【正文】 樹(shù)立品牌 —— 通過(guò)何坊西路項(xiàng)目建立工法樣板和品牌標(biāo)桿，從而實(shí)現(xiàn)四特地產(chǎn)板塊的“五出”：出模式、出產(chǎn)品、出品牌、出團(tuán)隊(duì)、出效益。 利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) —— 通過(guò)何坊西路項(xiàng)目建立工法樣板和品牌標(biāo)桿，從而實(shí)現(xiàn)四特地產(chǎn)板塊的“五出”：出模式、出產(chǎn)品、出品牌、出團(tuán)隊(duì)、出效益。 1 目標(biāo)： 利潤(rùn) 綜合考慮政策、市場(chǎng)及拿地成本的前提，充分挖掘物業(yè)價(jià)值，保證項(xiàng)目一定利潤(rùn)和資產(chǎn)抗通脹能力； 品牌 作為四特集團(tuán)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目，迅速增加市場(chǎng)認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)“四特天工”品牌； 報(bào)告研究思路 2 2 第一部分：區(qū)域價(jià)值分析 城市發(fā)展模式視角 房地產(chǎn)發(fā)展視角 第三部分：項(xiàng)目本體 /競(jìng)爭(zhēng)分析 第四部分：營(yíng)銷相關(guān)安排 項(xiàng)目本體解析 客戶需求分析 從品牌角度確定營(yíng)銷基調(diào) “品質(zhì) 速度 取勝 ” 型營(yíng)銷鋪排 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 第二部分：項(xiàng)目形象判斷 基于區(qū)域價(jià)值的提煉 3 價(jià)值聚焦 11 價(jià)值。 南昌城市發(fā)展大舞臺(tái)上， 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)缪菔裁唇巧? 視角 視角 2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角 ?進(jìn)入 2023年，國(guó)家戰(zhàn)略鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)正式啟動(dòng)，江西省迎來(lái)了跨越式發(fā)展的大好機(jī)遇，作為環(huán)鄱龍頭的南昌市城市版圖擴(kuò)張加速，進(jìn)一步夯實(shí)了省內(nèi)唯一政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、旅游、服務(wù)中心的地位； ?南昌房地產(chǎn)持續(xù)升溫，恒大綠洲對(duì)銀三角的傳統(tǒng)區(qū)位屬性的改變一定程度上改變了南昌市場(chǎng)對(duì)南昌南部的認(rèn)知，青云譜則依托八大山人梅湖景區(qū)提升自身品味，發(fā)展勢(shì)頭快速上升。 南昌的發(fā)展現(xiàn)狀 南昌 2023年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn) ?2023南昌上半年年供求及價(jià)格： ?新增供應(yīng)量 ， 同比增長(zhǎng) ％ ?2023上半年全年成交量為 ， 同比增長(zhǎng) %。 ?商品住宅供求比為 1： ， 環(huán)比上升 27% ?2023上半年成交均價(jià)為 /平米 ， 同比下跌 %。 2023年 1月至 2023年 6月南昌市商品住宅供求情況比對(duì) 2023年南昌成交價(jià)格走勢(shì) 2023年上半年 ， 南昌樓市由供大于求觀望的局面逐步轉(zhuǎn)為以價(jià)換量的局面 6 家樂(lè)福 世紀(jì) 麥迪遜 歐亞達(dá) 百貨大樓 南昌建材市場(chǎng) 好又多 麥德龍 天工御邸 ?百貨大樓的動(dòng)工，必將改變周邊區(qū)域低端形象，提升該地段價(jià)值。 ?洪都機(jī)場(chǎng)搬遷進(jìn)入倒計(jì)時(shí)； ?環(huán)象湖規(guī)劃已送市規(guī)劃局報(bào)批，并即將通過(guò)。該規(guī)劃的實(shí)施，必將是使環(huán)象湖區(qū)域區(qū)域成為南昌市的又一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。 ?近兩年青云譜區(qū)愈發(fā)加快了融入南昌城市中心的腳步，家樂(lè)福的成功入住就是最好的明示。 青云譜及項(xiàng)目周邊變化 項(xiàng)目綜述 ?項(xiàng)目緊靠迎賓大道、何坊西路、撫河南路，東側(cè)為南昌中儲(chǔ)糧倉(cāng)庫(kù)，屬于傳統(tǒng)城區(qū)，地理優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯。 ?迎賓大道作為城市主干道，商業(yè)氣氛較好，但級(jí)別不高，撫河南路商業(yè)主要為五金機(jī)電行業(yè)較為集中，何坊西路商業(yè)氛圍相對(duì)冷淡。 ?項(xiàng)目目前周邊商業(yè)不發(fā)達(dá)，現(xiàn)有商業(yè)大多為私有產(chǎn)業(yè)店面，業(yè)態(tài)較為簡(jiǎn)單，周邊配套相對(duì)缺乏，主要有銀行、醫(yī)院、酒店、小型超市等； ?公共交通較發(fā)達(dá)，主要有 203路、 601路等； ?項(xiàng)目周邊目前興建樓盤比較少，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少，周邊居民大多為廠校職工住所，以及現(xiàn)有的三店村村民，消費(fèi)能力有限。 9 青云譜意象：城市文化之源 /城市資源集成 身份象征 //精神地標(biāo) //東莞人的根 城市資源：百貨大樓、沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍 …. 文化：區(qū)境內(nèi)徐孺子故里、朱橋梅村、八大山人紀(jì)念館、鐵柱萬(wàn)壽宮等一批人文歷史景觀。 區(qū)政府 10 價(jià)值聚焦 12 價(jià)值。 房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起， 我們憑什么勝出？ 視角 視角 2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角 11 11 本區(qū)域 —— 城市價(jià)值第一順延地，南昌新都市中心 東湖：高尚 城市生活區(qū) 青山湖： 都市綠心 紅谷灘：城市 升級(jí)標(biāo)本 西湖：新城 青云譜？ 12 風(fēng)生水起的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng) 關(guān)于南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)特點(diǎn) ：城區(qū)居住集聚效應(yīng)的影響力日見(jiàn)增大，價(jià)量齊升趨勢(shì)明顯，客戶的牽引能力明顯增強(qiáng)； 、集中爆發(fā)：各區(qū)域集中爆發(fā)， 2023年高新區(qū) 6盤齊發(fā)力，朝陽(yáng)新城更是多達(dá)數(shù)十盤； ：投資者（以周邊縣市為主）來(lái)南昌投資房產(chǎn)的現(xiàn)象大幅增多，關(guān)注焦點(diǎn)主要集中在資源型、稀缺型、高成長(zhǎng)型物業(yè)； ：從紅谷灘到紅角洲、朝陽(yáng)新城無(wú)一不被政策引導(dǎo)。量?jī)r(jià)齊升； 南昌住宅發(fā)展現(xiàn)狀 南昌城市進(jìn)一步外擴(kuò)，住宅市場(chǎng)也隨之東南西北散點(diǎn)發(fā)展。擁有自然資源的中高端產(chǎn)品、舊城改造帶來(lái)的中高端產(chǎn)品和城市功能外拓引發(fā)的新型人居需求、工業(yè)園區(qū)引發(fā)的置業(yè)需求構(gòu)成目前南昌市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)；幵且由被勱郊區(qū)化逐步進(jìn)入主勱郊區(qū)化 市中心 朝陽(yáng)洲 城南片區(qū) 青山湖 城東片區(qū) 紅角洲 新建 片區(qū) 依靠大專院校和科研單位發(fā)展技術(shù)密集型高附加值產(chǎn)業(yè) 城市經(jīng)濟(jì) 、 政治 、 文化 ， 商務(wù)中心 ， 舊城改造即將啟勱 高等教育 、 體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的 ， 集高等教育 /運(yùn)勱休閑 /居住等一體的城市科技新城 集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) 依托縣城現(xiàn)有基礎(chǔ) ， 大力發(fā)展商貿(mào)和文教 ,監(jiān)獄勞改工廠 全部遷出 ， 相對(duì)獨(dú)立綜合區(qū) 機(jī)械制造為主的工業(yè) 、 物流 、 倉(cāng)儲(chǔ) 、 居住綜合區(qū) 外向型工業(yè) 、 文教科研和生活綜合區(qū) ， 建設(shè)用地面積 110平斱公里 ，人口 100萬(wàn) 生態(tài)居住 、 旅游休閑為主的城市高端人群聚集地 以居住為主的城市生活新區(qū) ， 片區(qū)內(nèi)有昌北經(jīng)濟(jì)適用房 象湖 新城 集居住 、 文化娛樂(lè) 、 旅游休閑為一體的城市新區(qū) ， “ 新四城 ” 規(guī)劃 ，南昌市規(guī)劃起點(diǎn)最高的住宅典范 大型居住區(qū) ， 疏散舊城人口功能 ， 被勱郊區(qū)化承接地 青山湖 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：城市配套、青山湖 ?規(guī)劃：旅游休閑場(chǎng)所、高檔住宅區(qū) ?配套 /交通：商業(yè)配套較少，其他配套尚可 ?聚焦了知名開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)水平不整齊。 ?低密度豪宅供應(yīng)有限，高層住宅一般 ?市區(qū)、青山湖 ?來(lái)源：市區(qū) ?置業(yè)目的：自住為主 ?職業(yè)：中低端以普通白領(lǐng)為主，高端以官員和商人為主； ?特征：高端住宅，購(gòu)買力強(qiáng)，事業(yè)有成，對(duì)品質(zhì)和環(huán)境要求高，對(duì)價(jià)格不敏感 未來(lái)走勢(shì) ?未來(lái)以高端別墅和青山湖外圍的高層為主； ?整體供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般。 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?新項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)感較強(qiáng)，以別墅、花園洋房和高層為主 ?主力面積：湖景高層面積偏大在 150170，非湖景 2房在 8595，三房在 108180；四房 220240，雙拼在 250300，獨(dú)棟 300500 ?價(jià)格：別墅 1000040000；高層 580011000； ?萬(wàn)科青山湖 ?香溢花城 ?滿庭春 MOMA ?御湖國(guó)際 1520分鐘 八一廣場(chǎng) 青山湖 稀缺景觀資源 ， 南昌頂級(jí)豪宅集聚地 ， 銷售良好；競(jìng)爭(zhēng)一般 ， 后期供應(yīng)以青山湖外圍高層為主 本案 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：城市配套 ?規(guī)劃：經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)中心，城市 CBD輻射區(qū)域 ?配套 /交通：成熟居住區(qū)，配套成熟，邊緣項(xiàng)目配套較差 ?中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力普遍不強(qiáng) ?供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般，舊城改造啟勱將帶來(lái)眾多小型項(xiàng)目 ?城市配套和自身賣點(diǎn) ?來(lái)源：市區(qū)，周邊縣市 ?置業(yè)目的：自住為主，部分樓盤投資客較多 ?職業(yè)：政府官員，企業(yè)高管、商人； ?特征：購(gòu)買力強(qiáng)，工作煩忙，追求城市便利生活配套 未來(lái)走勢(shì) ?舊城改造將帶來(lái)大量中小型項(xiàng)目入市和置業(yè)人群 ?未來(lái)供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)參差不齊，以高層為主 ?主力面積： 2房 8095，三房 120155，四房 145170 ?價(jià)格： 700013000； ?濱江 1號(hào) ?央央春天 ?華遠(yuǎn)帝景天下 ?經(jīng)緯府邸 ?仕中心 1525分鐘 八一廣場(chǎng) 市中心 市中心 土地供應(yīng)有限，為目前價(jià)格峰值區(qū)域；交通便利， 配套完善；舊改帶來(lái)大量剛需，購(gòu)買力較強(qiáng) 本案 紅谷灘 定位 CBD，已進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)成為現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)主角，配套逐步完善人氣漸強(qiáng) 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：贛江、城市政配套資源 ?規(guī)劃：集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) ?配套 /交通：配套格局基本形成，部分已經(jīng)投入使用 ?外地和內(nèi)地品牌開(kāi)發(fā)商云集，實(shí)力較強(qiáng)； ?目前以消化庫(kù)存為主，競(jìng)爭(zhēng)一般 ?新區(qū) CBD是共同的訴求，升值潛力和發(fā)展前景可觀 ?來(lái)源：周邊、新建縣、紅谷灘工作人員、市區(qū) ?置業(yè)目的： 1房的小戶型以投資為主， 2房以上以自住為主，改善型和剛性需求為主，投資較多 ?職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主，高端產(chǎn)品商人為主； ?特征：購(gòu)買力較強(qiáng)，追求品質(zhì)、發(fā)展?jié)摿? 未來(lái)走勢(shì) ?西面尚有大量土地待開(kāi)發(fā)； ?商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入集中開(kāi)發(fā)期，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，住宅供應(yīng)稀缺。 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強(qiáng)，以高層為主，少量的花園洋房 ?主力面積： 14房均有，產(chǎn)品線豐富，臨江房源面積較大 ?價(jià)格： 7000——11000元 ?丕茂天城 ?綠地中央廣場(chǎng) ?聯(lián)泰香域中央 ?紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 2025分鐘 八一廣場(chǎng) 紅谷灘中心區(qū) 本案 紅角洲 人文自然資源豐富，但配套缺乏；品牌開(kāi)發(fā)商云集； 中大規(guī)模為主，供應(yīng)量巨大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ?資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國(guó)際會(huì)展中心、高校 ?規(guī)劃：省政府確定搬遷地，目前是高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育 /運(yùn)勱休閑 /居住等一體的城市科技新城 ?配套 /交通：配套缺乏，高校聚集地 區(qū)域價(jià)值 ?新地阿爾法國(guó)際社區(qū) ?綠地海域香廷 ?中央香榭 ?聯(lián)泰香域?yàn)I江 ?聯(lián)泰香域尚城 ?奧克斯盛丕經(jīng)典 市場(chǎng)