【正文】 3競爭： 現(xiàn)有：同質(zhì)化競爭，優(yōu)勢在于品牌 +產(chǎn)品創(chuàng)新，且客戶認可度高 潛在：土地供應量大 3個前提 2個必須回答的關鍵問題 1核心客戶：南開區(qū)、紅橋區(qū)與西青區(qū)地緣性客戶，關注產(chǎn)品創(chuàng)新與配套設施 2： 項目核心競爭力、項目定位 本報告是嚴格保密的。 ?現(xiàn)代感 。 城市邊緣區(qū)域、城市發(fā)展帶上大盤如何面對同質(zhì)化競爭模型？通常從以下三方面突破 提升區(qū)域認知度 /關注度 完善外圍環(huán)境 突破有限的區(qū)域自然需求 減小配套不成熟的負面影響 消除抗性 增加吸引力 差異化定位 產(chǎn)品附加值，如贈送超大地下室、院落等 升值和投資功能 功能轉(zhuǎn)換 發(fā)展商強勢品牌及跟隨客戶拉動 強勢概念、強勢資源 生活模式 /產(chǎn)品差異性 區(qū)域標簽、區(qū)域規(guī)劃遠景宣傳； 與高檔區(qū)域、資源建立聯(lián)系； 區(qū)域炒作（借政府、大勢、事件） 必須立足于市區(qū)需求； 要有長期培肓區(qū)域客戶的領導者； 客戶網(wǎng)絡關系界入和建立（圈子） 項目內(nèi)部環(huán)境的區(qū)域化展示； 看樓路線整理、包裝 先期不要把競爭重心放在配套上； 切合需求完善配套、周邊配套整合 保健因素 規(guī)定動作 激勵因素 自選動作 結(jié)合本體及目標客戶，選擇激勵因素 ？ 本報告是嚴格保密的。 項目定位 本項目目標客戶 極致核心競爭力 項目整體定位： 天津西部新城居住生活示范區(qū) 項目三大前提 本報告是嚴格保密的。 萊茵河 Rhine—— 歐洲的象征 Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine 萊茵河 Rhine—— 萊茵文化精髓 Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine River Hint harmonIzation aNd accrEting Rhine “象征著和諧與共生的河流” 萊茵文化精神： “地域、文化的和諧共生” 萊茵河，英文名“ Rhine” Rhine 萊茵河 Rhine—— 歐洲精神 Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine Rhine 讓我們的腳步沿著萊茵文化精神的足跡繼續(xù)前行 便會找尋到那種亙古流傳 有著沉厚的歷史積淀與頑強生命力的 歐洲精神 ： 歷史的榮耀，藝術的王朝 跨越國界的居住夢想 城市，風動，車動，心動； 小鎮(zhèn)，云動，人動，情動 …… 本報告是嚴格保密的。 小鎮(zhèn)生活的精髓 小鎮(zhèn)生活的符號 廣場、道路交叉口、開放的空間、標志物、景觀街道、商業(yè)街、街區(qū) 開放、和諧、悠閑、享受、平和、高雅 小鎮(zhèn)生活元素提煉 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 1 標準四演繹：配套 本報告是嚴格保密的。 運動休閑會所 中式文化旅游街 3 本報告是嚴格保密的。 標志性建筑 —— 小鎮(zhèn)的靈魂 標準五演繹：符號 本報告是嚴格保密的。 2區(qū)域前景：西部新城區(qū)發(fā)展空間廣闊，且被客戶看好 1本體：城市邊緣， 中大規(guī)模，配套不 完善 3競爭： 現(xiàn)有：對手優(yōu)勢在 于品牌 +產(chǎn)品創(chuàng)新， 且客戶認可度高 潛在：土地供應量 大 3個前提 2個關鍵問題 3個建議 1核心客戶：南開區(qū)、紅橋區(qū)與西青區(qū)地緣性客戶，關注產(chǎn)品創(chuàng)新與配套設施 2核心價值體系： 歐洲文化精神 歐洲小鎮(zhèn)生活六大標準 項目定位：天津西部新城居 住生活示范區(qū) 小鎮(zhèn)生活標準演繹：物業(yè)發(fā)展建議 1：項目分期開發(fā)策略 分期 規(guī)模 競爭 競爭角色 客戶 產(chǎn)品 核心競爭力 主要宣傳點 價格 銷售周期及速度 1期 區(qū)域內(nèi)及中北鎮(zhèn)中低檔項目（如：水語花城） 跟隨者 ?50%西青區(qū)地緣性客戶 ?50%南開區(qū)、紅橋區(qū)客戶 主流多層 2居（ 90平方米）為主 ?區(qū)域遠景 ?大盤效應 ?價格優(yōu)勢 區(qū)域引導年 均價3500 9000平方米 /月 2期 12萬 中北鎮(zhèn)及外環(huán)沿線中檔項目（如：大地、陽光100） 挑戰(zhàn)者 ?30%西青區(qū)地緣性客戶 ?60%南開區(qū)、紅橋區(qū)客戶 ?10%河西區(qū)、和平區(qū)客戶 疊墅洋房 高層板樓 主流多層 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?文化內(nèi)涵 ?教育配套（雙語幼兒園） 產(chǎn)品文化年 均價4500 8500平方米 /月 3期 外患沿線中檔項目 （如：金地格林世界、寶翠花都） 領導者 ?10%西青區(qū)地緣性客戶 ?70%南開區(qū)、紅橋區(qū)客戶 ?20%河西區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)客戶 主流多層 疊墅洋房 高層板樓 ?教育配套（岳陽道小學） ?社區(qū)景觀 ?特色商業(yè)街 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 社區(qū)配套年 均價5000 — 8000平方米 /月 4期 15萬 持續(xù) 領導 者 ?70%南開區(qū)、紅橋區(qū)客戶 ?25%河西區(qū)、和平區(qū)、河北區(qū)客戶 ?5%外省市客戶 疊墅洋房 主流多層 少量點塔 ?社區(qū)成熟度 品牌成 熟年 均價5500 — 8500 平方米 /月（住宅） 項目分期開發(fā)策略 本報告是嚴格保密的。 項目一期開發(fā)產(chǎn)品戶型配比 戶型 面積 產(chǎn)品類型 套數(shù) 總套數(shù) 套數(shù)比 總面積 面積比 One bed room （一居） 多層板樓 22 22 4% 3% Two bed rooms （二居） 44 368 67% 62% 324 Three bed rooms （三居） 74 152 28% 33% 78 Four bed rooms （四居） 6 6 1% 2% 合計 548 548 100% 100% 本報告是嚴格保密的。 大量創(chuàng)新產(chǎn)品有助于 項目成功轉(zhuǎn)變形象 主景觀軸的展示可大幅度 提升物業(yè)價值，位于主景觀軸兩側(cè)的高板反而成為特色產(chǎn)品 創(chuàng)新產(chǎn)品 —— 花園洋房相對較少，未來三期開發(fā)高板集中，銷售壓力大 商業(yè)氛圍的營造對項目價值提升不確定性較大 本報告是嚴格保密的。 項目二期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模估算 多層板樓 高層板樓 花園洋房 ?多層板樓按 6層計算； ?高層板樓按 12層計算； ?花園洋房為 6層，由于 56層為復式結(jié)構(gòu)，計算套數(shù)時按 5層處理； ?套數(shù)計算暫按一梯兩戶估算。 本報告是嚴格保密的。 ?銷售均價 —— 5500元 /平米。 尋求風格變化 放大核心價值，形成賣點 演繹不同風格下的歐洲小鎮(zhèn)生活體驗 基于核心價值 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 項目四期營銷策略 本報告是嚴格保密的。 核心競爭力 —— ? 除幼兒園與小學外，商業(yè)街、醫(yī)療所與主題會所等配套全部投入使用， 社區(qū)配套完善 ，且 具中心化效應 ，吸引聚集人氣； ? 社區(qū)已完全成熟，大盤優(yōu)勢盡顯，美譽度提升； ? 前三期 “歐洲小鎮(zhèn)生活標準”的完美演繹 ，良好的口碑傳播，成為項目一大亮點。 1 區(qū)域造勢 聯(lián)手中北鎮(zhèn)在售項目，炒作西部新城區(qū)域，組織專家、學者參加區(qū)域發(fā)展論壇，描繪區(qū)域的廣闊發(fā)展前景，消除客戶對于本區(qū)域的抗拒心理。 本報告是嚴格保密的。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 18 17 16 突出：舒適、安逸、實用 3 樣板間 本報告是嚴格保密的。 爭取協(xié)調(diào)一趟通過市中心的公交線路路過本項目。 7月 15日完成 6 導視系統(tǒng) 本報告是嚴格保密的。 1 地盤包裝 地盤包裝： 采用歐洲小鎮(zhèn)文化的典型圖形與色彩，融入現(xiàn)代設計，形象統(tǒng)一，形成強烈的視覺形象。 本報告是嚴格保密的。 2區(qū)域前景：西部新城區(qū)發(fā)展空間廣闊，且被客戶看好 1本體：城市邊緣， 中大規(guī)模，配套不 完善 3競爭： 現(xiàn)有：對手優(yōu)勢在 于品牌 +產(chǎn)品創(chuàng)新， 且客戶認可度高 潛在：土地供應量 大 3個前提 2個關鍵問題 3個建議 1核心客戶：南開區(qū)、紅橋區(qū)與西青區(qū)地緣性客戶，關注產(chǎn)品創(chuàng)新與配套設施 2核心價值體系： 歐洲文化精神 歐洲小鎮(zhèn)生活六大標準 項目定位：天津西部新城居 住生活示范區(qū) 小鎮(zhèn)生活標準演繹：物業(yè)發(fā)展建議 1項目分期開發(fā)策略 2項目分期營銷策略 3：項目一期執(zhí)行方案與二期初步計劃 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 項目三期開發(fā)策略 核心競爭力 —— ? 繼續(xù)花園洋房的 產(chǎn)品創(chuàng)新 ，且創(chuàng)新產(chǎn)品已得到客戶充分認可； ? 社區(qū)配套 “岳陽道小學” 在此期應投入使用，項目擁有完善、一流的教育配套； ? 社區(qū) 中央景觀軸 已展示成型，景觀資源成為項目特色與賣點； ? 社區(qū) “歐洲小鎮(zhèn)生活”已初具規(guī)模 ，生活標準配套基本完善。這里擁有聞名遐邇的宮殿，是艾興多夫、勃倫塔諾和卡爾 〃 韋伯等人為代表的歐洲 浪漫主義的發(fā)源地 之一； 特色： 著名的 海德堡大學 ， 1386年創(chuàng)辦的德國最古老的大學，直到今天仍是德國乃至歐洲的一大科研基地。 項目二期小鎮(zhèn)風情打造 景觀元素 ： ? 在園林中加入 文藝復興時期 風格的 雕塑 ； ? 在主景觀帶上建一座標志性 塔樓建筑 ，代表文藝復興時期的建筑特征； ? 社區(qū)綠化多 草坪 ，增加田園氣息，營造舒適的活動空間； ? 在園林小品中多加入些文藝復興時期 壁畫 的元素，體現(xiàn)特色。 推廣主題 —— ? 參與 西部新城發(fā)展宣傳聯(lián)動 ，使本項目占位于西部新城區(qū)域； ? 社區(qū)大盤之勢的遠景描繪，為客戶展示大盤形象 ； ? 宣傳本項目 “歐洲小鎮(zhèn)生活標準”及“歐洲精神”的概念 ，在區(qū)域市場上形成差異化； ? 以 格魯伊爾小鎮(zhèn) 為模版，演繹 歐洲中世紀小鎮(zhèn)文化 ，讓客戶得到歐洲小鎮(zhèn)生活的真實體驗。 項目一期小鎮(zhèn)聯(lián)想 —— 瑞士，格魯伊爾 ?格魯伊爾 ，位于瑞士中西部，綠樹環(huán)抱的丘陵地帶； ?整個小鎮(zhèn)是由一條長約 200米左右的用石頭鋪成的主要街道，和一座 中世紀時期 的城堡組成； ?這里有瑞士具有代表性的奶酪 —— 格魯伊爾奶酪 。 項目四期開發(fā)產(chǎn)品戶型配比 戶型 面積 產(chǎn)品類型 套數(shù) 總套數(shù) 套數(shù)比 總面積 面積比 Two bed rooms （二居） 80100 多層板樓 294 366 41% 32% 高板 72 Two and a half bed rooms （二居半） 100110 多層板樓 78 180 20% 19% 110120 高板 24 花園洋房 78 Three bed rooms （三居） 120130 多層板樓 36 348 39% 49% 130140 花園洋房 156 150170 156 合計 894 894 100% 100% 本報告是嚴格保密的。 項目四期開發(fā)策略 本報告是嚴格保密的。 三期開發(fā) 項目三期開發(fā)策略 ?規(guī)模 —— 約 。 ?產(chǎn)品 —— 主要以花園洋房與多層板樓為主，少量高板。 多層板樓 高層板樓 花園洋房 優(yōu)勢： ?整體開發(fā)規(guī)模較方向 1小，利于二期的快速銷售； ?二期開發(fā)產(chǎn)品中高層板樓規(guī)模小，依然延續(xù)主流產(chǎn)品； ?社區(qū)中央商業(yè)街北部開發(fā)完畢，利于商業(yè)氛圍的培育與配套的展示。 ?產(chǎn)品 —— 全部為多層板樓。 歐洲風格標示系統(tǒng) 本報告是嚴格保密的。 5 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 “居住主體” —— 景觀主軸 本報告是嚴格保密的。 人在行走的過程中，視線會向下偏移 10176。 本報告是嚴格保密的。 ?板樓加高 —— 將原規(guī)劃設計中 5棟板樓（圖中紅色部分）進行加高處理，加高至 12層，以彌補容積率。 這就是你所向往的。 本報告是嚴格保密的。 萊茵河 Rhine—— 流淌著訴說曾經(jīng)