【正文】 為主，在周邊高校、公司工作的人員 軟件園客戶比例高 銷售 一期接近尾聲均價 9000元 /平米，二期洋房預(yù)計均價13000元 /平米；借勢海景資源，市場熱銷 高層均價 7000元 /平米； 07年開盤， 90平米的小戶型最為暢銷 已經(jīng)售罄，均價 7400元 /平米 均價 7500元 /平米 價格平臺 7500元 /平米，高校和產(chǎn)業(yè)聚集，人文氣質(zhì)濃厚 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 西南科教板塊 城市核心區(qū) 西南科 教板塊 中山路 西南路 連山街 南沙街 /五一路 依次為 西安路、中山路、高爾基路、利北路 規(guī)劃： ?投資 2023萬元建設(shè)動漫、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)兩個公共技術(shù)平臺； ?積極搭建海外軟件開發(fā)平臺； ?籌建園區(qū)國際孵化器； ?將大學(xué)科技園面積擴大 10萬平方米。 C 區(qū)域價值挖掘 BRT快速公交 泡崖居住區(qū) 機場新區(qū) 機場后前革區(qū)域 近期價值： 快速城市聯(lián)系下的成熟配套居住區(qū) 遠期價值： 城市中心背后的純粹居住區(qū) 大連 ?新城崛起 區(qū)域核心價值 本報告是嚴格保密的。 C 區(qū)域價值 —— 時間節(jié)點判定 啟示：大連政府通過土地供應(yīng) +交通改善引導(dǎo)外圍區(qū)域開發(fā) 萬科前革項目土地 城市快速公交通車 前革區(qū)域發(fā)展正當時，必將成為近期熱點 + 本報告是嚴格保密的。 C 區(qū)域價值 —— 發(fā)展方向判定 城市中心 商業(yè)區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 南關(guān)嶺 火車站 大連周水子機場 信號 3： 南關(guān)嶺將成為未來大連北部的交通心臟 前革 ?2023年 7月， 南關(guān)嶺火車站 定址， 2023年開工 ?地鐵 1號線 北向終點站設(shè)在南關(guān)嶺火車站 ?地鐵 2號線 西向終點站在前革站 信號 4： 前革區(qū)域已規(guī)劃進入“無縫連接”網(wǎng)絡(luò) 本報告是嚴格保密的。 C 區(qū)域價值 —— 發(fā)展方向判定 傳統(tǒng)市中心 “按照“ 西拓北進 ”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴到金州，構(gòu)筑“ 兩城三星 ”組團式城市空間布局。 問題： 相對陌生區(qū)域，無強勢質(zhì)素， 如何實現(xiàn)超越市場水平的目標 本報告是嚴格保密的。 2/17/2023 A 本體認知 —— 四至和配套 農(nóng)田 規(guī)劃路 張前路 自然山體 采石場 姚砬路 宗地 地塊外現(xiàn)有商業(yè) 地塊內(nèi)現(xiàn)有小學(xué) 泡崖居住區(qū) 北側(cè)規(guī)劃路 北側(cè)現(xiàn)狀 地塊內(nèi)現(xiàn)狀 萬科項目 用地 地塊四至： ?北側(cè)緊鄰農(nóng)田 ?南臨 10萬平米政府新農(nóng)村三新工程地塊 ?西部 30萬平米待開發(fā)用地 ?東臨張前路（規(guī)劃寬度 30米） 配套設(shè)施： ?步行尺度 配套：小學(xué)一所、幼兒園一所、低檔商業(yè) ?區(qū)域性配套：大型超市、綜合性醫(yī)院、餐飲、娛樂等生活配套設(shè)施主要依托 泡崖居住區(qū) ，車行 15分鐘 步行尺度生活配套較少，區(qū)域性配套可滿足基礎(chǔ)生活需求 本報告是嚴格保密的。 2/17/2023 A 政府新農(nóng)村三新工程 占地 10萬平米左右 萬科魅力之城地塊占地 20萬平米左右 其它開發(fā)商地塊 占地 30萬平米左右 整體宗地指標： ?占地面積： 60萬平米，共三部分 萬科項目指標： ?占地面積： 20萬平米 ?建筑面積： 40萬平米 ?容積率： ?限高：約 22層 ?高差：地勢 10度，西北高東南低，最大高差 20米 ?產(chǎn)品：高層為 7090平米二居 ；小高層為 90平米左右三居 ，部分多層 ?裝修標準：萬科標準化精裝，標準 600800元 /平米 大規(guī)模，中等密度，中小戶型精裝產(chǎn)品 本體認知 —— 基礎(chǔ)經(jīng)濟指標 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 2/17/2023 A 本體認知 —— 區(qū)位 ?宗地位于大連甘井子區(qū)前革鎮(zhèn)堡村 ?距大連周水子機場 3公里 ?距城市中心商業(yè)區(qū) ?距西安路城市副中心區(qū) 10公里 ?距金州 25公里 ?東南側(cè)緊臨 泡崖居住區(qū) —— 大連最大 的成熟居住區(qū)，擁有高認知度，規(guī)模 350萬平米 ，現(xiàn)有人口15萬人 ?機場南側(cè)緊鄰“ 機場新區(qū) ”，大連規(guī)劃中新的 城市副中心 ，甘井子區(qū)政府即將入駐，規(guī)劃建設(shè)大量城市生活配套 ?區(qū)域目前 尚無已開發(fā)項目 城市中心 商業(yè)區(qū) 泡崖居住區(qū) 西安路城市 副中心區(qū) 3 Km 機場新區(qū) 大連周水子機場 金州 南關(guān)嶺 城市邊緣，相對陌生， 緊鄰大規(guī)模成熟居住區(qū)與未來城市副中心 本報告是嚴格保密的。 2/17/2023 A 大規(guī)模，中等密度，中小戶型精裝產(chǎn)品 本體認知 —— 本體界定 城市邊緣，相對陌生， 緊鄰大規(guī)模成熟居住區(qū)與未來城市副中心 快速公共交通聯(lián)系 步行尺度生活配套較少，區(qū)域性配套可滿足基礎(chǔ)生活需求 快速聯(lián)系下的城市邊緣大規(guī)模居住物業(yè) 本報告是嚴格保密的。 思考：我們有什么 —— 以發(fā)展的眼光，審視本區(qū)域的價值與機會 本報告是嚴格保密的?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。 C 區(qū)域價值 —— 發(fā)展方向判定 信號 1：本區(qū)域在“西拓北進”大的城市規(guī)劃發(fā)展方向上 信號 2： 機場新區(qū)將成為未來大連西北部的“青泥洼橋” 信號 3： 南關(guān)嶺將成為未來大連北部的交通心臟 信號 4： 前革區(qū)域已規(guī)劃進入“無縫連接”網(wǎng)絡(luò) 大連“一路向北”，前革區(qū)域成為城市外擴必然發(fā)展方向 本報告是嚴格保密的。 C 區(qū)域價值挖掘 2個層次， 4個因素 BRT快速公交 泡崖居住區(qū) 機場新區(qū) 機場后前革區(qū)域 當前兌現(xiàn) 未來實現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 C 1. 現(xiàn)狀 —— 邊緣新區(qū)，居住氛圍不成熟 2. 發(fā)展 —— 城市外擴必然方向，近期熱點 3. 價值 —— 大連 ?新城崛起 我們有什么 本報告是嚴格保密的。 道路通達性： ?城市核心區(qū)距離高新區(qū)板塊的直線距離大約為 ； ?城市核心區(qū)到高新區(qū)板塊路網(wǎng)發(fā)達，板塊內(nèi)主要的道路包括南沙街、西南路、連山街、中山路等，城市主要干道西安路、中山路等均與板塊內(nèi)道路連通； ?道路通暢，可以保證車行時間在 20分鐘以內(nèi)。 D 城市外溢板塊研究 —— 西山板塊 道路通達性： ?西山板塊距離城市核心區(qū)直線距離約 7公里； ?旅順中路、紅旗路、黃河路把市中心和西山板塊連接起來，西部大通道已經(jīng)通車，道路通暢、路況好； ?車行時間在 20分鐘左右。 D 城市外溢板塊研究 —— 機場新區(qū)板塊 道路通達性： ?機場新區(qū)板塊距市中心直線距離約 8公里； ?若干條城市主干道通達區(qū)域 —— 西部大通道、西北路、華北路； ?車行時間為 25分鐘。 D 城市外溢板塊研究 —— 機場新區(qū)板塊 預(yù)計價格平臺 8000元 /平米，規(guī)劃熱點，高認知度，市場未驗證 項目 第五郡 美樹日記 鑫境界 新星綠城 位置 甘井子區(qū)張前路以東，西部大通道以西 沙河口區(qū)錦繡西側(cè)西部大通道旁 甘井子區(qū)迎客路中段，郭家街和南林路交匯處 甘井子區(qū)辛寨子華鑫廣場西 200米 規(guī)模 占地面積 總建面 60萬平米 容積率 占地面積 總建筑面積 容積率： 占地面積 總建筑面積 容積率： 占地面積 50萬平米 總建面 110萬平米 容積率 產(chǎn)品 45層合院洋房， 8層小高層；一期占地 ,共 6組 12棟樓；主力戶型以 130㎡、 150㎡三居為主 戶型從 50平一室到 140平三室二廳；主力戶型面積8090平方米 7棟 1011層住宅和商住公寓， 1棟公建 ； 14號樓為107129㎡三居； 57號樓為 2970㎡精裝小公寓 全部是多層建筑，戶型面積從 155平方米 客戶 以市內(nèi)品質(zhì)中產(chǎn)為主，改善型主動外溢客群 機場上班族客戶，市內(nèi)承受力低的擠出客群 市內(nèi)首次置業(yè)客戶及機場客群 辛寨子區(qū)域地緣性客戶，市內(nèi)外溢客群，看重價格 銷售 尚未開盤，預(yù)計價格80009000元 /平米 尚未開盤，預(yù)計 8000元 /平米 尚未開盤，預(yù)計 70008000元 /平米左右 尾盤狀態(tài)，均價 6300元 /平米 本報告是嚴格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 華南板塊 項目 動力院景 加州洋房 福佳華東人家 芙蓉人家 位置 甘井子區(qū)華南廣場西側(cè) 甘井子區(qū)華南廣場西側(cè) 19路終點站對面 甘井子區(qū)華東路與天河路交匯處 大連市西南路與促進路間，松江路與山東路交匯處 規(guī)模 占地 總建筑面積 28萬平米 容積率 占地 總建筑面積 容積率 占地 總建面 10萬平米 1600余戶 占地 18萬平米 總建筑面積 18萬平米 容積率約為 1 產(chǎn)品 多層 4棟、小高層 31棟 2300多套，主力戶型 100110平米占 50%， 125135/140152平米 占30%， 8090平米占 10% 多層 16棟，小高層 8棟，別墅 10棟， 698套；多層 7090平米 70%，小高層 80130平米 20% 多層、小高層、高層 一室一廳 41平米 10%，二室一廳 77平米 20%，二室二廳或三室 80100平米 70% 多層， 一室一廳 50平 10%，二室一廳 7095平 40% ，三室一廳 118130平米 30%，四室 152165 平米 20% 客戶 客層屬于具有一定支付能力的人群。 泉水板塊 城市核心區(qū) 東快路 華北路 華東路 輕軌 3號線 商業(yè) /商圈 板塊內(nèi)尚未形成大型商業(yè)設(shè)施，以不成規(guī)模、零散社區(qū)商業(yè)為主 ，如南關(guān)嶺街道附件商業(yè)圈，規(guī)劃建設(shè)泉水新區(qū)（新火車站）區(qū)域級商業(yè)中心 醫(yī)院 以華南地區(qū)的醫(yī)院為主 學(xué)校 泉水新區(qū)小學(xué)、泉水新區(qū)中學(xué)均在建，各兩座 規(guī)劃 泉水新區(qū)作為大連重點建設(shè)的住宅區(qū)，社區(qū)內(nèi)次級道路 4號路開始鋪設(shè)，泉水污水處理廠在建，占地 88公頃的體育中心在建 ，中小學(xué)學(xué)校各兩座將在十一五期間建成 本報告是嚴格保密的。 E 區(qū)域之爭 —— 區(qū)域價值比對 板塊 前革區(qū)域 西南科教 西山 機場新區(qū) 華南 泉水 交通連接 公交車 +BR