(qū)個(gè)性 2 從產(chǎn)品到營(yíng)銷(xiāo)推廣打造區(qū)域首個(gè)青年專(zhuān)屬社區(qū) 產(chǎn)品與青年人相匹配，營(yíng)銷(xiāo)推廣上與之相對(duì)位 [青年專(zhuān)屬社區(qū) ] 什么是青年專(zhuān)屬社區(qū)： 誰(shuí)說(shuō)高端社區(qū)才講究客戶(hù)的純粹 青年社區(qū)也追求一個(gè)專(zhuān)屬的氛圍 在這里，都是經(jīng)歷一個(gè)時(shí)代、有著共同經(jīng)歷的 80后 我們 的業(yè)主群比哪里都活躍 我們的論壇里討論著同樣調(diào)性的家居裝修 方案 打動(dòng)青年人的 口號(hào) 找到青年人的 渠道 共鳴青年人的 展示 吸引青年人的 活動(dòng) 取悅青年人的 服務(wù) 打動(dòng)青年人的 口號(hào)個(gè)性 自我 跳躍 張揚(yáng) 中鐵 打動(dòng)青年人的 口號(hào) 找到青年人的 渠道 共鳴青年人的 展示 吸引青年人的 活動(dòng) 取悅青年人的 服務(wù) 打動(dòng)青年人的 口號(hào)賣(mài)場(chǎng)藝術(shù)性打造 非常規(guī)的賣(mài)場(chǎng)空間 —— 拒絕功利的藝術(shù)展廳 場(chǎng)地營(yíng)造 —— 時(shí)尚藝術(shù)感的銷(xiāo)售中心 。 ?雪松林塑膠跑道，兩邊放臵體育器材及休息排椅 ?兒童沙場(chǎng) ?籃球場(chǎng)：?jiǎn)位@架 ?羽毛球場(chǎng) ?網(wǎng)球場(chǎng) 雕塑風(fēng)格的指示牌和活動(dòng)藝術(shù)雕塑群，導(dǎo)示的同時(shí)作為公共藝術(shù)品 ，充分銜接藝術(shù)區(qū)氛圍，成為 項(xiàng)目形象的代表。 ?主導(dǎo)溢價(jià)比例 ： 項(xiàng)目的 唯一性?xún)r(jià)值是一種無(wú)形資產(chǎn)，這種無(wú)形的產(chǎn)品價(jià)值以?xún)r(jià)格 來(lái)體現(xiàn) ，按主導(dǎo)溢價(jià)法則比例 13%的規(guī)律，本項(xiàng)目主導(dǎo)溢價(jià)比例設(shè)定為 2%。 II. 定期覆蓋：配合集中推售策略，在重要節(jié)點(diǎn)時(shí)進(jìn)行全面的覆蓋，可節(jié)約人力物力并配合節(jié)點(diǎn)提升效果。 ? 已成交的企業(yè)主或管理層，以客帶客的形式深入客戶(hù)群體?？系禄鼍邞{證的上限為 1000張。繽紛新城 放 信用卡 招商銀行 地產(chǎn)中鐵品牌開(kāi)發(fā)商聯(lián)手招商銀行，客戶(hù)感恩回饋大行動(dòng)。 13:47:4013:47:4013:472/4/2023 1:47:40 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023年 2月 4日星期六 下午 1時(shí) 47分 40秒 13:47: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 1時(shí) 47分 40秒 下午 1時(shí) 47分 13:47: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 13:47:4013:47:4013:47Saturday, February 4, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 下午 1時(shí) 47分 :47February 4, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 13:47:4013:47:4013:472/4/2023 1:47:40 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :47:4013:47:40February 4, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 1時(shí) 47分 40秒 下午 1時(shí) 47分 13:47: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專(zhuān)家告訴 。 2023年 2月 下午 1時(shí) 47分 :47February 4, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 13:47:4013:47:4013:47Saturday, February 4, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 1時(shí) 47分 40秒 下午 1時(shí) 47分 13:47: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 4日星期六 下午 1時(shí) 47分 40秒 13:47: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 13:47:4013:47:4013:472/4/2023 1:47:40 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 下午 1時(shí) 47分 :47February 4, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 13:47:4013:47:4013:47Saturday, February 4, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 跟著中鐵向東走 ，有房有車(chē) 有幸福！來(lái)中鐵 〃 繽紛新城“ high”出青年特權(quán) 渠道選擇 ： 5月 15日?qǐng)?bào) 媒投放，站臺(tái)配合，前期圈層客戶(hù)短信發(fā)送 推廣訴求第二階段 放 收 爆 區(qū)域滲透，行銷(xiāo)先行 圈層整合營(yíng)銷(xiāo)，病毒滲透 分階段 的推廣訴求 事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 上市會(huì) 開(kāi)盤(pán) 中鐵 〃 青年 特權(quán)第三波： 專(zhuān)屬服務(wù)體系的集中釋放！ 更有機(jī)會(huì)免費(fèi)獲 贈(zèng)中鐵 〃 繽紛新城房款減免！ 這 就是特權(quán) ！ ?產(chǎn)品信息集中釋放，釋放總價(jià)區(qū)間 ?中鐵 〃 繽紛新城上市會(huì) ！ ?還有更多的特權(quán)等著您來(lái)挖掘 〃〃〃 渠道選擇 ： 6月 1日?qǐng)?bào) 媒投放，站臺(tái)配合，前期圈層客戶(hù)短信發(fā)送 時(shí)間 ：上市會(huì)前期 推廣訴求第三階段 ?清潔服務(wù) ?洗衣服務(wù) ?叫醒服務(wù) ?外出留言 ?租車(chē)服務(wù) ?快件服務(wù) ?代收租金 ?…… 放 收 爆 區(qū)域滲透，行銷(xiāo)先行 圈層整合營(yíng)銷(xiāo)，病毒滲透 分階段 的推廣訴求 事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 上市會(huì) 開(kāi)盤(pán) 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略：產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)的全面釋放 ?客戶(hù)對(duì)位解讀 ?項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的 解密 ?區(qū)域特質(zhì)的 解讀 ?釋放總價(jià)區(qū)間 ?誠(chéng)意登記 倒計(jì)時(shí) 推廣時(shí)間 ： 渠道 選擇：報(bào) 廣 推廣訴求第四階段 開(kāi)盤(pán)信息 …… 放 收 爆 區(qū)域滲透，行銷(xiāo)先行 圈層整合營(yíng)銷(xiāo)，病毒滲透 分階段 的推廣訴求 事件營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) 上市會(huì) 開(kāi)盤(pán) 推廣訴求 第五階段 中鐵 〃 青年 特權(quán)第四波 —— 背景：開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo) 能買(mǎi) 到中鐵 〃 繽紛新城就是 一種特權(quán)！ 二批次排號(hào)火熱進(jìn)行中 〃〃〃 愛(ài)屋及烏， 特權(quán)不僅僅是您享有的， 你的親朋好友一樣享有特權(quán)！ 渠道選擇 ： 6月 20日?qǐng)?bào) 媒投放，站臺(tái)配合，前期圈層客戶(hù)短信發(fā)送