【正文】 超市注：上述常規(guī)及個性化會所配套內(nèi)容業(yè)主均享有相應(yīng)VIP待遇，并憑VIP身份認證卡前往活動、消費。二、生活格調(diào)營造●工地圍墻：搭建兩米高度的圍墻，以設(shè)計現(xiàn)代簡約風(fēng)格圖案，渲染樓盤主題。 本地區(qū)域市場范圍內(nèi)相關(guān)的私營企業(yè)主、個體戶特征速描：●二次置業(yè)，追求較高質(zhì)素的生活享受；●有較強的經(jīng)濟實力，引領(lǐng)新疆消費潮流；●通常會在商品住宅的檔次類別上進行甄選，比較青睞于大面積三房戶型；●對售樓價格不會過于敏感，但是對社區(qū)文化、配套、環(huán)境、子女教育等會比較在意。（二）定位的目標(biāo)市場范圍 經(jīng)對全局性市場的整體論證及嚴格的市場區(qū)劃界定，已知本方項目將囊括三大部分的區(qū)域市場：（四）項目營銷推廣主題定位項目營銷推廣主題定位為“文明、健康、和諧”?！?“現(xiàn)代主義”則表達本產(chǎn)品定位更符合居家潮流、更著重體現(xiàn)人性化空間設(shè)計的意思?！井a(chǎn)品支撐】●16%的超低公攤率，相當(dāng)于一般高層公攤的1/3—1/2，即買80平方的住宅，等同于購買其他樓盤100平方的住宅?！径ㄎ恢巍俊铩拔拿?、健康、和諧社區(qū)”的形象定位，及大寫意、人性化的建筑符號裝飾，營造的“高尚居住”格調(diào)?！铩昂椭C”社區(qū)的形象立意具備了相當(dāng)?shù)母叨?，具有順?yīng)時代潮流，對同業(yè)市場進行統(tǒng)領(lǐng)的氣度及一呼百應(yīng)的號召力。【定位詮釋】★“文明”代表現(xiàn)代、富有、時尚，是城市現(xiàn)代居住理念、居住文化的具體體現(xiàn)。（四）憑借三樓以下“尚城生活廣場”的定位優(yōu)勢，進行業(yè)主VIP功能配置，來配合發(fā)揮“高尚居住”格調(diào)?！铩靶腋Ｉ谐恰眲t完全區(qū)別于一般意義上的住宅小區(qū)、生活小區(qū)，其提供了一種全新的、獨立的生活方式，使小區(qū)居民有明確的身份認同，在生活空間注入高尚的文化格調(diào)，而使生活的氣質(zhì)得到進一步的升華。【案名內(nèi)涵及外延】★“幸福生活”是每個人都在追求的生活境界，而幸福生活，最重要的指標(biāo)是一個舒適、溫馨的家，這是東方人常說的“安居樂業(yè)”，案名的主要元素“幸福”通俗易記，容易產(chǎn)生聯(lián)想，更重要的是對一般人來說，幸福具有很強的親和力。 本項目規(guī)模較小，沒有強勢形象鋪墊，周邊有天寶麗晶、企業(yè)總部、新豐大廈、東方花園、七一醬園等多個高層樓盤在售中，而其地點均于本項目，競爭壓力很大。從而影響了本項目價位的提升。（四）威脅點空置量居高不下，項目價位提升難度較大 烏昌合并拉升了城市的綜合消費力這會影響商業(yè)部分和居民的便利要求。 對于該項目，吐魯番路是臉面，而該處兩棟樓房至今沒有拆遷，會影響整個項目的形象。這對樓盤的銷售起到較大的促進作用，而且也有利于整體價位的提升。 項目雖處于南站商圈，但又屬于商圈的商務(wù)中心，且距市政主干道200米，周邊污染較少，從而為項目開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的提供了基礎(chǔ)。 由此可見，片區(qū)的發(fā)展必然會帶動本項目的開發(fā)，而本項目的區(qū)位優(yōu)勢也將轉(zhuǎn)變?yōu)楸卷椖康母偁幜Α?另外，從烏魯木齊未來的區(qū)域功能規(guī)劃來看，項目位于烏魯木齊商務(wù)商貿(mào)窗口區(qū)域，該區(qū)域?qū)儆跒豸斈君R集中居住區(qū)域，目前已處于商務(wù)、公寓、商住開發(fā)階段，有多個已建、在建和待建的大型住宅項目。 本項目位于烏魯木齊市西南城區(qū)，項目四邊均與城市干道相鄰，并介于南站商圈之間，細分區(qū)域為南站商圈的商務(wù)區(qū)，從而為項目提供了較為理想的居住環(huán)境和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。第五部分：銷售運營篇………………………………………………第一部分 項目地塊分析 ……………………………………………案名創(chuàng)意：塔樓住宅：幸福尚城底商部分：尚城生活廣場結(jié)合項目建設(shè)現(xiàn)實，和市場情況，領(lǐng)先推廣住宅部分，待時機成熟即推廣商鋪部分，最后交互推廣，具體推廣時間見第二篇和第三篇相關(guān)內(nèi)容。幸福尚城整體營銷策劃案 第一篇項目定位：首先定位住宅為都市時尚家居，底商則為服務(wù)家居的配套物業(yè)，成為“業(yè)主VIP生活自助廣場”，為業(yè)主提供“購物、餐飲、健身、美體、娛樂、休閑和商務(wù)服務(wù)”，以符合區(qū)域“南站商務(wù)中心”特征，同時迎合周圍主要購買群體的需求。目第二部分 項目定位篇 ………………………………………………第六部分：廣告運作篇……………………………………………… 本項目位于烏魯木齊市南站商圈之商務(wù)區(qū)，處在規(guī)劃中的電子一條街黃河路邊緣位置。二、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢（見下圖）距主干道黃河路200米，噪聲、煙塵等污染較少（二）劣勢項目臨吐魯番路拆遷問題最嚴重的是，底商的價值會大打折扣。 黃河路以內(nèi)，及吐魯番路、和田街至河灘路，是三建家屬區(qū)等居民區(qū)，地塊兩側(cè)是超市和菜市場，形象十分臟亂，局部形象很差，可能導(dǎo)致人們對該區(qū)域生活品質(zhì)的印象不好。 烏魯木齊的經(jīng)濟發(fā)展一直保持良好的發(fā)展勢頭，對外樹立了良好的投資環(huán)境形象，為整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。同區(qū)域潛在競爭壓力大對于商業(yè)部分來說，火車頭等商業(yè)項目因為其規(guī)模效應(yīng)等，本項目很難與其競爭。 至“813”大限以來，國家連續(xù)出臺了四五個限制房地產(chǎn)信貸和房價的政策，特別對高層和商業(yè)項目影響很大?！铩吧谐恰保湟弧吧小弊种笗r尚，文明，高尚，可以明確地表達居住在“幸福尚城”里的生活境界。 整個社區(qū)關(guān)乎高尚、時尚居住形態(tài)的環(huán)境、氛圍、格調(diào)將通過以下幾個途徑來進行鍛造：（一）整個社區(qū)將在幸福尚城宏大的文化命名下進行大寫意、人性化的建筑符號裝飾。（五）物業(yè)管理將沿用先進模式，在軟、硬件指標(biāo)上達到一定高度，最終從售服及社區(qū)整體維護方面來呼應(yīng)“幸福尚城”獨樹一幟的居家要求。她泛指先進優(yōu)越的都市文明，定位本身便具有對市場前瞻性的引導(dǎo)及推動意義。為系列軟、硬媒介的立體交叉式炒作提供一流的題材?！锾厥獾膮^(qū)域優(yōu)勢，可遇而不可求的土地資源，使投資保值成為現(xiàn)實。突顯樓盤的實用實惠。地產(chǎn)同業(yè)市場產(chǎn)品定位普遍模糊、產(chǎn)品設(shè)計一味追求大而全的現(xiàn)實狀況，給本案提供了施展專業(yè)化手筆的空間。四、目標(biāo)市場定位（一）定位的區(qū)域市場范圍★政府機關(guān)公務(wù)員、國營企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)特征速描：●一般為二次置業(yè)；●追求較高品質(zhì)的生活質(zhì)量，希望通過購房來改善自己的生活環(huán)境；●受過良好的教育，講求生活的品味；●有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，收入較高且穩(wěn)定；●相當(dāng)一部分愿意選擇一次性付款的方式；●對居家的環(huán)境氛圍、建筑質(zhì)量、風(fēng)格檔次、物業(yè)管理、小區(qū)配套、子女教育等均會作全面的衡量?！裰車蜗螅罕M量克服周圍臟亂的形象。三、文化園藝營造建議利用三樓樓頂平臺和圍墻，配合“幸福尚城”文明、健康、和諧社區(qū)的品牌訴求，做簡約現(xiàn)代的園藝、文化建設(shè)。該方案在樓盤交工之前，處理尾盤時實施，有利于消化尾盤。此優(yōu)惠作為促銷價從均價中折算，開盤后達到均價水平，此后每月遞增10元，以彌補價損。 住宅物業(yè)的價格明細制定受產(chǎn)品類型、景觀、朝向、樓層等因素的制約，要盡量合理地體現(xiàn)產(chǎn)品的差異，就需要用相關(guān)行業(yè)及專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來界定：