【正文】 便利店” ) 3．各類國際型的中小型餐飲品牌、中西餐館、商務(wù)茶樓； (如“麥當(dāng)勞”、“肯德基” 、“真功夫” “名典咖啡”、“上島咖啡” “蒙自源”等 ) 4 ．其它特色餐飲商家，比如港式奶茶，蘭州拉面，印度飛餅，巴西烤肉，日本料理，韓國烘烤，意大利比薩等 一、 商業(yè)定位建議 八 ) 、檔次定位 高檔 首先是澳頭當(dāng)前沒有高檔的休閑生活型商業(yè)場所，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場環(huán)境的加速改善，以及國際人士及高品質(zhì)消費(fèi)群體的不斷擴(kuò)大，區(qū)域內(nèi)需要建造一個高檔次的休閑生活型的商業(yè)場所，由此判斷，市場環(huán)境可謂給本項(xiàng)目提供了長足發(fā)展的空間。 因此本項(xiàng)目的檔次定位是整個惠州地區(qū)并輻射臨近周邊城市的，高檔次國際型休閑生活商業(yè)廣場。 LIVING MALL 屬于 MALL 時代的一種創(chuàng)新產(chǎn)品。 Livingmall作為 shoppingmall商業(yè)開發(fā)中的一種商業(yè)新形態(tài)，它既不是簡單的社區(qū)超市 的概念，也不是通常意義上理解的超大體量、超豪華商業(yè)配置、超強(qiáng)商業(yè)組團(tuán)陣容的大都市 商業(yè)中心概念，而是結(jié)合城市二級副中心或是二級城市的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所提出的商業(yè)整合新 概念。 將數(shù)量眾多的業(yè)態(tài)、文化等放在一個屋檐下，并且要保證商鋪順利的銷售，與當(dāng)?shù)氐母偁帉? 手拉開差距，拔高項(xiàng)目品質(zhì)，在項(xiàng)目的理念上做足差異化顯得非常重要，同時保證商品流、 人流、資金流高效、有序地運(yùn)轉(zhuǎn)，沒有科學(xué)、合理的營銷策略為支撐和指導(dǎo)，顯然是不行的。 一、 商業(yè)定位建議 十 ) 、推廣主題方向 首先 將項(xiàng)目賦予一種氣質(zhì) 物業(yè)本身賦予它的氣質(zhì) 商業(yè)的、居住的大型高尚社區(qū) 社區(qū)文化賦予它的氣質(zhì) 國際的、人文的、高端的、有底蘊(yùn)的生活平臺 居住生活賦予它的氣質(zhì) 沒有距離的國際人文休閑生活 接著 將此地的居住和消費(fèi)升華為一種 國際化 的居住藝術(shù)。 然后 由此提煉出藍(lán)灣半島的品牌個性 區(qū)域內(nèi)地標(biāo)級國際人文生活社區(qū) 國際化港灣的休閑中心，一切與國際同步 ,最后延伸出項(xiàng)目的主題定位 藍(lán)灣半島 —— 無國界休閑社區(qū) 三、住宅定位建議 十一 )、業(yè)態(tài)定位 結(jié)合本項(xiàng)目的市場定位以及本項(xiàng)目的商業(yè)樓層及廣場規(guī)劃的特色，我們必須在業(yè)態(tài)的規(guī) 劃上處理好 3個關(guān)系 首先是保留住宅、商業(yè)和廣場三者之間的關(guān)系。 一、 商業(yè)定位建議 一樓業(yè)態(tài)劃分 內(nèi)部商業(yè)區(qū) 主題定位 餐飲購物廣場 十一 )、業(yè)態(tài)定位 一樓業(yè)態(tài)劃分 內(nèi)部商業(yè)區(qū) 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 休閑生活商場 規(guī) 劃 吃喝與購物各占一半 模 式 整體終身產(chǎn)權(quán)銷售 業(yè) 態(tài) 以吃喝與購物吸引客戶停留，增加項(xiàng)目的人流量，通常是商業(yè)場所基本的經(jīng)營手段。同時引進(jìn)國際知名的餐飲品牌，比如肯德基，以及中西餐和咖啡、茶點(diǎn)都有的上島咖啡或是名典咖啡等，其經(jīng)營面積可以分別在 12023㎡左右。 一樓業(yè)態(tài)劃分 沿街商業(yè)區(qū) 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 特色主題國際商街 規(guī) 劃 間間沿街鋪，戶戶招牌店 模 式 一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷售 業(yè) 態(tài) 精心建設(shè)一條特點(diǎn)鮮明的商業(yè)街區(qū)，以此來帶動、營造、烘托整個主題區(qū)的文化氛圍，是十分重要的一步。 主題定位 休閑美食城 二樓業(yè)態(tài)劃分 十一 )、業(yè)態(tài)定位 二樓業(yè)態(tài)與經(jīng)營種類劃分 十一 )、業(yè)態(tài)定位 定 位 特色主題休閑娛樂中心 規(guī) 劃 吃喝玩樂全都有，呼朋喚友不下樓 模 式 整體終身產(chǎn)權(quán)銷售也可先租后售 業(yè) 態(tài) 傾力打造一種由豪華大堂，桑拿中心、水上運(yùn)動、水療、牛奶浴 、藥浴 、海鹽浴 、花瓣浴以及集人體測評、健康檢測、水療、運(yùn)動、休閑、保健、娛樂、美食、美容、酒吧、網(wǎng)吧、卡拉 OK、棋牌、客房、茶藝、影視廳、兒童娛樂教育、商務(wù)會議等于一體的多元化、一站式健康休閑消費(fèi)文化及生活方式，采用獨(dú)有的專利技術(shù)，巧妙的將運(yùn)動、亞健康測評與療復(fù)和時尚休閑結(jié)合為一體，用運(yùn)動處方、營養(yǎng)處方、保健處方來指導(dǎo)賓客科學(xué)運(yùn)動、合理膳食、正確保健 。 外裝修 使用與眾不同的建筑造型和建筑材料，比如用色彩時尚的大理石面磚貼外墻，使建筑本身能體現(xiàn)獨(dú)到與典雅的風(fēng)格。根據(jù)我們對周邊項(xiàng)目的調(diào)查，裝修配置建議如下： 地板使用花崗巖地面，柱網(wǎng)采用石材裝飾，使用燈光明亮的藝術(shù)吊頂，石材裝飾墻壁，涂料建議使用環(huán)保型涂料。 一層二層：設(shè)置滾動扶梯，扶梯可以采用和電梯相同品牌。 十二）、建筑與裝飾定位 （二）商業(yè)展示部分 設(shè)置大屏幕展示企業(yè)的產(chǎn)品（類型、報價、產(chǎn)品演示等）；設(shè)置觸摸屏電腦，可以查詢各個展位的詳細(xì)情況；為每個展位提供網(wǎng)絡(luò)接口。并可以實(shí)現(xiàn)多種的增值服務(wù)（ VOD等）。 裝備樓內(nèi)移動通訊覆蓋系統(tǒng)，以便用戶能無死角地接收完整的電波信號。并配置設(shè)備自控系統(tǒng)，對整座建筑的各類系統(tǒng)進(jìn)行信號采集和監(jiān)測、控制，實(shí)現(xiàn)大樓設(shè)備管理系統(tǒng)自動化。 結(jié)合本項(xiàng)目的綜合特色，建議一樓沿街以及廣場外 部商鋪銷售價格建議為 1300015000元 / ㎡ 左右。 二樓內(nèi)部商鋪銷售價格建議為 60008000元 / ㎡ 左右。二樓的租賃價格為 30元 / ㎡ /月左右。含各種設(shè)備等 裝修總投入； 4000平米 X每平米 2023=800萬元 A，洗浴設(shè)備 300萬， B，三星級標(biāo)準(zhǔn)裝修 1500元 /M2X3000M2=450萬 C，其他設(shè)備 100萬 2，會所銷售模型 三星級產(chǎn)權(quán)回贈會所， 10年經(jīng)利分成 消費(fèi)者 —— 購買商鋪產(chǎn)權(quán) —— 消費(fèi)者供鋪 —— 發(fā)展商年回贈 8%服務(wù) （含會所內(nèi)全部項(xiàng)目，特別服務(wù)不在內(nèi)） —— 年回増 2%現(xiàn)金分紅 休閑中心成本收益為 2： 8， 2為成本， 8為收益 銷售商鋪案例（用化整為零的方法，沒有風(fēng)險）把商業(yè)面積分割成 10平方米的單位出售，業(yè)主擁有所有權(quán)。 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 休閑中心運(yùn)動收益分析 1，根據(jù)市場詳細(xì)分析論證此行業(yè)成業(yè)收益比例為；例如每人每次收益費(fèi)128元，收益為 80%： 20%（成本） 項(xiàng)目定位依據(jù)，目前此行業(yè)經(jīng)營狀況良好，會所為一次性投入，其收益屬于長期低風(fēng)險行業(yè)，根據(jù)此區(qū)域現(xiàn)狀及歷史此行業(yè)為基礎(chǔ)及本地區(qū)日常休閑消費(fèi)習(xí)慣分析，此項(xiàng)目定位是此區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)之最佳選擇 十四、休閑場所 經(jīng)營收益分析 零售市場中大型商場已基本能滿足日常所需，新興區(qū)域商業(yè)氣氛短期內(nèi)難以成熟，經(jīng)營存在風(fēng)險 ,因此本項(xiàng)目商業(yè)定位應(yīng)找到市場具長久生命力之項(xiàng)目，長期滿足休閑消費(fèi)所需，方可立于不敗之地。 起美白補(bǔ)水功效 。 買二送一 皇牌肌療護(hù)理 +眼部護(hù)理：徹底改善皮膚缺水問題 ， 祛黃氣 、 改善暗啞皮膚 。 單次 RMB 165。 單次 RMB 165。 ， 送價值 100元頸膜；單次護(hù)理 RMB 165。 ， 送價值 200元骨膠元眼膜 +手護(hù) 。 消費(fèi)項(xiàng)目及價格參考 中醫(yī)按摩 (雙鐘 ) RMB 165。 頭部按摩 RMB 165。 修手 RMB 165。 捏 、 刮腳 RMB 165。 采耳 RMB 165。 消費(fèi)項(xiàng)目及價格參考 足球酒巴 免費(fèi) 卡拉 OK棋牌室 RMB 165。 粵式佳肴 另列 南北美點(diǎn) 另列 東南亞美食 另列 經(jīng)典西餐 另列 日本料理 另列 燉品 、 甜品 另列 備注：所有項(xiàng)目均加收 10%服務(wù)費(fèi) ， 可使用各種銀行卡 、 嘉年華會員卡 、 集美卡 、 美元 、 港幣 、 人民幣付款 (人民幣標(biāo)價 )。 三 ) 、品牌定位： 國際文化精髓 休閑商業(yè)旗艦 參考圖片 廣場定位建議 廣場定位建議 參考圖片 商業(yè)整體的營銷和推廣如何把握？ 整合市場營銷傳播推廣策略 二）、階段性營銷計劃 導(dǎo)入期 積累期 強(qiáng)銷期 持銷期 尾盤期 ０７年 7－ 9月 07年 10－ 08年 6月 08年 7月－ 9月 08年 10－ 11月 08年 12月 項(xiàng)目招商資料整理和起草 收集和探尋客戶資料,并于大客戶進(jìn)行前期溝通 開始前期的各類客戶溝通 市場預(yù)熱推廣，強(qiáng)化需求 強(qiáng)勢開盤，轟動市場 活動營銷，營造熱銷 深化市場，挖掘潛在客戶 價格策略，激發(fā)猶豫型客戶 老業(yè)主答謝，準(zhǔn)客戶有禮 額外優(yōu)惠，消化保留單位 從板塊位置來看，片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀的開發(fā)和規(guī)劃水準(zhǔn)都較低。本項(xiàng)目如何在澳頭房地產(chǎn)市場競爭中能夠走差異化路線取勝，或脫穎而出，打一場漂亮仗，這是我們制訂營銷戰(zhàn)略時，首先要考慮的問題。本地域定位為適合國際人士居住、休息、交流和休閑娛樂的圣淘沙式的南亞國際港灣型的文化建筑群落，并延續(xù)以特色的良好服務(wù)，這就賦予了項(xiàng)目與眾不同的風(fēng)格，目前在惠陽地區(qū)尚無類似的概念，具有唯一性。 同時本項(xiàng)目需要根據(jù)已有的規(guī)劃理清推廣思路和把握營銷推廣的節(jié)奏，并根據(jù)具體的工程進(jìn)度，開展一些有轟動效應(yīng)的促銷活動，將項(xiàng)目的知名度和品牌提升到較高的位置，才能吸引商家入駐。 —— 開業(yè)籌備，完成開業(yè)活動策劃和籌備工作，做好開業(yè)準(zhǔn)備； —— 使市場招商率達(dá)到 40%，市場商戶的進(jìn)駐率（招商和銷售）達(dá)到 50%，初步具備 開業(yè)條件。 二）、階段性營銷計劃 市場開業(yè)和銷售階段（ —— ） —— 借助大戶、品牌戶進(jìn)駐形成的感召力，充分利用開業(yè)期間良好的市場經(jīng)營氛圍，擴(kuò)大散戶招商成果 —— 計劃在 ，做好開業(yè)期間的廣告和促銷，形成旺盛的人氣和良好的經(jīng)營氛圍； —— 做好開業(yè)后的市場管理、廣告促銷和活動推廣，保證市場旺盛人氣的持續(xù)； —— 在市場開業(yè)以后，每天策劃、組織促銷和群眾性文化活動； —— 完成工作重點(diǎn)由招商向銷售的轉(zhuǎn)移，加大銷售力度，擴(kuò)大銷售成果； —— 充分利用大戶進(jìn)駐、市場開業(yè)等有利點(diǎn)，進(jìn)行營銷推廣，促進(jìn)銷售； —— 市場招商率達(dá)到 60%，商戶進(jìn)駐率達(dá)到 80%； —— 市場按計劃順利開業(yè)，市場經(jīng)營管理步入良性循環(huán)； —— 使市場（剩余面積）銷售率達(dá)到 80%。同時在現(xiàn)場準(zhǔn)備許多糕點(diǎn)、飲料，對持牌抽號的客戶進(jìn)行招待，我方與發(fā)展商一同準(zhǔn)備組織 20個摩登小姐進(jìn)行客戶咨詢和服務(wù)，并且同時開展一系列促銷活動，如： 對來現(xiàn)場咨詢的客戶每人享用精美紀(jì)念品一份對每位下定認(rèn)購的客戶舉辦一個生動的抽獎活動，活動設(shè)最低獎金項(xiàng)目 1000元（或 1000元的物資），每人可抽獎 1次。然后在活動第二天對活動全盤報到，制造出惠州地產(chǎn)的轟動。嘉年華挖寶行動”（前提是客戶每戶需交付 10000元／戶的定金）。其過程為凡來參加“挖寶行動”的客戶憑登記憑條，在開盤儀式結(jié)束后均可參加抽獎活動，獎品控制在1000元左右，參加排隊(duì)搶購房號，在選定鋪位交定金后，正式開展 “ 挖寶 ” 活動，活動的安排是先確定一個 1萬元的現(xiàn)金獎，其他設(shè)許多價值 500元以上的紀(jì)念品，客戶可一直輪番抽獎，直到抽到 1萬元為止，其中抽中的獎品都為客戶所有。 我們首先要確立本案產(chǎn)品的戰(zhàn)略差異化定位策略與競爭突圍出路： 一、項(xiàng)目需要建筑規(guī)劃設(shè)計理念上創(chuàng)新，打造區(qū)域內(nèi)高檔次高層住宅及特色商業(yè)場所，引領(lǐng)片區(qū)住宅與商業(yè)潮流。 三、整合營銷渠道與突破策略，使公司與產(chǎn)品形象品牌拔高。所以 ,要從國際化與高品質(zhì)休閑生活兩條主線相互升華，塑造強(qiáng)、有力的價值形象，擊中消費(fèi)群心理感受，將成為本案定位能否成功的關(guān)鍵一拳。先主力商家，后散戶商家。 一）、招商策略 二）、租、售策略 面積劃分的原則執(zhí)訂如下： 銷售招商區(qū)域 1一樓外街沿街鋪面全部以出售為主，不租賃； 1一樓內(nèi)鋪（南、北兩翼）全部針對有影響力的品牌餐飲業(yè)和超市為主，方式以銷售為主，部分有特色的商戶，也可以考慮制訂相應(yīng)的承租政策，以承租方式招商。 常規(guī)性銷售策略 一次性購買 一次性付清全部購房款時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上，給予 4%的優(yōu)惠讓利。 按揭購買 首付 50%，銀行提供 50%、 10年期按揭貸款，無優(yōu)惠政策，銀行按揭在合同簽訂 30天內(nèi)辦理到位，由開發(fā)商提供按揭銀行和相關(guān)手續(xù)，銷售方協(xié)助開發(fā)商共同辦理按揭程序。 三）、銷售策略 ２、其它銷售策略 Ａ、 “化整為零”銷售策略 此銷售策略是為了避免重復(fù)銷售，縮小銷售周期，最大限度的節(jié)省銷售費(fèi)用，有效有節(jié)制地把握市場。 運(yùn)作方式： 把物業(yè)分整