【正文】 ，四房 145170 ?價(jià)格： 700013000； ?濱江 1號 ?央央春天 ?華遠(yuǎn)帝景天下 ?經(jīng)緯府邸 ?仕中心 1525分鐘 八一廣場 市中心 市中心 土地供應(yīng)有限，為目前價(jià)格峰值區(qū)域；交通便利， 配套完善；舊改帶來大量剛需，購買力較強(qiáng) 本案 紅谷灘 定位 CBD，已進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)成為現(xiàn)階段開發(fā)主角，配套逐步完善人氣漸強(qiáng) 市場特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：贛江、城市政配套資源 ?規(guī)劃：集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) ?配套 /交通：配套格局基本形成，部分已經(jīng)投入使用 ?外地和內(nèi)地品牌開發(fā)商云集，實(shí)力較強(qiáng)； ?目前以消化庫存為主，競爭一般 ?新區(qū) CBD是共同的訴求，升值潛力和發(fā)展前景可觀 ?來源：周邊、新建縣、紅谷灘工作人員、市區(qū) ?置業(yè)目的： 1房的小戶型以投資為主， 2房以上以自住為主，改善型和剛性需求為主，投資較多 ?職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主，高端產(chǎn)品商人為主； ?特征：購買力較強(qiáng)，追求品質(zhì)、發(fā)展?jié)摿? 未來走勢 ?西面尚有大量土地待開發(fā)； ?商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入集中開發(fā)期，未來競爭激烈，住宅供應(yīng)稀缺。以一定的限定空間規(guī)模、合理的功能設(shè)施配臵、同時(shí)又以開放的街區(qū)與既有城市有機(jī)結(jié)合，形成城市功能單元 25 25 ?新都市主義是對 “ 繁華的、喧鬧的、擁擠的、不適合居住 ” 的傳統(tǒng)集中都市的反思也是對 “ 荒無人煙的 ”“ 入住率奇低的 ”“ 孤單的 ” 郊區(qū)化的反對，而主張一種鄰里和社區(qū)和諧可持續(xù)發(fā)展的活力社區(qū) 理念： ?結(jié)合現(xiàn)代生活的各種要素，重構(gòu)一個(gè)被人們所鐘愛的、具有地方特色和文化氣息的緊湊性鄰里社區(qū)，取代缺乏吸引力的 “ 郊區(qū)模式 ” ； 基本組織元素： ?鄰里 —— 緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里； ?分區(qū) —— 位臵和特征適宜的分區(qū)； ?走廊 —— 將自然環(huán)境與人造社區(qū)結(jié)合成一個(gè)可持續(xù)的整體德、功能化和藝術(shù)化的走廊。 作為南昌南板塊的 “ 門戶 ” 項(xiàng)目，我們?nèi)绾未_定自己的市場位置 ？ 39 本項(xiàng)目 VS天使 每個(gè)級別的會員均享有逐級遞增的會員權(quán)益，盡享尊貴會員生活。 立勢 4：建立天工的誠信氣度和品質(zhì)保證 “ 天工品牌主張 /氣質(zhì) ” 69 69 一座代言城市的 ＋時(shí)尚社區(qū) …… ?作用：代替樓書，作為一本介紹本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林風(fēng)格、商業(yè)配套等情況及天工御邸的階層刊物，針對特定群體發(fā)放（白領(lǐng)、管理層、公務(wù)員）； ?渠道：天工會會員社會招募 +世聯(lián)渠道 +四特集團(tuán)渠道； ?配合：天工會會員招募； 56 品牌導(dǎo)入期 起勢蓄客期 開盤強(qiáng)銷期 持銷期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 說 “天工” 說 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 說 “ 社區(qū)生活 ” 說 “ 社區(qū) +產(chǎn)品賣點(diǎn) ” “ 天工 品牌主張 /氣質(zhì) ” 70 70 67 ?方式：線下推廣小活動； ?對象：項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)（建材城、洪城大市場）小老板 +周邊已有樓盤小區(qū)業(yè)主 +學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位機(jī)關(guān)人員； ?內(nèi)容：羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等比賽 ||小型餐會； ?實(shí)施：世聯(lián)地產(chǎn)渠道挖掘； ?作用：深度挖掘周邊客戶資源； 另：在豐泰花園酒店設(shè)立咨詢登記處 品牌導(dǎo)入期 起勢蓄客期 開盤強(qiáng)銷期 持銷期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 說 “天工” 說 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 說 “ 社區(qū)生活 ” 說 “ 社區(qū) +產(chǎn)品賣點(diǎn) ” 71 71 8 ?方式：開放日的小型西餐 /紅酒品嘗活動； ?對象：天工會會員 ||登記客戶 ||世聯(lián)渠道客戶 | ?注意：保持現(xiàn)場活動的有序及活動的高度傳播性，現(xiàn)場可登記會員招募及客戶需求登記； ?實(shí)施：世聯(lián)地產(chǎn)策劃人員 ||世聯(lián)銷售人員 ||天工項(xiàng)目組； 品牌導(dǎo)入期 起勢蓄客期 開盤強(qiáng)銷期 持銷期 4 5 6 7 8 9 10 11 13年 12 1 2 3 14年 說 “ 豐泰 ” 說 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 說 “ 社區(qū)生活 ” 說 “ 社區(qū) +產(chǎn)品賣點(diǎn) ” 72 72 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 73 73 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 74 74 售樓處前廣場是項(xiàng)目的象征，是匯聚人流的招牌應(yīng)極居昭示性，利用藝術(shù)鋪裝展示格調(diào)。 23:21:5123:21:5123:21Sunday, March 26, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 23:21:5123:21:5123:213/26/2023 11:21:51 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 11時(shí) 21分 51秒 下午 11時(shí) 21分 23:21: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 11時(shí) 21分 :21March 26, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :21:5123:21:51March 26, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 11時(shí) 21分 :21March 26, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 11時(shí) 21分 51秒 下午 11時(shí) 21分 23:21: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 23:21:5123:21:5123:213/26/2023 11:21:51 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 立勢 2：建立大盤氣勢 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 65 65 —— 6米高形象墻造勢 “ 項(xiàng)目精神主張 /氣質(zhì) ” 66 立勢 3：建立 “ 城界 ” “城界界定 ” ——兩 根大型廣告光柱，作為項(xiàng)目永久性的城界標(biāo)志，并能發(fā)布信息。 作為四特天工開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，在安排推售之前我們需要回答 —— 如何從 ‘四特’ 品牌經(jīng)營的角度考慮本項(xiàng)目的營銷？ 48 泰華 天驕?zhǔn)兰遥?21萬 m2，容積率 ，寶安首席生態(tài)社區(qū) 泰華明珠： 6萬 m2 ，容積率 ，寶安第一高樓 冠城世家： 19萬 m2，容積率 ，寶安地王 產(chǎn)品差異 檔次差異 自然價(jià)差 老帶新 企業(yè)品牌利用 品牌增值 母品牌 子品牌 A 子品牌 D 子品牌 C 子品牌 B 隱性互助 隱性互助 隱形互助 隱形互助 “ 惠澤模式” 母品牌 子品牌 A 子品牌 C 子品牌 D 子品牌 B 顯性互助 顯性互助 顯性互助 顯性互助 “ 系統(tǒng)互動模式” 華僑城 天鵝堡二期 1區(qū) ： m2 ，容積率 ，小高層 波托菲諾： 108萬 m2，平均容積率 ，意大利小鎮(zhèn) 錦繡花園： 30萬 m2，平均容積率 ，世界的錦繡花園 天鵝堡二期 3區(qū) ：多層 天鵝堡二期 2 區(qū) ： 11萬 m2 ，容積率 ，高層 產(chǎn)品同質(zhì) 檔次相當(dāng) “ 粘客” 田忌賽馬 集體博弈 深圳華僑城案例 深圳泰華案例 一般地產(chǎn)品牌經(jīng)營路徑是“惠澤模式”，本項(xiàng)目在氣質(zhì)屬性上面臨一些沖突，需尋求四特天工品牌本身的可延續(xù)點(diǎn) 49 資料來源：世聯(lián)模型 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 新進(jìn)者 品牌 社會資源 自然資源 區(qū)域價(jià)值 ?人文是領(lǐng)導(dǎo)者品牌的特征 ——萬科屬此例，其萬科青山湖項(xiàng)目通過品牌牽引促成順利銷售； ?產(chǎn)品創(chuàng)新及高品質(zhì)打造是新進(jìn)入者的常用策略，本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型及概念上的創(chuàng)新性足以引領(lǐng)市場、但高品質(zhì)園林在初期難以展示到位； 我們選取“創(chuàng)新高品質(zhì)產(chǎn)品”作為本項(xiàng)目營銷的基本點(diǎn)，作為四特天工品牌發(fā)展的可延續(xù)內(nèi)容 本案 延續(xù)四特品牌主張： 市場新品牌進(jìn)駐新區(qū)域的兩種營銷姿態(tài)： 高調(diào)亮相方式（適用于市場有一定認(rèn)知但還不被當(dāng)?shù)厥袌鍪煜さ钠放疲?軟性說教方式（適用于認(rèn)知度相對較低的品牌）； 四特作為酒類產(chǎn)品的引領(lǐng)性品牌，確立了一定的市場認(rèn)知，高調(diào)亮相是可考慮的方式。 作為南昌南大門的 “ 門戶 ” 項(xiàng)目，我們?nèi)绾未_定自己的市場位置 ？ 朝陽新城 象湖新城 位臵解析： 、象湖新城以北：南昌老城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平風(fēng)向標(biāo)； 、井岡山大道匯集之處，從南進(jìn)入南昌城區(qū)的第一站，代表城市形象； 基本指標(biāo)： ?總建筑面積： ； ?住宅建筑面積： 11萬平米； ?商業(yè)、辦公面積： ?容積率： 大盤的意義： ?大盤容易建立氣勢； ?可以自行解決配套問題； ?利于社區(qū)感的營造； ?容易形成對客戶的引領(lǐng)與影響； 指標(biāo)解析： 中低密度大盤 住宅樓 沿街兩層商鋪 物管與社區(qū)用房 集中四層商業(yè) 商務(wù)樓 （兩層商業(yè)） 底層配套托兒所 31 規(guī)劃解析： 大尺度、高品質(zhì)園林將成為本項(xiàng)目的亮點(diǎn) ?中心園林與各組團(tuán)內(nèi)部的小園林以臺階、水景以及帶有旋梯的特色構(gòu)筑物有機(jī)結(jié)合，最大化構(gòu)筑動感景觀 ?東側(cè)以自然樹木為軟景區(qū)，屏蔽不良景觀； ?西側(cè)綠化長廊有效遮擋廣深高速的污染； ?運(yùn)動休閑公園，彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)運(yùn)動空間的不足，與小區(qū)周邊的商鋪一起形成了小區(qū)的外圍景觀； 90平方以下 90120平方以下 140平方以上純首層 米架空 120140平方以下首層局部架空 140平方以上純首層 90120平方以下首層局部架空 120140平方以下首層局部架空 90120平方以下 戶型解析： 滿足各種居家需求面積段 大面積單位有利于拔高項(xiàng)目