世聯(lián)鄭州億晨中原名邸項(xiàng)目全程營(yíng)銷思路提案-在線瀏覽
2025-02-16 03:37本頁(yè)面
【正文】 ,非利足也 ,而致千里 。假舟楫者 ,非能水也 ,而絕江河。前言 —— 借 勢(shì)提綱項(xiàng)目綜合定位市場(chǎng)綜述項(xiàng)目 VI延展包裝推廣策略銷售策略市場(chǎng)概述2023年 2月以來(lái)，在國(guó)家對(duì)樓市的宏觀利好政策的累積效應(yīng)的影響下，鄭州及中原區(qū)樓市日益升溫，成交量逐月上漲！本案所屬區(qū)域的代表性樓盤月銷量在 50套以上，最高達(dá) 200套 ！4月份住宅成交量中原區(qū)與鄭東新區(qū)、管城區(qū)基本持平，在鄭東新區(qū)和北區(qū)市場(chǎng)逐漸飽和的情況下， BRT快速公交的啟動(dòng)和 1號(hào)軌道線的施工，西區(qū)將成為鄭州房地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)區(qū)域 4月份中原區(qū)住宅成交量在各區(qū)域中的位置 中原區(qū)近一年來(lái)住宅銷售情況從 2023年以來(lái)，中原區(qū)住宅銷售量持續(xù)上升，價(jià)格在小幅波動(dòng)中逐漸走高康橋上城品地 址 ： 隴海路與華山路交匯處西 200米 開 發(fā) 商： 地產(chǎn)長(zhǎng)城項(xiàng)目規(guī)模： 占地 115畝，總建面 20萬(wàn)物業(yè)類型： 高層主力戶型： 6889平米 2房、 87133平米 3房交房時(shí)間 ： 202311容 積 率： 均 價(jià)： 4800元銷售情況： 尾盤，臨街 4棟 30層高層已動(dòng)工，預(yù)計(jì)下半年推向市場(chǎng)簡(jiǎn)評(píng)：康橋上城品自入市以來(lái)成為西區(qū)市場(chǎng)上的一枝獨(dú)秀，景觀規(guī)劃運(yùn)用地中海景觀特色，在戶型設(shè)計(jì)中引入 “ 內(nèi)庭院 ” 概念、 270度角窗，超大景觀陽(yáng)臺(tái)，并盡量考慮南向采光等。戶型附圖區(qū)域主要在售樓盤規(guī)模分析 項(xiàng)目 開發(fā)商 規(guī)模 容積率 物業(yè)形態(tài) 銷售價(jià)格中原新城 升龍置業(yè) 占地 50萬(wàn)，總建面180萬(wàn) 高層 4600元潁河港灣 正商置業(yè) 占地 70畝建面 13余萬(wàn) 小高層 4500元綠都城 綠都置業(yè) 占地近 350畝，總建面 38萬(wàn) 高層 4500元托斯卡納 利海集團(tuán) 總建面 43萬(wàn) 小高層、高層 4300元永威西苑 永威置業(yè) 占地 30畝，總建面6萬(wàn) 高層 ——康橋上城品 地產(chǎn)長(zhǎng)城 占地 115畝，總建面 20萬(wàn) 小高層、高層 4800元區(qū)域?yàn)橐?guī)模大盤集中開發(fā)，且多為資金雄厚的品牌地產(chǎn)，除永威西苑外，均在 10萬(wàn)平米以上，價(jià)格在 43004800元，目前市場(chǎng)以高層為主項(xiàng) 目名稱 主力 戶 型 銷 售 單 價(jià) 銷 售情況中原新城 2房 7788 ㎡， 3房 95140㎡ 4600元 200套潁 河港灣 1房 3843㎡， 2房 6889㎡ 4500元 4050套托斯卡 納 3房 80149㎡， loft戶型 3776㎡ 4300元 上月 100套綠 都城 2房 80㎡ ， 3房 8992㎡ 4500元 上月 70套永威西苑 89124 ㎡兩房 —— ——康 橋 上城品 2房 6889㎡， 3房 87133㎡ 4800元 80100套區(qū)域主要在售樓盤戶型價(jià)格及銷售速度分析 區(qū)域基本以自住為主，緊湊性高性比戶型銷售較快，托斯卡納的 loft戶型較受市場(chǎng)青睞，另外康橋上城品創(chuàng)新性內(nèi)庭院戶型也頗受市場(chǎng)歡迎。u 戶型面積以緊湊性為主， 2房面積集中在 7080平米， 3房面積集中在 95130平米。尋找自己的專屬契機(jī)借中原新城大盤之勢(shì)，憑項(xiàng)目自身個(gè)性化優(yōu)勢(shì)，銷售脫穎而出。交通價(jià)值： 緊鄰穎河路、秦嶺路，向南直達(dá)隴海西路，向北直達(dá)中原路，交通四通八達(dá)。項(xiàng)目 SWOT分析本案最大的劣勢(shì)是：戶型面積偏大，總價(jià)較高Weakness劣勢(shì)： W1：項(xiàng)目地塊較小，高容積率；W2：目前規(guī)劃的兩房、戶型面積偏大，總價(jià)較高 。項(xiàng)目 SWOT分析本案最大的機(jī)會(huì)是：借勢(shì)周邊大盤Opportunity機(jī)會(huì)： O1：鄭州經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，本地人口換房速度加快，外來(lái)人口數(shù)量較快增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)剛性需求持續(xù)增長(zhǎng)；O2：西區(qū)老工業(yè)基地拆遷及西區(qū)的城市規(guī)劃發(fā)展，有效提升了區(qū)域價(jià)值；O3：項(xiàng)目周邊大規(guī)模中高檔樓盤突起，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，尤其是中原新城與本案建筑形態(tài)相似，給本案創(chuàng)造了很大的借勢(shì)機(jī)會(huì)。善于借勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短借助目前區(qū)域整體銷售良好的市場(chǎng)環(huán)境和中原新城熱銷的局面，利用項(xiàng)目周邊成熟的配套，以相對(duì)較低的價(jià)格迅速入市，對(duì)中原新城客戶和穎河港灣客戶實(shí)施有效攔截，規(guī)避項(xiàng)目戶型密集，面積偏大的劣勢(shì)SWOT分析結(jié)論 對(duì)項(xiàng)目定位的思考 基于 地塊較小，且分為兩塊，容積率高，屬中小盤； 周圍中高端樓盤林立； 一個(gè)新銳公司的第一個(gè)項(xiàng)目； 具有借勢(shì)機(jī)會(huì)，做好借勢(shì)姿態(tài)。B：為了實(shí)現(xiàn)使自己積蓄增值的目的，同時(shí)又能有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，選擇房地產(chǎn)作為保值增值的渠道。他們文化程度較高，但參加工作時(shí)間不長(zhǎng)，手中沒(méi)有太多積蓄，又將面臨結(jié)婚或剛剛結(jié)婚，渴望能夠擁有屬于自己的生活空間。對(duì)事業(yè)和子女的撫養(yǎng)都需要傾注很多精力，迫切需要改善居住環(huán)境，解決照顧子女和贍養(yǎng)老人的居住窘境。價(jià)格定位價(jià)格定位的原則 ：p符合目標(biāo)客戶承受能力；p保證項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)；價(jià)格定位的策略：p合理控制總價(jià)，滿足目標(biāo)客戶需求；p區(qū)域平臺(tái)單價(jià)的小幅降低，制作項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)；本案采用市場(chǎng)比較法定價(jià)即主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而訂，在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。根據(jù)鄭州城市客戶購(gòu)房心理變化規(guī)律可以看出，隨著房?jī)r(jià)的上漲，客戶購(gòu)房的預(yù)算也在不斷提高，且一旦有購(gòu)房條件則會(huì)抓住機(jī)會(huì)立即出手。價(jià)格具體建議提綱項(xiàng)目自身屬性及綜
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