【正文】 特點(diǎn) 客戶特征 ?知名開發(fā)商云集，實(shí)力較強(qiáng) ?供應(yīng)量巨大，競爭激烈 ?以自身產(chǎn)品為主打賣點(diǎn) ?來源：市區(qū)、新建縣，前湖校區(qū)老師，朝陽洲為主 ?置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主 ?職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主； ?特征：目前購買力較強(qiáng)； 未來走勢 ?尚有較多土地出讓，土地存量較多； ?綠地海域香廷、中央香榭等相繼加入?yún)^(qū)域，競爭激烈； ?綠地海域香廷 12月開盤，取得較好業(yè)績，區(qū)域市場較為看好。 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強(qiáng)，以小高層和高層為主，少量的多層 /洋房 /別墅； ?主力面積： 2房 8095，三房 110145為主；雙拼在 220300，獨(dú)棟在 260350 ?價(jià)格：高層 650012023； ?整體銷售情況較好，區(qū)域受省政府搬遷等利好，逐步趨熱 1520分鐘 八一廣場 紅角洲 本案 鳳凰洲 定位城市新區(qū) CLD，區(qū)域形象認(rèn)知模糊；中小規(guī)模為主，開發(fā)商實(shí)力有限，品質(zhì)普遍偏低 市場特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：贛江、碟子湖體育公園、高爾夫 ?規(guī)劃：城市新區(qū)，以為居住為主的 CLD ?配套 /交通：配套缺乏，局部較為完善（沙井小區(qū)周邊） ?中小開發(fā)商為主，實(shí)力有限 ?供應(yīng)量較小，競爭一般 ?各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣點(diǎn)，其他為教育 /交通 /江湖景 ?來源：周邊、開發(fā)區(qū)、紅谷灘工作人員、市區(qū)（東湖區(qū)） ?置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主 ?職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主，別墅以官員和商人為主； ?特征：購買力較強(qiáng)，追求品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境以及發(fā)展?jié)摿? 未來走勢 ?還有較多沿江地塊和沿湖地塊未出讓，未來供應(yīng)以中高檔為主，品質(zhì)和產(chǎn)品競爭將加??； ?目前尚有大量土地為出讓，短期內(nèi)供應(yīng)量一般，競爭較?。? 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感偏低，物業(yè)形態(tài)較為豐富，有別墅，多層，高層 ?主力面積： 2房 8095，三房 91145，聯(lián)排 180220，獨(dú)棟 300330； ?價(jià)格：高層 60009000，聯(lián)排 70009000，獨(dú)棟 15000； ?整體銷售情況一般，九頌山河降價(jià)事件撬勱較大市場影響力 ?保利國際高爾夫花園 ?豐和新城 ?九頌山河 ?東斱海德堡 ?鳳凰城 ?銅鑼灣廣場（待售） 1520分鐘 八一廣場 鳳凰洲 本案 市場特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：自然山水 ?規(guī)劃：空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ?配套 /交通：配套缺乏，高校周邊配套較好，與主城區(qū)交通聯(lián)系較為緊密，地鐵始發(fā)站 ?中小開發(fā)商為主，實(shí)力有限 ?供應(yīng)量較小，競爭一般 ?各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣點(diǎn) ?來源：周邊、新建縣、樂化鎮(zhèn) ?置業(yè)目的：自住為主、投資為輔 ?職業(yè)：開發(fā)區(qū)企業(yè)人員、公務(wù)員和高校教師 ?特征：購買力一般，多數(shù)為工作地購房 未來走勢 ?商業(yè)地產(chǎn)將逐步入市； ?區(qū)域內(nèi)制造業(yè)的發(fā)展將帶來置業(yè)需求，給房地產(chǎn)業(yè)帶來較多機(jī)會 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感一般，以別墅、多層和小高層為主，花園洋房為輔 ?主力面積： 2房 88104，三房 120135 ?價(jià)格：洋房 25003200，別墅 600010000； ?南天陽光 ?眾森紅谷一品 ?龍隱山 ?御湖半山 2530分鐘 八一廣場 昌北開發(fā)區(qū) 昌北板塊 外向型工業(yè)區(qū)和高校組合區(qū)域，主要需求來自于區(qū)域內(nèi)工作人士，依托昌北機(jī)場，未來前景較好 本案 京東 市場特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：艾溪湖、高校集聚地、高新區(qū) ?規(guī)劃：依托高校和科研機(jī)構(gòu)建設(shè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，地鐵規(guī)劃利好 ?配套 /交通：配套缺乏 ?開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng) ?供應(yīng)量一般，競爭一般 ?品質(zhì)、地鐵、艾溪湖、生態(tài) ?來源：周邊及工作人員，市區(qū)普通白領(lǐng)為主 ?置業(yè)目的：以自住為主 ?職業(yè)：城市普通白領(lǐng)為主 ?特征：對價(jià)格敏感 未來走勢 ?產(chǎn)業(yè)及地鐵發(fā)展帶來置業(yè)需求，綠地、保利、恒大等價(jià)格拉勱，吸引全市范圍剛需客戶關(guān)注 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)較好，以多層、小高層為主，少量的高層、洋房和別墅 ?主力面積： 2房 8095，三房 91145，聯(lián)排 180220，獨(dú)棟300330； ?價(jià)格： 45007500， 別墅 600010000 ； ?綠地心都會 ?恒大名都 ?保利香濱國際 ?浪琴灣 ?凱美怡和艾溪湖 ?中興和園 3040分鐘 八一廣場 八一廣場 配套缺乏，區(qū)域認(rèn)知度提升；依靠高校和科研機(jī)構(gòu)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來大量置業(yè)需求 本案 市場特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：象湖、雄溪河、八月湖、撫河古道，環(huán)境污染少，空氣清晰怡人 ?規(guī)劃：承接舊城人口外遷的中低檔大型居住區(qū) ?配套 /交通：配套嚴(yán)重缺乏，個(gè)盤樓盤較為突出 ?開發(fā)企業(yè)實(shí)力參差不齊，實(shí)力不均 ?供應(yīng)量巨大，競爭異常激烈 ?同質(zhì)化競爭，無統(tǒng)一規(guī)劃，各自為戰(zhàn)，較多資源浪費(fèi) ?來源：周邊、南昌縣，南昌市區(qū) ?置業(yè)目的：以自住為主 ?職業(yè)：城市普通白領(lǐng)，周邊院校老師，南昌縣企業(yè)人士； ?特征：購買力一般，對價(jià)格敏感 未來走勢 ?大盤云集，供應(yīng)量巨大，長期競爭都很激烈； ?項(xiàng)目品質(zhì)感逐步提高。 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?個(gè)別項(xiàng)目品質(zhì)感較強(qiáng)，以多層為主，少量的高層、洋房和別墅 ?主力面積： 2房 7085，三房 89130，別墅 160220 ?價(jià)格：高層 28004500；別墅 58006600 ?銀億上尚城 ?力高國際城 ?并福時(shí)光 ?保集半島 ?平安象湖風(fēng)情 ?豐源醇和 ?羅馬象湖 1號 2530分鐘 八一廣場 象湖新城 大規(guī)模中低檔住區(qū)，剛需為主；大盤云集，同質(zhì)化競爭激烈；配套不足，入住率低 象湖新城 本案 市場特點(diǎn) 客戶特征 ?資源：贛江、象湖、撫河、桃花河 ?規(guī)劃：朝陽新城，規(guī)劃起點(diǎn)高，政府重點(diǎn)打造區(qū)域 ?配套 /交通：洪城大市場及周邊配套，喜盈門家具城 ?知名開發(fā)商，品牌名企多； ?地塊面積小，個(gè)盤體量不大； ?城市主要發(fā)展方向，升值潛力巨大，江河景資源 ?來源：周邊人群（西湖、東湖較多）、洪城大市場 ?置業(yè)目的：自住為主，少量投資 ?職業(yè)：公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、私營企業(yè)主 /個(gè)體戶； ?特征：購買力一般，工作地附近或原居住區(qū)置業(yè)較多 未來走勢 ?政府重點(diǎn)規(guī)劃打造區(qū)域，規(guī)劃起點(diǎn)較高，未來品質(zhì)環(huán)境較好， 目前政府投入力度較小，各樓盤銷售表現(xiàn)一般； ?2023年，中海、華潤等品牌房企相繼加入?yún)^(qū)域競爭，競爭白熱化 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感較強(qiáng)，物業(yè)形態(tài)以高層為主 ?主力面積： 1房 3955， 2房 80107，三房 105164，四房 165191；產(chǎn)品面積普遍偏大； ?價(jià)格：高層 620010000；別墅 1202314000 ?萬科金域藍(lán)灣 ?國貿(mào)天琴灣 ?力高濱江國際 ?眾鑫城上城 ?正榮御園 ?喜盈門豪威公館 1520分鐘 八一廣場 朝陽洲 政府重點(diǎn)打造， 2023年土地供應(yīng)熱點(diǎn)；以周邊人群置業(yè)為主，洪城大市場購買力強(qiáng)，以投資居多 朝陽新城 本案 23 形象氣質(zhì) 2 形象。 青云譜板塊成為城市中端客戶被動置業(yè)轉(zhuǎn)移的第一輻射圈層， 延續(xù) “ 城市 ” 氣質(zhì)是較為有價(jià)值的選擇。 城市中心區(qū) 城郊發(fā)展區(qū) 新都市圈 24 我們可以用 “ 新都市主義 ” 傳達(dá)這一氣質(zhì)屬性。 [簡介 ]： “新都市主義” (New Urbanism) 。通過合理的地區(qū)化開發(fā)，將無序的郊區(qū)改建成豐富多彩、功能完備的社區(qū)，創(chuàng)造本地的就業(yè)機(jī)會。以一定的限定空間規(guī)模、合理的功能設(shè)施配臵、同時(shí)又以開放的街區(qū)與既有城市有機(jī)結(jié)合，形成城市功能單元 25 25 ?新都市主義是對 “ 繁華的、喧鬧的、擁擠的、不適合居住 ” 的傳統(tǒng)集中都市的反思也是對 “ 荒無人煙的 ”“ 入住率奇低的 ”“ 孤單的 ” 郊區(qū)化的反對，而主張一種鄰里和社區(qū)和諧可持續(xù)發(fā)展的活力社區(qū) 理念： ?結(jié)合現(xiàn)代生活的各種要素，重構(gòu)一個(gè)被人們所鐘愛的、具有地方特色和文化氣息的緊湊性鄰里社區(qū)，取代缺乏吸引力的 “ 郊區(qū)模式 ” ； 基本組織元素： ?鄰里 —— 緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里； ?分區(qū) —— 位臵和特征適宜的分區(qū)； ?走廊 —— 將自然環(huán)境與人造社區(qū)結(jié)合成一個(gè)可持續(xù)的整體德、功能化和藝術(shù)化的走廊。 標(biāo)準(zhǔn)： ?大都市的延伸 ； ?一種有意識的規(guī)劃和發(fā)展計(jì)劃； ?集郊野自然生態(tài)環(huán)境和現(xiàn)代城市文明于一身 ； ?為過份擁擠的市中心的人口提供較舒適的生活環(huán)境； 天工御邸 —— 新都市主義實(shí)踐者 —— 引領(lǐng)南昌 “ 都市居住 ” 潮流 ?充滿南昌文化特色的商業(yè)街區(qū) 。 ?時(shí)尚青年呼朋引伴，聚眾狂歡，戀人情侶情感交流的首選之地 。 ?24小時(shí)聚集美食、美酒、美服、美飾、美歌、美女的“六美“休閑娛樂之城 。 ?時(shí)尚我創(chuàng)，潮流我享的青春時(shí)尚之城 。 項(xiàng)目解析 31 占位。 作為南昌南大門的 “ 門戶 ” 項(xiàng)目，我們?nèi)绾未_定自己的市場位置 ？ 朝陽新城 象湖新城 位臵解析： 、象湖新城以北：南昌老城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平風(fēng)向標(biāo)； 、井岡山大道匯集之處，從南進(jìn)入南昌城區(qū)的第一站，代表城市形象； 基本指標(biāo)： ?總建筑面積： ； ?住宅建筑面積： 11萬平米； ?商業(yè)、辦公面積： ?容積率： 大盤的意義： ?大盤容易建立氣勢； ?可以自行解決配套問題； ?利于社區(qū)感的營造； ?容易形成對客戶的引領(lǐng)與影響； 指標(biāo)解析： 中低密度大盤 住宅樓 沿街兩層商鋪 物管與社區(qū)用房 集中四層商業(yè) 商務(wù)樓 （兩層商業(yè)） 底層配套托兒所 31 規(guī)劃解析： 大尺度、高品質(zhì)園林將成為本項(xiàng)目的亮點(diǎn) ?中心園林與各組團(tuán)內(nèi)部的小園林以臺階、水景以及帶有旋梯的特色構(gòu)筑物有機(jī)結(jié)合，最大化構(gòu)