【正文】 908戶 (住宅房型戶型有 86㎡ 的緊湊兩房、 98㎡ 140㎡ 經(jīng)濟與舒適的三房、170218㎡ 的豪華四房與尊貴五房 ) 33 戶型解析：主力產(chǎn)品為 90120㎡三房，進入市場主流面積段，競爭壓力大 【 高層住宅市場 】 三房主力面積區(qū)間在100130㎡ 34 配套解析： 主力客戶對交通、配套要求較高，配套必須讓客戶看得到 城區(qū)客戶 泛區(qū)域 南昌市泛公務(wù)員（公務(wù)員 /醫(yī)生 /教師 /其它事業(yè)單位等 ) 外來南昌工作的中高層管理人員，小企業(yè)主和生意人 西湖區(qū)等區(qū)域原住民 迎賓大道、井岡山大道引導(dǎo)的渴望住入城里的縣城客戶（南昌縣蓮塘鎮(zhèn)為主） 引導(dǎo)的其它區(qū)域及 周邊相臨區(qū)域高級白領(lǐng)、生意人 外地投資客戶 青云譜區(qū)本地居民和小生意人，建材市場、洪城大市場生意店老板 。 立勢 2：建立大盤氣勢 “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 65 65 —— 6米高形象墻造勢 “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 66 立勢 3：建立 “ 城界 ” “城界界定 ” ——兩 根大型廣告光柱，作為項目永久性的城界標(biāo)志，并能發(fā)布信息。 下午 11時 21分 51秒 下午 11時 21分 23:21: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :21:5123:21:51March 26, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 11時 21分 51秒 下午 11時 21分 23:21: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 23:21:5123:21:5123:21Sunday, March 26, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。每個級別的會員均享有逐級遞增的會員權(quán)益，盡享尊貴會員生活。以一定的限定空間規(guī)模、合理的功能設(shè)施配臵、同時又以開放的街區(qū)與既有城市有機結(jié)合，形成城市功能單元 25 25 ?新都市主義是對 “ 繁華的、喧鬧的、擁擠的、不適合居住 ” 的傳統(tǒng)集中都市的反思也是對 “ 荒無人煙的 ”“ 入住率奇低的 ”“ 孤單的 ” 郊區(qū)化的反對，而主張一種鄰里和社區(qū)和諧可持續(xù)發(fā)展的活力社區(qū) 理念： ?結(jié)合現(xiàn)代生活的各種要素，重構(gòu)一個被人們所鐘愛的、具有地方特色和文化氣息的緊湊性鄰里社區(qū)，取代缺乏吸引力的 “ 郊區(qū)模式 ” ； 基本組織元素： ?鄰里 —— 緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里； ?分區(qū) —— 位臵和特征適宜的分區(qū)； ?走廊 —— 將自然環(huán)境與人造社區(qū)結(jié)合成一個可持續(xù)的整體德、功能化和藝術(shù)化的走廊。 ?迎賓大道作為城市主干道，商業(yè)氣氛較好，但級別不高，撫河南路商業(yè)主要為五金機電行業(yè)較為集中，何坊西路商業(yè)氛圍相對冷淡。 南昌城市發(fā)展大舞臺上， 項目所在區(qū)域?qū)缪菔裁唇巧? 視角 視角 2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角 ?進入 2023年，國家戰(zhàn)略鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)正式啟動，江西省迎來了跨越式發(fā)展的大好機遇，作為環(huán)鄱龍頭的南昌市城市版圖擴張加速，進一步夯實了省內(nèi)唯一政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、旅游、服務(wù)中心的地位； ?南昌房地產(chǎn)持續(xù)升溫，恒大綠洲對銀三角的傳統(tǒng)區(qū)位屬性的改變一定程度上改變了南昌市場對南昌南部的認(rèn)知，青云譜則依托八大山人梅湖景區(qū)提升自身品味，發(fā)展勢頭快速上升。 ?低密度豪宅供應(yīng)有限，高層住宅一般 ?市區(qū)、青山湖 ?來源：市區(qū) ?置業(yè)目的：自住為主 ?職業(yè)：中低端以普通白領(lǐng)為主，高端以官員和商人為主； ?特征：高端住宅，購買力強，事業(yè)有成，對品質(zhì)和環(huán)境要求高，對價格不敏感 未來走勢 ?未來以高端別墅和青山湖外圍的高層為主； ?整體供應(yīng)量有限，競爭一般。 青云譜 區(qū)域客戶 項目附近工廠管理層、如洪都、江鈴等，人口基數(shù)十五萬人 項目區(qū)域原有樓盤的換房客戶，如（萊茵半島花園、千禧 〃 頤河園） 青云譜片公務(wù)員 本項目目標(biāo)客戶心理 特點分析 36 配套解析： 主力客戶對交通、配套要求較高，配套需要加強 ?大交通四通八達，小交通情況不佳，目前主要依賴公共交通； ?項目周邊目前只有青云譜小學(xué)（距離項目 2023米），教育配套不完善； ?商業(yè)：目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)主要家樂福、三店西路沃爾瑪?shù)呐涮?；建議項目引進集中商業(yè)，提升項目賣點； 本項目尚需加強相關(guān)配套 37 37 強勢 資源 ，房地產(chǎn)市場下一站； ，是市場標(biāo)簽 4. 高品質(zhì)園林，規(guī)劃因地制宜，品質(zhì)保證 限制 因素 ，客戶牽引力弱； 、配套要求較高，配套需要加強 本項目的市場意向： 高品質(zhì)、形象項目 競爭解析 32 占位。體現(xiàn)大氣魄 5 “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 67 外部標(biāo)識 高大，昭示性和標(biāo)志性強，夜間可亮燈 路旗、圍墻增強昭示性 立勢 5：建立強烈的 “ 可識別性 ” 5 導(dǎo)示成為一種文化 “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 68 68 堅持和持續(xù)產(chǎn)生區(qū)隔效應(yīng)和身份認(rèn)同 2 社區(qū)的 GPS展示系統(tǒng) 全程語音提示 內(nèi)臵區(qū)域及社區(qū)詳細(xì)地圖 全國社區(qū)興趣點標(biāo)志 詳盡的區(qū)域未來規(guī)劃信息 現(xiàn)場電視墻 視覺工地 :工地 VIS統(tǒng)一管理 /工棚的統(tǒng)一設(shè)計 充分滿足大眾的好奇心，取悅觀眾：工地現(xiàn)場電視墻 —— 可以在工地外觀看工地施工現(xiàn)狀。 , March 26, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 26日星期日 下午 11時 21分 51秒 23:21: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 26日星期日 11時 21分 51秒 23:21:5126 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :21:5123:21Mar2326Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 企業(yè)形象推廣 （戶外廣告、 常規(guī)媒體等） Ⅰ 入市期 Ⅱ 鋪墊期 Ⅲ 蓄客期 (內(nèi)部認(rèn)購 ) Ⅳ 引爆期 (公開發(fā)售 ) Ⅴ 攻堅期 (持續(xù)推廣 ) 本階段的任務(wù)是為項目推廣“開個好頭”，品牌導(dǎo)入工作正式啟動，力度逐步走強，提高萬科地產(chǎn)的知名度，告知市場 “萬科來了” 品牌宣導(dǎo)，取得廣泛的品牌認(rèn)知認(rèn)同，樹立實力品牌形象；項目宣導(dǎo)，概念傳達+形象導(dǎo)入，樹立精品樓盤形象 成功進行內(nèi)部認(rèn)購，大量儲客；擴大市場版圖，走出去，拓展客源 開門揖客，成功進行開盤銷售；引爆市場，把營銷工作推至高潮，一舉奠定市場地位 “ 子品牌”營銷工作啟動：一期產(chǎn)品持續(xù)銷售；合院產(chǎn)品推廣攻堅，拉升項目形象 萬客會引入 （由企業(yè)逐 漸過渡到項目） 萬客會作為重 要的儲客手段 活動營銷 針對性強路演 分展場等 媒體配合 各類活動營銷 全情展示包裝 常規(guī)動作 自選動作 活動營銷 關(guān)系營銷 廣告宣傳 活動營銷 關(guān)系營銷 廣告宣傳 媒體配合 各類活動營銷 萬科進入新城市的品牌之路 53 萬科在南昌的實踐 中山城市風(fēng)景 3月 3月 8月 9月 12月 1月 2月 10月 11月 4月 5月 6月 7月 2023 2023 企業(yè)形象宣傳 項目形象宣傳 Ⅰ 入市期 Ⅱ 鋪墊期 Ⅲ 蓄客期 (內(nèi)部認(rèn)購 ) Ⅳ 引爆期 (公開發(fā)售 ) 項目賣點宣傳 項目促銷宣傳 Ⅴ 攻堅期 (持續(xù)推廣 ) 媒體廣告 戶外廣告（南昌，你好） 媒體工作 萬客會新聞發(fā)布會及佛山刊物 “萬科中國人居地圖”品牌巡展 冠名公益活動 項目的媒體及戶外廣告 萬客會會員活動 設(shè)臵分展場 媒體密集投放開盤廣告 戶外廣告 活動營銷 包裝及展示 關(guān)于“子品牌”的媒體和戶外廣告 萬客會專題 活動營銷 包裝及展示 關(guān)系營銷 一期產(chǎn)品持續(xù)銷售；二期開始儲客 54 入期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 傳達 “四特天工” 的品牌主張 傳達項目的精神主張和精神氣質(zhì) 傳達項目的社區(qū)生活主張 /面貌 我們將本項目的營銷分為四個階段，針對性地向市場逐步傳達四特天工及項目主張 讓市場逐步認(rèn)知 “四特天工” 的社會責(zé)任、誠信、實力 讓市場認(rèn)知到項目 “ 新興的、都市的、現(xiàn)代的、大盤氣質(zhì)的 ” 等特質(zhì)，讓客戶產(chǎn)生向往 讓客戶感知到項目的社區(qū)生活氛圍及主張，產(chǎn)生高度認(rèn)同感 劃分階段 宣傳重點 強化社區(qū)生活、項目的產(chǎn)品賣點（園林、戶型等） 實現(xiàn)的目的 讓客戶感知項目的產(chǎn)品品質(zhì)，形成持續(xù)的市場認(rèn)可 建立四特天工品牌高知名度、美譽度 建立項目高知名度 建立項目高美譽度 達到的效果 對 “四特天工” 品牌氣質(zhì)的主張將貫穿項目營銷安排的各個階段 55 55 45 品牌導(dǎo)入期 起勢蓄客期 開盤強銷期 持銷期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 說 “ 豐泰 ” 說 “ 項目精神主張 /氣質(zhì) ” 說 “ 社區(qū)生活 ” 說 “ 社區(qū) +產(chǎn)品賣點 ” 56 項目地自立 T牌，提升項目昭示性 壇子口立交橋，車流量較大，樹立項目形象 洪城路與迎賓大道交匯立交橋，截流西湖區(qū)中心區(qū)客戶 昌南大道與施堯路交匯處，截流象湖新城及紅角洲九龍湖客戶 井岡山大道與廣州路的交匯處，截留由南向進城客戶，南昌縣蓮塘鎮(zhèn)客戶； 1 品牌導(dǎo)入計劃 1： “ 一夜傾城計劃 ” 戶外 T牌布點： 3 2 4 5 品牌導(dǎo)入計劃 2： “ 品牌天工 ” 計劃 ?主題：為改善東城東生活配套添磚加瓦； ?方式：媒體新聞報道 舉措 1：宣傳引進特色商業(yè)、餐飲等； 舉措 2：公布本項