【正文】 （北四 環(huán) 外） 35000新城國(guó)際 泛 CBD（ 東 二 環(huán) 外） 35000新城國(guó)際 泛 CBD（ 東 二 環(huán) 外） 35000星河灣（二期） 朝青（ 東 四 環(huán) 外） 31000緣溪堂 玉淵潭 30000波菲特行政公寓 麗 都 （ 東 四 環(huán) 內(nèi) ） 25000標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原v 探究標(biāo)桿項(xiàng)目蜂擁出現(xiàn)的原因，我司認(rèn)為原因有二：v 一方面在于標(biāo)桿項(xiàng)目可以通過(guò)項(xiàng)目的打造掌握足夠的話語(yǔ)權(quán)，從而影響區(qū)域乃至城市的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念，通過(guò)提升地段價(jià)值進(jìn)而提升項(xiàng)目和公司的品牌形象；v 另一方面，普通住宅供應(yīng)減少，國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性過(guò)剩和人民幣持續(xù)升值的金融環(huán)境，為標(biāo)桿項(xiàng)目提供了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。v 區(qū)位的絕對(duì)稀缺、金融大勢(shì)、政策導(dǎo)向和土地的價(jià)格可以說(shuō)是動(dòng)蕩之下沖動(dòng)的催化藥劑。v 根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年 4月，北京實(shí)現(xiàn)高檔公寓期房銷(xiāo)售 ， 較 去年同期增 長(zhǎng) %。本市居民和外省市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)量均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，境外人士購(gòu)房量大幅下降。購(gòu)房人群深刻變動(dòng) 核心關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移境外人士衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)人自住衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)人投資衡量標(biāo)準(zhǔn)多元美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓強(qiáng)勁需求背后的大勢(shì)支撐限制別墅開(kāi)發(fā)70/90開(kāi)發(fā)政策土地供應(yīng)政策人民幣升值性流動(dòng)性強(qiáng)過(guò)剩利好 限制外籍購(gòu)房政策不確定性利空擠壓高檔公寓勢(shì)必持續(xù)走高股市動(dòng)蕩國(guó)際分布泛化趨勢(shì)加速v 如果說(shuō)之前東部公寓市場(chǎng)是真正的國(guó)際化客戶(hù)的聚集地，那么在 2023年，不僅國(guó)際客戶(hù)在原有區(qū)域之間呈現(xiàn)泛化趨勢(shì)，同時(shí)也向一些新的區(qū)域擴(kuò)散。v 西部金融街玉淵潭區(qū)域、奧運(yùn)村區(qū)域，在一系列具備國(guó)際水準(zhǔn)的高端項(xiàng)目如緣溪堂、主語(yǔ)城和世茂奧臨花園等項(xiàng)目入市后，同樣也為這些區(qū)域帶來(lái)了國(guó)際化的客戶(hù) 。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得高端房產(chǎn)消費(fèi)人群隊(duì)伍日益擴(kuò)大。流動(dòng)性過(guò)剩為高檔公寓市場(chǎng)的繁榮提供了大的金融環(huán)境。標(biāo)桿項(xiàng)目的示范效應(yīng)也是推動(dòng)高檔公寓價(jià)格快速上漲的重要原因。高檔公寓價(jià)格驚人一躍2023年京城 2萬(wàn)元以上高 檔 公寓 銷(xiāo) 量排行榜 排名 項(xiàng) 目名稱(chēng) 銷(xiāo) 售金 額 (￥ ) 銷(xiāo) 售套數(shù) 銷(xiāo) 售面 積 (m2) 銷(xiāo) 售均價(jià) (￥ /m2) 1 泛海國(guó) 際 居住區(qū) 2991701854 640 218002 星河灣 34262334600 613 310003 榮 尊堡 2074590630 595 210004 主 語(yǔ) 城 2508533040 520 240005 陽(yáng)光上 東 1560496140 428 202306 工體 3號(hào) 833196760 282 220237 華遠(yuǎn) 因?yàn)檫@里緊鄰首都機(jī)場(chǎng)，近水樓臺(tái)先得月，所以這里的客源以國(guó)外旅游者和外企人士為主。隨著改革開(kāi)放的深入，麗都商圈依仗空港優(yōu)勢(shì)和涉外環(huán)境，吸引了更多外資企業(yè)的入駐。 　麗都板塊認(rèn)知 …完善的配套設(shè)施交通條件：目前這里的主要交通線共有１３條 —— 酒仙橋路、酒仙橋北路、酒仙橋南路、機(jī)場(chǎng)輔路、將臺(tái)路、紅霞路、彩虹路等縱橫交錯(cuò)。首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)更是中國(guó)惟一擁有兩條跑道的４Ｅ級(jí)國(guó)際機(jī)場(chǎng)生活條件：麗都假日飯店與海逸飯店均為四星級(jí)，區(qū)域周邊還有外資和睦家醫(yī)院、星巴克咖啡館、萬(wàn)客隆超市、高爾夫球場(chǎng)等。一流的科研與教育水平正是麗都商圈有別于ＣＢＤ、奧運(yùn)村以及東直門(mén)商圈的顯著之處板塊外部關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析望京板塊朝陽(yáng)公園板塊青年路板塊CBD核心區(qū)首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)麗都板塊朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析麗都板塊 朝青板塊弱勢(shì)點(diǎn)市場(chǎng)供量朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析 我司認(rèn)為，幾乎所有熱點(diǎn)板塊的誕生，都離不開(kāi)幾個(gè)大盤(pán)名盤(pán)的集中放量，尤其是那些超大型的居住社區(qū)，更是需要區(qū)域內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目同心協(xié)力、做熱區(qū)域。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析v 包括由招商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 30萬(wàn)平米的公園 187深圳華業(yè)開(kāi)發(fā)的 20萬(wàn)平米的華業(yè)玫瑰郡，以及由金隅嘉業(yè)開(kāi)發(fā)的 8萬(wàn)平米的金隅鳳麟洲； 13萬(wàn)平米的新華聯(lián)珊瑚灣、 3萬(wàn)平米的萬(wàn)科石佛營(yíng)項(xiàng)目； 11萬(wàn)平米的雙建花園； 10萬(wàn)平米的金地四惠地塊項(xiàng)目；再加上恒世同方與方晟八里莊項(xiàng)目；方晟京棉和銀帆西雅圖等住宅新盤(pán)，朝青區(qū)域新開(kāi)高檔住宅數(shù)量將超過(guò) 10個(gè)，總規(guī)劃面積將達(dá)到百萬(wàn)平米。 2023年該區(qū)域熱點(diǎn)樓盤(pán)星河灣、天鵝灣、 AZTOWN、合生橄欖季、 TIMES等高檔地產(chǎn)項(xiàng)目明年將持續(xù)放量。這些老項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)面積也將超過(guò)百萬(wàn)平米。改造后，麗都區(qū)域的道路交通、公共和市政配套設(shè)施以及人文環(huán)境都將得到極大改善。目前麗都區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍被低估，從而被朝青從價(jià)格上反超。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析反觀朝青板塊，盡管價(jià)格一直以高速增長(zhǎng)，但價(jià)值的透支也成為市場(chǎng)隱憂(yōu)。在星河灣進(jìn)場(chǎng)之前，朝青的住宅價(jià)格普遍在 60007000元左右，隨著星河灣高調(diào)入市，其高品質(zhì)支撐起一個(gè)相對(duì)高的價(jià)位。從投資角度來(lái)說(shuō)，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和文化底蘊(yùn)的朝青，并沒(méi)有物業(yè)升值的過(guò)硬理由；而大量同質(zhì)產(chǎn)品的集中入市，也使將來(lái)的回報(bào)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)之虞；朝青板塊樓盤(pán)的漲價(jià)，更多是由樓盤(pán)扎堆營(yíng)銷(xiāo)托市帶來(lái)的。成為外籍人士的最?lèi)?ài)，離不開(kāi)這樣的大背景。朝陽(yáng)公園、酒仙橋公園、壩河濕地地公園以及將臺(tái)公園四大公園環(huán)繞，成為麗都的殺手锏。這樣的自然環(huán)境在市區(qū)內(nèi)可謂獨(dú)一無(wú)二；而公園和河流形成的小氣候，也使位于麗都核心區(qū)更多的擁有了不容浪費(fèi)的宜居環(huán)境朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析緊隨朝陽(yáng)公園豪宅區(qū)發(fā)展起來(lái)的朝青板塊，其朝陽(yáng)公園概念正面臨被攤薄的危機(jī)。從數(shù)量上來(lái)看，朝青沿線的公園除了朝陽(yáng)公園和紅領(lǐng)巾公園之外，幾乎沒(méi)有其他的市政公園。這也使得這些樓盤(pán)在打朝陽(yáng)公元概念的時(shí)候顯得較為務(wù)虛。故在未來(lái)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)量很好，同時(shí)以積極的市場(chǎng)策略操盤(pán)的情況之下，其市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格有望超越朝青板塊樓盤(pán)水平望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析沿京順路展開(kāi)更多輻射東北沿機(jī)場(chǎng)路展開(kāi)更多輻射空港第一階段，兩方市場(chǎng)各自為戰(zhàn)，互不干擾望京板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢(shì)分析市場(chǎng)供量增加產(chǎn)品品質(zhì)提升吸引日韓客戶(hù)市場(chǎng)供應(yīng)減少客戶(hù)大量外流第二階段，麗